Tribunal judiciaire, 17 décembre 2024. 24/00722

CG/AC Ordonnance N° du 17 DECEMBRE 2024 Chambre 6 N° RG 24/00722 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JVFI du rôle général [C] [R] veuve [J] S.C.I. [J] c/ S.A.R.L. MENUISERIE GRADWOHL ET PASCAL la SELARL 8 BEAUMARCHAIS SOCIETE D’AVOCATS Me Christine BAUDON GROSSES le - la SELARL 8 BEAUMARCHAIS SOCIETE D’AVOCATS , Me Christine BAUDON Copies électroniques : - la SELARL 8 BEAUMARCHAIS SOCIETE D’AVOCATS , Me Christine BAUDON Copies : - Dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CLERMONT-FERRAND ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le DIX SEPT DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND assistée de Madame Laetitia JOLY, greffier dans le litige opposant : DEMANDERESSES Madame [C] [R] veuve [J] [Adresse 1] [Localité 7] représentée par Me Christine BAUDON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND S.C.I. [J] agissant poursuites et diligences de son représentant légal [Adresse 5] [Localité 7] représentée par Me Christine BAUDON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND ET : DEFENDERESSE S.A.R.L. MENUISERIE GRADWOHL ET PASCAL prise en la personne de son représentant légal [Adresse 6] [Localité 3] représentée par la SELARL 8 BEAUMARCHAIS SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND Après débats à l’audience publique du 26 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe. EXPOSÉ DU LITIGE Selon acte reçu par maître [X] [H], notaire [Localité 4] le 22 mai 2012, madame [C] [R] et la SCI [J] ont donné à bail à la SARL MENUISERIE GRADWOHL ET PASCAL des locaux professionnels situés [Adresse 2] à [Localité 7]. Le bail a été conclu moyennant un loyer de 7825,92 euros annuel hors taxes et hors charges. Une clause résolutoire a été insérée au bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement du loyer et des charges. Constatant que leur locataire ne réglait plus ses loyers, madame [C] [R] et la SCI [J] ont, par acte en date du 27 mars 2024, fait signifier à la SARL MENUISERIE GRADWOHL ET PASCAL un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 6531,92 euros, demeuré infructueux. Par acte en date du 27 août 2024, madame [C], [E], [U] [R] veuve [J] et la SCI [J] ont assigné la SARL MENUISERIE GRADWOHL ET PASCAL devant la Présidente du tribunal statuant en référé aux fins suivantes : constater la résiliation de plein droit du bail intervenu entre les parties, par le jeu de la clause résolutoire, en application de l’article L.145-41 du Code de Commerce,ordonner l'expulsion de la SARL MENUISERIE GRADWOHL ET PASCAL du local sis [Adresse 2] à [Localité 7], ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, conformément aux dispositions des articles L411-1, L412-1 à L412-8, L431-1 et L433-1 à L433-3 et R411-1 à R411-3, R412-1, R432-1 à R432-2, R433-1 à R433-7, R441-1 et R442-1 à R442-4 et R451-1 à R451-4 du Code des procédures civiles d’exécution, ordonner que faute par la SARL MENUISERIE GRADWOHL ET PASCAL de se faire, il sera procédé à son expulsion, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,condamner la SARL MENUISERIE GRADWOHL ET PASCAL, à titre prévisionnel, au paiement de la somme de 9.068,93 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au mois de juin 2024, sauf à parfaire ou diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,condamner la SARL MENUISERIE GRADWOHL ET PASCAL au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, soit la somme de 860,26 euros, et ceci à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération complète et effective des lieux, condamner la SARL MENUISERIE GRADWOHL ET PASCAL au paiement de la somme de 500,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au visa de l’article 1231-7 du Code civil,condamner la SARL MENUISERIE GRADWOHL ET PASCAL aux entiers dépens, en application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile et de la clause résolutoire du bail susvisé, en ce compris le coût du commandement de payer, et de la présente assignation.L’affaire a été appelée à l’audience de référé du 1er octobre 2024 puis elle a été renvoyée à la demande des parties à celle du 22 octobre puis du 26 novembre 2024 à laquelle les débats se sont tenus. Dans leurs dernières écritures, madame [C] [R] et la SCI [J] ont conclu aux fins suivantes : constater la résiliation à la date du 27 avril 2024 du contrat de bail commercial liant Madame [C] [J] et la SCI [J] à la SARL MENUISERIE GRADWOHL et PASCALen conséquence, dire que la SARL MENUISERIE GRADWOHL et PASCAL sera tenue d'évacuer et de rendre libre le local appartenant aux requérantes, situé [Adresse 2] avec si besoin est l'assistance de la force publique et d'un serrurier,ordonner à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clés, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L 431-I et suivants et R 411-I et suivants du Code de procédure civile d’exécution et conformément à l'article L 433-I du même