Texte intégral
CIV.3
LM
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 3 novembre 2016
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10438 F
Pourvoi n° T 15-21.834
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Camhaika, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 7 avril 2015 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre A), dans le litige l'opposant à Mme D... K..., domiciliée [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 4 octobre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat de la SCI Camhaika, de la SCP Foussard et Froger, avocat de Mme K... ;
Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Camhaika aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Camhaika ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à Mme K... ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille seize.MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Potier de La Varde et Buk Lament, avocat aux Conseils, pour la SCI Camhaika
PREMIER MOYEN DE CASSATION
La SCI Camhaika fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de toutes ses demandes, d'avoir prononcé la résiliation judiciaire du bail à la date du 31 décembre 2010 à ses torts exclusifs et de l'avoir condamnée à verser à Mme K... la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE sur les travaux d'aménagement du local professionnel de Mme K..., la SCI Camhaika prétend que les travaux réalisés par le Dr K... dans le local professionnel qui lui était donné à bail, n'ont pas été autorisés et justifieraient en tant que tels la résiliation judiciaire du bail commercial ; que le bail liant les parties prévoyait en page 8 que la SCI bailleresse devait engager des travaux de mise en conformité du local à sa destination profession médicale ; qu'à la date prévue pour l'entrée des lieux et l'achèvement des travaux, soit le 1er mars 2010, la SCI Camhaika a refusé de remettre à sa locataire les clés ; que cette dernière a alors fait établir un constat d'huissier contradictoire en date du 21 avril 2010, lors duquel la SCI a finalement remis les clés à Mme K... ; que l'huissier constatait que les travaux réalisés par la SCI Camhaika étaient bâclés et incomplets ; que c'est pour cette raison que Mme K... s'est trouvée contrainte d'effectuer des travaux ; qu'en conséquence, c'est à tort que le tribunal a estimé que Mme K... était fautive quant à la réalisation des travaux sans autorisation de son bailleur ; que sur le défaut d'attestation d'assurance, la SCI se prévaut de l'article 5 du bail liant les parties aux termes duquel le locataire est tenu de faire assurer et de maintenir assuré les lieux loués auprès d'une compagnie d'assurance notoirement solvable ; que l'attestation d'assurance de Mme K... est produite au dossier ; que la demande de la SCI sur ce point ne saurait prospérer ; que sur les retards de paiements des loyers, la SCI Camhaika soutient que Mme K... a systématiquement payé son loyer avec retard et soutient sans le démontrer qu'elle aurait antidaté des chèques remis à la SCI Camhaika ; que Mme K... produit au débat la photocopie de tous les chèques de règlements adressés à sa bailleresse ; qu'il en résulte qu'elle a toujours réglé chaque mois son loyer avec ponctualité et régularité ; que cet argument sera rejeté ; que sur la résiliation du bail, il résulte de ce qui précède, soit la remise tardive des clés, l'inachèvement des travaux, le report du début de l'activité de Mme K... au 2 mai 2010 au lieu du 1er mars 2010 prévu dans le bail, les travaux que Mme K... a dû elle-même réaliser pour pouvoir commencer son activité, que cette dernière rapporte la preuve que son bailleur a commis des manquements graves à ses obligations ; que ces manquements justifient la résiliation judiciaire du bail à la date du 31 décembre 2010 aux torts exclusifs de la SCI Camhaika ; que le jugement sera infirmé en ce sens ; qu'aucune somme n'est due par Mme K... au titre des loyers ; que la situation particulièrement difficile dans laquelle s'est retrouvée Mme K... du fait des agissements de la SCI bailleresse lui a occasionné un préjudice certain qu'il convient de fixer à la somme de 6.000 euros que la SCI Camhaika sera condamnée à lui verser ;
1°) ALORS QUE le contrat de bail professionnel conclu entre la SCI Camhaika et Mme K... en date du 29 janvier 2010 se bornait à mentionner dans les conditions et notes complémentaires de ses conditions particulières (page 8) : « travaux en cours de finition, entente entre les parties pour le début d'activité » ; qu'en affirmant, pour juger que Mme K... n'avait commis aucune faute consistant à avoir réalisé des travaux sans autorisation de son bailleur et que c'était au contraire la SCI Camhaika qui avait manqué à ses obligations en n'achevant pas les travaux qu'elle s'était engagée à réaliser lors de la conclusion du bail, que le bail liant les parties prévoyait en page 8 que la SCI bailleresse devait engager des travaux de mise en conformité du local à sa destination de profession médicale, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du bail professionnel conclu entre la SCI Camhaika et Mme K... dont il résultait que la bailleresse ne s'était aucunement engagée à réaliser des travaux de mise en conformité du local à sa destination de cabinet médical et a ainsi violé l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS subsidiairement QUE dans son procès-verbal en date du 21 avril 2010, l'huissier précisait que Mme K... lui avait demandé de « dresser constat de l'état des lieux » (procès-verbal en date du 21 avril, p. 1) et constatait que « [dans la] salle d'attente, le plafond (
) est en parfait état, [que] les plinthes en carreaux (
) sont à l'état neuf mais présentent en périphérie sur le dessus des taches de peinture, [que] les carrelages assortis aux plinthes (
) sont à l'état neuf, [que] les murs (
) sont en très bon état et que nous notons simplement la présence de plusieurs manques de peintures sur leur surface », que « [dans les WC], le plafond (
) est à l'état neuf mais présente au niveau de sa peinture un manque sur une des dalles (
), [que] les murs sont à l'état neuf et présentent plusieurs manques de peinture (
), [que] les plinthes (
) sont en bon état, [que] les carrelages (
) sont à l'état neuf », que « [dans la] pièce principale, le plafond (
) est en bon état, [que] les murs (
) sont en parfait état et présentent plusieurs manques de peinture (
), [que] les plinthes (..) sont à l'état neuf mais présentent plusieurs taches de peinture, [que] les carrelages (
) sont à l'état neuf (
), [qu']au-dessus des prises électriques, nous apercevons un emplacement destiné à l'installation d'un interphone visiophone avec commande d'ouverture de portes, lequel se trouve pour l'heure déposé au sol et [que] sur question, Mme Q... déclare que ce visiophone sera installé ce jour même par son entrepreneur (
) » ; qu'en affirmant encore, pour juger que Mme K... n'avait commis aucune faute consistant à avoir réalisé des travaux sans autorisation de son bailleur, dans la mesure où elle avait été contrainte d'effectuer des travaux, la SCI Camhaika n'ayant pas achevé les travaux qu'elle s'était engagée à réaliser, que l'huissier avait constaté dans son procès-verbal en date du 21 avril 2010 que les travaux réalisés par la SCI Camhaika avaient été bâclés et incomplets, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce procès-verbal dont il résultait que l'huissier s'était borné à dresser l'état des lieux du local sans se référer d'une quelconque façon aux travaux que la société bailleresse avait effectués ou se serait engagée à effectuer avant la délivrance du local et a ainsi violé l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS très subsidiairement QUE l'article 3.7 des conditions générales du contrat de bail professionnel conclu entre la SCI Camhaika et Mme K... stipulait que le preneur s'obligeait à « ne faire aucune démolition, construction, percement de mur, changement de distribution, cloisonnement ni travaux ou aménagement dans les lieux loués si ce n'est avec le consentement préalable et écrit du bailleur et sous la surveillance de l'architecte du bailleur dont les honoraires seront à la charge du preneur » ; que, dès lors, en se bornant à énoncer, pour juger que Mme K... n'avait commis aucune faute consistant à avoir réalisé des travaux sans autorisation de son bailleur, que la SCI Camhaika devait engager des travaux de mise en conformité du local à sa destination de profession médicale, que les travaux qu'elle avait réalisés étaient bâclés et incomplets, de sorte que Mme K... s'était trouvée contrainte d'effectuer des travaux, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les travaux réalisés par Mme K... n'avaient pas pour but de réaliser un cloisonnement destiné à séparer le hall d'entrée de la salle d'attente et de créer ainsi une quatrième pièce au sein du local de sorte qu'ils n'étaient pas nécessaires à l'exercice de la profession de médecin dont les règles déontologiques n'imposent que la séparation entre la salle d'attente et la salle d'auscultation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du code civil ;
4°) ALORS QUE l'article 12 des conditions générales du contrat de bail professionnel conclu entre la SCI Camhaika et Mme K... stipulait que le preneur s'obligeait à « faire assurer et maintenir assurés les lieux loués auprès d'une compagnie notoirement solvable pendant toute la durée du bail (
) » ; que, dès lors, en se bornant à énoncer, pour juger que Mme K... n'avait commis aucun manquement à cette obligation, que l'attestation de son assurance était produite au dossier, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'attestation produite ne concernait pas la seule période allant du 1er juillet 2010 au 31 décembre 2010 couvrant ainsi qu'une partie de la durée du bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du code civil ;
5°) ALORS QUE la copie des chèques versés aux débats par Mme K... pour justifier du bon règlement des loyers – payables d'avance au domicile du bailleur le 1er de chaque mois -, étaient respectivement datés des 4 mai 2010, 5 juin 2010, 8 juillet 2010, 13 août 2010, 6 septembre et 8 octobre 2010 ; que dès lors, en retenant, pour juger que Mme K... avait toujours réglé chaque mois son loyer avec ponctualité et régularité, que Mme K... produisait aux débats la photocopie de tous les chèques de règlement adressés à sa bailleresse, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ces chèques dont il résultait qu'ils étaient systématiquement émis à une date postérieure au 1er de chaque mois, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
6°) ALORS QUE le juge doit préciser les éléments de preuve sur lesquels il fonde sa décision ; qu'en se bornant à affirmer, pour prononcer la résiliation judiciaire du bail à la date du 31 décembre 2010, que les manquements de la SCI Camhaika justifiaient la résiliation judiciaire à cette date sans préciser sur quels éléments de preuve elle se fondait pour retenir une telle date, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et a ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION
La SCI Camhaika fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de sa demande tendant à obtenir la condamnation de Mme K... au paiement de la somme de 11.911,70 euros au titre de sa dette locative ;
AUX MOTIFS QU'aucune somme n'est due au titre des loyers ;
ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, la SCI Camhaika faisait valoir que la dette locative de Mme K... était constituée, d'une part, de huit échéances de loyers impayées correspondant aux mois de janvier à août 2011, et d'autre part, des charges locatives correspondant à toute la durée du bail, soit entre le 21 avril 2010, date de l'entrée en jouissance des lieux et la date de la résiliation du bail, lesquelles n'avaient jamais fait l'objet du moindre règlement de Mme K... depuis le début du bail, ce que cette dernière ne contestait d'ailleurs pas (conclusions pages 8 à 10) ; que dès lors, en se bornant, pour écarter la demande de paiement de la SCI Camhaika au titre de la dette locative de Mme K..., à énoncer qu'aucune somme n'était due au titre des loyers, sans répondre au moyen opérant précité relatif au non-paiement des charges locatives dues par Mme K... depuis le début du bail, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
