Tribunal judiciaire, 30 mai 2024. 24/00219

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 30 Mai 2024 __________________________________________ DEMANDEUR : Monsieur [E] [T] 4 Chemin de la Moitte 44520 MOISDON LA RIVIERE représenté par Maître Philippe GRESLE, avocat au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDEURS : Monsieur [Y] [I] La Carentage 44670 PETIT-AUVERNE non comparant Madame [J] [I] 3 Rue Alcoutim Appartement 16 44130 BLAIN non comparante Madame [D] [H] La Carentage 44670 PETIT-AUVERNE non comparante D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF PROCEDURE : date de la première évocation : 04 avril 2024 date des débats : 04 avril 2024 délibéré au : 30 mai 2024 RG N° N° RG 24/00219 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MX42 COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Philippe GRESLE CCC à Monsieur [Y] [I] + Madame [J] [I] CCC à Madame [D] [H] + préfecture Copie dossier EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé en date du 1er avril 2019, Monsieur [E] [T] a donné à bail à Monsieur [I] [N] et Madame [H] [D] un logement situé LA CARENTAGE - 44670 PETIT AUVERNE. Suivant acte sous seing privé du même jour, Madame [J] [I] s’est portée caution solidaire des dettes de Monsieur [I] [N] et Madame [H] [D] trouvant leur origine dans le contrat de bail. Le 23 décembre 2022, Monsieur [E] [T] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 3952 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au mois de décembre 2022. Par actes d'huissier du 16 janvier 2024 et du 18 janvier 2024, notifiés au représentant de l'Etat dans le département le 16 janvier 2024, Monsieur [E] [T] a fait assigner Monsieur [I] [N] et Madame [H] [D] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de : - Déclarer recevable et bien fondée sa demande ; - Constater la résiliation du contrat de location susvisé en vertu de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, - Ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [N] et Madame [H] [D] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, en vertu de l’article L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution ; - Condamner Monsieur [I] [N] et Madame [H] [D], et solidairement Madame [I] [J], à lui payer les sommes suivantes : - 9832,94 euros représentant les loyers, et charges locatives impayés au 7 décembre 2023, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ; - Une indemnité d’occupation d’un montant égal celui du loyer, augmenté des charges locatives en cours, et jusqu’à la libération effective des lieux ; - 1000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers en date du 23 décembre 2022. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 avril 2024, lors de laquelle Monsieur [E] [T], représenté par son conseil a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 13.929 euros selon décompte arrêté au mois d’avril 2024. Monsieur [E] [T] s’est par ailleurs opposé à l’octroi de tout délai de paiement. Régulièrement cités, Madame [I] [J], Monsieur [I] [N] et Madame [H] [D] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés. Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur. La décision a été mise en délibéré au 30 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la demande : Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 16 janvier 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience. Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire : L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Ce nouveau délai de 6 semaines pour payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Monsieur [I] [N] et Madame [H] [D] le 23 décembre 2022, pour un arriéré de loyers et charges de 3.952 euros. Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 février 2023. Dès lors, Monsieur [I] [N] et Madame [H] [D], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devront rendre les lieux libres de toute occupation de leur chef, faute de quoi ils pourraient y être contraints au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Madame [I] [J], caution, Monsieur [I] [N] et Madame [H] [D], locataires, seront par ailleurs condamnés solidairement à payer à Monsieur [E] [T] une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, soit la somme de 615 euros par mois, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, la créance principale de Monsieur [E] [T] est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 13.929 euros au mois d’avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse. Monsieur [I] [N] et Madame [H] [D] n’ont pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération. Le diagnostic social et financier relate la séparation du couple depuis octobre 2023 et les difficultés financières de Madame [H], bénéficiaire du RSA. A la date de l’enquête, Madame [H] venait d’accoucher prématurément et sa fille était toujours hospitalisée. Le décompte laisse apparaître que le dernier règlement est très ancien, et permet de constater l’absence de reprise intégrale du paiement des loyers. Par conséquent, il ne saurait être accordé d’office des délais de paiement à Monsieur [I] [N] et Madame [H] [D], les conditions posées par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’étant pas remplies. En conséquence, Madame [I] [J], Monsieur [I] [N] et Madame [H] [D] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [E] [T] la somme de 13929 euros au titre des loyers, charges échus et impayés au mois d’avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse. Sur les mesures accessoires : Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [I] [J], Monsieur [I] [N] et Madame [H] [D], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer. Par ailleurs, Madame [I] [J], Monsieur [I] [N] et Madame [H] [D] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [E] [T], qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 150 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Monsieur [E] [T] à l’encontre de Monsieur [I] [N] et Madame [H] [D] ; CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 24 février 2023, du contrat de bail conclu le 1er avril 2019, portant sur le logement situé LA CARENTAGE - 44670 PETIT AUVERNE ; DIT que Monsieur [I] [N] et Madame [H] [D] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE à défaut, l'expulsion de Monsieur [I] [N] et Madame [H] [D] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; CONDAMNE solidairement Madame [I] [J], Monsieur [I] [N] et Madame [H] [D] à payer à Monsieur [E] [T] les sommes suivantes : - 13.929 euros au titre des loyers, et charges échus et impayés au mois d’avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse ; - une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 615 euros par mois, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter du 24 février 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ; RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ; CONDAMNE in solidum Madame [I] [J], Monsieur [I] [N] et Madame [H] [D] à payer à Monsieur [E] [T] la somme de 150 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNE in solidum Madame [I] [J], Monsieur [I] [N] et Madame [H] [D] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; LA GREFFIERE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Marie-Pierre KIOSSEFF Pierre DUPIRE