Cour de cassation, 18 janvier 2023. 21-19.205

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 18 janvier 2023 Cassation partielle Mme TEILLER, président Arrêt n° 54 F-D Pourvoi n° J 21-19.205 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 JANVIER 2023 La société Castel Pierre, société par actions simplifiée, venant aux droits de la société Castel Pierre SARL, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° J 21-19.205 contre l'arrêt rendu le 6 mai 2021 par la cour d'appel de Montpellier (3e chambre civile), dans le litige l'opposant à M. [J] [M], domicilié [Adresse 7], défendeur à la cassation. La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SARL Le Prado - Gilbert, avocat de la société Castel Pierre, après débats en l'audience publique du 6 décembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 6 mai 2021), les 14 août et 9 septembre 2009, la société par actions simplifiée Castel Pierre (le vendeur), venant aux droits de la société à responsabilité limitée Castel Pierre, propriétaire d'un terrain à bâtir qu'elle a divisé en plusieurs lots, a conclu avec M. [M] (l'acquéreur) une promesse synallagmatique de vente portant sur le lot n° 2 composé de deux parcelles et devant être viabilisé avant la réalisation de la vente. 2. Estimant que le vendeur avait modifié l'état du terrain par rapport à sa configuration initiale, l'acquéreur l'a mis en demeure de procéder à la réitération de la vente et de lui livrer un terrain viabilisé conforme à la configuration définie à la promesse. 3. L'acte authentique de vente n'a pas été signé, le vendeur n'étant pas d'accord avec les modifications qui y avaient été intégrées. 4. Le vendeur a assigné l'acquéreur en résolution de la promesse et en paiement de la clause pénale. 5. L'acquéreur a demandé, à titre reconventionnel, le prononcé de la vente judiciaire des terrains avec injonction au vendeur de remettre les terrains dans l'état prévu par la déclaration préalable aux fins de travaux du 15 juillet 2008. Examen des moyens Sur le premier moyen, pris en sa première branche Enoncé du moyen 6. Le vendeur fait grief à l'arrêt de déclarer la vente parfaite, de la prononcer judiciairement et de le condamner à remettre les terrains dans l'état prévu dans la déclaration préalable du 15 juillet 2008, alors « que l'article L. 111-5-3, devenu L. 115-4, du code de l'urbanisme impose seulement au vendeur de mentionner, dans la promesse, l'existence d'un bornage en vue d'informer le bénéficiaire des limites du terrain ; que, pour déclarer la vente parfaite, la cour d'appel, après avoir conféré aux mentions du plan de bornage mentionné à la promesse litigieuse une « valeur contractuelle », a énoncé que « la société Castel Pierre en sa qualité de vendeur avait l'obligation de livrer la chose convenue c'est-à-dire conforme au plan de bornage établi. »; qu'en statuant ainsi, cependant qu'il résulte de la disposition susvisée que le plan de bornage annexé à la promesse n'avait qu'une valeur informative, la cour d'appel a nécessairement violé cette disposition. » Réponse de la Cour Vu l'article L. 111-5-3, devenu L. 115-4, du code de l'urbanisme : 7. Il résulte de ce texte que tout contrat de vente réalisant ou constatant la vente d'un terrain indiquant l'intention de l'acquéreur de construire un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel sur ce terrain doit, à peine de nullité, mentionner si le descriptif dudit terrain résulte d'un bornage. 8. Pour dire que le vendeur avait l'obligation de livrer la chose convenue, c'est-à-dire conforme au plan de bornage établi par le géomètre-expert, l'arrêt retient que toutes les mentions contenues dans le plan de bornage annexé à un acte de vente, y compris celles concernant l'altimétrie du terrain d'assiette existant, ont un caractère contractuel et sont opposables aux parties. 9. En statuant ainsi, alors qu'un bornage n'a qu'une valeur informative sur les limites du terrain sans qu'il puisse en être déduit d'obligation particulière à la charge du vendeur, la cour d'appel a violé le texte susvisé. Et sur le premier moyen, pris en sa quatrième branche Enoncé du moyen 10. Le vendeur fait le même grief à l'arrêt, alors « que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que, pour déclarer la vente parfaite, la cour d'appel a énoncé que « le vendeur s'est explicitement engagé dans la promesse synallagmatique à vendre un terrain conforme à (la) déclaration préalable qui comporte un plan de masse de l'état de division après travaux où figure des cotes altimétriques, des distances de recul et un mur de soutènement dont la position est précisément définie » ; qu'en statuant ainsi, sans préciser la stipulation contractuelle dont elle a tiré une telle affirmation, ni caractériser la volonté des parties de conférer à la déclaration préalable la valeur contractuelle qu'elle lui a prêté, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. » Réponse de la Cour Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 : 11. Selon ce texte, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. 12. Pour dire que le vendeur doit livrer des terrains conformes à l'état prévu dans la déclaration préalable du 15 juillet 2008, l'arrêt retient qu'il s'est explicitement engagé, dans la promesse synallagmatique, à vendre un terrain conforme à cette déclaration qui comporte un plan de masse de l'état de division après travaux où figurent des cotes altimétriques, des distances de recul et un mur de soutènement dont la position est précisément définie. 13. En se déterminant ainsi, sur la seule constatation qu'il était mentionné, dans la promesse, que le terrain avait fait l'objet d'une déclaration préalable de travaux aux fins de viabilisation, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs,la Cour : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare recevable l'intervention volontaire de la société par actions simplifiée Castel Pierre, venant aux droits de la société à responsabilité limitée Castel Pierre, l'arrêt rendu le 6 mai 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ; Condamne M. [M] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [M] à payer à la société Castel Pierre la somme de 3 000 euros. Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit janvier deux mille vingt-trois. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SARL Le Prado - Gilbert, avocat aux Conseils, pour la société Castel Pierre PREMIER MOYEN DE CASSATION La société Castel Pierre reproche à l'arrêt attaqué, D'AVOIR déclaré parfaite la vente convenue par l'acte sous signatures privées des 14 août et 9 septembre 2009, en conséquence, D'AVOIR prononcé la vente du terrain composé des parcelles cadastrées section [Cadastre 3] et [Cadastre 6] sur la commune de [Localité 4] au lieu dit [Localité 5], et, en conséquence encore, DE L'AVOIR condamnée à remettre ces terrains dans l'état prévu dans la déclaration préalable du 15 juillet 2008, et notamment à : supprimer les exhaussements existants, restaurer les végétaux qui existaient lors de la signature dudit compromis, supprimer le mur servant à tenir les remblais, supprimer l'enrochement horizontal situé au pied du mur servant à tenir les remblais, jusqu'à la limite séparative de propriété, restaurer les « blockhaus » existants sur ledit terrain, proposer la livraison d'un lot de 772 m² comme initialement stipulé, créer la rampe d'accès à la parcelle, le tout dans un délai de quatre mois et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l'expiration de ce délai et, en conséquence, enfin, DE L'AVOIR condamnée à payer à M. [M] la somme de 10 000 euros de clause pénale ; 1°) ALORS QUE l'article L. 111-5-3, devenu L. 115-4, du code de l'urbanisme impose seulement au vendeur de mentionner, dans la promesse, l'existence d'un bornage, en vue d'informer le bénéficiaire des limites du terrain ; que, pour déclarer la vente parfaite, la cour d'appel, après avoir conféré aux mentions du plan de bornage mentionné à la promesse litigieuse une « valeur contractuelle », a énoncé que « la société Castel Pierre en sa qualité de vendeur avait l'obligation de livrer la chose convenue c'est à dire conforme au plan de bornage établi » ; qu'en statuant ainsi, cependant qu'il résulte de la disposition susvisée que le plan de bornage annexé à la promesse n'avait qu'une valeur qu'informative, la cour d'appel a nécessairement violé ladite disposition ; 2°) ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que, pour déclarer la vente parfaite, la cour d'appel, après avoir conféré aux mentions du plan de bornage mentionné à la promesse litigieuse une « valeur contractuelle », a énoncé que « la société Castel Pierre en sa qualité de vendeur