Texte intégral
COUR D’APPEL DE MONTPELLIER
TOTAL COPIES 6
COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT défendeurs
2
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3
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1
N° RG 19/05675 - N° Portalis DBYB-W-B7D-MLU3
Pôle Civil section 2
Date : 12 Novembre 2024
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
CHAMBRE : Pôle Civil section 2
a rendu le jugement dont la teneur suit :
DEMANDEURS
Monsieur [T] [J]
né le 03 Septembre 1968 à [Localité 16],
demeurant [Adresse 6] - [Localité 3]
Madame [C] [J]
née le 26 Juin 1972 à [Localité 13],
demeurant [Adresse 6] - [Localité 3]
représentés par Me Emilie GUEGNIARD, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER, Me Nadia EL BOUROUMI, avocat plaidant au barreau d’AVIGNON
DEFENDEURS
Monsieur [Z] [F]
né le 06 Juin 1971 à [Localité 14], demeurant [Adresse 7] - [Localité 5]
Madame [R] [I]
née le 24 Mai 1984 à [Localité 15], demeurant [Adresse 7] - [Localité 5]
représentés par Me Nathalie CELESTE, avocat au barreau de MONTPELLIER
Monsieur [M] [K] [V], ès qualités d’ancien associé et d’ancien liquidateur de la SCI A2C
né le 29 Juin 1966 à [Localité 10],
demeurant [Adresse 1] - [Localité 8]
Madame [B] [V], ès qualités d’ancienne associée de la SCI A2C
née le 20 Octobre 1999 à [Localité 12],
demeurant [Adresse 4] - [Localité 9]
représentés par Maître Jessica MUNOT de la SCP ALBEROLA/MUNOT, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER et Me Jean-Michel RAYNAUD du cabinet LEGI Avocats, avocat plaidant au barreau de LYON
S.C.I. A2C, RCS de Lyon sous le n° 438 282 212, prise en la personne de son Liquidateur amiable Monsieur [V] domicilié ès qualités au dit siège, et désigné à cette fonction suite à dissolution anticipée de la sociéte résultant d’un PV d’AGE du 17/10/2019, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 8] 02
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :
Président : Florence LE-GAL
Juges : Cécilia FINA-ARSON
Sabine CABRILLAC, magistrat à titre temporaire
assistées de Françoise CHAZAL greffier faisant fonction, lors des débats en présence de [A] [N] greffier stagiaire et du prononcé
DEBATS : en audience publique du 10 Septembre 2024 au cours de laquelle Sabine CABRILLAC a fait un rapport oral de l’affaire
MIS EN DELIBERE au 12 Novembre 2024
JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 12 Novembre 2024
EXPOSE DU LITIGE :
Suivant acte authentique du 6 septembre 2016, Monsieur et Madame [J] ont fait l’acquisition auprès de Monsieur [Z] [F] et de Madame [R] [I] d’un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 11], lot 33 au sein de la copropriété RESIDENCE [Adresse 2], moyennant le prix de 185 000€.
Le bien vendu est issu de la division de lots de copropriété par les précédents propriétaires.
Ainsi courant 2006, Madame [E] qui était propriétaire du lot n°19 représentant l’ensemble du deuxième étage au sein dudit immeuble, a scindé l'appartement en trois lots (lot n°29 : parties communes, lot n°30 : appartement dont elle gardait la propriété, lot n°31: appartement cédé à la société 2GC CONSEIL).
Le lot 31 a ensuite été divisé en deux lots (32 et 33) vendus le 4 septembre 2006 à Madame [V], puis revendus à la SCI A2C, dirigée par M. [M] et Mme [S] [V].
Madame [I] [R] et M. [Z] [F] ont fait l’acquisition du lot n° 33, le 30 juillet 2013, après avoir occupé les lieux en tant que locataire de Mme [V].
