Cour d'appel, 20 décembre 2024. 24/08322

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 8 ARRÊT DU 20 DECEMBRE 2024 (n° , 2 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/08322 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJL4J Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 06 Novembre 2023 -Juge des contentieux de la protection de paris - RG n° 23/04037 APPELANTE Mme [B] [N] [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Gaëlle NAY, avocat au barreau de PARIS, toque : C1737 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 75056 2024 000353 du 10/07/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMÉE S.A. IMMOBILIERE 3 F, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Elisabeth MENARD de la SCP MENARD - WEILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0128 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 novembre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Florence LAGEMI, Président, Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller, Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition. Par acte du 2 juin 2020, la société Immobilière 3F a donné en location à Mme [N] un logement situé [Adresse 2], dans le [Localité 3], pour un loyer d'un montant mensuel de 342,32 euros. Par suite d'un défaut de paiement de loyers, la société Immobilière 3F a fait délivrer à Mme [N], le 4 mars 2022, un commandement, visant la clause résolutoire, de lui payer la somme de 2.706,89 euros, puis, par acte du 28 avril 2023, l'a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de constat de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, expulsion et condamnation au paiement, à titre provisionnel, de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. Par ordonnance de référé contradictoire rendue le 6 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail du 2 juin 2020, pour le logement situé [Adresse 2], à [Localité 3], sont réunies à la date du 5 mai 2022 et que la résiliation du bail est acquise à cette date ; - ordonné l'expulsion, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, de Mme [N] et celle de tous occupants de son chef de ces lieux, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du même code ; - fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due par Mme [N] à compter de la résiliation, au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié (indexation annuelle incluse) et l'a condamnée à payer à la société Immobilière 3F cette indemnité provisionnelle à compter du 5 mai 2022, jusqu'au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne de son chef et la remise des clés ; - condamné Mme [N] à payer à la société Immobilière 3F la somme provisionnelle de 8.755,41 euros, arrêtée à la date du 4 septembre 2023 (août 2023 inclus), à valoir sur les sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation ; - dit qu'il est équitable de laisser à la société Immobilière 3F la charge de ses frais irrépétibles ; - condamné Mme [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 mars 2022. Par acte du 24 avril 2024, Mme [N] a interjeté appel de cette ordonnance en critiquant l'ensemble des chefs du dispositif sauf en ce que la décision a laissé à la société Immobilière 3F la charge de ses frais irrépétibles. Par conclusions remises le 3 juillet 2024, elle demande à la cour, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, de : - confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail du 2 juin 2020 la liant à la société Immobilière 3F, par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire à effet du 5 mai 2022, l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges du bail jusqu'à complète libération des lieux et a débouté la société Immobilière 3F de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ; - infirmer l'ordonnance entreprise sur le surplus, statuant à nouveau et y ajoutant, vu l'effacement de la dette locative de Mme [N] au 14 juin 2024, - infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [N] au paiement de la somme provisionnelle de 8.755,41 euros et rejeter toute demande en paiement de la société Immobilière 3F ; subsidiairement, - fixer à la somme maximale de 8.741,73 euros la provision à laquelle Mme [N] peut être condamnée à payer à la société Immobilière 3F, échéance d'août 2023 incluse ; vu la décision de la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 5] du 13 juin 2024 aux fins de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec effacement des dettes, - ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire du bail pendant un délai de 2 ans à compter du 27 juin 2024 et à tout le moins jusqu'à ce qu'il soit statué sur l'éventuel recours contre la décision de la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 5] ; infiniment subsidiairement, en cas de remise en cause de la mesure de rétablissement personnel, - ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire du bail et autoriser Mme [N] à s'acquitter de sa dette en 35 échéances mensuelles de 100 euros chacune, en sus de son loyer courant, au plus tard le 15 du mois, le solde à la dernière et 36ème échéance ; en tout état de cause, - rejeter toute demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile qui pourrait être formée par la société Immobilière 3F dans le cadre de la présente instance d'appel ; - condamner la société Immobiliere 3F aux dépens d'appel. Par conclusions remises le 26 juillet 2024, la société Immobilière 3F demande à la cour, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de : - déclarer tant irrecevable que mal fondée Mme [N] de l'intégralité de ses demandes ; - confirmer l'ordonnance dont appel en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne la créance de la société Immobilière 3F qu'il convient d'actualiser à la somme de 12.473,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 30 juin 2024 inclus ; à titre subsidiaire, si la cour ordonnait la suspension des effets de la clause résolutoire, - dire qu'à défaut du paiement d'un seul loyer courant, ou d'une seule échéance, l'intégralité de la dette sera due et que l'expulsion de Mme [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef pourra être exécutée au besoin avec l'assistance de la force publique et que Mme [N] sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, sans préjudice des charges courantes et ce jusqu'à complète reprise des lieux ; - condamner Mme [N] au paiement d'une somme de 700 euros en application de l'article 700 et aux dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 octobre 2024. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives. SUR CE, LA COUR, En application des dispositions de l'article 954, alinéa 2, du code de procédure civile, les prétentions des parties sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Si la société Immobilière 3F fait valoir, dans le corps de ses écritures, que 'la cour devra statuer sur la régularité de l'appel de Mme [N]', elle ne demande pas dans le dispositif de ses conclusions, qui, seul saisit la cour, de déclarer l'appel irrecevable, se bornant à demander de 'déclarer tant irrecevable que mal fondée Mme [N] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions'. Aucune fin de non-recevoir n'est donc soulevée de ce chef, étant au surplus, observé qu'au regard de la demande d'aide juridictionnelle formée par Mme [N] et de son effet interruptif, son appel n'apparaît pas irrecevable. Sur la demande de provision La société Immobilière 3F sollicite l'actualisation du montant de sa créance à la somme de 12.473,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 30 juin 2024. Mme [N] conteste devoir les sommes de 18,81 euros correspondant aux frais de rejet de prélèvements, et de 393,89 euros correspondant à des frais d'huissier. Le décompte établi le 19 juillet 2024, mois de juin 2024 inclus (pièce Immobilière 3F n°8) fait état d'une dette totale de la locataire de 12.867,09 euros à la date du 17 juillet 2024. La bailleresse reconnaît que doit être déduite de ce montant la somme de 393,89 euros correspondant à des 'frais', portée sur le compte locatif à la date du 30 janvier 2024. Mme [N] est, par ailleurs, fondée à réclamer la déduction des frais de rejet de prélèvement, d'un montant total de 18,81 euros, portés au débit du compte locatif les 31 mai 2021, 31 juillet 2021, 31 août 2021, 30 septembre 2021, 30 novembre 2021, 28 février 2022, 31 juillet 2022, 31 août 2022, 31 octobre 2022 et 31 décembre 2022, à raison de 1,71 euro par débit, ces montants ne relevant pas de la dette locative. Il convient donc de fixer la dette de Mme [N] à la somme de 12.454,39 euros arrêtée au 17 juillet 2024. Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire par suite des décisions rendues en matière de surendettement Mme [N] invoque la procédure de surendettement dont elle fait l'objet et sollicite, en dépit d'une demande contradictoire de confirmation de l'ordonnance entreprise quant au constat de la résiliation du bail, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans en application de l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989. La société Immobilière 3F conclut au rejet de la demande de Mme [N], en faisant valoir qu'elle ne produit que la décision d'orientation en rétablissement personnel rendue par la commission de surendettement, non celle d'effacement de la créance. L'article 24 VIII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : 'Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture. Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation. Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.' Par décision en date du 8 août 2024 produite par Mme [N] en pièce n°15, la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 5] a décidé d'imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Mme [N] et un effacement total de ses dettes dont celle à l'égard de la société Immobilière 3F à hauteur de 12.922,83 euros arrêtée au 8 août 2024 et a prévu qu'en l'absence de contestation de cette décision dans un délai de 30 jours, l'effacement des dettes s'imposera aux parties. La société Immobilière 3F ne soutient pas avoir contesté cette décision. La cour ne peut dès lors que constater l'effacement de la dette. En application de l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, la décision de la commission de surendettement fait obstacle à l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit. Il convient donc de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement et de rappeler que ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et charges courants. La cour dira donc que, si Mme [N] s'acquitte du paiement des loyers et des charges courants conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et que, dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet. L'ordonnance entreprise sera en conséquence infirmée en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de la locataire. Sur les frais et dépens Le sort des dépens de première instance a été exactement apprécié par le premier juge. La décision déférée sera confirmée sur ce point. Mme [N], qui succombe, supportera les dépens d'appel. L'équité ne commande pas de condamner Mme [N] en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté qu'étaient réunies à la date du 24 septembre 2021, les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire, prévue dans le bail conclu entre les parties et a condamné Mme [N] aux dépens de première instance ; L'infirme en ses autres dispositions ; Statuant à nouveau ; Dit que la dette locative de Mme [N] à l'égard de la société Immobilière 3F s'élève à la somme de 12.454,39 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 17 juillet 2024, terme de juin 2024 inclus ; Constate l'effacement de la dette de Mme [N] à l'égard de la société Immobilière 3F à hauteur de 12.922,83 euros arrêtée au 8 août 2024 ; Suspend les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant la mesure d'effacement, soit le 8 août 2024 ; Rappelle que ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location, et notamment suspendre le paiement des loyers et charges courants ; Dit que si Mme [N] s'acquitte du paiement des loyers et des charges courants conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et que, dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet ; Dit, dans cette dernière hypothèse, qu'à défaut de paiement des loyers et charges courants, dus postérieurement à la décision de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 5] du 8 août 2024, dans les conditions du bail, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception : - la clause résolutoire reprendra son plein effet ; - faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [N], et de tous occupants de son chef, de l'appartement situé [Adresse 2] à [Localité 3], avec le concours de la force publique si nécessaire ; - le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - Mme [N] sera condamnée, jusqu'à la libération effective des lieux, à payer à une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi ; Rejette toute autre demande ; Condamne Mme [N] aux dépens d'appel ; Dit n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT