Tribunal judiciaire, 21 octobre 2024. 24/00555

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 21 Octobre 2024 DOSSIER N° : N° RG 24/00555 - N° Portalis DB3T-W-B7I-U33T CODE NAC : 30B - 0A AFFAIRE : S.C.I. ANSC C/ S.A.R.L. CHEA TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL Section des Référés ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge LE GREFFIER : Lors des débats : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier Lors du délibéré : Madame Valérie PINTE, Greffière PARTIES : DEMANDERESSE S.C.I. ANSC, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 504 017 633, dont le siège social est sis 33 boulevard de Stalingrad - 94400 VITRY SUR SEINE représentée par Me Sally DIARRA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P159 DEFENDERESSE S.A.R.L. CHEA, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 838 640 878, ayant pour enseigne “VITRY SERVICES”, dont le siège social est sis 33 boulevard de Stalingrad - 94400 VITRY SUR SEINE représentée par Me Justin KISSANGOULA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0559 Débats tenus à l’audience du : 19 Septembre 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : 21 Octobre 2024 Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 21 Octobre 2024 EXPOSE DU LITIGE Par acte du 17 mai 2018, la SCI ANSC a donné à bail commercial à la SARL CHEA des locaux situés 33 boulevard de Stalingrad 94400 Vitry sur Seine, moyennant un loyer annuel de base de 16 800,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement à terme échu. Des loyers sont demeurés impayés. La SCI ANSC a fait délivrer un premier commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 5 décembre 2022 puis un second par acte du 20 septembre 2023 pour la somme de 2.681,70 euros au titre de l’arriéré locatif. Par commandement visant la clause résolutoire du même jour, la SCI ANSC a fait sommation à la SARL CHEA de communiquer l’attestation d’assurance et de cesser les troubles du voisinage dans le délai d’un mois. C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 28 février 2024, la SCI ANSC a fait assigner la SARL CHEA devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire, - condamner la SARL CHEA au paiement de la somme de 861 euros au titre du rappel des charges d’eau de l’année 2021 et au rappel du solde de loyers de janvier, février, mars 2022 avec intérêts au taux légal majorés de 5 points, - ordonner la capitalisation des intérêts, - condamner la SARL CHEA au paiement de la somme de 86,10 euros au titre de la clause pénale, - ordonner l’expulsion de la SARL CHEA et de tout occupant de son chef des lieux loués, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, et ce avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, - ordonner le transport et la séquestration des meubles et des effets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner et ce, aux frais, risques et périls de la SARL CHEA, - fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du dernier loyer dû, taxes et charges en sus, et condamner la SARL CHEA au paiement de ladite indemnité, - juger que cette indemnité d’occupation mensuelle sera due à compter du 21 octobre 2023 jusqu’à libération effective des lieux qui s’effectuera par la remise des clefs, - juger que cette somme sera majorée des intérêts de retard contractuellement prévus, - juger que le dépôt de garantie versé d’un montant de 8.200 euros restera acquis à la SCI ANSC, - condamner la SARL CHEA au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, - condamner la SARL CHEA au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût des commandements du 20 septembre 2023 et du procès-verbal de constat du 19 novembre 2023, - dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir. Après deux renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 19 septembre 2024 à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif. A l’audience, la SCI ANSC a maintenu ses demandes conformément à son acte introductif d’instance, sollicitant également le rejet des 117 pages de pièces non numérotées et non visées dans le bordereau de pièces, par ailleurs communiquées à l’audience, et formulant une demande de condamnation de la SARL CHEA au paiement de la somme de 1.734 euros correspondant au loyer d’août 2024. Elle soutient l’acquisition de la clause résolutoire en raison du non-paiement des causes du commandement dans le délai prévu, de l’absence de communication de l’attestation d’assurance et du constat par huissier des troubles du voisinage et du dépôt sauvage de déchets postérieurement au commandement du 20 septembre 2023. Elle conteste les attestations produites en défense comme ne respectant pas les dispositions du code de procédure civile. Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SARL CHEA demande au juge des référés de : A titre principal : - constater que la SCI ANSC n’apporte aucune preuve légale et conventionnelle justifiant l’acquisition de la clause résolutoire, - dire et juger qu’elle ne soit aucun loyer, A titre reconventionnel : - constater que le contrat de bail est nul pour erreur sur les qualités substantielles de la chose louée, - dire que la SCI ANSC doit rembourser tous les frais associés et de réparation engagés par la SARL CHEA, - condamner la SCI ANSC au paiement des frais de réparation du préjudice moral causé à la gérante de la SARL CHEA à hauteur de 15.000 euros, - condamner la SCI ANSC au remboursement des frais d’huissier engagés par la SARL CHEA, En tout état de cause : - condamner la SCI ANSC au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner la SCI ANSC aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Kissangoula, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile, - ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. A l’audience, elle indique que les 117 pages de pièces communiquées correspondent au récapitulatif des loyers payés depuis le début du bail et justifiant qu’elle est à jour dans les règlements. Elle conteste les troubles du voisinage, produisant également un procès-verbal de constat d’huissier. Selon elle, elle subit un harcèlement du bailleur qui s’introduit dans son commerce, incompatible avec une jouissance paisible des lieux. Elle sollicite la nullité du bail, ce dernier ne répondant pas aux conditions légales et en l’absence de mention des obligations réciproques des parties. Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus. A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 21 octobre 2024. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes de « donner acte », « constater » ou « dire et juger que » ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile, en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le juge ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions. Sur la demande de rejet des pièces : En application de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utiles les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense. En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit en toutes circonstances faire observer le principe de la contradiction. Il convient d’écarter des débats les pièces non numérotées et versées aux débats par le défendeur alors qu’elles ne sont pas visées au bordereau de communication de pièces joint aux conclusions. En outre, la communication à l’audience de 117 pages de pièces ne respecte pas le principe du contradictoire. Sur la demande reconventionnelle de nullité du bail : La SARL CHEA sollicite de voir prononcer la nullité du bail commercial signé le 17 mai 2018, invoquant l’absence de mention des obligations du preneur à l’acte et une erreur sur les qualités essentielles de la chose louée. Toutefois, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité du contrat ayant lié les parties, ceci relevant des pouvoirs du seul juge du fond. Le juge des référés peut tout au plus estimer que la nullité susceptible d’entacher le contrat liant les parties constitue une contestation suffisamment sérieuse pour faire obstacle aux demandes du bailleur, ce qui ne peut être retenu en l’espèce, le bail prévoyant toute une section dénommée « obligations générales » et listant 28 obligations des parties, outre des obligations spécifiques, également prévues par la loi. Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de nullité du bail commercial et les demandes de remboursement des frais associés et de réparation engagés, ainsi que des frais d’huissier qui en découlent. Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent : L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, 2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, 3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité des commandements visant la clause résolutoire du 20 septembre 2023. L’un des commandements précise notamment qu'à défaut de communication de l’attestation d’assurance dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le bail prévoyait en effet en page 11 que le preneur s’engageait à assurer les lieux auprès d’une compagnie notoirement solvable de son choix. En faisant délivrer ce commandement, la SCI ANSC n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause. Force est de constater que la SARL CHEA ne justifie pas avoir communiqué son attestation d’assurance dans le délai d’un mois, attestation qu’elle ne produit d’ailleurs toujours pas aux débats. Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 21 octobre 2023, sans examiner plus avant les autres causes d’acquisition de la clause résolutoire soulevées au titre de l’arriéré locatif et des troubles de jouissance subis. Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. L’expulsion de la SARL CHEA et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance. Il n’y a pas lieu, en l’état du dossier, d’assortir cette obligation d’une astreinte. Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance. L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier. Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. L’indemnité d’occupation due par la SARL CHEA depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI ANSC, l'obligation de la SARL CHEA au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 19 septembre 2024 n'est pas sérieusement contestable et n’est d’ailleurs pas contestée à hauteur de 1.734 euros au titre du loyer du mois d’août 2024, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SARL CHEA, avec intérêts au taux légal depuis l’audience du 19 septembre 2024, en derniers et quittances. Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 19 septembre 2024, date de l’audience au cours de laquelle cette prétention a été émise pour la première fois. Il n’y a pas lieu d’accorder un taux d’intérêt majoré de 5 points, car une telle mesure s’analyserait comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé non plus sur ce point. Sur la clause pénale et le dépôt de garantie : La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point. Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. Sur les demandes de dommages et intérêts : Les demandes de dommages intérêts présentées par la SCI ANSC et par la SARL CHEA ne peuvent donc être examinées par le juge des référés, cet examen supposant l’appréciation d’une faute qui excède les pouvoirs de cette juridiction. Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation au titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires : L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. La SARL CHEA, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées. Elle sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL CHEA ne permet d’écarter la demande de la SCI ANSC formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.200 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, ÉCARTONS des débats les 117 pages de pièces non numérotées, non visées au bordereau de pièces et communiquées tardivement par la SARL CHEA, DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de nullité du bail, DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de remboursement des frais associés, des réparations engagées par la SARL CHEA et des frais d’huissier, CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 21 octobre 2023, ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL CHEA et de tout occupant de son chef des lieux situés 33 boulevard de Stalingrad 94400 Vitry sur Seine avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte, DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point, FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL CHEA, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la SARL CHEA à la payer, CONDAMNONS par provision la SARL CHEA à payer à la SCI ANSC la somme de 1.734 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 19 septembre 2024 [loyer d’août 2024 inclus] en deniers et quittances, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures, ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 19 septembre 2024, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie, DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de dommages et intérêts, CONDAMNONS la SARL CHEA à payer à la SCI ANSC la somme de 1.200 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTONS la SARL CHEA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS la SARL CHEA aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements du 20 septembre 2023 et du procès-verbal d’huissier du 19 novembre 2023, REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire, RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire. FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 21 octobre 2024. LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS