Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/53247
RG 24/55929
- N° Portalis 352J-W-B7I-C4TLL
N° : 13
Assignation du :
18 et 19 Avril 2024 et 23 juillet 2024
[1]
[1] Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 30 septembre 2024
par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
RG 24/53247
DEMANDERESSE
La S.C.I. TRINITY
[Adresse 3]
[Localité 7]
venant aux droits de L’EURL GVL CAPITAL (anciennement dénommée J. GAINVILLE PROPERTIES)
représentée par Me Maxence MARSIN, avocat au barreau de PARIS - #G0806
DEFENDEURS
La SAS MICH NO
PASS’AGE
[Adresse 4]
[Localité 7]
Monsieur [D] [W]
[Adresse 2]
[Localité 8]
Madame [F] [K]
[Adresse 2]
[Localité 8]
représentés par Me Jean-pierre SOMMELET, avocat au barreau de PARIS - #C0494
RG 24/55929
DEMANDERESSE à L’ASSIGNATION en INTERVENTION FORCEE
La S.C.I. TRINITY
[Adresse 3]
[Localité 7]
venant aux droits de L’EURL GVL CAPITAL (anciennement dénommée J. GAINVILLE PROPERTIES)
représentée par Me Maxence MARSIN, avocat au barreau de PARIS - #G0806
DEFENDEUR à L’ASSIGNATION en INTERVENTION FORCEE
Me [H] [O] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société MICH NO
SELARL BDR & ASSOCIES
[Adresse 5]
[Localité 6]
non constitué
DÉBATS
A l’audience du 02 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 7 juin 2017, la société J. Gainville Properties a donné à bail commercial à la société Mich No des locaux situés [Adresse 4]/[Adresse 1] à [Localité 9], pour une durée de dix ans à compter du 7 juin 2017 moyennant un loyer en principal de 40 571,68 € par an.
Par acte notarié du 23 septembre 2019, la SCI Trinity a fait l’acquisition des locaux objets du bail commercial susvisé.
Des loyers sont demeurés impayés.
Par acte d’huissier de justice du 4 mars 2024, le bailleur a fait délivrer à la société Mich No un commandement, visant la clause résolutoire, de justifier d’une assurance et de payer une somme de 12 463,12 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 29 février 2024.
Le 7 mars 2024, ce commandement a été dénoncé à Madame [F] [K] et Monsieur [D] [X], en leur qualité de caution.
Par actes délivrés le 18 avril 2024, la SCI Trinity a fait assigner la société Mich No devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir prononcer son expulsion et la condamner au paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation, et clause pénales contractuelles afférentes, et Madame [F] [K] et Monsieur [D] [X] en leur qualité de caution solidaire de la société Mich No.
L’instance a été enregistrée sous le N° RG 24/53427.
Par jugement du 3 mai 2024, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l’ouverture de la liquidation judiciaire de la société Mich No et a désigné, en qualité de liquidateur judiciaire, la société BDR et Associés en la personne de Maître [H] [O].
Par courrier réceptionné le 19 juin 2024 par le liquidateur judiciaire, la SCI Trinity a déclaré sa créance à l’encontre de la société Mich No d’un montant total de 37 492,93 € se décomposant comme suit :
- 23 055,84 € au titre des loyers impayés,
- 4 610,61 € au titre de la clause pénale prévue au contrat,
- 6 826,48 € de dommages et intérêts pour frais de recouvrement,
- 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Par acte du 23 juillet 2024, la SCI Trinity a fait assigner en intervention forcée la société BDR et Associés, en qualité de liquidateur judiciaire de la société Mich No, à l’audience du 2 septembre 2024. L’instance a été enregistrée sous le N° RG 24/55929.
A l’audience du 2 septembre 2024, par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la SCI Trinity demande au juge des référés de :
- fixer sa créance au passif de la société Mich No à la somme évaluée à 37 492,93 €,
- juger acquise à son profit la clause résolutoire visée dans le commandement du 4 mars 2024 en l’absence d’assurance contre les risques locatifs,
- ordonner l’expulsion de la société Mich No des lieux qu’elle occupe ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,
- dire que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- déclarer recevables ses demandes à l’encontre de Madame [F] [K] et Monsieur [D] [X],
- condamner in solidum Madame [F] [K] et Monsieur [D] [X], en leur qualité de caution de la société Mich No, à lui verser la somme de 23 055,84 €, à titre de provision à faire valoir sur l’arriéré de loyer, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,
- dire que toutes sommes dues par Madame [F] [K] et Monsieur [D] [X] seront augmentées de 20 %,
- condamner in solidum Madame [F] [K] et Monsieur [D] [X], en leur qualité de caution de la société Mich No, au paiement d’une indemnité d’occupation journalière à compter du 4 avril 2024 jusqu’à la libération des lieux, qu’il convient de fixer sur la base du dernier loyer en cours majoré de 50 % des charges et de la TVA si elle est applicable,
- condamner in solidum Madame [F] [K] et Monsieur [D] [X], en leur qualité de caution solidaire de la société Mich No, à lui verser une somme de 6 826,48 € à titre de provision à faire valoir sur les dommages-intérêts pour le préjudice subi,
A titre subsidiaire,
- renvoyer l’affaire concernant la validité de l’engagement de caution pris par Madame [F] [K] et Monsieur [D] [X] à une audience pour qu’il soit statué au fond en application de l’article 837 du code de procédure civile,
En tout état de cause,
- condamner in solidum Madame [F] [K] et Monsieur [D] [X] à lui verser une indemnité de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
S’agissant de la demande de constatation de la clause résolutoire, la SCI Trinity fait valoir qu’elle fonde cette demande sur le défaut de justification d’une assurance par le preneur, et non sur le défaut de paiement des loyers.
S’agissant de l’engagement de caution de Madame [F] [K] et Monsieur [D] [X], la demanderesse soutient que ces derniers figurent bien en qualité de caution solidaire à l’article 9 du contrat de bail, de sorte qu’ils ne peuvent se prévaloir d’aucune contestation sérieuse.
Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par leur conseil, Madame [F] [K] et Monsieur [D] [X] demandent au juge des référés de :
- déclarer irrecevables les demandes de la SCI Trinity,
- renvoyer la SCI Trinity devant le juge du fond en raison des contestations sérieuses qu’ils opposent,
- à titre subsidiaire, leur accorder des délais de paiement sur une durée de deux ans,
- condamner la SCI Trinity à leur verser la somme de 750 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Ils soutiennent qu’ils ne sont pas parties au contrat de bail commercial litigieux, et que Madame [K] n’est intervenue qu’en qualité de gérant de la société Mich No et non pas en qualité de caution. Ils précisent que Monsieur [X] n’a régularisé aucun acte de caution démontrant qu’il s’est engagé valablement à ce titre. Ils ajoutent que la société Mich No a interjeté appel du jugement d’ouverture de liquidation judiciaire. Ils concluent que les demandes de paiement formées à leur encontre sont irrecevables.
Bien que régulièrement assignée à domicile, la société BDR et Associés, es qualités de liquidateur judiciaire de la société Mich No, n’a pas constitué avocat.
La demanderesse a dénoncé l’assignation en expulsion aux créanciers inscrits.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2024.
MOTIFS
Sur la jonction
En application de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.
Au cas présent, les deux instances RG 24/53427 et RG 24/55929 concernent la même affaire, puisque la demanderesse a fait assigner en intervention forcée le liquidateur judiciaire de la société Mich No, à la suite de l’ouverture de la procédure collective dont cette dernière fait l’objet.
Il est donc d’une bonne administration de la justice d’ordonner la jonction des deux instances RG 24/53427 et RG 24/55929 qui fusionneront sous le seul numéro de RG 24/53427.
Sur la demande de fixation de créance à l’encontre de la société Mich No
En vertu de l'article L 622-21 du code de commerce, le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L.622-17 et tendant :
1° A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent,
2° A la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent.
Selon l'article L 622-22 du même code, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.
Il convient de rappeler que l'instance en cours, interrompue jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance, est celle qui tend à obtenir, de la juridiction saisie du principal, une décision définitive sur le montant et l'existence de cette créance ; tel n'est pas le cas de l'instance en référé, qui tend à obtenir une condamnation provisionnelle de sorte que la créance faisant l'objet d'une telle instance doit être soumise à la procédure de vérification des créances et à la décision du juge-commissaire.
L'instance en référé n'étant pas une instance en cours, l'ouverture de la procédure collective pendant cette instance rend irrecevable la demande tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent. Cette demande se heurte en effet à la règle de l'interdiction des actions en paiement posée à l'article L 622-21 du code de commerce.
Il s'ensuit en l'espèce, que les demandes de la SCI Trinity en fixation de créances provisionnelles au titre de loyers, charges, frais, et indemnités d'occupation échues antérieurement au jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire de la SCI Trinity sont irrecevables.
Il sera donc dit n'y avoir lieu à référé sur cette demande.
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire
La clause résolutoire, lorsqu’elle tend à obtenir la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges antérieurs au jugement d’ouverture de la procédure collective, tombe sous le coup de la règle de l’arrêt des poursuites.
Toutefois, la règle de l’arrêt des poursuites individuelles est d’interprétation stricte. En effet, l’article L. 622 - 21 du code de commerce n’interrompt ou n’interdit que les actions tendant « à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent ».
Les actions en résolution qui ne sont pas initiées pour un tel défaut, échappent à l’arrêt des poursuites individuelles. Il en va notamment ainsi de l’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un bail commercial, fondée sur l’inexécution d’une obligation de faire, comme par exemple, pour un défaut de police d’assurance (Cass. com., 11 oct. 2016, n° 15-16.099).
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, ou le défaut de justification d’assurance,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit « à défaut par le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du bail ou encore de payer à son échéance un seul terme de loyer, partiellement ou en totalité, » un mois après un commandement de payer resté infructueux.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il somme explicitement le preneur de justifier d’une assurance pour les lieux loués.
En faisant délivrer ce commandement, la SCI Trinity n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Il est constant que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, la défenderesse, non comparante, ne produisant pas de police d’assurance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la société Mich No et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
Sur l’engagement de caution solidaire et la demande de provision
Aux termes de l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.
Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu.
En application de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.
Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.
Il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation, puis au défendeur de démontrer qu'il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.
L'existence d'une contestation sérieuse s'apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.
Au cas présent, l’article 9 du bail commercial litigieux indique que Madame [F] [K] et Monsieur [D] [X] « après avoir pris connaissance du contrat et des conditions de location, déclare se porter caution solidaire et s’engage à ce titre au profit des dernières qui acceptent à satisfaire à toutes les obligations du preneur en cas de défaillance de celui-ci et à renoncer au bénéfice de la disque pour le paiement des loyers éventuellement révisés indemnité d’occupation, charges, réparations locatives et frais éventuelles de procédure résultant du présent bail commercial. Le présent cautionnement est donné pour la durée du bail commercial soit 10 années à compter de sa prise d’effet et de son éventuel renouvellement jusqu’au 6 juin 2037, date à partir de laquelle le cautionnement devra être donné dans la limite de 45 000 € représentant une année de loyer toutes charges comprises ».
En outre, l’engagement de caution a été retranscrit de manière manuscrite dans deux encadrés prévus à cet effet dans le contrat de bail.
Cependant, Madame [F] [K] et Monsieur [D] [X] contestent cet engagement de caution, et force est de constater que l’engagement de caution retranscrit manuellement n’est signé par aucun des deux défendeurs, tout comme le contrat de bail, signé uniquement par le bailleur et le preneur.
Ainsi, dans ces conditions, Madame [F] [K] et Monsieur [D] [X] sont fondés à se prévaloir d’une contestation sérieuse quant à la réalité et la validité de l’engagement de caution solidaire revendiquée par la demanderesse.
Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes en paiement formées par la SCI Trinity à l’encontre de Madame [F] [K] et Monsieur [D] [X].
Sur les demandes accessoires
La société Trinity, partie perdante, supportera la charge des dépens qu’elle a exposés.
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
La SCI Trinity sera condamnée à verser à Madame [F] [K] et Monsieur [D] [X] la somme de 300 € chacun.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Ordonnons la jonction des deux instances RG 24/53427 et RG 24/55929 sous le seul numéro de RG 24/53427 ;
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 4 avril 2024 à minuit;
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Mich No et de tout occupant de son chef des lieux situés aux [Adresse 4]/[Adresse 1] à [Localité 9], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes en fixation de créances provisionnelles formées par la SCI Trinity ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes en paiement à titre provisionnel formées par la SCI Trinity à l’encontre de Madame [F] [K] et Monsieur [D] [X] ;
Laissons à la SCI Trinity la charge des dépens qu’elle a exposés ;
Condamnons la SCI Trinity à verser à Madame [F] [K] et Monsieur [D] [X] la somme de 300 € chacun par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à Paris le 30 septembre 2024
Le Greffier, Le Président,
Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE
