Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
18° chambre
1ère section
N° RG 22/01766
N° Portalis 352J-W-B7G-CWBCM
N° MINUTE : 3
contradictoire
Assignation du :
02 Février 2022
JUGEMENT
rendu le 16 Septembre 2024
DEMANDERESSE
Société CECOVILLE
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Catherine CARIOU de la SELEURL SELARL CATHERINE CARIOU, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0107
DÉFENDERESSE
Société KR STORE
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Simon VANDEWEEGHE de la SELAS AGN AVOCATS PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #K0107
Décision du 16 Septembre 2024
18° chambre 1ère section
N° RG 22/01766 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWBCM
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, statuant en juge unique,
assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,
DÉBATS
A l’audience du 17 Juin 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 septembre 2024.
JUGEMENT
Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
Par acte sous seing privé en date du 15 juillet 2015, la SAS Cecoville a consenti à la société Lilnat, aux droits de laquelle se trouve la SAS KR Store, un contrat de sous-location, devenu un bail commercial, portant sur des locaux n°MS11E et MS17-18-19, dépendant du centre commercial situé à [Adresse 5], pour une durée de dix ans à compter de la livraison du local intervenue le 8 décembre 2015.
Le contrat a été consenti pour une activité exploitée sous l'enseigne " Tati " de :
- A titre principal de vente de biens et d'équipements de la personne et de la maison,
- A titre accessoire : vente de produits d'hygiène et de beauté, bazar, jouets, encas salés et sucrés, bagagerie et bijouterie, dans la limite de 30% du chiffre d'affaires HT total.
Le contrat a été consenti moyennant un loyer minimum garanti de 112.663 euros par an en principal, outre un loyer variable de 6,50% sur le chiffre d'affaires HT du preneur pour la tranche au-delà de 2.916.666 euros HT annuel.
Pendant la crise sanitaire, les parties ont échangé sur les modalités de règlement des loyers pendant les périodes de fermeture, sans parvenir à un accord.
Par exploit d'huissier en date du 14 mai 2021, la société KR Store a donné congé au bailleur pour le 7 décembre 2021.
Le 12 janvier 2022, la société Cecoville a fait pratiquer une saisie conservatoire sur les comptes bancaires de la société KR Store entre les mains de la Société Générale AG [Localité 4] Entreprises pour un montant de 231.965,07 euros en principal, laquelle se révélait fructueuse, le solde présentant un crédit de 281.430,64 euros. Le 18 janvier 2022, la saisie a été dénoncée à la société locataire.
Par acte extrajudiciaire du 2 février 2022, la société Cecoville a fait assigner la société KR Store devant le tribunal judiciaire de Paris, en application d'une clause attributive de compétence territoriale, aux fins principales de paiement d'arriérés locatifs et frais de remise en état des locaux.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 mai 2023, la société Cecoville demande au tribunal de :
" Dire et juger que les demandes de la société CECOVILLE sont recevables et bien fondées, y faisant droit,
Débouter la société KR STORE de l'ensemble de ses demandes,
La condamner au paiement de la somme de 398.357,11 euros TTC, représentant les loyers, charges et accessoires suivant comptes arrêtés au 5 septembre 2022 inclus ;
La condamner au paiement de la somme de 45.859,94 euros HT, soit 55.031,92 euros TTC au titre des travaux à réaliser sur les escalators ;
Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
La condamner aux entiers dépens qui comprendront le coût de la Sommation et les frais de la saisie conservatoire, conformément à l'article L 512-2 du Code des procédures civiles d'exécution, ainsi qu'au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC. ".
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mars 2023, la société KR Store demande au tribunal de :
" A titre principal,
- Débouter Cecoville de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, et la condamner à payer à KR Store la somme de 29.995,29 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;
- Annuler la saisie-conservatoire de 231.965,07 euros pratiquée le 12 janvier 2022 sur les comptes bancaires de KR Store ouverts dans les livres de la Société Générale AG [Localité 4] Entreprises ;
A titre subsidiaire,
- Débouter Cecoville de ses demandes et réduire la condamnation à la somme de 231.965,07 euros - 100.556,76 euros - dépôt de garantie de 30.772,33 euros =100.635,98 euros
A titre très subsidiaire,
- Débouter Cecoville de ses demandes de paiements de prétendus loyers et charges de Cecoville pour la période postérieure au 7 décembre 2021 et limiter la condamnation de KR Store à la somme totale de 201.192,72 euros décomposée comme suit :
- 231.965,05 euros, suivant décompte de Cecoville (pièce n°17 de Cecoville) arrêté au 6 décembre 2021, - dépôt de garantie de KR Store de 30.772,33 euros
- Condamner Cecoville à payer la somme de 3.000 euros à KR Store sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. "
Conformément à l'article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 septembre 2023. L'affaire a été fixée pour être plaidée à l'audience du 17 juin 2024, mise en délibéré au 16 septembre 2024, date à laquelle le jugement a été rendu par mise à disposition au greffe.
