Cour d'appel, 24 septembre 2024. 21/02082

CF/CD Numéro 24/02849 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 24/09/2024 Dossier : N° RG 21/02082 - N° Portalis DBVV-V-B7F-H457 Nature affaire : Demande en paiement des charges ou des contributions Affaire : [Y] [D], SARL ALFAR C/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 24 Septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 11 Juin 2024, devant : Madame FAURE, Présidente, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile Madame BLANCHARD, Conseillère Madame REHM, Magistrate honoraire assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes. Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTES : SELARL MJPA prise en la personne de Maître [R] [D] ès qualités de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la SARL ALFAR devenu commissaire à l'exécution du plan [Adresse 1] [Adresse 1] SARL ALFAR prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège Station de [Adresse 9] NORD Résidence [Adresse 5] [Localité 2] Représentées par Maître DUALE de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de PAU Assistées de Maître MARIN de la SELARL MARIN AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE INTIME : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5] représenté par Maître [P] [X] de la SCP CBF ASSOCIES ès qualités d'administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 5] Résidence [Adresse 5] [Localité 3] Représenté par Maître MARCHESSEAU LUCAS de la SELARL AVOCADOUR, avocat au barreau de PAU Assisté de Maître GRACIÉ-DEDIEU de l'AARPI ARCAVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE sur appel de la décision en date du 07 MAI 2021 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES RG numéro : 18/01764 EXPOSE DU LITIGE L'ensemble immobilier dénommé Résidence [Adresse 9] situé sur la commune de [Localité 2] est composé de 680 appartements, d'un hôtel de 50 chambres et d'une galerie commerciale. L'immeuble a été divisé lors de sa construction, en 1970, en : - une copropriété horizontale (dite principale) dénommée [Adresse 9], - cinq copropriétés verticales (dites secondaires) dénommées [Adresse 7], [Adresse 10], [Adresse 6], [Adresse 4] et [Adresse 5]. Au sein de la copropriété [Adresse 5], la SARL Alfar est propriétaire de 127 lots constituant un hôtel restaurant dénommé '[8]'. Selon assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] du 31 janvier 2015, les copropriétaires ont voté la dissolution du syndicat au profit du syndicat principal de la résidence [Adresse 9]. Suivant jugement du 16 novembre 2015, le tribunal de commerce de Tarbes a ouvert une procédure de sauvegarde à l'égard de la SARL Alfar, désignant Me [D] en qualité de mandataire judiciaire. Par jugement du 29 mai 2017, un plan de continuation d'une durée de 8 ans a été adopté désignant Me [D] en qualité de commissaire à l'exécution du plan. Par ordonnance du 9 décembre 2016, le président du tribunal de grande instance de Tarbes a désigné Me [P] [X] en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété de la résidence [Adresse 5], pour les besoins de sa liquidation. Par ordonnance du 3 avril 2017, confirmée par arrêt de la cour d'appel de Pau du 31 octobre 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Tarbes a étendu la mission de Me [X] en ce qu'il pourra notamment exercer 'tous les pouvoirs du syndic, l'ensemble des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires à l'exception de ceux prévus au a) de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, les pouvoirs du conseil syndical'. Par actes des 20 et 21 novembre 2018, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par Me [X], a fait assigner la SARL Alfar et Me [D] ès qualités devant le tribunal de grande instance de Tarbes aux fins de voir condamner la SARL Alfar à lui payer la somme de 64 970,59 euros au titre des charges impayées depuis le 1er juillet 2017, outre une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts. Suivant jugement contradictoire du 7 mai 2021 (RG n° 18/01764), le tribunal judiciaire de Tarbes a : - déclaré recevables les demandes de Me [P] [X] ès qualités, - condamné la SARL Alfar à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], les sommes suivantes : * 307 084,64 euros au titre des arriérés de charges de copropriété et appels de fonds pour travaux dus au 1er juillet 2020, * 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, * 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - enjoint à Me [P] [X] ès qualités de procéder à la régularisation des charges relatives aux consommations d'eau et aux escaliers, - débouté la SARL Alfar de ses demandes reconventionnelles, - débouté Me [P] [X] ès qualités de ses autres demandes, - condamné la SARL Alfar aux dépens, - déclaré le jugement opposable et commun à Me [D] ès qualités de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la SARL Alfar, devenu commissaire à l'exécution du plan, - ordonné l'exécution provisoire. Les motifs du tribunal sont les suivants : L'article 8 du règlement de copropriété du syndicat principal [Adresse 9] prévoit que les copropriétaires doivent participer aux charges du syndicat principal et l'article 12 du règlement intérieur du SDC [Adresse 5] stipule que tous les copropriétaires participent à hauteur de 18170/100000èmes aux charges générales du syndicat principal. Dès lors, les demandes formulées par Me [X] ès qualités de liquidateur du SDC [Adresse 5] pour agir en recouvrement des charges de copropriété du SDC principal [Adresse 9] sont recevables. En application des articles 10 et 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et en considération des pouvoirs conférés à Me [X], ès qualités de liquidateur de la SDC [Adresse 5], confirmés par l'ordonnance du 3 avril 2017 devenue définitive, l'ensemble des appels de fonds ont été établis sur la base de budgets provisionnels établis par le cabinet L'Immeuble puis Foncia et validés par l'administrateur provisoire. Me [X] a produit l'ensemble des documents justifiant de la dette de la SARL Alfar depuis le 1er juillet 2017. Les provisions pour charges dues au SDC [Adresse 9] appelées par le SDC [Adresse 5] qui les reverse ensuite au SDC principal sont conformes aux dispositions du règlement de copropriété. De la même manière, le budget global d'[Adresse 5] calculé par le cabinet L'Immeuble distingue les charges directement dues par le syndicat secondaire [Adresse 5] (111 140 euros) et celles dues par le SDC [Adresse 5] au SDC [Adresse 9] (385 049 euros). Ainsi, les appels de charges établis respectent les règlements de copropriété et ne procèdent pas d'une globalisation de budget. Par ailleurs, le règlement de copropriété peut contraindre un copropriétaire de payer des charges d'équipement qui ne lui sont d'aucune utilité dès lors qu'il énumère cet équipement dans la liste des « parties communes générales » du bâtiment et qu'il prévoit que tous les copropriétaires participent à l'entretien. En l'espèce, les lots et tantièmes participant à cette dépense sont conformes au règlement de copropriété du 4 janvier 1971 dans lequel sont indiqués les lots concernés par les charges E (Chauffage), d'autant plus qu'aucun modificatif ne mentionne que des lots ne sont plus raccordés au chauffage. Dès lors, rien ne justifie que la clause litigieuse soit réputée non écrite. L'erreur de Me [X] sur le poste ascenseurs a été rectifiée dans l'appel de fonds du 1er avril 2019. Le fait que les régularisations ne soient pas intervenues au titre des consommations d'eau ou de charges d'escalier ne dispense pas les copropriétaires de payer les charges de copropriété à ce titre. Sur le fondement de l'article 1236-1 du code civil, le refus systématique de la SARL Alfar de payer ses charges de copropriété alors que sa quote-part représente plus de 6 % de celles de l'ensemble de la copropriété, est constitutif d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. En application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, bien que le manque d'entretien des copropriétés ne soit pas contestable, la SARL Alfar ne justifie pas le chiffrage de son préjudice. De plus, le non-paiement des charges de copropriété et l'importance de sa dette mettent gravement en péril la trésorerie du syndicat, plaçant celui-ci dans l'impossibilité de financer les travaux indispensables à l'entretien de l'immeuble. Par déclaration du 22 juin 2021 (RG n° 21/02082), la SARL Alfar et Maître [D] ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde de la SARL Alfar, ont relevé appel, critiquant le jugement dans toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a ordonné l'exécution provisoire. Par ordonnance du 14 décembre 2022, le magistrat chargé de la mise en état a débouté le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] de sa demande de radiation de l'affaire du rôle de la cour faute d'exécution du jugement assorti de l'exécution provisoire, et a débouté la SARL Alfar de ses demandes tendant à la communication des appels de charges de copropriété en faisant apparaître la TVA, à la régularisation des charges depuis la désignation de l'administrateur et à l'octroi de dommages et intérêts pour procédure abusive. Aux termes de leurs dernières conclusions du 5 septembre 2023, la SARL Alfar et Me [D] ès qualités de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la SARL Alfar, devenue commissaire à l'exécution du plan, appelantes, entendent voir la cour : - réformer le jugement en ce qu'il a : - déclaré recevables les demandes de Me [P] [X] ès qualités, - condamné la SARL Alfar à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], les sommes suivantes : * 307 084,64 euros au titre des arriérés de charges de copropriété et appels de fonds pour travaux dus au 1er juillet 2020, * 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, * 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté la SARL Alfar de ses demandes reconventionnelles, - condamné la SARL Alfar aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire. - constater que le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] pris en la personne de Me [X] ne peut recouvrer les charges de copropriété du Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], qu'il n'a pas qualité à agir, - prononcer en conséquence l'irrecevabilité des demandes, - dire et juger que la demande de paiement est irrecevable et infondée, - constater que les justificatifs ne sont pas fournis, sont insuffisants et que les décomptes ne font pas apparaître la TVA, - réputer non écrites les clauses du règlement de copropriété qui imputent des charges de chauffage aux lots non reliés à la chaudière collective, - condamner Me [X] ès qualités à procéder à la régularisation de l'ensemble des charges et à produire des appels de charges faisant apparaître la TVA sous astreinte de 200 euros par jour de retard, - déduire des sommes réclamées en première instance à savoir 307 084,64 euros les paiements d'un montant de 115 603,95 euros, de 15 613,95 euros et de 62 571,27 euros, - débouter Maître [X] ès qualités de l'intégralité de ses demandes, - condamner Maître [X] ès qualités à restituer à la société ALFAR les sommes versées dans le cadre de l'exécution provisoire du jugement du 7 mai 2021, - constater que Maître [X] ès qualités a engagé sa responsabilité au vu du défaut d'entretien des parties communes, - condamner Maître [X] ès qualités à payer à la SARL Alfar la somme de 500 000 euros au titre du préjudice subi, En tout état de cause, - compenser les sommes dues, - condamner Maître [X] ès qualités au paiement de la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Maître [X] ès qualités aux entiers dépens. Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir, au visa de la loi du 10 juillet 1965 : - que le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] n'est pas dans la cause, alors que l'article 8 du règlement de copropriété du syndicat principal n'autorise pas le syndicat secondaire [Adresse 5] à appeler les charges du syndicat principal, et qu'il n'a donc pas qualité à agir, d'autant que les syndicats des copropriétés verticales ne sont pas les copropriétaires du syndicat principal, - que les justificatifs des sommes appelées au titre des charges de copropriété de la résidence principale ne sont pas produits, ni les décomptes faisant apparaître la TVA, de sorte qu'aucune somme ne saurait être allouée au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], d'autant que les sommes appelées sont exorbitantes et sans commune mesure avec ce qui est pratiqué dans la copropriété voisine, tant au niveau des travaux, que des charges courantes, que des litiges prud'homaux invoqués, qui auraient pu être évités, - qu'il est impossible de savoir si les charges appelées sont celles de la résidence [Adresse 9] ou d'[Adresse 5], alors que seul le Syndicat [Adresse 9] peut fixer ses propres charges, - qu'il ne saurait être imputé aux lots de parking et ceux n'étant pas reliés à la chaudière collective des charges de chauffage, ce qui est contraire au critère de l'utilité de la charge prévu à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, - qu'il ne saurait être facturé un relevé de compteur pour chaque lot alors que l'hôtel dispose d'un compteur global, et que l'eau est facturée aux tantièmes, sans relevé et sans régularisation, - que Me [X] a reconnu ne faire aucune distinction entre les charges de la copropriété [Adresse 5] qui sont réparties en catégories A, B par bâtiment et C par cages d'escalier, - qu'elle assume l'entretien et l'exploitation de ses ascenseurs qu'elle a elle-même financés, de sorte que Me [X] a dû procéder à une rectification, - que le décompte de Me [X] fait apparaître des travaux sans justificatif et qui relèveraient du syndicat horizontal, - que l'ensemble de ces erreurs démontre qu'il est impossible de connaître les sommes réellement dues par la SARL Alfar, - que des anomalies et dysfonctionnements existent et persistent dans la gestion de la copropriété par l'administrateur, comme l'a relevé le cabinet L'Immeuble, sapiteur désigné par Me [X], le conseil syndical de la résidence [Adresse 6], et de nombreux copropriétaires, - qu'aucune régularisation des charges n'est intervenue depuis cinq ans, malgré la décision de première instance et plusieurs relances en ce sens, - que dès lors qu'aucune charge n'est due pour la période antérieure au 1er juillet 2017, doivent être pris en compte les règlements qu'elle a déjà effectués pour 115 603,95 euros, 15 613,95 euros, 62 571,27 euros suivant la dernière saisie attribution, et 168 714,32 euros adressés par erreur, - que son refus de paiement est justifié au vu des anomalies de gestion, et ne saurait générer des dommages et intérêts au titre d'une procédure abusive, - que ses paiements partiels ne sont pas la cause de l'état de la copropriété qui résulte des défaillances de gestion du Syndicat des copropriétaires, qui a engagé sa responsabilité, - que l'exploitation de son établissement est gravement perturbée par les nuisances résultant de la défaillance du syndicat dans la gestion de l'immeuble, entraînant des coupures ou dysfonctionnements de chauffage, des fermetures administratives de l'hôtel, des dégâts des eaux récurrents ou encore des débuts d'incendie. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son administrateur provisoire, Me [P] [X], intimé et appelant incident, entend voir la cour : Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tarbes le 7 mai 2021, Vu l'article 14-1 de la Loi du 10 juillet 1965, Vu l'ordonnance du 3 avril 2017 ayant étendu les pouvoirs de Maître [X] dans le cadre de sa mission, Vu la jurisprudence rendue en la matière, Vu les pièces versées aux débats, Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées, Débouter la société ALFAR de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Confirmer le jugement rendu le 7 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Tarbes en ce qu'il a : - Déclaré recevables les demandes de Maître [P] [X], ès qualités d'administrateur provisoire désigné pour les besoins de la liquidation du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] ; - Condamné la SARL ALFAR à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], représenté par Maître [P] [X] une indemnité de 3 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Débouté la SARL ALFAR de ses autres demandes reconventionnelles ; - Condamné la SARL ALFAR à l'intégralité des dépens. Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SARL ALFAR à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 5], représenté par Maître [P] [X], la somme de 307 084,64 € correspondant à l'arriéré de charges dû postérieurement au 1er juillet 2017, arrêté au 1er juillet 2020 ; Condamner la société ALFAR à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 5] la somme de 447 314 € correspondant à l'arriéré de charges pour la période du 1er juillet 2020 au 31 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2021, date de la mise en demeure, somme à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir ; Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SARL ALFAR à indemniser le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 5] au titre de sa résistance abusive à régler les charges de copropriété ; L'infirmer en son montant alloué à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Statuant à nouveau, Condamner la SARL ALFAR à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 5], représenté par Maître [P] [X], la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Condamner la société ALFAR au paiement d'une somme supplémentaire de 10 000 € au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 5], représenté par Maître [P] [X] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner la société ALFAR à l'intégralité des dépens d'appel. Au soutien de ses prétentions, il fait valoir, au visa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 : - que le Syndicat de la résidence [Adresse 5] est chargé d'appeler auprès des copropriétaires le montant des charges générales revenant au syndicat principal, et les charges spécifiques au Syndicat de la résidence [Adresse 5], ce fonctionnement étant prévu par les règlements de copropriété, s'appliquant dès avant la désignation de l'administrateur provisoire et n'ayant jamais été remis en cause par les juridictions, de sorte que les demandes présentées par le Syndicat de la résidence [Adresse 5] sont recevables sans que le syndicat principal n'ait à être partie à la procédure, - que la présente instance ne concerne que les appels de fonds établis au nom du Syndicat de la résidence [Adresse 5], et seulement à compter du 1er juillet 2017, de sorte que la SARL Alfar ne saurait se prévaloir des errements et anomalies qu'elle aurait constaté dans les comptes ou dans la tenue des assemblées par le syndic en place jusqu'à cette date, - que la dette de la SARL Alfar est incontestable du fait que Me [X] détient tous les pouvoirs du syndic, de l'assemblée générale sauf ceux prévus à l'article 26 a) de la loi du 10 juillet 1965, et du conseil syndical, de sorte que les charges qu'il appelle doivent être considérées comme approuvées par l'assemblée générale des copropriétaires et ainsi immédiatement exigibles, - que la dette de la SARL Alfar est incontestable au vu des appels de fonds, des appels de budget, des décomptes actualisés, des budgets prévisionnels, des règlements de copropriété et des relances adressées à la SARL Alfar qu'elle produit, - que les appels de charges ont été établis sur la base de budgets provisionnels établis par des sapiteurs dont Me [X] s'est adjoint l'assistance, - que l'absence de paiement de ses charges par la SARL Alfar met en péril le fonctionnement de la copropriété [Adresse 5] et de l'ensemble des copropriétés, - que la SARL Alfar ne peut prétendre n'avoir aucune charge à payer alors qu'elle détient 25 196 tantièmes sur 133 000 au sein de la copropriété [Adresse 5], et 7,8 % de l'ensemble immobilier, ce qui correspond aux appels de charge généraux du budget du Syndicat principal, - que les appels de charges qu'elle produit tiennent compte des versements effectués par la SARL Alfar ; que les règlements de 115 603,95 euros et 15 613,95 euros ont servi à régler des appels de charges antérieurs au 1er juillet 2017, et que le règlement de 168 714,32 euros n'a fait qu'apurer une partie de la dette de la SARL Alfar, - que les anomalies soulevées par la SARL Alfar sont des prétextes pour ne pas régler ses charges alors que le montant élevé des appels de charges est justifié par l'ampleur des travaux à réaliser dans l'immeuble, que Me [X] tente de mettre en place depuis sa désignation ; et que les courriers du cabinet L'Immeuble et des autres syndics de copropriété secondaires résultent d'un litige avec Me [X], - que les lots parkings et ceux qui n'ont pas de radiateur se voient imputer des charges de chauffage conformément au règlement de copropriété de la résidence [Adresse 5], et que l'utilité du chauffage collectif s'entend comme une utilité potentielle à l'égard de chaque lot sans prendre en compte l'utilisation effective réalisée, - que s'agissant de la facturation d'eau, Me [X] ne s'est vu communiquer aucun document précisant les lots détenteurs de compteurs divisionnaires, et que les provisions d'eau sont appelées en charges générales et ne sont individualisées selon les compteurs qu'à la régularisation selon un mode de calcul de répartition inscrit dans le règlement de copropriété ; le fait que les régularisations de charges ne soient pas encore intervenues n'empêche pas les copropriétaires d'avoir à régler les charges appelées, - que la distinction entre les charges B et C est effectuée lors de la régularisation au réel, et n'empêche pas les copropriétaires d'avoir à régler les charges appelées, - que l'erreur s'agissant des charges relatives aux ascenseurs a été rectifiée dans l'appel de fonds du 1er avril 2019, et qu'elle ne saurait justifier l'absence de règlement global de ses charges, - que pour la période du 1er juillet 2020 au 31 décembre 2023, les charges de la SARL Alfar s'élèvent à la somme de 447 314 euros, - que la demande de dommages et intérêts de la SARL Alfar n'est pas justifiée dès lors que ce n'est pas à Me [X] d'assumer les conséquences de la gestion de la copropriété par l'ancien syndic, qu'il n'est pas responsable de l'arrêté de fermeture des établissements recevant du public au sein de la résidence, et que ces allégations ont été tranchées par une ordonnance de référé du 23 avril 2019 qui a débouté la SARL Alfar de ses demandes, - que la SARL Alfar conteste systématiquement tous les appels de charges des syndicats principaux et secondaires, et a engagé des procédures qui lui ont permis d'échapper au règlement de ses charges ou d'en retarder le paiement ; que la SARL Alfar conteste en parfaite mauvaise foi le virement de 168 714,32 euros, et persiste à ne pas régler ses charges courantes, et se limite à l'exécution partielle des décisions rendues, caractérisant des manquements systématiques et répétés à son obligation essentielle. La clôture de l'affaire a été fixée au 10 janvier 2024. Par conclusions d'incident notifiées par RPVA le 9 janvier 2024, la SARL Alfar et Me [D] ès qualités ont sollicité le rejet des conclusions et pièces notifiées par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] le 4 janvier 2024, en méconnaissance du principe du contradictoire. Par conclusions en réplique notifiées par RPVA le 19 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] a conclu au débouté de la demande des appelants. Par ordonnance du 24 janvier 2024, le magistrat chargé de la mise en état a déclaré irrecevables comme tardives les conclusions et nouvelles pièces notifiées le 4 janvier 2024 par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5]. Le 1er février 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] a notifié par voie électronique de nouvelles conclusions sollicitant notamment la révocation de l'ordonnance de clôture et au fond sollicitant notamment la confirmation de la condamnation de la SARL Alfar à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme 307 084,64 euros au titre des arriérés de charges de copropriété et appels de fonds pour travaux dus au 1er juillet 2020, et sollicitant la somme de 447 314 euros correspondant à l'arriéré de charges pour la période du 1er juillet 2020 au 31 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2021. Par conclusions de procédure notifiées par voie électronique le 7 février 2024, la SARL Alfar et Me [D] ès qualités ont sollicité le rejet des conclusions du 1er février 2024 notifiées par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] représenté par Me [X], dès lors qu'il n'est justifié d'aucune cause grave au soutien de sa demande de rabat de l'ordonnance de clôture. Par arrêt du 9 avril 2024, la cour d'appel de Pau, saisie sur requête en déféré du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], a annulé l'ordonnance du 24 janvier 2024 du magistrat chargé de la mise en état. L'affaire a été fixée à l'audience du 11 juin 2024 après renvoi en raison des incidents de procédure. MOTIFS Sur la recevabilité des conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] du 4 janvier 2024 et du 1er février 2024 : Les conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] du 1er février 2024 doivent être déclarées irrecevables dès lors qu'elles sont intervenues après l'ordonnance de clôture du 10 janvier 2024 et qu'aucune cause grave de révocation de l'ordonnance de clôture n'est avancée. En revanche, les conclusions du 4 janvier 2024 et les pièces 66 à 76 du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] seront déclarées recevables dès lors qu'elles sont intervenues avant l'ordonnance de clôture du 10 janvier 2024 et que la société appelante disposait d'un temps nécessaire pour y répondre pour l'audience de plaidoiries qui s'est tenue finalement le 11 juin 2024, préservant ainsi le principe du contradictoire. Il n'y a pas lieu de déclarer irrecevables les conclusions de la société Alfar et du commissaire à l'exécution du plan des 9 janvier 2024 et du 7 février 2024 qui n'étaient que des conclusions de procédure devant la cour aux fins de rejet, d'une part, des conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] du 4 janvier 2024 et d'autre part, des conclusions de celui-ci du 1er février 2024. Sur la recevabilité de l'action de Me [X] pour réclamer les charges du syndicat principal [Adresse 9] : Il est constant que Me [X] agit en l'espèce qu'en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], syndicat secondaire, le syndicat principal étant celui de la résidence [Adresse 9]. L'article 8 du règlement de copropriété de la résidence [Adresse 9] dispose dans le paragraphe relatif à la répartition des charges que conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Le chapitre 1 du titre II du règlement de copropriété secondaire [Adresse 5] du 11 mars 1970 prévoit la répartition des charges communes générales divisées en charges A, B, C et D et précise page 263 à son article 12 que les charges communes générales incombant à tous les copropriétaires dites charges A comprennent notamment les dépenses afférentes aux 18.170/100.000 èmes des parties communes générales attribuées aux lots 1, 2 et 3. L'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable à l'espèce prévoit que lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire. Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24. Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s'il en existe un. Ce sont les copropriétaires appartenant au syndicat secondaire, et non le syndic du syndicat secondaire, qui sont convoqués individuellement aux assemblées générales du syndicat principal où ils décident avec les autres copropriétaires des charges communes générales de l'ensemble immobilier. Le syndicat principal ayant seul qualité pour fixer ces charges communes générales et pour les répartir, alors qu'en application de l'article 27, le syndicat secondaire n'a pour objet que la gestion des charges particulières à son bâtiment, il en résulte que le syndicat secondaire ne peut être responsable du paiement et de la répartition de ces charges générales, dont le règlement ne peut être réclamé par le syndicat principal qu'individuellement à chaque copropriétaire, et non pas au syndicat secondaire. Aucune décision d'une assemblée générale du syndicat principal [Adresse 9] n'est produite, décidant d'étendre les pouvoirs du syndicat secondaire au recouvrement des charges dues au syndicat principal, ni corrélativement une assemblée générale du syndicat secondaire [Adresse 5] acceptant cette délégation. Dans son rapport du 11 septembre 2018 auprès du président du tribunal qui l'a désigné, Me [X] indique que 'le cabinet l'Immeuble a été désigné comme sapiteur par ordonnance du 29 décembre 2017 du président du tribunal de grande instance de Toulouse avec mission d'assister l'administrateur provisoire dans la gestion du syndicat principal des copropriétaires [Adresse 9] et d'assurer la tenue de la comptabilité du syndicat des copropriétaires et d'établir et adresser les appels de fonds sur la base du budget prévisionnel validé par l'administrateur provisoire'. À cet effet, il a expliqué que 'les règlements de copropriété prévoient que les charges du syndicat principal sont appelées par les syndicats secondaires et reversés ensuite au syndicat principal et que par ailleurs, dans un souci de cohérence et de simplification, il apparaissait cohérent que le cabinet l'Immeuble soit désigné en qualité de sapiteur de l'administrateur provisoire'. Or, en l'espèce, le syndicat secondaire ne peut appeler les charges de copropriété du syndicat principal en vertu des dispositions précitées de l'article 27 et des règlements de copropriété. Il résulte de la production des appels de fonds, (pièces 66 et suivantes de Me [X]) que les charges de copropriété dont il demande le paiement, comportent la mention 'SDC [Adresse 9] charges courantes' pour chaque lot de la société Alfar, en sus des charges courantes du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5]. Ces charges du SDC [Adresse 9] ne peuvent donc figurer dans la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5]. Aussi, il y a lieu de retenir que Me [X] en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], syndicat secondaire, n'a pas qualité pour agir en recouvrement des charges communes du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], syndicat principal. Le jugement sera donc infirmé sur ce point et Me [X] déclaré irrecevable sur ce point. Sur le recouvrement des charges : Il est sollicité une somme de 307.084,64 € correspondant à l'arriéré de charges sur la période du 1er juillet 2017 au 1er juillet 2020 outre la somme de 447.314 € correspondant à l'arriéré de charges pour la période du 1er juillet 2020 au 31 décembre 2023. Il est constant que la société Alfar, copropriétaire de plusieurs lots constituant un hôtel dans la résidence [Adresse 5] est redevable de charges de copropriété à l'égard du syndicat secondaire des copropriétaires de la résidence [Adresse 5]. Lors du fonctionnement normal d'une copropriété, le syndic effectue le recouvrement des charges impayées après les décisions des assemblées générales qui ont adopté les budgets prévisionnels ou approuvé les comptes. Or, en l'espèce, Me [X] a été désigné en qualité d'administrateur provisoire du syndicat secondaire [Adresse 5] pour exercer tous les pouvoirs du syndic, l'ensemble des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires à l'exception de ceux prévus au a) de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, les pouvoirs du conseil syndical. Aucune décision d'assemblée générale n'est donc nécessaire. En revanche, en l'espèce, Me [X] déclare que les appels de charges ont été établis sur la base de budgets provisionnels établis par le Cabinet l'Immeuble, puis par la société FONCIA et validés par l'administrateur provisoire Maître [X] qui dispose de tous les pouvoirs de l'Assemblée Générale. Cependant, les décisions de Me [X] doivent être formalisées. Si la cour de cassation dans un arrêt de la 3e chambre civile 13/04/2022 n° 2115923 rappelle que les copropriétaires ne peuvent remettre en cause des décisions prises par l'administrateur provisoire qui a reçu tous les pouvoirs normalement dévolus à l'assemblée générale, à l'exception de ceux que la loi interdit au juge de lui donner, il est ainsi fait état de décisions. La cour d'appel de Paris dans son arrêt du 24 février 2021 dont le pourvoi a été rejeté par cet arrêt de la cour de cassation fait état des procès-verbaux datés portant décisions de l'administrateur provisoire. En l'espèce, aucune décision formalisée de l'administrateur provisoire n'est produite aux débats et il convient d'ordonner la réouverture des débats afin que celles-ci soient produites et/ou que les parties fassent leurs observations sur ce point soulevé d'office par la cour. Quant au montant des charges, Me [X] en qualité d'administrateur provisoire de ce syndicat secondaire ne met pas la présente cour en mesure de calculer les charges propres au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] puisqu'il produit les appels de fonds sur les périodes précitées afférentes entre 2017 et 2023 aux 127 lots sur des dizaines de pages, établis par son sapiteur le cabinet l'Immeuble et qu'il n'appartient pas à la cour de procéder elle-même à la déduction des sommes afférentes aux charges communes de la résidence [Adresse 9] compte tenu de son irrecevabilité retenue ci-dessus. Par ailleurs, aucune mention du taux de TVA n'apparaît sur les décomptes puisque aucune distinction des sommes dues au titre de la TVA et des sommes dues HT n'est effectuée, alors que s'agissant de l'exploitation d'un hôtel, la société Alfar est susceptible de récupérer la TVA. Aussi, la réouverture des débats sera ordonnée également afin que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] produise un nouveau décompte pour les sommes dues à compter du 1er juillet 2017 en prenant en compte ces modalités. Sur la nature de certaines charges : Aux termes de l'article 10, alinéa 1er, ancien, de la loi du 10 juillet 1965, les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs sont réparties en fonction de l'utilité que ces services et ces éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ce principe est également rappelé à l'article 121 du règlement de copropriété de la résidence [Adresse 5]. L'appréciation de la notion d'utilité doit se faire d'une manière objective, c'est-à-dire abstraction faite de l'usage réellement fait par les copropriétaires des services ou éléments d'équipement considérés. L'ordonnance du 30 octobre 2019 a précisé expressément au sein de l'alinéa premier de l'article 10 qu'il s'agissait d'une utilité objective, ce que la jurisprudence avait déjà retenue. charges de chauffage : La société Alfar sollicite de la cour qu'elle répute non écrites les clauses du règlement de copropriété qui imputent des charges de chauffage aux lots non reliés à la chaudière collective, sans pour autant préciser les clauses concernées. L'installation d'un chauffage collectif spécifique à certains locaux (en l'espèce à usage d'hôtel) situés dans une copropriété constitue une présomption d'inutilité, pour ces locaux, de l'installation existant dans la copropriété. Elle impose la recherche du point de savoir si cette installation présente néanmoins une utilité pour lesdits locaux, (Ccass 3e civ 29/06/1988 n° 87 12 205). Il est constant que la société Alfar exploite un hôtel et qu'elle a à disposition des parkings. Compte tenu de la destination de ceux-ci et alors qu'il n'est pas rapporté la preuve d'un raccordement de ces lots de parkings à la chaudière collective, ceux-ci ne peuvent se voir imputer des charges de chauffage. Le décompte des charges à produire par Me [X] dans le cadre de la réouverture des débats devra donc exclure les lots de parkings des charges de chauffage. La société Alfar fait valoir en outre qu'elle a équipé elle-même son hôtel et qu'elle n'utilise pas la chaudière collective. Toutefois, elle ne peut de manière contradictoire, d'une part, exclure tout raccordement à la chaudière collective et d'autre part, rechercher la responsabilité de Me [X] ès qualités, du fait de l'absence de chauffage collectif qu'elle a signalé le 5 janvier 2019 et le 1er février 2019. À part, les lots des parkings, la société Alfar ne démontre pas l'inutilité du chauffage pour son hôtel et seul un nouveau décompte excluant les charges de chauffage pour les parkings devra être établi. Charges d'eau : L'article 93 de la loi SRU du 13 décembre 2000 impose à tout service de distribution d'eau destinée à la consommation humaine de procéder à l'individualisation des contrats de fourniture d'eau à l'intérieur des immeubles collectifs d'habitation et des ensembles immobiliers de logements dès lors que le propriétaire en fait la demande. Pour ce qui concerne les immeubles en copropriété, c'est le syndicat qui doit en faire la demande. Il supporte alors la charge financière de la pose des compteurs ainsi que des études et travaux nécessaires à l'individualisation. Les conditions d'application de cet article sont fixées par le décret du 28 avril 2003. Aussi, les charges d'eau ne peuvent être réclamées que sur la base des relevés de consommation. Le tribunal a enjoint Me [X] de procéder à la régularisation des charges relatives aux consommations d'eau. Celle-ci n'a jamais été effectuée par l'administrateur provisoire ni devant le tribunal ni devant la cour d'appel malgré injonction. Aussi, aucune charge ne peut être réclamée en l'état à ce titre et la réouverture des débats permettra à Me [X] de produire les relevés de consommation et les calculs des charges y afférent. À défaut aucune charge ne pourra être réclamée à ce titre. Charges d'escalier : Il appartient à Me [X] d'établir le décompte des charges en procédant à la distinction entre les charges B qui se font par bâtiment et les charges C qui se font par cages d'escalier conformément au règlement de copropriété de la résidence [Adresse 5] aux pages 263 et suivantes de ce règlement. Cette injonction sera faite dans le cadre de la réouverture des débats. Charges d'ascenseur : À la suite de la contestation de la société Alfar, Me [X] a procédé à une rectification dans les derniers appels de fonds qui avaient été établis par le nouveau sapiteur la société Foncia Boussard de Pau qui a succédé au cabinet l'Immeuble selon ordonnance du président du tribunal de grande instance de Tarbes du 4 décembre 2018. Cette rectification est effective ce que la société Alfar ne conteste pas pour l'appel de fonds du 1er trimestre 2019 et pour celui du 1er avril 2019. Il n'est pas démontré que cette erreur ait été commise dans les appels de fonds antérieurs au 1er janvier 2019, alors que le cabinet l'Immeuble était sapiteur de Me [X]. La société Alfar ajoute que les charges d'ascenseurs F ne doivent pas être appliquées aux lots parkings dès lors qu'ils ne sont pas desservis. Or, d'une part, il ne s'agit pas des charges F mais des charges D et la clé de répartition est prévu à l'article 15 du règlement de copropriété [Adresse 5] aux pages 271 et 272 de son règlement de copropriété et d'autre part, la société Alfar sollicite que ce type de charges ne soit pas imputé aux parkings en vertu d'un courrier qu'elle a adressé à Me [X] le 7 mars 2022 (pièce Alfar 81), mais ne démontre pas pour autant que ces charges ont été effectivement imputées aux lots des parkings dans le décompte des charges. Sur les règlements effectués par la société Alfar : Il est fait état par la société Alfar de trois règlements qui ne seraient pas venus en déduction de sa dette, selon elle : - la somme de 115.603,95 € : cette somme a été réglée en novembre 2016, eu égard à la lettre du conseil de la société Alfar Me Marin à Me Valade, conseil (pièce 72 Alfar). Il est précisé que ce paiement est effectué sans reconnaissance des sommes réclamées mais qu'elle doit être sur les charges. Néanmoins, cette somme a été enregistrée eu égard à la lettre officielle de Me [T], conseil du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à la date du 27 décembre 2016 et elle a été imputée sur les provisions appelées au titre de l'exercice 2016/2017, clos le 30 juin 2017. - la somme de 15.613,95 € : il en est de même pour la somme de 15.613,95 € qui a été imputée en janvier 2017 à titre d'avance sur les charges, eu égard à la même lettre. La société Alfar ne peut donc prétendre que le règlement de ces sommes n'a pas été pris en considération par Me [X] qui ne réclame que les charges postérieures au 1er juillet 2017 et qui n'a donc pas à tenir compte des règlements antérieurs. - la somme de 62.571,27 € : Les pièces produites 68 et 69 de la société Alfar établissent qu'une somme de 62.571,27 € était réclamée mais même si des actes relatifs à une saisie-attribution du 6 août 2020 sont produits en exécution d'une ordonnance du juge de la mise en état, aucun de ces actes ne révèle le montant exact appréhendé sur le compte bancaire de la caisse d'Epargne de la société Alfar. En l'état et en l'absence de justificatif précis sur ce point, cette somme ne peut donc être déduite de la créance des charges postérieure au 1er juillet 2017, étant précisé qu'il appartiendra à la société Alfar, si elle le juge utile, de justifier de la somme exacte appréhendée sur ses comptes dans le cadre de la réouverture des débats. Compte tenu de l'ensemble de ces éléments et de la nécessité de la réouverture des débats, il sera ordonné le sursis à statuer sur le montant des charges dues dans l'attente des éléments requis. Une astreinte ne sera pas ordonnée dès lors que la sanction du défaut de production des éléments constitutifs de la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] serait de nature à conduire à un débouté de ses demandes. Il est également prématuré de statuer sur les dommages-intérêts réclamés par les parties et il sera également sursis à statuer sur ces points. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et par arrêt mixte, Déclare recevables les conclusions du 4 janvier 2024 et les pièces n° 66 à 76 du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], Déclare irrecevables les conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] du 1er février 2024, Infirme le jugement en ce qu'il a déclaré recevable le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] représenté par Me [X], administrateur provisoire, pour le recouvrement des charges communes du syndicat principal des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] statuant à nouveau : Déclare irrecevable le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] représenté par Me [X], administrateur provisoire, pour le recouvrement des charges communes du syndicat principal des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], avant dire droit : Ordonne la réouverture des débats afin que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] produise aux débats avant le 13 décembre 2024 les éléments suivants : - un décompte des charges à compter du 1er juillet 2017 avec mention de la TVA : * sans les charges communes du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], * sans les charges de chauffages afférentes aux lots des parkings, * en distinguant les charges B par bâtiment et les charges C par cages d'escalier, * les relevés de consommation d'eau et les calculs des charges y afférent - les décisions de l'administrateur provisoire Me [X] approuvant les budgets prévisionnels ou les approbations de comptes, ou toutes observations de sa part, Dit que la SARL Alfar doit produire le justificatif des sommes exactes appréhendées sur son compte ouvert dans les livres de la Caisse d'Epargne dans le cadre de la saisie-attribution du 6 août 2020, avant le 31 octobre 2024 Sursoit à statuer sur le montant de la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à l'égard de la SARL Alfar, Sursoit à statuer sur le surplus des demandes des parties, Dit que les éléments et conclusions devront être produits par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] avant le 13 décembre 2024, auxquels devra répondre la SARL Alfar avant le 20 janvier 2025, Dit qu'une nouvelle ordonnance de clôture interviendra le 22 janvier 2025 et que l'affaire sera à nouveau appelée à l'audience des plaidoiries du 18 février 2025, Réserve les dépens. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Carole DEBON Caroline FAURE