Tribunal judiciaire, 23 août 2024. 24/02861

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 4] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 9] REFERENCES : N° RG 24/02861 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZCNI Minute : 24/749 OFFICE PUBLIC SEINE SAINT DENIS HABITAT Représentant : Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272 C/ Madame [B] [N] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 23 août 2024 ; Par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ; Après débats à l'audience publique du 03 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : OFFICE PUBLIC SEINE SAINT DENIS HABITAT, demeurant [Adresse 2] [Localité 5] représenté par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [B] [N], demeurant [Adresse 8] [Adresse 8] - [Localité 6] non comparante, ni représentée D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 17 janvier 2005, l'Office public d'HLM interdépartemental de l'Essonne, du Val d'Oise et des Yvelines (OPIEVOY) a donné à bail à Madame [B] [N] un logement situé [Adresse 8] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 312,75 euros, augmenté des provisions sur charges. Par acte authentique du 7 décembre 2016, rectifié le 30 juin 2017, l'OPIEVOY a vendu à l'EPIC OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT (SSDH) l'immeuble au sein duquel est situé le logement loué. Par acte séparé, du 13 aout 2019, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a donné à Madame [B] [N] autorisation de stationnement, sur un emplacement de stationnement [Adresse 3] à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 22,20 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 25 août 2023, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait signifier à Madame [B] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2557,24 euros en principal, au titre des loyers impayés au 23 aout 2023 et d'avoir à justifier de l'assurance du logement. La Caisse d’allocations familiales a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 14 mars reçue le 21 mars 2022. Par acte de commissaire de justice en date du 25 janvier 2024, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner Madame [B] [N] aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [B] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [B] [N] au paiement de la somme de 4241,29 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois d’octobre 2023, avec intérêts légaux à compter du 25 aout 2023, date du commandement de payer,la condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives perçues dans les mêmes conditions que le loyer et qui subira les mêmes majorations à compter du mois de novembre 2023, à titre de réparation du préjudice subi jusqu'à la libération effective des lieux, par remise des clefs,la condamner d'avoir à produire l’assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir,la condamner au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 9 février 2024. À l'audience du 3 juin 2024, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7099,41 euros arrêtée au 31 mai 2024, loyer du mois d’avril inclus. Il est opposé à l’octroi de délais de paiement d’office. L'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT soutient que Madame [B] [N] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 25 août 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Madame [B] [N], régulièrement assignée, à personne, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représentée. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 23 août 2024. MOTIFS DE LA DECISION : Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les demandes principales : Sur la loi applicable aux contrats : Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur. En l’espèce, le contrat du 17 janvier 2005 porte sur un logement et l’autorisation de stationnement du 13 aout 2019, concerne un emplacement de stationnement. Si ces engagements sont conclus par contrats distincts à des dates différentes, ils ont été conclus entre les mêmes parties et dans des délais rapprochés. En outre, d’une part, le stationnement est situé au sein de la même résidence, et d’autre part, le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans son assignation. Dès lors l’emplacement de stationnement doit être considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989. Sur la recevabilité de la demande : En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 9 février 2024 en vue d'une audience prévue le 3 juin 2024, soit plus de six semaines après. D'autre part, la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT le 21 mars 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 janvier 2024. Ainsi la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, les demandes de l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Le commandement de payer signifié par huissier en date du 25 août 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 25 octobre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 17 janvier 2005 et de l’engagement du 13 aout 2019, à compter du 26 octobre 2023. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [B] [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si les contrats s’étaient poursuivis, et de condamner Madame [B] [N] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation : Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 17 janvier 2005, du contrat du 13 aout 2019, du commandement de payer délivré le 25 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 31 mai 2024 que l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. En conséquence, il convient de condamner Madame [B] [N] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 7099,41 euros, au titre des sommes dues au 31 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 août 2023 sur la somme de 1830,57 euros, de l’assignation du 25 janvier 2024 sur la somme de 1684,05 euros et du présent jugement sur le surplus. Sur la demande de justification de l’assurance sous astreinte : Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. En l’espèce, malgré la signification d’un commandement aux fins de justification de l’assurance, la locataire n’a pas justifié de l’accomplissement de l’obligation de s’assurer et les documents n'ont pas été produits dans le cadre de la présente instance. L'obligation de s’assurer constitue une obligation essentielle du locataire, dont le manquement peut justifier la résiliation du bail. En conséquence, il convient de condamner la locataire à justifier au bailleur de l’assurance contre les risques de locataire dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement. Toutefois, compte tenu des sanctions pouvant être mises en œuvre par le bailleur en réponse au manquement à l’obligation d’assurance ainsi que de la possibilité pour celui-ci de souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de lui, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [B] [N] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT les frais irrépétibles qu'il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [B] [N] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevables les demandes de l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 janvier 2005 et l’autorisation de stationnement du 13 aout 2019, entre l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT d'une part, et Madame [B] [N] d'autre part, concernant les locaux, logement et emplacement de stationnement, situés [Adresse 8] à [Localité 6], sont réunies à la date du 26 octobre 2023, CONSTATE la résiliation des contrats à compter de cette date, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [B] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [B] [N] à compter du 26 octobre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si les contrats s'étaient poursuivis, CONDAMNE Madame [B] [N] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 7099,41 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 mai 2024 échéance d’avril incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2023 sur la somme de 1830,57 euros, de l'assignation du 25 janvier 2024 sur la somme de 1684,05 euros et du présent jugement sur le surplus, CONDAMNE Madame [B] [N] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 31 mai 2024, échéance de mai, et jusqu'à complète libération des lieux, CONDAMNE Madame [B] [N] à justifier à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de l’assurance contre les risques dont elle doit répondre en sa qualité de locataire, par la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, CONDAMNE Madame [B] [N] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [B] [N] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 25 août 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales, DEBOUTE l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de ses autres demandes et prétentions. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT Page