Cour d'appel, 28 novembre 2023. 21/04961

N° RG 21/04961 - N° Portalis DBVM-V-B7F-LEDJ C1 N° Minute : Copie exécutoire délivrée le : la SELARL LEXIMM AVOCATS Me Mélanie COZON AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 28 NOVEMBRE 2023 Appel d'un jugement (N° RG 20/02599) rendu par le Tribunal judiciaire de VALENCE en date du 18 novembre 2021 suivant déclaration d'appel du 29 novembre 2021 APPELANTS : M. [R] [X] de nationalité Française [Adresse 9] [Localité 2] Mme [E] [U] épouse [X] de nationalité Française [Adresse 9] [Localité 2] représentés et plaidant par Me Gilles RIGOULOT de la SELARL LEXIMM AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE INTIMES : M. [I] [M] né le 31 août 1983 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 3] Mme [K] [G] née le 13 mars 1982 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 4] représentés et plaidant par Me Mélanie COZON, avocat au barreau de VALENCE COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Catherine Clerc, président de chambre, Mme Joëlle Blatry, conseiller, Mme Véronique Lamoine, conseiller, DÉBATS : A l'audience publique du 2 octobre 2023, Mme Clerc présidente de chambre chargée du rapport, et Mme Blatry, conseiller, assistées de Mme Anne Burel, greffier, ont entendu seules les avocats en leurs observations, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour. ***** RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte notarié du 11 avril 2017, les époux [R] [X] et [E] [U] (les époux [X]) ont vendu à M. [I] [M] et Mme [K] [G] (les consorts [M]-[G]) une maison d'habitation avec terrain attenant et terrain non attenant situé à [Localité 8] (26), pour le prix de 360'000 €. Il était précisé dans l'acte authentique que le bien n'était "pas relié à l'eau communale mais desservi par une source". Après avoir constaté, à partir de l'été 2017, plusieurs interruption de l'alimentation en eau de la maison objet de la vente, puis une coupure totale de l'alimentation à partir d'avril 2018 suite à des travaux entrepris par la commune, les consorts [M]-[G] se sont vu retirer, par arrêté communal du 16 octobre 2018, le permis de construire qu'ils avaient obtenu portant sur l'extension du bâti ainsi que sur l'adjonction d'une piscine. Ils ont fait adresser par leur conseil des lettres recommandées à leurs vendeurs en juin et juillet 2018 leur enjoignant de proposer des solutions pour remédier aux difficultés, puis en janvier 2019 aux fins d'indemnisation. Sans réponse satisfaisante, les consorts [M]-[G] ont obtenu en référé le 26 avril 2019 la nomination d'un expert. M. [J] désigné en remplacement a déposé le rapport de ses opérations le 15 avril 2020. Il a, notamment, constaté que la maison en cause n'était pas alimentée en eau, que les robinets une fois ouverts par lui ne laissaient pas couler d'eau. Par acte du 15 octobre 2020, les consorts [M]-[G] ont assigné les époux [X] en résolution de la vente outre restitutions et dommages-intérêts, sur le fondement principal de la garantie des vices cachés, et subsidiairement d'un manquement à l'obligation de délivrance conforme au visa de l'article 1604 du code civil. Par jugement du 18 novembre 2021, le tribunal a : déclaré recevable l'action en résolution de la vente, prononcé la résolution de la vente intervenue le 11 avril 2017, condamné solidairement les époux [X] à restituer aux consorts [M]-[G] la somme de 360 000 € au titre du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2020, condamné solidairement les consorts [M]-[G] à restituer la maison à usage d'habitation avec terrain attenant et non attenant aux époux [X], par la remise des clés, dans le délai de 8 jours à compter de la restitution du prix de vente, condamné solidairement les époux [X] à verser aux consorts [M]-[G], pour les dépenses de conservation et d'amélioration utiles, les sommes de : 1 823 € au titre des taxes foncières, 848,63 € au titre de l'assurance habitation, 374 € au titre des travaux d'électricité, 10 919,70 € au titre des travaux de plâtrerie peinture, condamné solidairement les époux [X] à verser aux consorts [M]-[G], les sommes de : 26 258,31 € au titre du préjudice matériel lié aux frais d'acquisition engagés, 1 840,91 € au titre du préjudice matériel lié aux travaux de plomberie effectués, 40 000 € au titre de la perte d'exploitation, 15 161,49 € au titre des intérêts du prêt immobilier, 2 500 € au titre du préjudice moral, 7 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, débouté les consorts [M]-[G] de leurs demandes formées au titre des travaux de raccordement au réseau d'eau communale et d'agrandissement de la maison, de l'entretien des espaces verts, de la fourniture de fuel et de la pénalité de remboursement du crédit par anticipation, débouté les époux [X] de leur demande d'indemnité de procédure, condamné solidairement les époux [X] aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire. Par déclaration au greffe en date du 29 novembre 2021, les époux [X] ont interjeté appel de ce jugement. Par dernières conclusions (n° 4) notifiées le 11 septembre 2023, ils demandent à cette cour d'infirmer le jugement déféré et, au principal, de rejeter la demande de résolution de la vente. À titre subsidiaire, ils demandent la réformation partielle du jugement en ramenant à de plus justes proportions l'ensemble des préjudices invoqués, notamment au titre des frais d'acquisition, d'un préjudice moral ainsi que de la perte d'exploitation. Ils demandent en toute hypothèse condamnation des consorts [M]-[G] aux dépens et à leur payer la somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Ils font valoir : que l'interruption de l'alimentation en eau ne résulte pas d'un vice caché, qu'en réalité, la maison bénéficiait d'une autorisation orale de raccordement à la source communale, accordée par le maire de la commune au cours de l'année 2012 -2013, cette source étant venue se substituer à la source naturelle initiale aujourd'hui tarie, que cette autorisation, dont aucun texte n'impose qu'elle soit donnée par écrit, n'a jamais été abrogée, a fortiori dans les quatre mois après qu'elle avait été accordée ainsi que le requiert l'article L. 242-1 du Code des relations entre le public à l'administration, de sorte qu'elle est aujourd'hui définitive, que c'est donc à tort que le tribunal a jugé que le vice était déjà en germe au moment de l'acquisition du bien, que c'est seulement après la vente, lorsque la commune a décidé de mettre fin à l'autorisation de raccordement précédemment accordé en raison des relations conflictuelles qu'elle entretenait avec les consorts [M]-[G], que la maison n'a plus été alimentée en eau, qu'il appartenait aux acquéreurs les consorts [M]-[G] de contester l'abrogation, par la commune, de l'autorisation de raccordement précédemment accordée, par la voie du recours pour excès de pouvoir devant le juge administratif, ce qu'ils n'ont pas fait, qu'il ressort des pièces produites qu'en réalité, la décision du maire d'abroger l'autorisation de raccordement du bien a été prise en l'état des infractions commises par les consorts [M]-[G] et constatées notamment dans un procès-verbal en date du 17 avril 2018, qu'il s'agit donc d'une décision unilatérale, inconnue des vendeurs et postérieure à la vente, qui exclut par conséquent que le défaut de puisse être considéré comme un vice caché au moment du transfert de propriété entre les parties, qu'en toute hypothèse, l'acte de vente comporte une clause de non garantie des vendeurs en cas de vice caché, que leur mauvaise foi n'est pas établie et que dès lors, rien ne permet d'exclure l'application de cette clause, qu'en effet, au vu des éléments ci dessus exposés, la simple considération que M. [X] dirige une entreprise dans le bâtiment ne saurait suffire à cette fin, étant souligné, au demeurant, que Mme [G] est, pour sa part, assistante de travaux au sein du groupe EIFFAGE CONSTRUCTION et indique même, dans ses écritures, avoir rédigé des comptes-rendus de visites de chantier, Ils soutiennent encore : que le défaut de délivrance conforme aussi retenu par le tribunal doit être écarté, le bien vendu étant conforme à ce qui était annoncé et stipulé dans l'acte de vente, à titre subsidiaire, que les préjudices invoqués sont excessifs dans leur montant, et qu'il n'est établi aucun lien direct avec une faute prouvée à leur encontre. Les consorts [M]-[G], par dernières conclusions n° 3 notifiées le 21 septembre 2023, demandent la confirmation du jugement déféré sauf : sauf en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes formées au titre des travaux de raccordement au réseau d'eau communale et d'agrandissement de la maison, de l'entretien des espaces verts, de la fourniture de fuel et de la pénalité de remboursement du crédit par anticipation, sur le montant des dommages-intérêts alloués au titre des pertes d'exploitation et de l'indemnité de procédure