Lors de la division de la surface habitable du second étage en plusieurs logements, un réseau d’évacuation des eaux usés, cheminant entre les appartements, a été réalisé.
Le 26/09/2018, Monsieur et Madame [J], invoquant des refoulements d’eaux eaux usées dans leur salle de bain, ont saisi le Président du Tribunal de Grande Instance de Montpellier statuant en référé, afin de solliciter la désignation d’un Expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du CPC.
Par ordonnance du 27 décembre 2018, le Président du Tribunal de Grande Instance a désigné Monsieur [G] [Y] comme expert et a défini sa mission.
Monsieur [Z] [F] et Madame [R] [I] ont appelé en cause d'expertise leur vendeur, la SCI A2C, et le syndicat des copropriétaires.
Le 23 septembre 2019 les consorts [J] appelaient en cause d'expertise les propriétaires des deux autres logements, Madame [O] [V], propriétaire du lot n°32 et Madame [W] [E], propriétaire du lot n°30.
Au mois de mars 2021, en cours d’expertise judiciaire, les travaux d'urgence préconisés par l'expert ont été réalisés après accord entre les parties pour un montant de 11 203,50€ (8 849,50 + 2354). Le coût desdits travaux a été divisé à parts égales entre les propriétaires des trois logements traversés par la canalisation commune.
Suivant exploit introductif d'instance en date du 16 octobre 2019, les époux [J] ont assigné au fond devant le Tribunal Judiciaire de Montpellier Monsieur [Z] [F], Madame [R] [I], le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 11] représenté par son syndic en exercice la SARL HERAULT IMMOBILIERE DE GESTION, et Madame [O] [V], au visa de l’article 1641 du code civil, en résolution de la vente pour vice caché à titre principal et en remboursement des travaux et paiement de dommages et intérêts à titre subsidiaire.
Par acte d’huissier en date du 24 décembre 2019, les consorts [F]-[I] ont assigné en garantie la SCI A2C prise en la personne de son liquidateur amiable, M. [M] [V], aux fins de voir condamner la SCI A2C à les relever et garantir de toute condamnation éventuellement prononcée contre eux au profit des époux [J], en ce compris le principal, les intérêts, et les frais de justice répétibles et irrépétibles.
Par acte d’huissier en date du 18 février 2020, Monsieur [Z] [F] et Madame [R] [I] ont fait assigner en garantie Monsieur [M] [V] et Madame [B] [V] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier.
Par ordonnance en date du 18 septembre 2020, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures et ordonné le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.
L'expert judiciaire a déposé son rapport le 31 août 2021.
Par ordonnance du 15/09/2023, le juge de la mise en état a pris acte du désistement d’instance et d’action des époux [J] à l’égard du syndicat des copropriétaires et a prononcé la mise hors de cause de Mme [O] [V].
Dans leurs conclusions déposées par RPVA le 03/03/2022, les époux [J] demandent au Tribunal, sur le fondement des articles 1641, 1643 et 1645 du code civil, de dire et juger que les consorts [F] et [I] avaient connaissance du défaut de pente affectant les canalisations avant la vente, et par conséquent, de condamner Madame [I] et Monsieur [F] in solidum à leur payer les sommes de :
- 3 734,50 € au titre du préjudice technique,
- 4 633,16 € de dommages et intérêts au titre du préjudice financier,
- 5 971,49 € au titre du remboursement des frais d'expertise,
- 4.800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
A l’appui de leurs demandes, les consorts [J] soutiennent essentiellement que les vendeurs, M. [F] et Mme [I], avaient connaissance du vice affectant les canalisations du logement avant la vente. Ils exposent que cela ressort de l’expertise diligentée par Monsieur [Y] qui relève l’existence d’une facture émanant de la société AQUATECH, datée du 08/08/2013 et adressée à Mr [F], sur laquelle est mentionnée la déformation du réseau d’évacuation.
Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA les 15 septembre 2023 et 19 décembre 2023, Monsieur [F] et Madame [I] demandent au Tribunal :
-à titre principal, de débouter les époux [J] de leurs demandes indemnitaires fondées sur la garantie des vices cachés, et de condamner les époux [J] à leur payer une indemnité de 3000€ au titre de l'article 700 du CPC,
-à titre subsidiaire, ils demandent
*la condamnation in solidum de la SCI A2C, Monsieur [M] [V] en sa qualité de liquidateur amiable de la SCI A2C, Monsieur [M] [V] et [B] [V] en leur qualité d'associés de la SCI A2C, à les relever et garantir de toute condamnation prononcée contre eux au titre de la garantie des vices cachés préexistant à leur acquisition du 30 juillet 2013,
*la condamnation in solidum la SCI A2C et Monsieur [M] [V] en sa qualité de liquidateur amiable de la SCI A2C à payer une indemnité de 3.000€ aux consorts [F] et [I] au titre de l'article 700 du CPC.
Monsieur [F] et Madame [I] ne contestent pas la matérialité des désordres mais exposent que les conditions de la garantie des vices cachées ne sont pas réunies en l’espèce dans la mesure où l’appartement était parfaitement habitable et utilisable. Ils soulignent que l’expert envisage, à côté de l’absence de pente, le vieillissement du réseau comme cause du désordre.
Ils soutiennent qu’ils n’avaient pas connaissance que la canalisation d’évacuation des eaux usées était commune aux trois logements et font valoir qu’en 9 ans d’occupation, ils n’ont connu qu’un seul incident d’évacuation sur la canalisation.
De surcroît ils invoquent la clause d’exclusion de garantie des vices cachés contenue dans l’acte de vente.
A titre subsidiaire, ils sollicitent la garantie de leur vendeur, la SCI A2C, de son liquidateur amiable et de Mme [B] [V], seule associée. Ils soulignent que les associés sont tenus des dettes de la société liquidée à proportion de leur part dans le capital, si la société n’y satisfait pas.
Ils contestent les préjudices invoqués.
Dans leurs conclusions déposées par RPVA le 02/09/2024, M. [M] [V] et Mme [B] [V] demandent du tribunal de débouter les époux [J], Monsieur [Z] [F] et Madame [R] [I] de l'intégralité de leurs demandes.
Ils contestent l’existence d’un vice caché compromettant l’usage de la chose, soulignent que l’appartement n’est pas impropre à sa destination et contestent la connaissance du vice par les vendeurs. Ils font valoir l’existence d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés dans les contrats de vente du 6 septembre 2016 et 30 juillet 2013 et demandent à voir constater que M. [F] et Mme [I] ont renoncé à initier une procédure à l'encontre de la SCI A2C en ne faisant pas désigner un mandataire ad hoc à effet de la représenter dans le cadre des opérations d'expertise.
Ils font valoir que la SCI A2C a été liquidée et radiée le 20 janvier 2020 et soulignent qu’aucune procédure ne peut être engagée à leur encontre à défaut de justifier de préalables et vaines poursuites à l’encontre de la société A2C, conformément aux dispositions de l'article 1858 du Code Civil.
Ils demandent la condamnation in solidum de Monsieur [T] [J] et Madame [C] [J], Monsieur [Z] [F] et Madame [R] [I], à leur payer la somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers frais et dépens d'instance distraits au profit de Me Jessica MUNOT.
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 septembre 2024.
MOTIFS :
Sur la demande en garantie des vices cachés.
En vertu de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
En vertu de l'article 1643 du code civil, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
Il résulte de ces dispositions que l'acquéreur a l'obligation de rapporter la preuve de la réunion de diverses conditions cumulatives s'il veut engager la garantie du vendeur : l'existence d'un vice, la gravité de ce vice, son caractère caché, et l'antériorité du vice par rapport à la vente.
En l'espèce, l'acte authentique de vente du 06/09/2016 contient une clause de non garantie des vices cachés.
Cet acte précise que l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents et des vices cachés.
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, ni s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que l’acquéreur avait connaissance des vices cachés.
Il n’est pas contesté que rapidement après l’entrée en jouissance, les époux [J] ont constaté un problème d’écoulement de leur canalisation d’évacuation.
Les époux [J] produisent une facture de l’entreprise AQUATECH, datée du 08/08/2013 adressée à M. [Z] [F]. Ce document, relatif au passage d’une caméra dans les tuyaux d’évacuation des eaux usées afin de déterminer un éventuel défaut du réseau d’évacuation, mentionne un risque de formation de bouchons et un manque de pente. Il ressort de ce document que l’insuffisance de pente de la canalisation était connue de M. [F], vendeur, dès 2013.
De surcroît, l’intervention d’une société pour le passage d’une caméra dans le réseau d’évacuation des eaux usées ne peut s’expliquer que par des bouchages récurrents.
En conséquence il est établi que les vendeurs avaient connaissance des désordres affectant les canalisations, et qu’ils ne peuvent donc invoquer la clause d’exonération de garantie des vices cachés.
Il ressort du rapport d’expertise que l’appartement litigieux est affecté d’un défaut d’évacuation des eaux usées. Aux termes des conclusions du rapport d’expertise, ce désordre est dû à un défaut de conception, en raison d’une une insuffisance de pente sur un tronçon du réseau lors de la division du logement d’origine en plusieurs logements distincts en 2007. L’expert relève que le désordre a pu être aggravé par la vétusté de la canalisation, commune aux trois logements.
Toutefois, l’expert relève que le logement n’était pas impropre à son usage, mais que cette situation devait être corrigée pour supprimer les nuisances qui pourraient augmenter dans le temps en fonction de l’encrassement du réseau, de sorte que les époux [J] ne justifient pas du caractère inhabitable de l’appartement.
De surcroît, le montant des travaux ayant permis de remédier aux désordres s’est élevé à la somme de 3734,50 € réglés par les acquéreurs. S’agissant d’un logement acquis pour un montant de 185.500 €, le coût de reprise des canalisations ne permet pas de dire que le désordre diminuerait tellement l’usage de l’immeuble que les acquéreurs en auraient donné un moindre prix, de sorte que le caractère de gravité n’est pas établi.
Dans ces conditions, il n'est pas démontré que les désordres relevés par l'expert au niveau de l’évacuation des eaux usées répondent aux critères de l'article 1641 du code civil et les demandeurs ne peuvent qu’être déboutés de leurs demandes sur le fondement de la garantie des vices cachés, sans qu’il soit besoin d’envisager les demandes subsidiaires formées par M. [F] et Mme [I], et les consorts [V]
-Sur les demandes accessoires.
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
Il y a lieu de condamner M. [T] [J] et Mme [C] [J], qui succombent, aux entiers dépens de l’instance.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'État majorée de 50 %.
En l’espèce, l’équité commande de condamner M. [T] [J] et Mme [C] [J] à payer à M. [Z] [F] et Mme [R] [I] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que la somme de 1200 euros à M. [M] [V] et Mme [B] [V] le même fondement.
Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit et que rien, en l’espèce, ne justifie d’en disposer autrement.
PAR CES MOTIFS :
Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,
DEBOUTE Monsieur [T] [J] et Madame [C] [J] de l’intégralité de leurs demandes,
CONDAMNE Monsieur [T] [J] et Madame [C] [J] aux entiers dépens de l’instance,
CONDAMNE Monsieur [T] [J] et Madame [C] [J] à payer à M. [Z] [F] et Mme [R] [I] la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [T] [J] et Madame [C] [J] à payer à M. [M] [V] et Mme [B] [V] la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes,
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Ainsi jugé et mis à disposition au greffe civil le 12 novembre 2024.
LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,
Françoise CHAZAL Florence LE-GAL
