Texte intégral
CIV. 3
CM
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 1er octobre 2020
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10385 F
Pourvoi n° R 19-20.146
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 1ER OCTOBRE 2020
1°/ M. Q... O...,
2°/ Mme J... S..., épouse O...,
tous deux domiciliés [...] ,
3°/ la société [...], société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
ont formé le pourvoi n° R 19-20.146 contre l'arrêt rendu le 28 mai 2019 par la cour d'appel de Grenoble (1re chambre civile), dans le litige les opposant :
1°/ à la société Château Macot, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
2°/ à Mme E... K... épouse L..., domiciliée [...] ,
3°/ à M. B... K..., domicilié [...] ,
4°/ à M. P... K..., domicilié [...] ,
5°/ à M. I... K..., domicilié [...] ,
6°/ à M. C... K..., domicilié [...] ,
7°/ à Mme M... K..., domiciliée [...] ,
8°/ à Mme V... K..., domiciliée [...] ,
9°/ à Mme U... K..., domiciliée [...] ,
10°/ à M. U... N..., domicilié [...] ,
11°/ à M. G... A..., domicilié [...] ,
défendeurs à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. et Mme O... et de la société [...], de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Château Macot et des consorts K..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de MM. N... et A..., et après débats en l'audience publique du 7 juillet 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme O... et la société [...] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme O... et de la société [...] et les condamne à payer à M. N... et M. A... la somme globale de 3 000 euros et à la société Château Macot et aux consorts K... la globale somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier octobre deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. et Mme O... et la société [...]
PREMIER MOYEN DE CASSATION
L'arrêt confirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté toutes les demandes indemnitaires de Mme J... S... épouse O..., de M. Q... O... et de la SARL [...] à l'encontre de la SCI CHATEAU MACOT, de Maître U... N... et Maître G... A... ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Les appelants soutiennent que la SCI Chateau Macot a manqué à son obligation d'information en ne portant pas à leur connaissance les arrêtés municipaux des 8 septembre 2004 et 18 janvier 2006 ; qu'elle a ce faisant, commis une faute de nature à engager sa responsabilité. La caractérisation de la faute reprochée à la SCI Chateau Macot suppose que soit rapportée la preuve que la SCI Chateau Macot a bien été destinataire des deux arrêtés municipaux. Or les éléments que les appelants ont reçu de la commune de Voiron (pièce 29} sont d'une totale imprécision puisque si le courrier électronique du 31 octobre 2014 mentionne que c'est "l'ancien propriétaire du [...]" qui a reçu les arrêtés d'échéancier de travaux et les courriers de relance, il ne précise pas s'il s'agit du propriétaire du fonds de commerce ou du propriétaire des murs. La SCI Chateau Macot produit pour sa part aux débats : - un courrier électronique du service de réglementation de la ville de Voiron en date du 21 septembre 2017 qui précise que les arrêtés d'échéancier de travaux de 2004 et 2006 ont été envoyés uniquement au propriétaire du fonds de commerce, - un courrier du premier adjoint au maire de la commune de Voiron en date du 3 octobre 2017 selon lequel "les arrêtés du 8 septembre 2004 et du 18 janvier 2006 ont été envoyés par voie postale a la société [...] [...] ". En l'état de ces éléments, la preuve n'est pas rapportée que les arrêtés municipaux de 2004 et 2006 ont été portés à la connaissance de la SCI Chateau Macot, propriétaire des murs, de sorte que la faute qui lui est imputée n'est pas établie. Pour cette seule raison, sauf à faire une confusion entre le propriétaire des murs et le propriétaire du fonds de commerce, la demande formée contre la SCI Chateau Macot ne peut prospérer. En toute hypothèse et surabondamment, la fermeture de l'établissement au mois d'avril 2011, s'explique uniquement par les manquements des époux O..., ainsi que l'ajustement relevé le premier juge. Cela apparaît clairement à la lecture de l'arrêté municipal du 6 avril 2011 qui vise exclusivement les travaux entrepris par les époux O... : exhaussement du sol pouvant s'avérer dangereuse, scission du bâtiment en deux parties sans permis ni déclaration, non réponse aux différentes demandes administratives, changement de destination professionnelle sans déclaration ni autorisation, non-respect des normes de sécurité. Il n'est fait aucune référence auxarrêtésmunicipauxde2004et 2006, observation étant faite qu'il ressort d'un courrier de l'exploitant du fonds de commerce en date du 20 décembre 2005 que la mise en conformité avec les préconisations de l'arrêté du 8 septembre 2004 avait été entreprise. Pour cette seconde raison, à supposer même que la SCI Chateau Macot ait commis une faute, la demande des époux O... pourrait prospérer. Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté les époux O... de leur demande à l'encontre de la SCI Chateau Macot » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « Vu les anciens article 1134 et 1147 applicables à la cause. Il appartient aux demandeurs de démontrer l'existence d'une faute, d'un préjudice et du lien de causalité entre la faute et le préjudice. Selon l'article DECLARATION DU VENDEUR figurant en page 38 de Pacte authentique de vente, « le vendeur déclare (...) que les biens vendus (...) ne font l'objet d'aucune interdiction d'habiter, mesure de séquestre ou de confiscation ni d'injonction de travaux (...) et qu'il n'existe aucun litige en cours ». Les demandeurs produisent deux arrêtés municipaux, un du 18 janvier 2006 et le second du 8 septembre 2004 portant tous deux injonctions d'effectuer des travaux selon un échéancier, sous peine de fermeture, le second se reportant au premier. Contrairement à ce qu'affirme la SCI CHATEAU MACOT, l'examen des deux arrêtés permet de constater que les injonctions n'ont pas été adressées au seul exploitant de l'hôtel restaurant [...] mais bien au propriétaire de l'établissement, le second arrêté faisant même état d'une demande de prolongation de l'échéancier « faite par le propriétaire de l'établissement en date du 20 décembre 2005 ». La circonstance que les travaux pouvaient relever de la responsabilité du précédent exploitant de l'établissement et qu'il a été placé en liquidation judiciaire le 19 décembre 2006 est sans incidence sur l'appréciation d'une faute de la SCI CHATEAU MACOT. La SCI CHATEAU MACOT a ainsi manqué à son obligation d'information. Toutefois, Mme J... S... épouse O..., M. Q... O... et la SARL [...] allèguent des préjudices, à savoir le manque à gagner pour la SARL [...], les frais de procédure liés au placement sous sauvegarde de cette dernière ainsi que le manque à gagner sur les revenus fonciers, dont ils ne démontrent pas le lien de causalité avec ce manquement. En effet, T arrêté municipal du 6 avril 2011 ordonnant la fermeture au public de l'établissement le Castel'Anne ne fait aucunement référence aux autres arrêtés. Il vise en revanche notamment « le courrier du service départemental d'incendie et de secours du 26 février 2010 saisissant la commune de Voiron sur un éventuel projet d'aménagement de l'immeuble et ayant entraîné l'établissement d'un procès-verbal municipal de constatation du26 février 2010 (...) faisant état de travaux irréguliers en zone de PPRI et d'un changement de destination non autorisé ». Cet arrêté précise par ailleurs les éléments factuels ayant abouti à la fermeture : « considérant qu'il a été constaté que les propriétaires ont réalisé sans permis ni déclaration un ensemble de travaux visant à scinder le bâtiment en deux parties et à isoler la partie hôtel de la partie restaurant ; (...) considérant que suite au courrier municipal adressé aux propriétaires et exploitant de l'établissement par lequel il leur était notifié le 17 février 2011 l'avis de la sous-commission de sécurité du 9 décembre 2010 et par lequel leur était demandé de déclarer les activités réellement exercées ainsi que les travaux réalisés ; considérant leur réponse du 14 mars 2011 demandant un délai supplémentaire pour réunir les éléments techniques qui leur fut accordé jusqu'au 3 avril 201 sans qu'aucun document ne fut produit ni aucun contact pris avec les services municipaux pour régulariser la situation ; considérant que les propriétaires et exploitant du [...] n'ont pas répondu aux différents demandes administratives ni tenu compte des informations apportées visant à se conformer aux règles de sécurité ; considérant qu'il est avéré que le [...] a changé de destination professionnelle sans déclaration ni autorisation ». Dès lors la fermeture résultant exclusivement des manquements des demandeurs et non d'une absence d'information sur l'existence de deux précédents arrêtés, la responsabilité contractuelle de la SCI CHATEAU MACOT ne saurait être engagée » ;
ALORS QUE, PREMIÈREMENT, le vendeur qui garantit expressément, par une clause contractuelle, que le bien vendu n'est pas sujet à une injonction de travaux ne peut exciper par la suite de ce qu'il ignorait l'existence d'une telle injonction ; qu'en s'abstenant de rechercher si en application de l'acte notarié, qui stipulait que « le vendeur déclare [
] que les biens vendus [
] ne font l'objet d'aucune interdiction d'habiter, mesure de séquestre ou de confiscation, ni d'injonction de travaux », il n'était pas exclu que la SCI CHATEAU MACOT puisse opposer à l'acquéreur sa prétendue méconnaissance d'arrêtés portant injonction de travaux relatifs aux locaux vendus et si, dès lors que la réalité n'était pas conforme à la situation garantie contractuellement, une faute ne lui était pas imputable, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1103 du Code civil, anciennement 1134 du même code et 1231-1 du Code civil, anciennement 1147 du même code ;
ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, et en tout cas, en s'abstenant de rechercher si la connaissance des arrêtés portant injonction de travaux et échéanciers par la SCI CHATEAU MACOT n'était pas établie par la déclaration des services de la Commune, aux termes de laquelle « ces échéanciers ont été établis suite au avis défavorables délivrés par le SDIS lors des visites de sécurité qui ont lieu en présence du propriétaire du local », les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1103 du Code civil, anciennement 1134 du même code et 1231-1 du Code civil, anciennement 1147 du même code ;
ALORS QUE, TROISIEMEMENT, il appartient au vendeur de se renseigner sur les caractéristiques du bien qu'il vend afin de fournir à l'acquéreur l'ensemble des informations qui pourraient influer sur l'acte d'achat et qu'il n'est pas en mesure d'obtenir ; qu'en s'abstenant de rechercher si, nonobstant l'absence de mention dans l'acte de vente de l'usage qui allait être fait des biens, la connaissance de cet usage ne résultait pas de ce que la SCI CHATEAU MACOT en avait été informée et avait autorisé que des travaux soient effectués par les acquéreurs et qu'un bail soit conclu par eux en faveur d'un tiers avant même la conclusions de l'acte authentique de vente, ce dont il résultait qu'il aurait manqué à son obligation d'information en s'abstenant d'attirer l'attention de l'acquéreur sur la destination des biens, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1103 du Code civil, anciennement 1134 du même code et 1231-1 du Code civil, anciennement 1147 du même code ;
ALORS QUE, QUATRIÈMEMENT, le vendeur est responsable des dommages imputables à sa faute ; qu'en retenant, pour écarter la responsabilité de la SCI CHATEAU MACOT que la fermeture de l'établissement était exclusivement liée aux travaux effectués par les acquéreurs, tout en constatant que l'arrêté de fermeture mentionnait le non-respect de normes de sécurité, sans rechercher si le non-respect de ces normes n'était pas, au moins pour partie, imputable à la circonstance que les acquéreurs ont été maintenus dans l'ignorance des précédents arrêtés, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1103 du Code civil, anciennement 1134 du même code et 1231-1 du Code civil, anciennement 1147 du même code ;
ALORS QUE, CINQUIÈMEMENT, en retenant, pour écarter la responsabilité de la SCI CHÂTEAU MACOT que la fermeture de l'établissement était exclusivement liée aux travaux effectués par les acquéreurs, tout en constatant que l'arrêté de fermeture mentionnait le non-respect de la réglementation relative à la destination des biens, sans rechercher si, nonobstant l'absence de mention dans l'acte de vente, le vendeur n'avait pas été informé du projet de Monsieur O..., Madame S..., ce dont il résultait que l'arrêté de fermeture était imputable, au moins pour partie, à un manquement à son obligation d'information, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1103 du Code civil, anciennement 1134 du même code et 1231-1 du Code civil, anciennement 1147 du même code.
SECOND MOYEN DE CASSATION
L'arrêt confirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté toutes les demandes indemnitaires de Mme J... S... épouse O..., de M. Q... O... et de la SARL [...] à l'encontre de la SCI CHATEAU MACOT, de Maître U... N... et Maître G... A... ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Les appelants affirment que les notaires ont commis une faute en ne les informant pas de l'existence des arrêtés municipaux de 2004 et 2006. Nul n'ayant informé les notaires de ces décisions, il ne saurait sérieusement leur être reproché de n'en avoir pas recherché l'existence, alors que dans la phase préparatoire de la vente, la commune de Voiron ne leur a communiqué aucun renseignement sur ce point. Au surplus, ainsi qu'il a été vu précédemment les motifs énoncés dans l'arrêté municipal du 6 avril 2011 n'ont aucun lien avec ceux qui sont énoncés dans les arrêtés de 2004 et 2006. Aucun manquement fautif ne peut être retenu à l'encontre des notaires de ce chef. Les époux O... et la [...] soutiennent encore que les notaires auraient dû les alerter sur les éventuelles demandes d'autorisation qu'ils auraient dû formuler pour mener leur projet à bien. Mais l'acte de vente ne comporte aucune précision sur l'opération envisagée par les époux O.... Ce sont les travaux entrepris postérieurement à l'acte de vente - et qui n'y sont nullement mentionnés-, qui ont conduit la commune de Voiron à décider de la fermeture du restaurant.
Aucun manquement ne peut être reproché aux notaires à cet égard, alors de surcroît que l'acte mentionne expressément qu'un changement de destination peut nécessiter l'obtention d'un permis de construire. C'est à bon droit que le premier juge a débouté les époux O... et la [...] de leurs demandes à l'encontre des notaires » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « En tant que professionnel du droit, le notaire est tenu de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assureur l'utilité et l'efficacité des actes dressés par lui, d'éclairer les parties sur la portée de ces actes et d'attirer leur attention sur les conséquences et les risques de l'opération envisagée. Le notaire, recevant un acte en l'état de déclarations erronées d'une partie quant aux faits rapportés, engage sa responsabilité seulement s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude. En l'espèce, les demandeurs ne font nullement la démonstration de ce qu'il existait des éléments que les notaires auraient dû relever de nature à les faire douter des déclarations des vendeurs. Il y a ainsi lieu de les débouter de leur demande de condamnation de Maître U... N... et Maître G... A.... » ;
ALORS QUE, le notaire est tenu d'un devoir d'information et de conseil à l'égard des parties aux actes auxquels il prête son concours ; qu'au cas d'espèce, les juges du fond ont écarté tout manquement au devoir de conseil des notaires en se fondant sur l'absence de mention dans l'acte de vente de l'usage qui allait être fait des biens ; qu'en s'abstenant de rechercher si la connaissance de cet usage ne résultait pas de ce que les notaires en avaient été informés lorsque la SCI CHATEAU MACOT a autorisé que des travaux soient effectués par les acquéreurs et qu'un bail soit conclu par eux en faveur d'un tiers avant même la conclusions de l'acte authentique de vente et pour avoir reçu des certificat d'apport de crédit, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1240 du Code civil, anciennement 1382 du même code.
