Cour d'appel, 08 juin 2023. 22/06528

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 08 JUIN 2023 N° RG 22/06528 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VPTG AFFAIRE : [N] [U] [G] C/ Société ADOMA Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 21 Avril 2022 par le Tribunal de proximité d'ANTONY N° RG : 22-000038 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 08.06.2023 à : Me Niels ROLF-PEDERSEN, avocat au barreau de VERSAILLES Me Séverine CEPRIKA, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [N] [U] [G] [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Me Niels ROLF-PEDERSEN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 291 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/006192 du 02/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) APPELANT **************** Société ADOMA prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Me Laurence LEMOINE de la SELEURL 2L AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1231 Représentant : Me Séverine CEPRIKA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 110 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Avril 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Madame Marietta CHAUMET, Conseiller, Greffier, lors des débats : Monsieur Mohamed EL GOUZI, EXPOSE DU LITIGE Selon contrat de résidence du 13 août 2020 prenant effet le 1er août 2020, la société Adoma a consenti à M. [N] [U] [G] la jouissance privative d'un logement meublé n°0l9B à usage d'habitation, dans la résidence située [Adresse 1], pour une durée d'un mois renouvelable par tacite reconduction, moyennant une redevance mensuelle de 455,88 euros. Par lettre recommandée avec avis de réception signé le 19 novembre 2020, la société Adoma a mis en demeure M. [N] [U] [G] de faire cesser l'hébergement de tiers en invoquant la clause résolutoire insérée au contrat de résidence. Par ordonnance en date du 23 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Antony a désigné la SAS Sinequae, huissiers de justice, avec mission de se rendre à la Résidence Adoma située à [Adresse 1], et notamment dans la chambre de M. [G] [N], aux fins de décrire les conditions dans lesquelles la chambre est occupée. Un procès-verbal de constat a été dressé le 7 octobre 2021 par Maître [R] [S], huissier de justice associé de la SAS Sinequae. Par acte d'huissier de justice délivré le 17 janvier 2022, la société Adoma a fait assigner en référé M. [N] [U] [G] aux fins d'obtenir principalement l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion du résident. Par ordonnance contradictoire rendue le 21 avril 2022, le juge des contentieux et de la protection, du tribunal de proximité d'Antony a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence conclu entre les parties et portant sur la jouissance privative du logement meublé n°019B à usage d'habitation, situé dans la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 5], sont réunies au 20 décembre 2020 ; - ordonné l'expulsion de M. [N] [U] [G] et de tous occupants de son chef, des lieux loués, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à titre provisionnel à compter du 20 décembre 2020 à une somme égale au montant de la redevance qui aurait été due, si le bail s'était poursuivi ; - condamné M. [N] [U] [G] à verser à la société Adoma à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 20 décembre 2020, et jusqu'à la libération effective des lieux ; - débouté la société Adoma de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [N] [U] [G] aux dépens, en ce compris le coût de la lettre de mise en demeure du 20 novembre 2020 ; - rappelé que l'ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire. Par déclaration reçue au greffe le 27 octobre 2022, M. [N] [U] [G] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Dans ses dernières conclusions déposées le 28 décembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [N] [U] [G] demande à la cour de : '- dire et juger que le juge des référés ne pouvait se déclarer compétent pour statuer sur les demandes de la société Adoma, à titre principal, - annuler l'ordonnance entreprise en ce qu'elle n'est pas suffisamment motivée à titre subsidiaire, - débouter la société Adoma en sa demande tendant à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire - débouter la société Adoma en sa demande tendant à l'expulsion de M. [N] [U] [G] - condamner la société Adoma aux entiers dépens de la présente instance et de première instance'. Dans ses dernières conclusions déposées le 28 janvier 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Adoma demande à la cour, au visa des articles L. 633-2 et R. 633-9 du code de la construction et de l'habitation et 834 et/ou 835 du code de procédure civile, de : '- déclarer la société Adoma recevable et bien fondée en ses conclusions. - débouter M. [N] [U] [G] de sa demande visant à voir prononcer la nullité de l'ordonnance et de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; en conséquence : - confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions. y ajoutant : - condamner enfin M. [N] [U] [G] à verser à la société Adoma ne somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - condamner M. [N] [U] [G] aux entiers dépens d'instance comprenant les frais de signification de la mise en demeure, les frais d'assignation, de signification du jugement et ses suites'. L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 mars 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION M. [N] [U] [G] indique que la motivation du premier juge est insuffisante en ce que la date du 20 décembre 2020 retenue pour la résiliation du contrat n'est justifiée par aucun élément, la preuve éventuelle de ses manquements étant datée du 7 octobre 2021, ce qui justifie selon lui l'annulation de l'ordonnance querellée. Il indique que ses éventuels manquements n'étaient pas de nature à justifier la fin du contrat. La société Adoma affirme en réponse avoir constaté que M. [N] [U] [G] hébergeait dans sa chambre, durablement, une tierce personne, sans l'avoir au préalable informée, en violation avec l'article 9 du règlement intérieur. Elle soutient que la décision attaquée était parfaitement motivée et que le premier juge a relevé l'absence de contestation sérieuse. Concluant à la confirmation de l'ordonnance litigieuse, la société Adoma expose que la clause résolutoire est acquise du fait du manquement de l'occupant à ses obligations contractuelles. Sur ce, A titre liminaire, il convient de souligner que la décision déférée est parfaitement motivée en fait et en droit et qu'aucune irrégularité ne peut être invoquée à ce titre. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Il résulte de la pièce 2 de la société Adoma intitulée ' Contrat de résidence ' que figure sur la deuxième page, signée par le logeur et le locataire un article 4 rédigé dans les termes qui suivent : « Le résident est tenu (...) d'occuper personnellement les lieux mis à sa disposition et n'en consentir l'occupation à quiconque, même partielle et à titre gratuit. (...) A défaut, la résiliation du contrat interviendra un mois après notification par lettre recommandée avec accusé de réception'. Le règlement intérieur, paraphé par M. [N] [U] [G], stipule : - en son article 9 : ' Conformément aux dispositions de l'article R. 633-9 du code de la construction et de l'habitation, pour chaque période maximale de trois mois par an, chaque résident a la faculté d'accueillir une personne dont il assure le couchage à l'intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition. Pour des motifs de sécurité et de responsabilité, il doit obligatoirement, au préalable, en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d'identité de son invité et en lui précisant les dates d'arrivée et de départ de celui-ci.'; - en son article 10 : 'Le résident est tenu d'occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n'en consentir l'occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit. À défaut d'occupation personnelle et faute pour le résident d'avoir répondu sous huit jours à toute mise en demeure de se présenter au bureau en vue d'établir qu'il occupe personnellement le logement, celui-ci sera repris et vidé des effets qu'il contient dans les conditions visées à l'article 7 ci-avant.'; - en son article 7 : 'Le résident peut être mis en demeure de se présenter au bureau de la résidence en vue d'établir sa présence effective dans l'établissement. En cas de non-réponse dans les huit jours,, le titre d'occupation sera résilié du fait du manquement grave du résident à son obligation d'occupation effective des lieux. La résiliation prendra alors effet, un mois après la date de notification de la résiliation par lettre recommandée avec accusé de réception'. L'article 1103 du code civil dispose que : 'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'. Par courrier recommandé en date du 16 novembre 2020, dont l'accusé de réception est signé par M. [N] [U] [G], la société Adoma a mis en demeure l'appelant en ces termes : ' Nous vous rappelons que l'article 10 du règlement intérieur de l'établissement prévoit qu'à titre d'obligation essentielle, le résident est tenu d'occuper personnellement les lieux mis à sa disposition et de n'en consentir l'occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit. Et il dispose notamment en son article 9 (...). Nous constatons que vous hébergez une tierce personne en infraction avec les dispositions ci-dessus. En conséquence, nous vous mettons en demeure de faire cesser cet hébergement dans un délai de 48 heures. Nous attirons votre attention sur le fait qu'en cas d'inexécution, le contrat sera résilié de plein droit, un mois après cette mise en demeure envoyée en recommandé avec accusé de réception, restée sans effet.' La société Adoma, ayant obtenu par requête une ordonnance commettant un huissier aux fins de se rendre à la résidence dans la chambre attribuée à M. [N] [U] [G] et de décrire les conditions dans lesquelles la chambre était occupée, a fait réaliser un constat d'huissier le 7 octobre 2021 à 6h30 qui mentionne notamment : 'Sur place (...) après avoir frappé à la porte et indiqué l'objet de ma visite, je rencontre M. [B] [X] [W] qui parle très mal le français. Je lui indique ma volonté, en vertu de l'ordonnance dont je suis porteur, que je lui signifie, de vérifier les conditions d'occupation de la chambre louée. A l'intérieur se trouve le mobilier standard des chambres de l'établissement, auquel a été ajouté un canapé lit sur lequel il y a un couchage organisé en sus du lit fourni par la résidence. (...) La personne rencontrée sur place occupe le canapé lit et ne peut indiquer précisément où se trouve le résident en titre, M. [N] [U] [G], qui serait au travail. A l'extérieur de la chambre se trouvent deux paires de sandales de pointures différentes.' Il convient de dire que ces éléments sont suffisants pour démontrer l'inexécution par M. [N] [U] [G] de ses obligations contractuelles, son absence d'occupation personnelle du logement étant attestée par le constat du 7 octobre 2021, en contravention avec l'article 10 du règlement intérieur. Il est en outre établi, par l'ameublement de la chambre, que sont habituellement accueillies plusieurs personnes. M. [N] [U] [G] ne verse aux débats aucun élément au soutien de ses allégations selon lesquelles il aurait dû se rendre au Sri Lanka le 3 octobre 2021, thèse qui apparaît en tout état de cause contredite par les constatations de l'huissier, M. [B] [X] [W] ayant indiqué que M. [N] [U] [G] était au travail. En outre, M. [N] [U] [G] ne justifie pas avoir informé la société Adoma de l'hébergement d'un tiers. La décision déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, un mois après la mise en demeure, en application des dispositions contractuelles précitées et M. [N] [U] [G] sera débouté de ses demandes. L'ordonnance est également confirmée sur les mesures subséquentes à savoir l'expulsion, la séquestration du mobilier et le paiement d'une indemnité d'occupation. Sur les demandes accessoires L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Partie perdante, M. [N] [U] [G] devra supporter les dépens d'appel. Il est en outre inéquitable de laisser à la société Adoma la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. M. [N] [U] [G] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme l'ordonnance déférée ; Y ajoutant, Rejette toute autre demande ; Condamne M. [N] [U] [G] à payer à la société Adoma la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Dit que M. [N] [U] [G] supportera la charge des dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions sur l'aide juridictionnelle. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,