allouée pour la première instance. Ils actualisent par ailleurs leurs demandes au titre des taxes foncières, de l'assurance habitation et des intérêts du prêt immobilier, Ils demandent par conséquent à la cour, statuant à nouveau et y ajoutant, de condamner solidairement les époux [X] à leur payer les sommes de : 3 129 € 'à parfaire' (sic) au titre des taxes foncières 3 166,60 € 'à parfaire' (sic) au titre de l'assurance habitation, 21 320,89 € au titre des intérêts du prêt immobilier - 'à actualiser à la date de restitution effective du prix de vente' (sic) 833 € supplémentaires chacun par année de procédure d'appel, en réparation du préjudice moral complémentaire subi, 500 € au titre de la fourniture de fuel, 5 830 € au titre des travaux de raccordement au réseau d'au communal, restés inachevés, 31 220,48 € au titre des travaux d'agrandissement de la maison, restés inachevés, 7 087,14 € au titre de la pénalité de remboursement anticipé du crédit immobilier - 'à actualiser à la date de restitution effective du prix de vente' (sic), 132 000 € 'à parfaire' (sic), subsidiairement 72 280 € 'à parfaire' (sic) au titre de la perte d'exploitation subie, 8 816,84 € au titre des frais irrépétibles en première instance. Ils demandent enfin condamnation solidaire des époux [X] : à leur payer la somme de 4 144,44 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel aux dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise judiciaire. Ils font valoir que le tribunal a retenu, à bon droit, l'existence d'un vice caché existant en germe dès la vente, en ce que : les premières interruptions d'alimentation se sont produites dans le courant de l'été 2017 alors que la maison était en location, le plombier mandaté par eux n'ayant eu d'autre choix que de mettre en 'uvre un procédé provisoire de pompage dans la rivière voisine, en avril 2018, c'est tout simplement une coupure définitive de l'alimentation en eau potable qu'ils ont eue à subir suite aux travaux engagés par la commune à proximité, leur action en référé devant le juge administratif aux fins de voir enjoindre à cette dernière de rétablir le branchement en eau potable n'ayant pas abouti, ils ont ainsi progressivement découverts : d'une part que l'approvisionnement en eau avait en réalité été réalisé, avant la vente, par un branchement clandestin sur une canalisation communale, directement sur le captage et avant tout traitement, que la source présente sur la propriété, aboutissant dans une fontaine présente à proximité de la maison ce qu'ils avaient pu constater en la visitant, ne produisait en réalité pas un débit suffisant pour alimenter celle-ci dans des conditions normales, c'est ainsi que, malgré leurs objections, ils se sont vu, en l'absence de desserte de la propriété en eau potable, retirer le permis de construire qu'ils avaient obtenu aux fins d'extension du bâti et d'adjonction d'une piscine, alors qu'ils avaient commencé à tirer des revenus de locatifs de leur maison en 2017, ils se sont vus contraints d'annuler toutes les réservations prises pour 2018, il s'agit bien d'un vice caché affectant le bien vendu, rendu inutilisable par l'absence d'alimentation en eau potable, et dont ils ne pouvaient se rendre compte avant la vente, puisque la maison était alors alimentée, étant souligné : que le compromis de vente en date du 16 décembre 2016 ne comportait aucune mention précise concernant l'eau, que lors de leurs visites préalables à la vente, ils n'ont pu vérifier l'alimentation effective compte-tenu de la saison (hiver), mais il leur a été donné de voir une robinetterie en état de fonctionnement, un filtre UV destiné à rendre l'eau potable, enfin une fontaine extérieure en état de fonctionnement apparent. Ils ajoutent que, s'il est exact qu'ils ont, naïvement, laissé commencer le chantier de rénovation de leur maison sans attendre l'octroi d'un nouveau permis de construire après le refus de la première autorisation sollicitée, c'est sur la foi de la confirmation de la faisabilité de leurs travaux d'extension par un courriel de la DDT du 14 novembre 2016 et en l'état d'un accord de principe oral obtenu lors d'un rendez-vous au printemps 2018 dans les locaux de cette administration, enfin de la confiance en leur constructeur/maître d'oeuvre lequel avait engagé des équipes d'ouvriers présents à la semaine sur le chantier compte-tenu de l'éloignement géographique du site. Ils précisent encore que c'est en vain que les époux [X] se sont prévalus, pour la première fois en janvier 2021 devant le juge du fond, d'une autorisation dont ils auraient été bénéficiaires de longue date de raccordement à un réseau d'eau propriété de la commune, dès lors que : le document produit pour en justifier, en date du 3 septembre 2020, a de toute évidence été établi pour les besoins de la cause et plusieurs mois après le dépôt du rapport de l'expert judiciaire, et il évoque en toute hypothèse une autorisationn orale exceptionnelle, il ne saurait donc leur être reproché de n'avoir pas agi en annulation de l'abrogation d'une autorisation dont ils ignoraient l'existence. Enfin, ils ajoutent que, s'il n'est pas contestable que M. [X] est entrepreneur dans le bâtiment, Mme [G], pour sa part, n'a occupé que des emplois d'assez courte durée chez la société Eiffage et toujours à des fonctions de bureau. Il est renvoyé, pour le surplus, à leurs conclusions, s'agissant notamment des postes de restitution et de préjudice objets de leur appel incident. L'instruction a été clôturée par une ordonnance rendue le 26 septembre 2023. MOTIFS La recevabilité de l'action en résolution de la vente n'étant pas discutée en cause d'appel, il y a lieu d'examiner le bien-fondé des demandes des consorts [M]-[G]. Sur la demande en résolution de la vente Le tribunal a justement retenu, au visa de l'article 1641 du code civil et à la lecture des pièces versées aux débats, en particulier des procès-verbaux de constats d'huissiers en dates des 30 avril 2018 et 5 avril 2019 ainsi que du rapport de l'expert judiciaire [J] du 15 avril 2020, que la maison objet de la vente entre les parties n'était plus alimentée en eau depuis le mois d'avril 2018 soit une année après la passation de l'acte notarié ayant régularisé cette vente, et que cette absence d'alimentation en eau constituait un vice rendant le bien vendu, constitué d'une maison d'habitation, impropre à son usage. Il n'est, en effet, pas sérieusement discutable que l'absence d'alimentation en eau d'une maison d'habitation la prive d'un élément essentiel à son usage. S'agissant de l'existence du vice au jour de la vente, l'expert judiciaire a, aux termes de son rapport et après analyse circonstanciée de ses constatations, conclu dans les termes suivants que les appelants ne contredisent ni dans la matérialité des constatations, ni dans l'analyse qui en est faite : la source présente sur la propriété vendue alimente la fontaine extérieure mais n'était, au jour des opérations d'expertise, pas raccordée à l'alimentation en eau de la maison, cette alimentation en eau se faisait, jusqu'en avril 2018, par raccordement à une source communale d'eau non traitée, M. [X] n'ayant, au cours de ses opérations, pas répondu à la question de l'expert de savoir qui avait procédé à ce raccordement, mais reconnu avoir fait poser le filtre UV existant dans la maison entre ce raccordement et tous les réseaux sanitaires de cette dernière, ce filtre avait nécessairement été posé pour pouvoir consommer l'eau non traitée de la source communale, compte-tenu de la nature et du rôle de ce type de filtre (filtration naturelle pour assainir l'eau), la canalisation acheminant l'eau de la source communale à la maison avait été sectionnée sans qu'il soit en mesure de déterminer qui en était à l'origine. Au vu de la chronologie et des éléments figurant au dossier (en particulier échange de textos entre M. [M] et M. [X] consignés dans le procès-verbal de constat du 30 avril 2018), il est vraisemblable que la section du tuyau de raccordement de l'eau de source communale à la maison en litige soit résultée de travaux réalisés par la commune à proximité de la propriété vendue. Si les consorts [M]-[G] soutiennent que la maison n'était affectée d'aucun vice au moment de la vente en ce qu'ils bénéficiaient d'une autorisation orale du maire de la commune de se raccorder à la source communale, autorisation à laquelle il n'a jamais été mis fin de manière expresse, et qu'ils font valoir qu'il appartenait aux époux [X] de contester l'abrogation de cette autorisation par les voies qui leur étaient ouvertes, le premier juge a sur ce point, par une analyse circonstanciée des pièces qui lui étaient soumises, justement considéré que l'autorisation invoquée ne présentait aucun caractère de pérennité, en ce qu'il ressortait du courrier du maire de la commune du 3 septembre'2020, produit par les appelants, que cette autorisation n'avait été donnée, oralement, qu'à titre exceptionnel suite à la sécheresse de 2012-2013, et à la condition que le prélèvement d'eau brute se fasse uniquement la nuit pour remplir la réserve de la maison. Il en résulte qu'il s'agissait d'une autorisation exceptionnelle et limitée, ne permettant pas de considérer que la maison était desservie en eau de manière pérenne et le tribunal en a justement conclu que ce mode d'alimentation précaire, que de simples travaux effectués par la commune avaient interrompu sans possibilité de le remettre immédiatement en fonctionnement, constituait un vice rendant l'immeuble vendu impropre à son usage d'habitation. Si le maire de la commune précise, dans le courrier susvisé du 3 septembre 2020, que M. [M] avait demandé un raccordement au réseau communal d'eau potable qui avait été accepté, il ajoute cependant qu'il a pris un arrêté d'interruption des travaux pour divers motifs. Il en résulte que l'alimentation en eau du bien vendu est sujette à difficultés, ce qui prive ce bien, à usage d'habitation, d'un de ses éléments indispensables. C'est encore par une analyse pertinente des éléments qui lui étaient soumis, que le tribunal a considéré que les consorts [M]-[G] acquéreurs ne pouvaient avoir connaissance, lors de leurs visites du bien en vente durant l'hiver 2016-2017, de l'absence d'alimentation pérenne de celui-ci en eau, dès lors qu'ils avaient pu constater la présence d'une source privée dans la propriété protégée par des buses en béton ainsi que, dans la maison, d'un équipement de filtres UV destiné à la filtration et au traitement de l'eau, enfin d'une fontaine à proximité de la maison qui était en fonctionnement, ces éléments factuels corroborant la mention de l'acte notarié selon laquelle le bien vendu n'était pas relié à l'eau communale mais était 'desservi par une source', le juge de première instance relevant encore, avec pertinence, que le prix de vente du bien soit 360 000 € pour une maison comportant seulement deux chambres, ne permettait pas à l'acquéreur de soupçonner que l'alimentation du bien en eau de source pût ne pas présenter de caractère pérenne. Enfin, les époux [X], qui, selon les mentions figurant en page 20 de l'acte notarié du 11 avril 2017, avaient acquis les parcelles objets de la vente respectivement en 2001, 2003 et 2010, ne pouvaient ignorer que l'autorisation orale de raccordement à la source communale donnée en 2013 présentait un caractère exceptionnel et sous condition ainsi que l'a confirmé le maire de la commune dans sa lettre précitée du 3 septembre 2020. Dès lors, les époux [X] ne sauraient soutenir que le vice n'existait pas au jour de la vente au motif que c'est un an seulement après celle-ci que la commune avait rompu la canalisation raccordant la maison à la source communale, le vice ne consistant pas dans la rupture de la canalisation mais dans le caractère exceptionnel et sous conditions, et donc non pérenne, de l'autorisation de raccordement accordée en 2013. C'est donc à bon droit que le tribunal a, retenant l'existence d'un vice caché rendant le bien vendu impropre à l'usage auquel il était destiné, prononcé la résolution de la vente avec, pour conséquence, l'obligation des époux [X] de restituer le prix de vente soit 360 000 € outre intérêts au taux légal à compter du jour de l'assignation en application des dispositions de l'article 1229 alinéa 2 du code civil. Sur les demandes afférentes à la restitution et sur les demandes indemnitaires Le dernier alinéa de l'article 1229 du code civil édicte que les restitutions consécutives à la résolution d'un contrat 'ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9". En outre, la connaissance du vice par les vendeurs les oblige, en application de l'article 1645 du code civil, outre la restitution du prix, à tous dommages-intérêts envers l'acheteur en réparation des dommages consécutifs au vice ainsi reconnu. Ainsi qu'il a été développé au paragraphe précédent, les époux [X], déjà propriétaires du bien en cause en 2013 lorsque l'autorisation exceptionnelle de raccordement leur a été concédée par le maire de la commune, ne pouvaient ignorer le caractère précaire et sous conditions de cette autorisation, ce qui induit qu'ils avaient connaissance du vice consistant dans l'absence d'alimentation pérenne du bien en eau potable, la mention de l'acte de vente selon laquelle 'le vendeur déclare que le bien n'est pas relié à l'eau communale mais est desservi par une source. L'acquéreur déclare en être parfaitement informé et en faire son affaire personnelle' n'étant, dès lors, pas de nature à priver les consorts [M]-[G] de leur droit de faire reconnaître le vice affectant la chose et d'en voir tirer toutes conséquences, dès lors que la desserte par source annoncée dans l'acte ne constituait pas, ainsi qu'il a été démontré plus haut, une information complète et sincère. Au surplus, il ressort des pièces produites par les intimés que M. [X] est un professionnel de l'immobilier comme étant dirigeant de 13 sociétés ayant des activités déclarées de marchand de bien, promotion immobilière ou encore acquisition, exploitation et vente de toutes sources d'énergie, tandis que les emplois exercés par Mme [G] au sein de l'entreprise EIFAGE ou auprès d'un architecte, de courte durée au demeurant, ne concernaient que des fonctions administratives ainsi qu'elle en justifie. # sur les demandes relatives aux restitutions restitution des taxes foncières payées pour les années 2018 à 2022 Le premier juge n'ayant pas fixé de date d'effet à la résolution prononcée, et aucune des parties ne demandant la réformation du jugement sur ce point, les dispositions de l'article 1229 alinéa 2 du code civil dans sa rédaction résultant de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 entraînent que cette résolution a pris effet au jour de l'assignation en justice c'est-à-dire en l'espèce le 15 octobre 2020. Dès lors, les consorts [M]-[G] ne sont pas fondés à demander la restitution des taxes foncières payées pour la période échue avant cette date, et, s'agissant de la période postérieure, cette dépense a eu pour contrepartie l'occupation par eux du bien vendu, qui doit donner lieu, selon l'article 1352-3 alinéa 2 du même code, à restitution par compensation à hauteur de la 'valeur de la jouissance'. Les sommes dues de part et d'autre se compensant, il n'y a pas lieu à restitution, par les époux [X], de la taxe foncière pour la période à compter du 15 octobre 2020 ; le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a fait droit à la demande des consorts [M]-[G] sur ce point, et leur demande complémentaire au titre des années 2021 et 2022 formée en cause d'appel sera rejetée pour les mêmes motifs. restitution des primes de l'assurance habitation, ainsi que du montant d'une facture d'électricité en date du 8 mai 2017 Les motifs développés au paragraphe précédent, auquel il est fait expressément référence, conduisent à écarter les demandes à ce titre relatives aux dépenses exposées avant le 15 octobre 2020 comme étant antérieures à la prise d'effet de la résolution de la vente, et celles exposées postérieurement comme se compensant avec la restitution de la 'valeur de jouissance' que le bien a procuré jusqu'à sa restitution. demande au titre d'une facture de fuel La demande relative à cette facture, en date du 21 avril 2017 à hauteur de 1 014,26 €, a justement été rejetée par le premier juge, dès lors qu'elle a été la contrepartie de l'occupation par les acquéreurs de la maison avant la prise d'effet de la résolution prononcée, les consorts [M]-[G] se contentant d'affirmer, sans l'établir par aucune pièce, qu'en avril 2018, date à partir de laquelle la maison n'a plus été alimentée correctement en eau, ils n'avaient consommé que la moitié du fuel ainsi facturé et qu'a minima la somme de 500 € devrait leur être remboursée à ce titre. demandes au titre de travaux d'amélioration du bien Pour qu'il soit fait droit à ces demandes, il faut, aux termes de l'article 1352-5 du Code civil, que les dépenses invoquées aient augmenté la valeur du bien, dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution. Le tribunal a justement considéré, au regard de ce texte, que la facture produite en date du 11 octobre 2017 d'un montant de 10 919,70 € avait augmenté la valeur du bien, s'agissant de travaux de peinture au plafond, sur les murs, sur des poutres et sur l'escalier bois. Les consorts [M]-[G] étaient donc fondés à en réclamer la restitution à hauteur de la somme déboursée à défaut d'autres éléments relatifs à la plus-value apportée, et le jugement sera confirmé de ce chef. Le tribunal a, cependant, écarté à bon droit la demande des époux [X] formée au même titre à hauteur de 31 220,48 €, en retenant avec pertinence que les travaux correspondant d'agrandissement de la maison avaient, au vu des pièces produites, été entrepris par les acquéreurs avant même l'obtention de l'autorisation administrative requise, le maire de la commune ayant pris un arrêté de refus du permis de construire le 22 mars 2018 pour plusieurs motifs notamment l'absence de recours à un architecte et de production d'un plan masse complet, en dépit de quoi les consorts [M]-[G] avaient entrepris les travaux ainsi qu'en témoignent les factures en date des 30 mars et 18 avril 2018, le premier juge en concluant justement que ces travaux, mis en oeuvre sans autorisation et en outre interrompus, l'avaient été aux frais et risques de l'acquéreur et ne pouvaient donc être considéré comme utiles au bien ni a fortiori comme en ayant augmenté la valeur. Il en est de même, et pour les mêmes motifs, des travaux de raccordement au réseau d'eau communale restés inachevés, entrepris après autorisation de principe donné par le maire mais sans qu'une déclaration d'intention de commencement des travaux ait été émise par le responsable du projet, de sorte que le maire en a, par la suite, ordonné la suspension. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande des consorts [M]-[G] à hauteur de 5 830 € de ce chef. # sur les demandes de dommages-intérêts au titre des frais d'acquisition du bien C'est à bon droit, et par des motifs pertinents, que le tribunal a alloué aux consorts [M]-[G] la somme de 26 258,31 € correspondant aux frais exposés pour la vente, notamment pour obtenir l'état hypothécaire du bien et procéder à la publicité, dès lors qu'ils n'auraient pas engagé ces frais, dont le montant est justifié par les pièces produites, s'ils avaient renoncé à acquérir le bien en connaissant le vice qui l'affectait. au titre des intérêts du crédit immobilier Pour les mêmes motifs que s'agissant des frais d'acquisition, auquel il est expressément fait référence, le tribunal a justement condamné les époux [X] à payer aux consorts [M]-[G] à titre de dommages-intérêts le montant des intérêts déjà réglés sur l'emprunt contracté pour financier l'acquisition du bien, ces frais n'ayant été exposés que dans le but d'acquérir le bien que, finalement, ils ne posséderont pas. La somme allouée à ce titre sera actualisée, selon la demande chiffrée en ce sens en cause d'appel, à la date du mois d'avril 2022 à la somme de 21'320,89 € correspondant aux intérêts échus et réglés à cette date au vu des pièces produites, étant souligné, en revanche, que la mention 'à actualiser au jour de la restitution effective du prix de vente' ne peut, de par sa généralité et en l'absence de tout chiffre ou précision permettant d'en fixer le montant exact, constituer une prétention de nature à saisir la cour au sens de l'article 4 du code de procédure civile. au titre de l'indemnité de remboursement du crédit par anticipation Sur ce point, il est manifeste qu'après restitution du prix de vente, les consorts [M]-[G] se prévaudront, auprès du Crédit Agricole ayant financé l'acquisition du bien, de leur faculté de rembourser l'emprunt par anticipation, de manière à éviter le paiement des intérêts restant à courir alors qu'ils disposeront des fonds permettant ce remboursement immédiat. Dès lors, contrairement à ce qu'a estimé le tribunal, ce préjudice n'est pas hypothétique, mais présente un caractère de certitude suffisant pour permettre l'indemnisation des consorts [M]-[G] de ce chef. Le montant réclamé à ce titre soit 7 087,14 €, est justifié par les pièces produites comme correspondant à 3 % du capital restant dû au mois d'avril 2022 soit 236 238,28 € ainsi qu'il ressort de l'échéancier versé aux débats. Enfin, le dommage représenté par le débours futur de cette somme est bien la conséquence directe du comportement fautif des vendeurs qui avaient connaissance du vice de la chose, en ce qu'elle devra être payée par les emprunteurs sans contrepartie puisqu'ils n'obtiendront que le remboursement du prix versé, et ne seront plus propriétaires du bien objet du financement. En revanche, la mention : 'à actualiser au jour de la restitution effective du prix de vente' ne peut, de par sa généralité et en l'absence de tout chiffre ou précision permettant d'en fixer le montant exact, constituer une prétention de nature à saisir la cour au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Le jugement sera donc infirmé de ce chef, et les époux [X] condamnés au paiement de cette somme. sur les travaux de plomberie urgents Le tribunal a justement condamné les époux [X] au paiement du coût de ces travaux à hauteur de 1 840,91 €, justifiés par les pièces produites et nécessités, au vu de l'intitulé des factures, par les interruptions inopinées d'approvisionnement de la maison par l'eau de source, conséquence directe du vice de la chose dont les vendeurs avaient connaissance. Le jugement sera donc confirmé de ce chef, par ces motifs substitués, sur le préjudice de perte d'exploitation Les consorts [M]-[G] justifient, par la production aux débats d'une estimation d'un cabinet immobilier en date du 17 janvier 2017, qu'ils avaient le projet de louer, au moins sur certaines périodes de l'année, le bien immobilier en cause qu'ils entendaient utiliser aussi comme résidence secondaire. Ils établissent aussi, par leur pièce n° 18, qu'ils pouvaient compter sur un revenu annuel de l'ordre de 22 000 € à ce titre, cette prévision tenant compte d'une occupation partielle par eux. Il est certain que les difficultés d'approvisionnement en eau rencontrées dès la première année d'occupation, puis l'arrêt total de cet approvisionnement en avril 2018, ont gravement hypothéqué ce projet, les privant des revenus locatifs correspondants. Cependant, le préjudice indemnisable à ce titre doit être limité : d'une part à la période entre l'acquisition du bien le 11 avril 2017 et la prise d'effet de la résiliation de la vente le 15 octobre 2020, d'autre part en ce que les consorts [M]-[G] avaient le projet d'une extension du bâti, qu'ils ont d'ailleurs mis en oeuvre sans avoir obtenu les autorisations nécessaires ce qui a entraîné un arrêté de suspension des travaux, et que la durée d'exécution de ces travaux d'agrandissement aurait, en toute hypothèse, limité d'autant les possibilités de location même si le bien avait été correctement alimenté en eau. Au vu de l'ensemble de ces éléments, la somme de 40'000 € allouée par le tribunal à ce titre est suffisante à indemniser entièrement ce préjudice, et le jugement sera confirmé de ce chef. sur le préjudice moral C'est par des motifs pertinents et une juste appréciation des éléments du dossier que le tribunal a indemnisé le préjudice moral causé aux consorts [M]-[G], et consistant dans les tracas subis et la perte de jouissance paisible du bien, par l'allocation à chacun d'eux d'une somme de 2 500 €, les appelants n'invoquant aucun moyen nouveau ni offre de preuve nouvelle pour s'y opposer en cause d'appel, et la somme allouée apparaissant suffisante, au vu des éléments du dossier, pour l'indemniser entièrement. Sur les demandes accessoires Les époux [X], qui succombent principalement en leur appel, devront supporter les dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Pour les mêmes motifs, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en leur faveur. Il est équitable de faire de nouveau application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des consorts [M]-[G] en cause d'appel, l'indemnité allouée à ce titre par le premier juge étant par ailleurs suffisante, au vu des pièces produites et au regard de l'équité. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a : condamné solidairement M. [R] [X] et Mme [E] [U] épouse [X] à payer à M. [I] [M] et Mme [K] [G] les sommes de : 1 823 € au titre des taxes foncières, 848,63 € au titre de l'assurance habitation, 374 € au titre des travaux d'électricité, débouté les consorts [M]-[G] de leur demande de dommages-intérêts au titre de la pénalité de remboursement anticipé du prêt immobilier, L'infirme sur ces points et, statuant de nouveau, y ajoutant et tenant compte de l'actualisation des demandes en cause d'appel : Condamne solidairement M. [R] [X] et Mme [E] [U] épouse [X] à payer à M. [I] [M] et Mme [K] [G] : la somme supplémentaire de 6 159,40 € au titre des intérêts de l'emprunt immobilier arrêtée au mois d'avril 2022, la somme de 7 087,14 € au titre de la pénalité de remboursement anticipé du prêt immobilier, arrêtée au mois d'avril 2022, la somme supplémentaire de 4 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Dit que les mentions "à actualiser à la date de restitution effective du prix de vente" assortissant certaines demandes des appelants incidents ne constituent pas des prétentions saisissant la cour au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Déboute les parties de toutes leurs autres demandes. Condamne solidairement M. [R] [X] et Mme [E] [U] épouse [X] aux dépens d'appel. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT