Cour d'appel, 31 octobre 2024. 24/00915

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 31 OCTOBRE 2024 N° 2024/ 626 Rôle N° RG 24/00915 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BMO6Y [B] [S] [Y] [K] C/ S.C.I. FONDS LE LOGEMENT INTERMEDIAIRE Copie exécutoire délivrée le : à : Me Tony FERRONI Me Rémy DELMONTE SENES Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection de Toulon en date du 28 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01341. APPELANTS Madame [B] [S] née le 21 Janvier 1987 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Tony FERRONI de l'AARPI TLM & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON Monsieur [Y] [K] né le 08 Juillet 1994 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Tony FERRONI de l'AARPI TLM & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON INTIMÉE S.C.I. LE FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, dont le siège social est [Adresse 2] représentée par Me Rémy DELMONTE-SENES, avocat au barreau de TOULON *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Angélique NETO, Présidente Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère Mme Florence PERRAUT, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 31 Octobre 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Octobre 2024, Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 13 novembre 2019, la société civile immobilière (SCI) Le fonds de logement intermédiaire, représenté par le CDC Habitat, a donné à bail à Mme [B] [S] et M. [Y] [K] une maison située [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 631,90 euros et une provision mensuelle pour charges fixée à 105,91 euros, soit un total de 737,81 euros. Suivant acte sous seing privé en date du même jour, la société Le fonds de logement intermédiaire leur a également consenti un bail portant sur une place de stationnement n° 23 moyennant un loyer mensuel de 35 euros. Le 7 février 2023, la société Le fonds de logement intermédiaire a fait délivrer à Mme [S] et M. [K] un commandement de payer la somme principale de 3 547,95 euros au titre d'un arriéré de loyers et charges. Soutenant que cet acte est resté infructueux, la société Le fonds de logement intermédiaire les a fait assigner, par acte d'huissier du 15 juin 2023, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Toulon, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, d'ordonner leur expulsion et de les entendre condamner à lui verser des provisions. Par ordonnance contradictoire du 28 novembre 2023, ce magistrat a : - constaté que la société Le fonds de logement intermédiaire était en droit d'invoquer le jeu de la clause de résiliation de plein droit contenu dans le bail consenti à Mme [S] et M. [K] ; - condamné solidairement Mme [S] et M. [K] à verser à la société Le fonds de logement intermédiaire la somme de 3 569,37 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges ; - autorisé Mme [S] et M. [K] à s'acquitter de cette somme par 30 versements mensuels successifs de 118 euros chacun, le 31ème versement soldant la dette ; - dit que le premier paiement devait intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de l'ordonnance et les règlements ultérieurs avant le 10ème jour de chaque mois ; - dit que, pendant les délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seraient suspendus ; - dit que, si le locataire si libérerait du montant selon les modalités sus-indiquées tout en payant son loyer et charges courants, la clause de résiliation de plein droit serait réputée ne pas avoir joué ; - dit que, dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendrait son effet et le bailleur serait en droit d'invoquer la résiliation de plein droit du bail à compter du 7 avril 2023 à minuit ; - ordonné, en ce cas, l'expulsion du locataire ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ; - condamné, en ce cas, solidairement Mme [S] et M. [K] à payer, jusqu'au départ effectif, une indemnité d'occupation mensuelle de 823,21 euros ; - dit que, dans le cas d'une telle défaillance, la société Le fonds de logement intermédiaire pourrait exiger immédiatement l'intégralité de la somme restant due ; - condamné in solidum Mme [S] et M. [K] à payer à la société Le fonds de logement intermédiaire la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné in solidum Mme [S] et M. [K] aux dépens. Suivant déclaration transmise au greffe le 24 janvier 2024, Mme [S] et M. [K] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises. Aux termes de leurs dernières écritures transmises le 7 février 2024, auxquelles il convient de référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu'elle : à titre principal, - infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; - statuant à nouveau, - juge qu'il n'y a pas lieu à référé en l'état de contestations sérieuses ; - déboute l'intimée de ses demandes ; - la condamne à leur restituer les sommes versées en exécution de la décision entreprise ; - la condamne à leur verser la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance ; - la condamne à leur verser la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ; - la condamne aux dépens de première instance et d'appel ; à titre subsidiaire, - confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle leur a accordé des délais de paiement ; - déboute l'intimée de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles ; - fixe les dépens comme de droit. Bien qu'ayant constitué avocat pour la défense de ses intérêts, le 4 mars 2023, la société Le fonds de logement intermédiaire n'a pas transmis de conclusions. La clôture de l'instruction a été prononcée le 9 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de constatation de la résiliation du bail Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement. En l'espèce, les contrats signés par les parties comportent, chacun, une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges. C'est ainsi que l'article 7 du bail d'habitation énonce qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et charges à son échéance, en cas de non versement du dépôt de garantie ou de défaut d'assurance, ou de non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués (...), le présent contrat pourra être résilié à la seule volonté du bailleur, et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 8 du contrat de location de stationnement stipule qu'à défaut de paiement à son échéance d'un terme de loyer et de ses accessoires ou à défaut d'exécution de l'une des clauses et conditions du présent engagement de location et deux mois après une sommation de payer les sommes dues délivrées par huissier au domicile du preneur, y compris les frais et intérêts, restée infructueuse, la présente location sera résiliée de plein droit si bon semble au bailleur (...). Le commandement de payer du 7 février 2023 visant la clause résolutoire porte sur une somme de 3 547,95 euros en principal. Or, alors même que les appelants contestent leur obligation de régler cette somme, le décompte annexé au commandement n'est pas produit. De plus, les appelants versent aux débats des échanges de courriers et courriels démontrant que les impayés résultent, à l'évidence, de versements des allocations pour le logement dont ils bénéficient sur un mauvais compte bancaire par la caisse d'allocations familiales. Alors même qu'un salariée de l'association ADIL du Var informe les locataires, par courriel en date du 9 décembre 2020, que la bailleresse lui a indiqué ne pas avoir donné suite au commandement de payer délivré le 20 août 2020, au motif que la somme réclamée de 2 300,73 euros correspondait à la somme attendue de la caisse d'allocations familiales, la bailleresse n'aura de cesse d'adresser à ses locataires des lettres de relances et mises en demeure en visant, à chaque fois, des montants différents. C'est ainsi que, concernant l'année 2021, le courrier du 18 janvier 2021 fait état d'un solde débiteur de 1 892,07 euros tandis que celui du 7 avril 2021, soit trois mois après, se réfère à un arriéré locatif de 3 213,92 euros, celui du 19 avril 2021, soit quelques jours après, à une somme de 2 693,92 euros, et celui du 17 novembre 2021, soit 7 mois après, à une somme de 391,80 euros. Concernant l'année 2022, un commandement de payer la somme de 1 140,25 euros a été délivré le 7 juin 2022. Or, alors même qu'il est fait état d'un solde débiteur de 485,58 euros dans un courrier en date du 23 août 2022, un autre commandement de payer la somme de 1 032,73 euros a été délivré le 6 septembre 2022. Concernant l'année 2023, alors même que le commandement délivré le 7 février 2023 vise la somme de 3 547,95 euros, il sera réclamé un solde de 2 747,95 euros par courrier en date du 27 mars 2023 puis, à nouveau, la somme de 3 571,16 euros par courriel du 3 avril 2023. Par courrier en date du 7 juin 2023, le conseil de la bailleresse reconnaît avoir perçu de la caisse d'allocations familiales diverses sommes, et notamment la somme de 929 euros à titre de rappel pour la période allant du 1er décembre 2020 au 28 février 2021, outre les allocations auxquelles peuvent prétendre les locataire entre les mois de mars 2021 et décembre 2022. Il convient de relever, qu'alors même qu'un rappel d'allocations d'un montant de 1 788,63 euros pour la période allant du 1er janvier au 31 octobre 2020 a été versé en mai 2021, la bailleresse indique avoir remboursé cette somme le 31 décembre 2022 par suite d'une erreur commise par la caisse d'allocations familiales, ce qui expliquerait que la dette locative, après avoir baissé en 2022, aurait de nouveau augmenté en 2023. Il reste que le prétendu trop-perçu de 1 788,63 euros n'apparaît pas dans les attestations de paiement de la caisse d'allocations familiales produites par les locataires allant du mois de février 2021 au mois de mars 2023, et ce, alors même que le paiement de la somme de 1 788,63 euros en mai 2021 y est bien mentionné. De plus, même à supposer que cette somme est due, cela n'explique pas le reliquat de 1 759,32 euros (3 547,95 euros - 1 788,63 euros) réclamé dans le commandement de payer, sachant que les locataires versent aux débats les relevés de leur compte bancaire ouvert dans les livres de la Banque Postale pour la période allant du mois de janvier 2022 au mois de février 2024 qui font apparaître des échéances réglées tous les mois variant de 450 euros à 824 euros selon les mois, étant rappelé qu'il ne s'agit que de la part résiduelle laissée à la charge des locataires après déduction des allocations pour le logement. Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, l'absence de décompte de la bailleresse détaillant les sommes réclamées, celles payées et celle restant dues, rend sérieusement contestable l'obligation des locataires de régler la somme de 3 547,95 euros mentionnée dans le commandement de payer. Dans ces conditions, la validité du commandement de payer délivré le 7 février 2023 se heurtant à une contestation sérieuse tenant à la somme qui est réclamée, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail avec toutes les conséquences en résultant tenant à l'expulsion des appelants et à leur condamnation au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle pour occupation sans droit ni titre. La bailleresse sera donc déboutée de ses demandes formées de ces chefs. Sur la demande de provision à valoir sur les loyers et charges Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Enfin c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. Au terme de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, le seul décompte de la bailleresse versé aux débats étant celui détaillant les versements effectués par la caisse d'allocations familiales, aux termes d'un courrier en date du 7 juin 2023 adressé par le conseil de la bailleresse à celui des locataires, et ces derniers démontrant régler tous les mois des loyers et charges, outre les allocations pour le logement qu'ils bénéficient, l'obligation de ces derniers de régler la somme provisionnelle de 3 569,37 euros à laquelle ils ont été condamnés par le premier juge, sans que les pièces de la procédure de permettent de déterminer à quoi cette somme correspond, se heurte aux mêmes contestations sérieuses que celles développées ci-dessus. Il y a donc d'infirmer l'ordonnance entreprise de ce chef et de débouter la bailleresse de sa demande de provision. Sur le remboursement des sommes versées en exécution de l'ordonnance entreprise Le présent arrêt, infirmatif, constitue le titre ouvrant droit à la restitution des sommes versées en exécution de l'ordonnance, de sorte qu'il n'y a pas lieu à statuer sur cette demande. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile L'intimée, succombant en appel, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné les appelants aux dépens et à la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. En outre, l'équité commande de la condamner à verser à aux appelants la somme de 3 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Déboute la société civile immobilière Le fonds de logement intermédiaire de ses demandes tendant à la constatation de la résiliation du bail, l'expulsion de Mme [B] [S] et M. [Y] [K] et leur condamnation à lui verser des sommes provisionnelles à valoir sur les loyers, charges locatives et indemnités d'occupation ; Condamne la société civile immobilière Le fonds de logement intermédiaire à verser à Mme [B] [S] et M. [Y] [K] la somme de 3 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société civile immobilière Le fonds de logement intermédiaire aux dépens de première instance et d'appel. La greffière La présidente