Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/59416 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RFD
N° : 6
Assignation du :
15 Décembre 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 05 septembre 2024
par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.
DEMANDERESSE
La Société SELECTIPIERRE 2
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Nelson SEGUNDO de la SELARL RACINE, avocats au barreau de PARIS - #L0301
DEFENDERESSE
La S.A.S. AKORIS
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître François SAUVAGEOT de la SAS LANCIER, avocats au barreau de PARIS - #D1193
DÉBATS
A l’audience du 20 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 26 février 2018, la société SELECTIPIERRE 2 a consenti à la société CROISSANCE & FINANCES DEVELOPPEMENT un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1] [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 135.000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement d’avance.
La société CROISSANCE & FINANCES DEVELOPPEMENT a changé sa dénomination sociale en AKORIS CROISSANCES ET FINANCE le 6 novembre 2018.
La société CFD INVEST, venue aux droits de la société AKORIS CROISSANCES ET FINANCE par suite de la fusion-absorption intervenue le 1er janvier 2019, s’est vue transférer le bénéfice du bail par acte du 7 mai 2019. Elle a changé sa dénomination sociale en AKORIS GROUPE puis en AKORIS.
Par courrier recommandé du 4 septembre 2023, la société AKORIS a délivré congé des locaux loués pour la date du 15 avril 2024. Elle s’est rétractée le 20 septembre 2023 puis a confirmé ce congé par courrier recommandé du 3 octobre 2023, dont la société SELECTIPIERRE 2 a pris acte, tout en la mettant en demeure de payer la somme restant due de 203.603,21 euros au titre des loyers et charges, par courrier recommandé du 6 octobre 2023.
Des loyers étant cependant restés impayés, la bailleresse a fait délivrer au preneur, par exploit du 3 novembre 2023, un commandement de payer la somme de 215.890,30 euros au titre des loyers et charges impayés et de la clause pénale prévue au bail.
La société SELECTIPIERRE 2 a fait assigner la société AKORIS devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, par exploit du 15 décembre 2023, en constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 205.609,81 euros au titre de l’arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation provisionnelle, outre une somme au titre de la clause pénale et au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Les parties ont été enjointes de rencontrer un médiateur.
A l’audience du 20 juin 2024, la demanderesse, représentée, dépose des conclusions qu’elle développe oralement et demande désormais au juge des référés de condamner la société AKORIS à lui payer les sommes suivantes :
223.234,66 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 29 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer,11.161,73 euros à titre de provision à valoir sur la clause pénale prévue au bail,3.000 euros au titre de de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.Elle indique oralement qu’un accord a été trouvé sur une restitution anticipée des locaux, et qu’elle n’accepterait des délais de paiement que s’ils sont assortis d’une clause de déchéance du terme.
En réplique, par conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société AKORIS demande au juge des référés de ramener à la somme de 219.248 euros le montant de la dette locative, après compensation avec la dette de restitution du dépôt de garantie d’un montant de 37.241,91 euros TTC, de lui accorder 24 mois de délais de paiement, de rejeter toutes les autres demandes de la requérante, et d’ordonner le partage des dépens.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et, aux écritures déposées par les parties et aux notes d’audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2024.
MOTIFS
Sur la demande de provision
Aux termes de l'article 835 alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.
Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En l’espèce, le contrat de bail stipule que le preneur s’engage à payer aux bailleurs le loyer convenu par trimestre et à terme échu.
La bailleresse se prévaut d’un défaut de paiement par la défenderesse des loyers aux termes convenus, pour un arriéré d’un montant total de 223.234,66 euros au 29 mars 2024, 1er trimestre 2024 inclus.
La défenderesse ne conteste pas le principe de cette dette, mais expose ne pas être redevable des sommes de 465 euros et 3.530,66 euros qui lui ont été facturées les 25 avril et 6 juin 2024 au titre du contrôle des installations électriques d’une part, et de la pose, l’installation et la réalisation d’installations électriques d’autre part.
Elle soutient que ces frais ne concernent pas la mise en conformité des installations électriques, mais la mise en place de nouveaux dispositifs constituant des améliorations n’incombant pas au preneur, et que ces factures sont postérieures à l’état des lieux de sortie du 29 mars 2024, qui n’a fait état d’aucune dégradation des installations électriques.
Le commissaire de justice indique, en page 3 du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé le 29 mars 2024 : « L’électricité étant coupée, je n’ai pu constater le bon fonctionnement des équipements et installations électriques ».
Le contrat de bail stipule en 27, dans sa clause « restitution des lieux », que l’état des lieux dressé par l’huissier aura valeur contradictoire, et que si des travaux d’entretien, de réparation et/ou de remise en état s’avèrent nécessaires, le bailleur établira un descriptif de ces travaux, accompagné de devis, le preneur devant, dans les quinze jours de la notification du descriptif et des devis faite par lettre recommandé avec accusé de réception, donner son accord sur ces devis, qui seront réputés agrées s’il ne manifeste pas son intention dans ce délai.
La bailleresse a joint à la facture adressée le 5 juin 2024 à la société AKORIS, la facture de 3.530,66 euros émise par la société BECF le 24 mai 2024, ainsi que le devis correspondant établi le 22 avril précédent, au titre de la « levée de réserve selon rapport de vérification électrique N°21916275 ». Elle ne justifie cependant pas d’avoir procédé selon les prévisions contractuelles rappelées ci-dessus en envoyant le devis à la défenderesse quinze jours auparavant.
Il en est de même s’agissant de la facture de 456 euros établie le 19 avril 2024 par la société BUREAU VERITAS au titre du diagnostic de conformité des installations électriques.
Il est par ailleurs mentionné en page 42 du bail que les frais d’établissement du DPE ne seront pas refacturés au preneur.
La contestation soulevée sur l’exigibilité de ces deux sommes de 465 euros et 3.530,66 euros apparaît donc sérieuse, de sorte qu’elles seront déduites du montant de la provision allouée à la demanderesse.
Dès lors que le relevé de compte daté du 11 juin 2024 fait apparaît que le dépôt de garantie, d’un montrant de 37.241,91 euros, a été porté au crédit de la défenderesse le 29 mars 2024, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de compensation émise de ce chef.
La société AKORIS sera condamnée par provision au paiement de la somme non sérieusement contestable de 223.234,66 – (465 euros +3.530,66) = 219.239 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 mars 2024, 1er trimestre 2024 inclus.
Sur la demande de délais
Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
La défenderesse sollicite des délais de paiement à hauteur de 24 mois, en faisant valoir qu’elle ne dispose actuellement pas de la trésorerie pour faire face à l’apurement de la totalité de la dette, mais qu’elle dispose de perspectives d’une reprise escomptée de l’activité de ses filiales, et de cession de certains de ses actifs afin d’honorer le paiement de sa dette.
Compte-tenu des éléments comptables produits au soutien de sa demande et de la position de la bailleresse qui pourrait accepter des délais de paiement sous réserve qu’ils soient assortis d’une clause de déchéance du terme, il y a lieu de faire droit à la demande, dans les conditions précisées ci-après au dispositif.
Sur la pénalité contractuelle
Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire (…) ».
Le contrat de renouvellement de bail prévoit à titre de sanction du défaut de paiement par le preneur, une indemnité fixée forfaitairement à 5% des sommes dues.
Toutefois, cette clause contractuelle est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.
Sur les demandes accessoires
Succombant à l’instance, la société AKORIS sera condamnée aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.
Il n’apparaît pas inéquitable de la condamner au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :
Condamnons la société AKORIS à payer à la société SELECTIPIERRE 2 la somme provisionnelle de 219.239 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 mars 2024, 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 215.890,30 euros à compter du 3 novembre 2023, date du commandement de payer, et à compter de l’assignation pour le surplus ;
Autorisons la société AKORIS à se libérer de cette dette en vingt-quatre mensualités égales, le premier versement devant être effectué le 5ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
Disons qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la somme restant due par la société AKORIS sera immédiatement exigible ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de la clause pénale ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Condamnons la société AKORIS aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer (395,97 euros)
Condamnons la société AKORIS à payer à la société SELECTIPIERRE 2 la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Fait à Paris le 05 septembre 2024
Le Greffier, Le Président,
Larissa FERELLOC Emmanuelle DELERIS
