Cour d'appel, 09 mai 2023. 21/01714

COUR D'APPEL DE RIOM PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE Du 09 mai 2023 N° RG 21/01714 - N° Portalis DBVU-V-B7F-FU2B -DA- Arrêt n° Syndic. de copro. Du [Adresse 1] agissant par son syndic, la société FONCIA / Société L'EPICOLOGUE Jugement au fond, origine Tribunal de Grande Instance de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 08 Juillet 2021, enregistrée sous le n° 20/02342 Arrêt rendu le MARDI NEUF MAI DEUX MILLE VINGT TROIS COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré : M. Philippe VALLEIX, Président M. Daniel ACQUARONE, Conseiller Mme Laurence BEDOS, Conseiller En présence de : Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé ENTRE : Syndic. de copro. Du [Adresse 1] Agissant par son syndic, la société FONCIA DOCHER INTER-FRANCE [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Maître Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND Timbre fiscal acquitté APPELANTE ET : Société L'EPICOLOGUE [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Maître Charles-Philippe GROS de la SELARL AVK ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND Timbre fiscal acquitté INTIMEE DÉBATS : A l'audience publique du 06 mars 2023 ARRÊT : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 09 mai 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par M. VALLEIX, président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. I. Procédure Au rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 2] se trouve un local à usage commercial initialement exploité par un bar restaurant sous l'enseigne « Games and Drinks » qui a été placé en liquidation judiciaire le 24 mai 2018. Par ordonnance du 15 octobre 2018 le juge commissaire du tribunal de commerce de Clermont-Ferrand a autorisé la société L'ÉPICOLOGUE à reprendre cette activité. Au cours des travaux d'aménagement des locaux nécessaires à son installation la société L'ÉPICOLOGUE a constaté qu'une poutre porteuse du plancher constituant une partie commune de l'immeuble s'était détachée. Par ordonnance du 7 juin 2019 le juge des référés au tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand a désigné M. [Y] en qualité d'expert, lequel a déposé son rapport le 3 octobre 2019. Suivant exploit du 20 juillet 2020 la société L'ÉPICOLOGUE a ensuite assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] au fond devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand afin d'obtenir réparation, notamment les sommes de 2043,95 EUR au titre de ses frais de relogement et 108 235,30 EUR au titre de son préjudice économique. Le syndicat des copropriétaires s'opposait à ces réclamations, disant essentiellement que dès l'acte de cession les gérants de la société L'ÉPICOLOGUE avaient connaissance des désordres et de l'impossibilité d'ouvrir au public. À l'issue des débats, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, par jugement du 8 juillet 2021, a rendu la décision suivante : « Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort : CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 2] à verser à la SCOP SARL L'EPICOLOGUE la somme de 80.000 €, en réparation de son préjudice économique ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 2] à verser à la SCOP SARL L'EPICOLOGUE, en deniers ou quittance, la somme de 2.043,95 €, au titre des frais de relogement ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 2] de sa demande au titre du coût de la réfection du plafond ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 2] à verser à la SCOP SARL L'EPICOLOGUE la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 2] aux dépens, en ce compris ceux de l'instance en référé ayant donné lieu à ordonnance en date du 07 juin 2019 ; RAPPELLE que la décision est provisoirement exécutoire de plein droit ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes. » Dans les motifs de sa décision le tribunal judiciaire a notamment écrit : Attendu qu'il est constant que le régime de la responsabilité fixé par l'article 14 de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 est une responsabilité de plein droit, des vices de construction ou du défaut d'entretien de l'immeuble et que le syndicat des copropriétaires ne peut s'en exonérer qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers ; qu'en l'espèce, cette preuve n'est pas rapportée ; Attendu, en conséquence, que le syndicat des copropriétaires ne peut pas s'exonérer de sa responsabilité en arguant de l'absence de faute de sa part, de l'absence de connaissance des dommages ou de l'absence de défaut d'entretien ; qu'ainsi la responsabilité du syndicat des copropriétaires est donc engagée conformément aux dispositions susvisées ; qu'au surplus, il convient de constater que le syndicat des copropriétaires a fait procéder à la réalisation de travaux nécessaires à la reprise des désordres ; ['] Attendu, par ailleurs, qu'il n'est pas contesté ni contestable que