*
MOTIFS DU JUGEMENT
Sur la demande en paiement de la société Cecoville au titre des arriérés de loyers et charges
La société Cecoville soutient qu'elle a agi de bonne foi à l'égard du preneur, proposant des aménagements des modalités de paiement des loyers pendant la période de crise sanitaire, mais que la saisie conservatoire fructueuse démontre que le preneur pouvait fournir un effort supplémentaire pour régler ses loyers, ce qu'il n'a pas fait ; que la Cour de cassation a jugé par trois arrêts que les loyers de la période de crise sanitaire sont exigibles ; qu'aucune remise des clés ni aucun état des lieux n'est intervenu à la date du 7 décembre 2021, de sorte que la locataire ne peut opposer une restitution des locaux à cette date ; que la demande subsidiaire de réduction des montants dus en application de l'article 1195 du code civil ne saurait prospérer, cette disposition n'étant pas applicable au contrat de bail antérieur à son entrée en vigueur et la société preneuse n'ayant pas continué à exécuter ses obligations durant la renégociation.
La société KR Store soutient à titre principal qu'en application de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020, elle était éligible à la protection instaurée pour les preneurs jusqu'au 28 février 2022 ; que les demandes en paiement visant la période protégée, elles ne peuvent prospérer. A titre subsidiaire, elle fait valoir qu'en application des articles 1104 et 1195 du code civil, la société Cecoville n'a pas exécuté le contrat de bonne foi en refusant toute franchise de loyer pour la période de fermeture administrative des commerces ; que si l'article 1195 n'est pas applicable au contrat en cause, le juge peut interpréter les obligations contractuelles à la lumière des principes posés par cette disposition et qu'au regard de la mauvaise foi du bailleur, le juge pourra réviser le montant demandé de l'équivalent de 6 mois de loyers et charges ; qu'il convient également de déduire des sommes demandés le montant du dépôt de garantie retenu par le bailleur. A titre très subsidiaire, elle soutient que les sommes demandées pour la période du 7 décembre 2021 au 5 septembre 2022 ne sont pas justifiées en ce que le défaut de restitution des locaux est imputable au bailleur qui a refusé la remise des clés demandées par le preneur qui avait libéré les lieux.
* Sur l'application des mécanismes de protection liés à la crise sanitaire
L'article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire dispose :
"I. - Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l'article Ier de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l'état d'urgence sanitaire ou du 5° du I de l'article L. 3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu'elle est prise par le représentant de l'Etat dans le département en application du second alinéa du I de l'article L. 3131-17 du même code. Les critères d'éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.
II. - Jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée. (…) IV. - Le II s'applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l'activité de l'entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I.
Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu'à compter de l'expiration du délai mentionné au premier alinéa du II. En outre, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l'encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu'à la date mentionnée au même premier alinéa. (…) VII. - Le présent article s'applique à compter du 17 octobre 2020.
Le décret n°2020-1766 pris le 30 décembre 2020 pour l'application de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 a complété les conditions d'éligibilité à ce dispositif en exigeant que l'activité des personnes physiques et morales réponde à certains critères en termes de chiffre d'affaires, de nombre de salariés et de perte de chiffre d'affaires constatée.
Pour bénéficier de ces mesures, le locataire doit ainsi justifier :
- que son effectif salarié est inférieur à 250 salariés ;
- que le montant de son chiffre d'affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 50 millions d'euros ou, pour les activités n'ayant pas d'exercice clos, le montant de leur chiffre d'affaires mensuel moyen est inférieur à 4,17 millions d'euros ;
- que la perte de chiffre d'affaires est d'au moins 50%. Ce critère correspond à la différence entre le chiffre d'affaires au cours du mois de novembre 2019 et le chiffre d'affaires réalisé au cours d'une période qui dépend de la date de création de la société locataire.
En l'espèce, la société KR Store qui sollicite l'application du dispositif protecteur instauré par l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 ne produit aucun justificatif de son éligibilité à ce mécanisme. La défenderesse produit uniquement un tableau qui ferait état de l'historique de son chiffre d'affaires de 2018 à 2021, document qui n'est pas certifié et ne peut constituer un élément probant au regard des exigences du décret n°2020-1766 pris le 30 décembre 2020. Au surplus, la société ne fournit aucun élément pour justifier du nombre de ses salariés.
En conséquence, le moyen tiré de l'application des dispositions relatives à l'état d'urgence sanitaire sera rejeté.
* Sur le manquement allégué à l'obligation de bonne foi de la bailleresse et à l'obligation de renégocier
Selon l'article 1134 ancien du code civil, dans sa version applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, elles doivent être exécutées de bonne foi.
Aux termes de l'article 1195 du code civil issu de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'elles déterminent, ou demander d'un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe.
L'article 9 de l'ordonnance dispose que " Les dispositions de la présente ordonnance entreront en vigueur le 1er octobre 2016. Les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne. "
En l'espèce, le bail liant les parties a été conclu le 15 juillet 2015, soit antérieurement à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016. En application des dispositions transitoires de l'ordonnance, l'article 1195 du code civil ne s'applique pas au présent contrat de bail.
Par ailleurs, les échanges de courriers versés aux débats par les parties, concernant les loyers de l'année 2020, attestent que la bailleresse a proposé l'aménagement des modalités de paiement des loyers des périodes de fermeture administrative dès le début de la crise sanitaire. Son refus d'accorder une franchise de loyers, alors qu'il est de jurisprudence établie que les loyers de cette période demeurent exigibles, est insuffisant à caractériser sa mauvaise foi.
En conséquence, le moyen tiré de la mauvaise foi de la bailleresse et de son refus de renégocier le contrat dans un contexte d'imprévision doit être rejeté.
* Sur l'exigibilités des sommes demandées par la bailleresse
Selon les articles 1134 ancien et 1728 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, elles doivent être exécutées de bonne foi et le preneur est tenu de deux obligations principales, d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus.
Selon l'article 1315 devenu 1353 du code civil, il appartient au preneur d'établir qu'il s'est acquitté de son loyer entre les mains de son bailleur.
En l'espèce, pour justifier de ses demandes en paiement, la société Cecoville verse aux débats deux relevés de compte locataire, l'un arrêté au 31 mars 2022, l'autre au 22 novembre 2022.
La société KR Store ne conteste pas le contenu des décomptes produits par la bailleresse mais elle conteste devoir des sommes au-delà du 7 décembre 2021.
La société locataire a donné congé pour le 7 décembre 2021 mais aucun élément ne permet d'établir que les locaux ont été restitués à cette date avec remise des clés à la bailleresse. La société KR Store soutient avoir demandé à plusieurs reprises de pouvoir remettre les clés, ce que le bailleur aurait refusé, mais elle ne justifie pas de ces demandes.
La société Cecoville verse aux débats un état des lieux de sortie du 5 septembre 2022 signé par les représentants des deux parties, dans lequel le représentant de la société KR Store a fait une note indiquant considérer " avoir restitué les locaux lors du premier état des lieux de sortie " sans préciser la date de cet état des lieux, et indiquer que la représentante du bailleur " a refusé de récupérer les anciennes clefs le 03/09/2022 ".
Il en résulte que le seul élément versé aux débats permettant de déterminer une date de restitution des locaux est l'état des lieux du 5 septembre 2022, aucun élément ne permettant de déterminer une date de restitution antérieure.
La société KR Store reste donc débitrice de loyers et charges jusqu'au 5 septembre 2022.
La société Cecoville fait état, dans ses écritures, d'un règlement effectué par la défenderesse à hauteur de 80.000 euros, lequel apparait sur le premier décompte arrêté au 31 mars 2022. Toutefois, ce règlement ne figure pas sur le décompte du 22 novembre 2022 qui correspond aux sommes sollicitées par la bailleresse, sans explication sur cette divergence. Il convient en conséquence de déduire des sommes réclamées par la société Cecoville la somme de 80.000 euros réglée par la société KR Store et qui ne figure pas dans le dernier décompte de la bailleresse.
S'agissant du dépôt de garantie, il ressort de ce décompte qu'il a d'ores et déjà été déduit des sommes dues par la locataire, de sorte que la société KR Store ne peut en demander la déduction.
Il résulte de ces éléments que la société Cecoville justifie de sa créance à hauteur de 318.357,11 euros et que la société KR Store sera, en conséquence, condamnée à lui régler cette somme.
Sur la demande en paiement au titre des travaux de remise en état
La société Cecoville soutient que les locaux ont été délivrés avec des escalators intérieurs dont aucun dysfonctionnement n'a été signalé dans l'état des lieux d'entrée, ni dans l'état des lieux à la suite de l'acquisition du fonds de commerce par la défenderesse; que dans l'état des lieux de sortie il est constaté que les escalators ne fonctionnent pas; qu'en application des stipulations contractuelles, le preneur avait l'obligation de restituer les installations en bon état de fonctionnement ; que l'ancienne locataire est donc tenue de supporter les travaux de réparation ainsi que le remplacement de certaines pièces pour remettre l'installation dans un état conforme à celui de 2020, date d'entrée en jouissance de la défenderesse.
Aux termes de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l'espèce, l'article 5 du contrat de bail liant les parties stipule que les locaux sont livrés notamment avec 2 travelators ainsi qu'un ascenseur " dont l'entretien et les réparations seront à la charge exclusive du Preneur pendant la durée du bail ". Selon l'article 17 du même contrat, " En fin de jouissance du bail, le Preneur devra rentre les Locaux en bon état de propreté, d'entretien et de réparations qui lui incombent au titre du Bail ".
Il ressort de l'état des lieux d'entrée initial du 8 décembre 2015 et de celui du 13 janvier 2020, à la suite de la cession du bail, qu'aucune mention n'a été faite sur les escalators dont il n'est pas contesté qu'ils ont été livrés en état de fonctionnement. Il ressort en revanche de l'état des lieux de sortie du 5 septembre 2022 que les escalators ne sont pas remis en état de fonctionnement.
Il en résulte que la société KR Store a manqué à son obligation d'entretien des locaux et des équipements et à son obligation de restituer les locaux en bon état d'entretien et de réparation en fin de bail.
Pour la réparation de son préjudice, la bailleresse produit deux devis de la société Otis, l'un pour des travaux de remise en service et l'autre pour le remplacement de certaines pièces afin de remettre l'installation dans l'état dans lequel il était en 2020, à l'entrée en jouissance de la défenderesse.
Il ressort cependant du devis de remise en état " pour remise en service " que ce devis inclus déjà le " remplacement de pièces suite à état des lieux 2020 ", de sorte que le second devis pour des travaux évalués à 19.548,02 euros HT n'est pas justifié.
Au surplus, si les obligations contractuelles imposent au preneur de restituer les locaux et équipements en bon état d'entretien et de réparation, elles n'imposent pas de restituer les équipements dans l'état identique à celui reçu lors de son entrée en jouissance.
Les deux devis produits par la bailleresse étant redondants, seul le devis de remise en service sera pris en compte.
En conséquence, la société KR Store sera condamnée à payer à la société Cecoville la somme de 26.311,92 euros HT au titre des travaux de remise en état.
Sur la demande d'annulation de la saisie-conservatoire
L'article L. 213-6 du code de l'organisation judiciaire dispose que " Le juge de l'exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu'elles n'échappent à la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire.
Dans les mêmes conditions, il autorise les mesures conservatoires et connaît des contestations relatives à leur mise en œuvre. "
Selon l'article R. 121-1 du code des procédures civiles d'exécution " En matière de compétence d'attribution, tout juge autre que le juge de l'exécution doit relever d'office son incompétence. "
Il résulte de ces dispositions que les éventuelles contestations sur le caractère fondé de la saisie conservatoire relèvent de la compétence exclusive du juge de l'exécution. Il n'appartient donc pas au tribunal de statuer sur l'annulation de la saisie-conservatoire pratiquée le 12 janvier 2022.
Sur les demandes accessoires
La société KR Store succombant à l'instance sera condamnée aux entiers dépens, à l'exclusion des frais de saisie-conservatoire dont la contestation ne relève pas de la compétence du tribunal.
Elle sera condamnée à payer à la société Cecoville la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande sur ce même fondement.
*
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :
Condamne la SAS KR Store à payer à la SAS Cecoville la somme de 318.357,11 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 5 septembre 2022,
Dit que le tribunal n'est pas compétent pour statuer sur la demande d'annulation de la saisie-conservatoire du 12 janvier 2022,
Condamne la SAS KR Store à payer à la SAS Cecoville la somme de 26.311,92 euros hors taxes au titre des travaux de remise en état,
Condamne la SAS KR Store à payer à la SAS Cecoville la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute la SAS KR Store de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SAS KR Store aux entiers dépens de l'instance, à l'exclusion des frais liés à la saisie-conservatoire,
Rappelle que l'exécution provisoire est de droit,
Fait et jugé à Paris le 16 Septembre 2024.
Le Greffier Le Président
Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES
