Tribunal judiciaire, 30 avril 2025. 24/01474

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY Pôle de proximité [Adresse 1] [Localité 6] N° minute : Références : R.G N° N° RG 24/01474 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QOCM JUGEMENT DU : 30 Avril 2025 M. [O] [V], [Z] [R] Mme [P] [B] [M] épouse [R] C/ M. [G] [E] JUGEMENT Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 30 Avril 2025. DEMANDEURS: Monsieur [O] [V], [Z] [R] [Adresse 2] [Localité 8] représenté par Me Sophie CHARDIGNY, avocat au barreau de PARIS Madame [P] [B] [M] épouse [R] [Adresse 2] [Localité 8] représentée par Me Sophie CHARDIGNY, avocat au barreau de PARIS DEFENDEUR: Monsieur [G] [E] [Adresse 5] [Adresse 3] [Localité 7] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection Greffier : Clémence PERRET, DEBATS : Audience publique du 18 Février 2025 JUGEMENT : Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Clémence PERRET, greffière Copie exécutoire délivrée le : À : EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 15 septembre 2021, M [R] [O] et Mme [M] [P] épouse [R] ont consenti un bail d’habitation à M. [E] [G] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 568,28 euros et d’une provision pour charges de 15 euros. Par acte de commissaire de justice du 2 mai 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2379,80 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 29 avril 2024 dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [G] le 7 mai 2024. Par assignation du 22 juillet 2024, M [R] [O] et Mme [M] [P] épouse [R] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [G] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, 4171,38 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 juillet 2024, autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier, 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 juillet 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture( rapport de carence). L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 février 2025. À l'audience du 18 février 2025, M [R] [O] et Mme [M] [P] épouse [R] représentés par leur conseil maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 11 février 2025, s'élève désormais à 8451,12 euros terme de janvier inclus. M [R] [O] et Mme [M] [P] épouse [R] ajoutent qu’aucun paiement n’est intervenu depuis janvier 2024. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [E] [G] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter M [R] [O] et Mme [M] [P] épouse [R] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. M [R] [O] et Mme [M] [P] épouse [R] ont précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [E] [G]. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande M [R] [O] et Mme [M] [P] épouse [R] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 2 mai 2024 et que la somme de 2379,80 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. En l'absence d'autre élément permettant d'établir une volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, il y a lieu de retenir un délai de deux mois. Il apparait que les causes du commandement de payer délivré le 2 mai 2024 n’ont pas été apurées dans un délai de deux mois. Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 juillet 2024. Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M [R] [O] et Mme [M] [P] épouse [R] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l’espèce, M [R] [O] et Mme [M] [P] épouse [R] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 février 2025, M. [E] [G] lui devait la somme de 8451,12 euros terme de janvier inclus, soustraction faite des frais de procédure. d'un montant de 438.78 euros correspondant déjà compris dans les dépens. M. [E] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 3 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M [R] [O] et Mme [M] [P] épouse [R] ou à leur mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [E] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de M [R] [O] et Mme [M] [P] épouse [R] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE, que le contrat conclu le 15 septembre 2021 entre M [R] [O] et Mme [M] [P] épouse [R], d’une part, et M. [E] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 9] est résilié depuis le 3 juillet 2024, DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [E] [G], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ORDONNE à M. [E] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE M. [E] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 3 juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE M. [E] [G] à payer à M [R] [O] et Mme [M] [P] épouse [R] la somme de 8451,12 euros (huit mille quatre cent cinquante et un euros et douze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 février 2025 terme de janvier inclus, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE M. [E] [G] à payer à M [R] [O] et Mme [M] [P] épouse [R] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [E] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 mai 2024 et celui de l'assignation du 22 juillet 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge