Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 05 SEPTEMBRE 2024
(n° 206/2024, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 21/08432 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDS5V
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 mars 2021 - Tribunal judiciaire de Créteil (3ème chambre) RG n° 17/01588
APPELANTE
S.C. SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH
Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 337 805 824
Agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée et assistée par Me Isabelle MOREAU de la SELARL HEMERA, avocat au barreau de Paris, toque : P0011
INTIMEE
S.A.R.L. AROMES
Immatriculée au R.C.S. de Créteil sous le n° 434 230 165
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée et assitée par Me Jean-Marie MOYSE de la SCP MOYSE & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : P0274, substitué à l'audience par Me Christelle MOYSE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 02 juillet 2024, en audience publique, devant Madame Nathalie Recoules, présidente de chambre et Madame Sandra Leroy, conseillère, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :
Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre
Mme Sandra Leroy, conseillère
Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte du 8 février 2001, la société civile immobilière Ankara, propriétaire d'un ensemble immobilier situé [Adresse 1] (Val de Marne) a donné à bail à M. [K], aux droits duquel se trouve la société Arômes, un local commercial constitué d`une grande pièce principale située au rez-de-chaussée et d'un emplacement de parking dans la cour commune, pour y exercer une activité de négoce et marchand en gros, demi-gros et détail de vins et spiritueux et toute activité s'y rapportant, moyennant un loyer annuel de 108 000 francs (16 464,49 euros) hors taxes et hors charges.
Par un premier avenant du 6 juin 2001, la location a été étendue à des locaux situés en sous-sol de l'immeuble, sous le local pris à bail par la société Arômes, moyennant un loyer annuel de 12 000 francs (1 829,39 euros).
Par un second avenant du 27 décembre 2005, une partie de ces locaux en sous-sol a été restituée à la société civile immobilière Ankara, la société Arômes étant autorisée à cloisonner à ses frais la partie des locaux dont elle conservait la jouissance.
Le 27 décembre 2005, la société civile immobilière Ankara et la société Arômes ont conclu un second bail commercial portant sur un local situé dans le même ensemble immobilier. En 2008, à l'issue de la période triennale, le preneur, invoquant le mauvais état de la structure de la toiture, a mis un terme à cette location.
La société Arômes s'étant plainte de la vétusté de l'immeuble et de la survenance de plusieurs dégâts des eaux, M. [H], expert judiciaire, a été désigné par ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil du 18 mai 2010, avec mission de décrire les désordres et de donner son avis sur leur origine et les moyens d'y remédier.
L'expert a déposé son rapport le 20 novembre 2012.
Le 21 janvier 2013, la société Arômes a fait assigner la société civile immobilière Ankara, devant le tribunal de grande instance de Créteil, lequel, par jugement en date du 27 octobre 2014, assorti de l'exécution provisoire, a, en substance, condamné le bailleur à effectuer les travaux visés dans le rapport d'expertise judiciaire de M. [H] (point 4.1.2), à savoir :
* Réfection générale des réseaux d`assainissement ;
* Réfection des planchers hauts des caves ;
* Remise en état des réseaux d'adduction et distribution d'eau ;
* Remise en service ou réfection du réseau de VMC ;
* Réfection de la couverture ;
* Mise en oeuvre de faïence dans la douche ;
* Reprise des fissures dans les VMC.
Le tribunal a également condamné le bailleur à payer à la société Arômes la somme de 13 360 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement, la somme de 3 000 euros correspondant au dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail du 27 décembre 2005, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2009, la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, l'a débouté de ses demandes et a débouté la société Arômes du surplus des siennes.
Par arrêt en date du 13 janvier 2017, la cour d'appel de Paris a confirmé le jugement, sauf en ce qu'il a condamné la société civile immobilière Ankara à payer à la société Arômes la somme de 13 360 euros à titre de dommages-intérêts et celle de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure, sommes qu'elle a respectivement portées à celles de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts et de 15 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Ajoutant au jugement, la cour a enjoint en tant que de besoin à la société Arômes de laisser le libre accès à la cour commune, sauf en ce qui concerne le stationnement d'un véhicule sur l'emplacement de stationnement prévu et a désigné M. [W] [H], en qualité d'expert avec mission de véri'er la bonne fin des travaux préconisés dans son rapport du 20 novembre 2012 (point 4.1.2), de se faire communiquer les diagnostics amiante réalisés par chacune des parties, et de donner son avis sur la nécessité de procéder à des travaux de suppression d'amiante et, dans l'affirmative, de les décrire et d'en chiffrer le coût.
Par acte du 17 janvier 2017 visant la clause résolutoire insérée au bail commercial, la société civile immobilière Ankara a sommé la société Arômes, d'avoir, dans le délai d'un mois, à effectuer divers travaux, notamment d'étanchéité, de ventilation, de suppression de trémies, d'évacuation du sous-sol et de la cour commune, de production de polices d'assurance ou de rapports de contrôle, etc.
Par ordonnance du 1er mars 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil a dit sans effet la sommation d'exécuter la clause résolutoire du bail pendant la durée des procédures au fond.
Le 26 janvier 2017, la société Arômes a fait assigner la société civile immobilière Ankara devant le tribunal de grande instance de Créteil a'n de voir dire nulle et de nul effet ladite sommation.
Dans le cadre de cette instance, le bailleur a saisi le juge de la mise en état aux fins de le voir enjoindre à la locataire de réaliser, sous astreinte, les travaux demandés par la sommation visant la clause résolutoire, l'autoriser à entreprendre les travaux de consolidation et de sécurisation du bâtiment, ordonner une expertise judiciaire a'n de se prononcer sur la conformité des travaux réalisés dans les lieux par la société Arômes et de déterminer les désordres causés.
Par ordonnance du 4 septembre 2018, le juge de la mise en état a débouté la société Ankara, dénommée désormais Paris Patrimoine 55 Nazareth, puis Paris Patrimoine Nazareth , de ses demandes
L'expert a déposé son rapport le 20 juillet 2017.
Par arrêt rendu le 28 novembre 2018, la cour d'appel de Paris a, notamment, rejeté la demande du bailleur de voir écarter des débats les rapports d'expertise en date des 20 novembre 2012 et 20 juillet 2017, dit qu'il n'y avait pas lieu d'évoquer en appel la sommation précitée et les demandes subséquentes d'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion et d'indemnité d'occupation, a ordonné au bailleur de procéder aux travaux prescrits par le jugement en date du 27 octobre 2014 du tribunal de grande instance de Créteil confirmé par 1'arrêt de la cour d'appel en date 13 janvier 2017, et non correctement achevés, à savoir la réfection des réseaux d'assainissement, des planchers hauts des caves et de la voûte sarrasine, de la couverture, la reprise des réseaux d'adduction et de distribution d'eau, la remise en service ou la réfection du réseau de VMC, de procéder à la dépose de l'ancien conduit de ventilation amianté et au confinement des poteaux de coffrage structurels, a dit le bailleur devra communiquer à la société Arômes un planning prévisionnel portant sur l'intégralité des travaux dans un délai d`un mois à compter de l'arrêt et qu'il devra faire effectuer les travaux dans un délai de 4 mois à compter de la communication du planning par lettre recommandée avec accusé de réception, ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant six mois, a condamné le bailleur à payer à la société Arômes la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le trouble de jouissance postérieur à l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 13 janvier 2017.
La cour a également dit que la société Arômes ne devra pas stocker au rez-de-chaussée du matériel supportant une charge d'exp1oitation supérieure à 500 daN/m2 tant que les travaux de réfection du plancher haut du sous-sol n'auront pas été achevés, qu'elle devra produire au bailleur les polices d'assurance comportant la clause de renonciation à recours tel que prévu à l'article 'ASSURANCE' paragraphe 5-2 du bail en date du 8 février 2001 dans un délai d'un mois, a débouté les parties du surplus de leurs demandes et condamné le bailleur à payer à la société Arômes la somrne de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, y compris le coût des deux expertises.
À la suite de cet arrêt, l'instance introduite par acte du 26 janvier 2017 s'est poursuivie.
Par jugement du 9 mars 2021, le tribunal de grande instance de Créteil a, en substance, déclaré recevable en la forme les demandes du bailleur, déclaré nulle et de nul effet la sommation d'effectuer les travaux visant la clause résolutoire délivrée le 17 janvier 2017, a débouté le bailleur de sa demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties et des demandes subséquentes, de sa demande de condamnation de la société Arômes à remettre les lieux en leur état d'origine sous astreinte, de sa demande en paiement de la somme de 251 372,18 euros à titre de dommages et intérêts, a débouté la société Arômes de sa demande visant à obtenir la condamnation le bailleur à réaliser des travaux de couverture supplémentaires sous astreinte et de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et l'a condamné à payer à la société Arômes la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
La société civile immobilière Paris Patrimoine Nazareth a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 30 avril 2021. La société Arômes a formé appel incident par voie de conclusions.
MOYENS ET PRÉTENTIONS EN CAUSE D'APPEL
Pour leur exposé complet, il est fait renvoi aux écritures visées ci-dessous :
Vu les conclusions récapitulatives de la société civile immobilière Paris Patrimoine Nazareth en date du 16 janvier 2023, tendant à voir la cour infirmer le jugement attaqué en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de condamnation de la société Arômes à remettre les lieux en leur état d'origine sous astreinte, déboutée de sa demande en paiement de la somme de 251 372,18 euros à titre de dommages et intérêts, condamnée à (sic) la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens et en ce qu'il a rejeté ses plus amples demandes, statuer à nouveau, condamner la société Arômes à remettre les lieux en leur état d'origine par :
o Fermeture de la trémie de passage du gerbeur et rétablissement du plafond haut du sous-sol et du sol du rez-de-chaussée à cet emplacement, dans les règles de l'art NFP 06.001 pour supporter au minimum une charge de 500kg/m² ;
o Réfection de la cour par création d'une dalle en béton armé et avec étanchéité dans la cour conformément aux règles de l'art, DTU 13.3 ;
o Libération de la cour commune à l'exception d'un emplacement de parking pour y stationner un seul véhicule et non y entreposer des palettes ou autres, sous contrôle de l'architecte du bailleur et aux frais de la société Arômes, dans le mois de la décision à intervenir sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, à défaut autoriser le bailleur à y procéder par les entreprises de son choix aux frais avancés à charge de la société Arômes, condamner la société Arômes à lui régler la somme de 251 372,18 euros à titre de dommages et intérêts, la débouter de ses plus amples demandes, la condamner à lui régler la somme de 30 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Vu les conclusions récapitulatives de la société Arômes, en date du 22 janvier 2024, tendant à voir la cour confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré nulle et nul d'effet la sommation d'exécuter visant la clause résolutoire en date du 17 janvier 2017, débouté la société civile immobilière Paris Patrimoine 55 Nazareth de ses demandes, débouter la société civile immobilière Paris Patrimoine Nazareth de sa demande de résiliation du bail et de toutes ses demandes, faisant droit à l'appel incident condamner, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du mois suivant la signification du jugement (sic) à intervenir, la société civile immobilière Paris Patrimoine Nazareth à réaliser la réfection complète de la couverture des locaux, la condamner à lui payer la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, celle de 40 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens dont la distraction est demandée.
Vu les observations des parties en date du 12 juin en réponse au message de la cour ;
DISCUSSION
Sur la demande de remise en état des lieux :
La cour a invité les parties à produire leurs observations sur la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée concernant les demandes de l'appelante relatives à la fermeture de la trémie de passage du gerbeur et à la réfection de la cour par création d'une dalle en béton.
L'intimée soutient que la cour d'appel a déjà jugé ces points par deux arrêts.
-Sur la fermeture de la seconde trémie :
A l'appui de sa demande que soit ordonnée la fermeture de la seconde trémie, le bailleur expose que deux trémies ont été ouvertes par le preneur, l'une pour la mise en place d'un escalier, l'autre pour permettre le passage d'un gerbeur à fourches, que la seconde, qui n'a pas été réalisée conformément aux règles de l'art, n'a pas été examinée par l'expert, de sorte que c'est par erreur que l'arrêt du 13 janvier 2017, sur ce point confirmatif, a validé la création des deux trémies alors que cette seconde trémie a créé une surcharge du solivage et un désordre affectant la structure de l'immeuble.
Sur la recevabilité de sa demande, il observe que sont apparus postérieurement à l'arrêt deux faits nouveaux, à savoir, de première part, que la seconde trémie avait été créée dès 2001, ainsi que l'établit une lettre adressée le 15 juin 2017 par le preneur à l'expert judiciaire, de seconde part, que des éléments établissent désormais la non-conformité de la trémie aux règles de l'art, tels qu'une lettre de l'architecte signalant les désordres, en date du 2 juillet 2017, et une seconde lettre de l'architecte, en date du 1er décembre 2017, signalant la surcharge du plancher haut des caves, de sorte que sa demande est recevable.
Cependant, ainsi que l'a relevé le premier juge, il avait été jugé par l'arrêt du 13 janvier 2017, pour débouter le bailleur de ses demandes de remise en l'état d'origine des lieux entre le rez-de-chaussée et le sous-sol, avec fermeture des deux trémies ouvertes sans autorisation, que la société civile immobilière avait validé la création de deux trémies et que la locataire n'avait pas d'obligation de remettre en état les lieux.
Il en résulte que la demande du bailleur relative à la fermeture de la seconde trémie se heurte à l'autorité de la chose jugée et qu'elle est donc irrecevable en application de l'article 122 du code de procédure civile, étant ajouté que la survenance de faits nouveaux n'aurait pu ouvrir au bailleur qu'un recours en révision dont la cour n'a, au demeurant, pas été saisie.
A l'appui de sa demande que soit ordonnée la réfection de la cour par création d'une dalle en béton armé et avec étanchéité, le bailleur expose que le jugement ne pouvait retenir que l'arrêt du 28 novembre 2018 avait jugé qu'il n'y avait pas de désordre lié à un défaut d'étanchéité de la dalle, puisque l'expert n'avait pas analysé cette cause de désordre et que la dalle a été créée dans les parties communes. Il observe que sa demande est recevable puisque la cour d'appel n'avait eu à juger qu'une demande de libération de la cour commune, et non de réfection, et que la demande de réfection n'a été ni présentée ni jugée.
Cependant, l'arrêt du 28 novembre 2018, pour débouter le bailleur de sa demande de voir ordonner à la société locataire d'avoir à effectuer les travaux d'étanchéité afférents à la dalle de béton, présentée dans le dispositif de ses conclusions du 6 juin 2018, avait jugé qu'il ne rapportait pas la preuve de ce que les travaux sur la chape de la cour commune auraient entraîné des infiltrations et qu'il n'y avait donc pas lieu de faire effectuer par la société Arômes des travaux d'étanchéité, de sorte que la présente demande se heurte à nouveau à l'autorité de la chose jugée et qu'elle est irrecevable.
Sur la demande de libération de la cour :
Pour s'opposer à la demande du bailleur tendant à ce que soit ordonnée sous astreinte la libération de la cour à l'exception d'un emplacement de parking « pour y stationner un seul véhicule et non y entreposer des palettes », la locataire expose qu'elle a rétabli le libre accès à la cour commune et soutient qu'elle est en droit d'utiliser comme elle l'entend les locaux loués et qu'elle peut déposer des palettes nécessaires à la livraison sur son emplacement de parking.
Le bailleur expose que le preneur ne respecte pas l'injonction de l'arrêt du 13 janvier 2017 et persiste à entreposer des palettes sur l'emplacement de parking ainsi que l'établit un constat du 18 septembre 2020 et qu'il convient d'ordonner une astreinte.
En application de l'article L. 131-1, alinéa 1er, du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. Le juge apprécie souverainement l'opportunité d'assortir d'une astreinte un jugement qui lui est soumis. Il n'a pas à motiver sa décision, que celle-ci prononce ou rejette la demande d'astreinte.
L'astreinte, qui est indépendante des dommages-intérêts, a pour finalité de contraindre la personne qui s'y refuse à exécuter les obligations qu'une décision juridictionnelle lui a imposées et d'assurer le respect du droit à cette exécution.
En l'espèce, l'appelante dispose, en l'arrêt précité, d'un titre enjoignant en tant que de besoin à la société Arômes de laisser le libre accès à la cour commune, sauf en ce qui concerne le stationnement d'un véhicule sur l'emplacement de stationnement prévu. La seule production par le bailleur d'un constat en date du 18 septembre 2020 ne lui permet pas d'établir avec suffisance la nécessité d'assortir cette injonction d'une astreinte.
Sur la demande de remboursement des travaux de confortement :
Le bailleur sollicite la condamnation de la locataire à lui rembourser la somme de 251 372,18 euros au titre des travaux de renforcement du plancher haut du sous-sol, réalisés sur la structure entre 2017 et 2019 préconisés par la société Socotec et l'architecte, pour compenser les désordres résultant de la création des trémies et de la surcharge en poids excédant les 500 kg/ m², afin d'éviter tout risque pour la sécurité des personnes et pour préserver la structure du bien immobilier.
Cependant, il résulte de ce qui a été dit plus haut que les travaux résultant de la création des trémies, nécessaire et autorisée par le bailleur, ne sont pas à la charge de la locataire.
Les pièces produites par le bailleur n'établissent pas que les travaux de confortement effectués ne relèvent pas des travaux de confortement des planchers hauts, nécessaires en raison de la vétusté de l'immeuble et du défaut de son entretien par le bailleur, et dont l'exécution a été ordonnée par l'arrêt du 28 novembre 2018, étant ajouté, comme le relève l'intimée, que le stockage de palettes de vin, quel que soit leur poids, est inhérent à l'activité du preneur.
Sur l'appel incident :
La cour a invité les parties à présenter leurs observations sur les conséquences de l'absence de demande d'infirmation dans le dispositif des conclusions de la société Arômes.
En réponse, la société Arômes a fait valoir que si, par un arrêt du 17 septembre 2020, la 2e chambre civile de la Cour de cassation ( 2e Civ., 17 septembre 2020, pourvoi n° 18-23.626), a imposé à l'appelant de préciser dans le dispositif de ses conclusions l'infirmation des chefs du dispositif du jugement dont il recherche l'anéantissement, et ce, en application des article 542 et 954 du code de procédure civile, elle a différé l'application de cette exigence aux conclusions rédigées dans des procédures d'appel engagées après le prononcé de l'arrêt et que cette solution a été étendue aux appels incidents par un arrêt du 1er juillet 2021 (2e Civ., 1er juillet 2021, pourvoi n° 20-10.694), qu'elle ne peut donc s'appliquer qu'aux appels incidents postérieurs à son prononcé, alors que, dans la présente affaire, la déclaration d'appel est en date du 30 avril 2021.
Cependant, outre qu'il n'y a pas lieu de distinguer selon que l'appel soit principal ou incident, la portée de l'interprétation nouvelle par la Cour de cassation des articles 542 et 954 du code de procédure civile au regard de la réforme de la procédure d'appel avec représentation obligatoire issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, en l'espèce, l'appel incident formée par la société Arômes a été formé par conclusions du 1er septembre 2021, soit, non seulement postérieurement à l'arrêt précité du 17 septembre 2020, mais également postérieurement à l'arrêt du 1er juillet 2021 ayant pour la première fois fait application de cette interprétation à l'appel incident.
Dès lors, la société Arômes n'a pas été privée d'un procès équitable au sens de l'article 6, § 1, de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et la cour, non saisie d'une demande d'infirmation du chef critiqué du jugement attaqué ne peut que confirmer celui-ci.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Le jugement entrepris sera confirmé sur l'indemnité de procédure allouée.
L'appelante qui succombe principalement doit être condamnée aux dépens, déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer à l'intimée en application de ces dernières dispositions, la somme dont le montant est précisé au dispositif.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu contradictoirement et en dernier ressort ;
Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ;
Condamne la société civile immobilière Paris Patrimoine Nazareth à payer à la société Arômes la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile ;
Rejette toute autre demande.
La greffière, La présidente,
