Cour de cassation, 18 février 1998. 96-14.060

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1°/ M. Gérard de Y..., demeurant ..., 2°/ Mme Françoise de Y..., épouse de Barbot, demeurant ..., 3°/ Mlle Louise A..., demeurant ... de Jouy, 75507 Paris, 4°/ Mme Alyette de Y..., épouse Lavaurs, demeurant ..., agissant tant en leur nom personnel qu'ès qualité d'ayants-droit de Monique de Y..., née A..., décédée à Paris le 25 août 1995, en cassation d'un arrêt rendu le 18 janvier 1996 par la cour d'appel de Paris (6e chambre, section B), au profit : 1°/ de M. Pierre Z..., 2°/ de Mme Pierre Z..., née X... B..., demeurant tous deux ..., défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 13 janvier 1998, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Bourrelly, conseiller rapporteur, MM. Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, conseillers, M. Pronier, Mme Fossaert-Sabatier, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Bourrelly, conseiller, les observations de la SCP Nicolay et de Lanouvelle, avocat des consorts de Y... et de Mlle A..., de la SCP Boré et Xavier, avocat des époux Z..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur les deux moyens, réunis : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 janvier 1996), que les époux Z..., occupants réguliers d'un local d'habitation, auxquels les consorts de Y... avaient délivré un congé aux fins de reprise sur le fondement de l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948, ont fait valoir que, dans le même immeuble, d'autres logements étaient vacants, dont les consorts de Y... étaient aussi propriétaires ; Attendu que les consorts de Y... font grief à l'arrêt de juger que le congé est nul, alors, selon le moyen, "1°) que le juge doit recueillir les observations des parties dès lors qu'il retient d'office dans sa décision un élément de nature à influer sur son appréciation; qu'en retenant le moyen selon lequel le contrat de bail du 26 juillet 1993 révélait l'existence d'un logement vacant dans le bâtiment sur cour à l'époque de la délivrance du congé aux époux Z..., sans recueillir les observations des parties, qui, n'ayant débattu que de la consistance de deux appartements vacants dans le bâtiment sur rue, n'avaient évidemment pas invoqué ce contrat, la cour d'appel a violé l'article 16 du nouveau Code de procédure civile, ensemble, le principe du contradictoire; 2°) que le juge modifie les termes du litige lorsqu'il introduit dans le débat des moyens de fait que les parties n'avaient pas invoqués; que les époux Z... énonçaient que le contrat du 26 juillet 1993, produit par les consorts de Y..., était un renouvellement de bail; qu'en retenant que ce contrat avait porté sur un logement vacant, la cour d'appel a modifié les termes du litige et violé l'article 4 du nouveau Code de procédure civile; 3°) que le bail consenti le 26 juillet 1993 sur l'appartement de quatre pièces principales situé au 2e étage du bâtiment sur cour était un renouvellement de bail visant les dispositions de la loi du 6 juillet 1989; qu'en énonçant que ce local était vacant lors du bail du 26 juillet 1993 et donc implicitement qu'il s'agissait d'un nouveau bail, la cour d'appel a dénaturé les termes et la portée de cet acte, et violé l'article 1134 du Code civil; 4°) que le juge doit recueillir les observations des parties dès lors qu'il retient d'office dans sa décision un élément de nature à influer sur son appréciation; qu'en retenant le moyen selon lequel il aurait existé dans le bâtiment sur rue trois appartements vacants : un à l'époque du congé et deux autres qui se seraient libérés peu de temps après, sans recueillir les observations des parties, qui n'avaient débattu que de la consistance de deux appartements vacants dans le bâtiment sur rue : un à l'époque du congé et un autre qui s'était libéré peu de temps après, la cour d'appel a violé l'article 16 du nouveau Code de procédure civile, ensemble, le principe du contradictoire; 5°) que le juge modifie les termes du litige lorsqu'il introduit dans le débat des moyens de fait que les parties n'avaient pas invoqués; qu'en l'espèce, les parties avaient débattu que de la consistance de deux appartements vacants dans le bâtiment sur rue; qu'en retenant néanmoins qu'il y en aurait eu trois vacants dans ce bâtiment, la cour d'appel a modifié les termes du litige et violé l'article 4 du nouveau Code de procédure civile; 6°) que le droit de reprise ne peut être refusé que si les locaux vacants à la disposition du propriétaire correspondent aux besoins normaux du bénéficiaire de la reprise (et sont donc sensiblement équivalents à ceux faisant l'objet de la reprise); que ce n'est qu'à cette condition que l'exercice du droit de reprise pourrait révéler l'abus de droit et l'intention de nuire; qu'en l'espèce, le jugement dont la confirmation était demandée, avait retenu que les appartements vacants du bâtiment sur rue, d'une superficie de 180 mètres carrés, ne correspondaient pas aux besoins normaux d'une jeune femme de 22 ans, et le propriétaire avait fait valoir, en outre, qu'ils n'étaient nullement équivalents à celui des époux Z..., objet de la reprise; qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer sur l'aptitude des appartements vacants à satisfaire les besoins normaux de Mlle de Y... ni sur leur équivalence avec l'appartement objet de la reprise, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 19, 21 et 23 de la loi du 1er septembre 1948 ; 7°) que l'existence d'un litige entre le locataire et le bailleur, antérieur de nombreuses années à l'exercice du droit de reprise par ce dernier, ne peut suffire à établir son intention de nuire; qu'en se contentant de relever que les consorts de Y... avaient été condamnés à verser des dommages-intérêts pour procédure abusive aux époux Z... en 1977, sans caractériser par d'autres éléments l'intention de nuire de ces derniers, la cour d'appel, qui constatait que le congé avait été délivré en 1993, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 21 de la loi du 1er septembre 1948" ; Mais attendu qu'ayant relevé, sans violer le principe de contradiction ni modifier l'objet du litige, que, des pièces produites, il ressortait qu'à l'époque du congé quatre logements auraient pu être attribués à la bénéficiaire de la reprise, la cour d'appel, devant laquelle les consorts de Y... ne faisaient pas valoir que l'un et l'autre des locaux ainsi donnés à bail ne correspondaient pas aux besoins normaux de la bénéficiaire, a légalement justifié sa décision, abstraction faite de motifs surabondants, en constatant que les propriétaires avaient, de ce fait, disposé de locaux vacants dans le même immeuble, et en en déduisant que la reprise n'avait été exercée qu'afin de nuire aux époux Z... et d'éluder les dispositions légales ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts de Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les consorts de Y... à payer aux époux Z... la somme de 6 000 francs ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit février mil neuf cent quatre-vingt-dix-huit.