la société L'EPICOLOGUE avait eu connaissance des dommages avant la régularisation de Pacte de cession ; que néanmoins, il est constant que l'ordonnance qui, dans le cadre de la réalisation des actifs d'une liquidation judiciaire, autorise la cession de gré à gré d'un bien conformément aux conditions et modalités d'une offre déterminée, rend impossible la rétractation de son consentement par l'auteur de l'offre ; qu'ainsi si la société L'EPICOLOGUE s'était rétractée, les 15 000 € versés auraient été conservés par le liquidateur cédant ; que le syndicat des copropriétaires ne peut reprocher à la Société PEPICOLOGUE de ne pas avoir fait le choix de se rétracter, décision qu'il lui appartenait sous peine de perdre 15.000 €, afin de se dégager de sa responsabilité de plein droit ; Attendu que le préjudice économique est évalué à la somme de 80.000 € par l'expert judiciaire ; que ce montant apparaît légitime et justifié au regard des pièces versées aux débats ; qu'en conséquence le syndicat des copropriétaires sera condamner à verser à la société L'EPICOLOGUE la somme de 80.000 € ; *** Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a fait appel de cette décision le 27 juillet 2021, précisant : « Objet/Portée de l'appel : L'appel tend à la nullité du jugement et à tout le moins à sa réformation en ce qu'il a : - condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payera te SCOP SARL L'EPICOLOGUE la somme de 80.000 € en réparation de son préjudice économique, condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à la SCOP SARL L'EPICOLOGUE te somme de 2.043,95 € au titre des frais de relogement, - débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande au titre du coût de la réfection du plafond, - condamné te syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à la SCOP SARL L'EPICOLOGUE la somme de 2.500,00 € au titre de l'article 700 du CPC, - condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux dépens en ce compris ceux de l'instance en référé ayant donné lieu à ordonnance en date du 7 juin 2019 - débouté les parties du surplus de leurs demandes. » Dans ses conclusions ensuite du 16 février 2023 le syndicat des copropriétaires demande à la cour de : « Vu les articles 1240 et suivants du Code civil, Vu la Loi du 10 juillet 1965 sur la Copropriété des immeubles bâtis RÉFORMER en toutes ses dispositions la décision du Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND du 8 juillet 2021. Statuant à nouveau, CONSTATER que les gérants de la société L'EPICOLOGUE avaient connaissance des désordres et de l'impossibilité d'ouvrir au public au jour où ils ont signé l'acte de cession, et qu'un élément substantiel de l'offre avait disparu au jour de l'acte de cession, En conséquence, DIRE ET JUGER que la société L'EPICOLOGUE pouvait se rétracter DIRE et JUGER en conséquence que la société L'EPICOLOGUE n'est pas fondée à voir accorder une indemnisation par la Copropriété [Adresse 1] DÉBOUTER la société L'EPICOLOGUE de toutes ses demandes RAPPORTER l'ordonnance de référé du 16 juin 2020 en ce qu'elle a accordé une indemnisation de 1 890 € au titre des frais de relogement Subsidiairement, DÉBOUTER la société L'EPICOLOGUE de sa demande d'indemnisation pour 11 mois et 1/2 La DÉBOUTER de sa demande au titre d'un préjudice d'exploitation, CONSTATER qu'aucune justification de paiement des charges à perte n'est versée aux débats, DÉBOUTER la société L'EPICOLOGUE de sa demande en paiement des charges fixes à perte, Encore subsidiairement, LIMITER la somme à accorder à la société L'EPICOLOGUE à 15.000 €, montant de la clause de dédit, La LIMITER en tout cas à la somme de 30.000 € ressortant du rapport d'expertise [Y] Reconventionnellement, CONDAMNER la société L'EPICOLOGUE au paiement de la somme de 4950 € + 675 € = 5625 €. CONDAMNER la société L'EPICOLOGUE au paiement d'une somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et en tous dépens. » *** En défense, dans des conclusions du 8 février 2023, la société L'ÉPICOLOGUE demande à la cour de : « La société L'EPICOLOGUE sollicite de la Cour d'Appel de : Vu la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, Vu les pièces du dossier CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand le 8 juillet 2021 RG nº 20/02342 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a : - LIMITÉ la condamnation du préjudice économique de la société L'EPICOLOGUE à la somme de 80 000 € relevant appel incident sur ce points aux fin d'infirmation et partant de réformation. EN CONSÉQUENCES, STATUANT À NOUVEAU CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer et porter à la société L'EPICOLOGUE la somme 108 235 € au titre de son préjudice économique DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de l'ensemble de ses conclusions demandes, fins et prétentions, CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer et porter à la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux entiers dépens. » *** La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu'en première instance. Une ordonnance du 16 février 2023 clôture la procédure. II. Motifs Suivant ordonnance du 15 octobre 2018 le juge commissaire à la liquidation judiciaire de la SARL Games and Drinks, a autorisé le liquidateur de cette entreprise à céder de gré à gré à Messieurs [D] [W], [M] [N] et [Z] [X], le fonds de commerce dépendant de l'actif de la liquidation judiciaire. Par acte authentique ensuite du 25 février 2019 la société L'ÉPICOLOGUE, représentée par les trois personnes ci-dessus, a acquis le fonds de commerce auprès du mandataire judiciaire agissant en qualité de liquidateur de SARL Games and Drinks. Contrairement à ce que plaide le syndicat des copropriétaires, il est établi que si la vente de gré à gré n'est réalisée que par l'accomplissement d'actes postérieurs à la décision du juge-commissaire qui ordonne la cession du bien, elle n'en n'est pas moins parfaite dès l'ordonnance, sous la condition suspensive que celle-ci acquière force de chose jugée, ce qui est le cas en l'espèce (Com., 15 mai 2019, nº 15-17.435). Il en résulte que l'ordonnance autorisant la cession de gré à gré d'un bien dans le cadre de la réalisation des actifs d'une liquidation judiciaire rend impossible la rétractation de son consentement par l'auteur de l'offre (Com., 14 novembre 2019, nº18-15.871). L'exemple contraire proposé par l'appelante, tiré d'une jurisprudence plus ancienne de la Cour de cassation en date du 16 octobre 2007 (nº 06-10.916) n'est pas du tout transposable à la présente affaire. Il s'agissait en effet d'une situation différente où le cessionnaire refusait de signer l'acte authentique au motif que la cession ne comprenait pas la marque commerciale de l'entreprise, qui demeurait propriété de la créatrice de celle-ci. La Cour de cassation a jugé que l'acquisition de la marque en même temps que les autres éléments du fonds de commerce constituait une condition déterminante de la convention, moyennant quoi elle a validé le refus du cessionnaire et rejeté le pourvoi qui avait été formé par le liquidateur. En l'espèce, la situation de la société L'ÉPICOLOGUE est différente puisqu'elle ne souhaite pas se départir de la convention mais sollicite au contraire de pouvoir en bénéficier dans des conditions matérielles lui permettant d'exercer normalement son activité commerciale, eu égard en particulier à l'état du local destiné à l'abriter. De ce point de vue, l'argumentation du syndicat consistant à dire qu'il appartenait à la société L'ÉPICOLOGUE de se rétracter « pour convenance personnelle » en raison d'un vice caché affectant le fonds de commerce n'a aucun sens, dès lors que cette entreprise avait choisi d'exercer son activité commerciale précisément à cet endroit, pour des raisons tenant sans doute aux caractéristiques du lieu mais dont de toute manière elle n'a pas à justifier. En fait, le syndicat procède par un raisonnement inversé, tendant à dire que la société L'ÉPICOLOGUE aurait dû s'abstenir de s'installer, alors qu'en réalité rien ne l'empêchait de le faire si ce n'est le mauvais état des poutres supportant le plafond de l'établissement, dont la remise en ordre, s'agissant d'une partie commune, relevait de la seule copropriété qui d'ailleurs a procédé depuis aux réparations nécessaires. On ne peut dès lors rien reprocher à la société L'ÉPICOLOGUE, et surtout pas sa volonté d'exploiter son commerce en un lieu qui lui paraissait le mieux approprié nonobstant le mauvais état du local auquel il a maintenant été complètement remédié. Par adoption des motifs, le tribunal de Clermont-Ferrand, sur la foi de l'expertise judiciaire, a parfaitement réparé les préjudices économique et matériel de la société L'ÉPICOLOGUE. Il n'y a pas lieu de juger différemment en appel, dans la mesure où le lien de causalité entre la situation de l'immeuble et les quelques semaines de retard sur le planning prévisionnel de démarrage de l'activité commerciale de la société L'ÉPICOLOGUE n'est pas suffisamment établi. Par ailleurs, pour répondre à la contestation du syndicat sur ce point, il est manifeste que l'expert judiciaire dans son rapport a distingué deux préjudices économiques de nature différente : la perte du chiffre d'affaires évaluée à 50 000 EUR et l'obligation de supporter des charges d'exploitation fixes alors que l'entreprise était contrainte à l'inactivité, pour 30 000 EUR, soit ensemble 80 000 EUR comme exactement observé par le premier juge. Il y a donc lieu à confirmation. 4000 EUR sont justes pour l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires supportera les dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire, Confirme le jugement ; Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à la société L'ÉPICOLOGUE la somme de 4000 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens d'appel ; Déboute les parties de leurs autres demandes. Le greffier Le président