code, à procéder à l'enlèvement des biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix, aux frais et péril de la partie expulsée,débouter la SARL MENUISERIE GRADWOHL et PASCAL de toutes ses demandes, fins et conclusions,condamner la SARL MENUISERIE GRADWOHL et PASCAL à payer à Madame [J] et à la SCI [J] à titre provisionnel une indemnité d'occupation correspondant à la somme mensuelle de 860,26 € à compter du 27 avril 2024, majorés des charges locatives, comprenant la taxe foncière et ce, jusqu'à complète libération des lieux,condamner ladite société à payer à la SCI [J] et à Madame [J] à titre provisionnel la somme de 8 208,67 € au titre des loyers, charges et taxes impayés, selon décompte arrêté au 30 septembre 2024,condamner la comprise à payer aux concluantes une somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 outre les entiers dépens qui comprendront le cout du commandement de payer.Dans ses dernières écritures en défense, la SARL MENUISERIE GRADWOHL ET PASCAL sollicite de voir : à titre principal, rejeter toutes les demandes du demandeur,constater qu’il est dû seule la somme de 8.208,67 euros,accorder au preneur un délai de 24 mois pour qu’il puisse s’acquitter de sa dette locative,suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire au respect de l’échéancier accordé,en toutes hypothèses, condamner le bailleur au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du CPC outre entiers dépens.Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions régulièrement déposées par les parties. MOTIFS DE LA DÉCISION 1/ Sur la demande aux fins de constat de résiliation de bail En application de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, la Présidente statuant en référé peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, en ordonner l’exécution même s'il s'agit d'une obligation de faire, ou accorder une provision au créancier. A l’appui de leur demande, madame [C] [R] et la SCI [J] produisent notamment : un bail commercial du 22 mai 2012un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 27 mars 2024des échanges de mails de septembre à octobre 2023des échanges de mails d’octobre 2023 à mars 2024 un tableau sur les retards de paiementun décompte actualisé des loyers et charges impayées arrêté au mois de novembre 2024 sur lequel figure un arriéré de 8951,88 euros. La SARL MENUISERIE GRADWOHL ET PASCAL s’oppose à titre principal à cette demande tout en reconnaissant être débitrice de la somme de 8208,67 euros. Elle précise qu’un impayé était effectivement présent sur le mois d’octobre 2024 et qu’il a été réglé le 25 novembre 2024. En application de la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties, la résiliation de plein droit du bail produit effet à défaut de règlement par le locataire d’un seul terme de loyer à son échéance « un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extra-judiciaire au Preneur de régulariser sa situation et contenant déclaration par le Bailleur d’user du bénéfice de la présente clause ». En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la SARL MENUISERIE GRADWOHL ET PASCAL n’a pas procédé au règlement de l’intégralité des sommes visées dans le commandement de payer dans le délai imparti par l’acte du 27 mars 2024 dont il est demandé l’exécution. Les conditions de la clause résolutoire sont ainsi remplies à l’égard de la SARL MENUISERIE GRADWOHL ET PASCAL qui n’a pas procédé au règlement de sa dette, ce avec toutes conséquences de droit. Il y a donc lieu de constater la résiliation du contrat de bail à la date du 27 avril 2024 et d’ordonner l’expulsion de la locataire selon les modalités précisées au dispositif de cette décision. La somme actualisée de 8 208,67? euros demandée au titre de l’arriéré locatif inclut les mois de mai, juin, juillet, août, septembre, octobre, novembre 2024, mois postérieurs à l’acquisition de la clause résolutoire, qui sont normalement dus au titre de l’indemnité d’occupation. Pour cette raison, l’indemnité d’occupation ne commencera à courir qu’à partir de la période postérieure, soit à compter du mois de décembre 2024. En vertu de ces éléments, il convient de condamner la SARL MENUISERIE GRADWOHL ET PASCAL, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 860,26 euros à compter du mois de décembre 2024, majorée des charges locatives, comprenant la taxe foncière, et ce jusqu’à complète libération des lieux. 2/ Sur la demande d’indemnité provisionnelle Au vu des pièces produites et des motifs qui précèdent, il n’est pas sérieusement contestable que la SARL MENUISERIE GRADWOHL ET PASCAL reste devoir la somme de 8 208,67 au titre des loyers et charges impayées selon décompte arrêté au 30 novembre 2024, en considération du règlement intervenu ce même-mois. En conséquence, il y a lieu de condamner la SARL MENUISERIE GRADWOHL ET PASCAL, à titre provisionnel, à payer à madame [C] [R] et la SCI [J] la somme de 8 208,67 euros avec intérêts au taux légal à compter à compter de l’assignation. 3/ Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement En application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, le Juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Il appartient alors au débiteur d’effectuer une offre de règlement et d’apporter les éléments de preuve concernant sa situation financière, et notamment ses revenus et ses charges prévisibles, ainsi que tout élément permettant de penser qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé. La SARL MENUISERIE GRADWOHL ET PASCAL sollicite les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette locative, soit une période de 24 mois. Elle reconnait que des carences dans le règlement de ses loyers sont apparues dès juillet 2023. Elle soutient que le bailleur omet d’indiquer qu’elle a pris attache, dès signification du commandement de payer, avec le commissaire de Justice mandaté pour spontanément proposer un échéancier de paiement de l’arriéré. Elle indique que le bailleur n’a jamais répondu à cette proposition. Par ailleurs, elle produit un prévisionnel de son exploitation afin de montrer la viabilité et la cohérence de sa proposition d’échelonnement. Madame [C] [R] et la SCI [J] s’opposent à cette demande au motif qu’ils ont précédemment accordé un paiement échelonné de la dette de leur locataire, qui n’a pas respecté ses engagements. En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces versées au dossier que la SARL MENUISERIE GRADWOHL ET PASCAL a proposé de régler le mois de septembre 2023 en septembre 2023 et le solde, soit la somme de 4016,40 euros par 12 mensualités de 334,70 euros. Par courriel en réponse du 07 septembre 2023, madame [C] [R] a indiqué qu’elle acceptait le principe de cet étalement du paiement des six mois de loyer et ce, « au vu les longues années de relation locataire-propriétaire » et de la volonté de la société de solder les sommes dues. Puis, par courriel du 09 septembre 2023, madame [C] [R] a formalisé un échéancier sous forme de tableau qu’elle a transmis à sa locataire pour savoir si elle l’acceptait. Par courriel du 11 septembre 2023, la SARL MENUISERIE GRADWOHL ET PASCAL a indiqué accepter ce dernier. Il résulte toutefois des courriels de relances adressés par madame [C] [R] à la SARL MENUISERIE GRADWOHL ET PASCAL que cette dernière n’a jamais exécuté l’échéancier et qu’elle s’est abstenue du paiement total des loyers jusqu’au mois de juillet 2024. La SARL MENUISERIE GRADWOHL ET PASCAL a donc déjà bénéficié de larges délais de paiement de fait, qu’elle n’a pas mis à profit pour solder sa dette, même partiellement. En considération de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. 4/ Sur les frais Madame [C] [R] et la SCI [J] ont exposé des frais pour faire valoir leurs droits, il est donc équitable de condamner la SARL MENUISERIE GRADWOHL ET PASCAL à leur payer la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. La SARL MENUISERIE GRADWOHL ET PASCAL supportera également les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer. PAR CES MOTIFS Le juge des référés, statuant après débats en audience publique et en premier ressort, par ordonnance réputée contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe, AU PRINCIPAL, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront, AU PROVISOIRE, CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant les parties à la date du 27 avril 2024, En conséquence, DIT que la SARL MENUISERIE GRADWOHL ET PASCAL sera tenue d’évacuer et de rendre libres les locaux professionnels situés [Adresse 2] à [Localité 7] appartenant à madame [C] [R] veuve [J] et la SCI [J], ORDONNE à défaut de départ volontaire, incluant la restitution des clefs, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même Code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de la partie expulsée, CONDAMNE la SARL MENUISERIE GRADWOHL ET PASCAL à payer à madame [C] [R] veuve [J] et à la SCI [J], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle de HUIT CENT SOIXANTE EUROS ET VINGT-SIX CENTIMES (860,26 €) à compter du mois de décembre 2024, majorée des charges locatives, comprenant la taxe foncière, et ce jusqu’à complète libération des lieux, CONDAMNE la SARL MENUISERIE GRADWOHL ET PASCAL à payer à madame [C] [R] veuve [J] et à la SCI [J], à titre provisionnel, la somme de HUIT MILLE DEUX CENT HUIT EUROS ET SOIXANTE-SEPT CENTIMES (8208,67 €) avec intérêts au taux légal à compter à compter de la présente assignation, REJETTE les demandes reconventionnelles de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formulées par la SARL MENUISERIE GRADWOHL ET PASCAL, CONDAMNE la SARL MENUISERIE GRADWOHL ET PASCAL à payer à madame [C] [R] veuve [J] et à la SCI [J] la somme de CINQ CENTS EUROS (500 €) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNE la SARL MENUISERIE GRADWOHL ET PASCAL aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. La Greffière La Présidente