avait l'obligation de livrer la chose convenue c'est à dire conforme au plan de bornage établi » ; qu'en statuant ainsi, par voie de simple affirmation, sans autrement caractériser la volonté des parties de conférer au plan de bornage une telle valeur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ; 3°) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que, dans ses écritures d'appel (concl., p. 12-13), la société Castel Pierre a rappelé, comme l'avait retenu le premier juge, que la promesse de vente n'indique pas qu'un « plan de bornage » y aurait été annexé, seul étant mentionné l'annexion d'un plan d'arpentage ; qu'en retenant cependant, pour lui conférer une « valeur contractuelle » que le plan de bornage avait été annexé à l'acte, la cour d'appel, qui a dénaturé ledit acte, a violé le principe susvisé ; 4°) ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que, pour déclarer la vente parfaite, la cour d'appel a énoncé que « le vendeur s'est explicitement engagé dans la promesse synallagmatique à vendre un terrain conforme à (la) déclaration préalable qui comporte un plan de masse de l'état de division après travaux où figure des cotes altimétriques, des distances de recul et un mur de soutènement dont la position est précisément définie » ; qu'en statuant ainsi, sans préciser la stipulation contractuelle dont elle a tiré une telle affirmation, ni caractériser la volonté des parties de conférer à la déclaration préalable la valeur contractuelle qu'elle lui a prêté, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) La société Castel Pierre reproche à l'arrêt attaqué, DE L'AVOIR condamnée à remettre les terrains objets de l'acte sous signatures privées des 14 août et 9 septembre 2009, dans l'état prévu dans la déclaration préalable du 15 juillet 2008, et notamment à : supprimer les exhaussements existants, restaurer les végétaux qui existaient lors de la signature dudit compromis, supprimer le mur servant à tenir les remblais, supprimer l'enrochement horizontal situé au pied du mur servant à tenir les remblais, jusqu'à la limite séparative de propriété, restaurer les « blockhaus » existants sur ledit terrain, proposer la livraison d'un lot de 772 m² comme initialement stipulé, créer la rampe d'accès à la parcelle, le tout dans un délai de quatre mois et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l'expiration de ce délai ; ALORS QUE seule l'autorité compétente peut requérir la mise en conformité des travaux réalisés par le lotisseur aux prescriptions imposées par la décision prise sur la déclaration préalable ; qu'en condamnant cependant la société Castel Pierre à remettre les terrains vendus dans l'état prévu dans la déclaration préalable, à la demande de M. [M], la cour d'appel a violé les articles L. 480-1 et suivants du code de l'urbanisme. TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) La société Castel Pierre reproche à l'arrêt attaqué, DE L'AVOIR condamnée à remettre les terrains objets de l'acte sous signatures privées des 14 août et 9 septembre 2009, dans l'état prévu dans la déclaration préalable du 15 juillet 2008, et notamment à : supprimer les exhaussements existants, restaurer les végétaux qui existaient lors de la signature dudit compromis, supprimer le mur servant à tenir les remblais, supprimer l'enrochement horizontal situé au pied du mur servant à tenir les remblais, jusqu'à la limite séparative de propriété, restaurer les « blockhaus » existants sur ledit terrain, proposer la livraison d'un lot de 772 m² comme initialement stipulé, créer la rampe d'accès à la parcelle, le tout dans un délai de quatre mois et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l'expiration de ce délai ; 1°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que, dans ses écritures d'appel (concl., p. 15), la société Castel Pierre a fait valoir que la promesse prévoyait que les terrains vendus devaient être viabilisés, ce qui impliquait la modification de leur « configuration initiale » ; qu'elle a ajouté que les services techniques de la commune de [Localité 4] ont surveillé et dirigé, en partie, les travaux de viabilisation (concl., p. 17) ; qu'elle a également invoqué (concl., p. 21 s.) un « courrier de la mairie attestant du constat d'achèvement des travaux afin de permettre la réitération de la vente par acte authentique », ainsi que sa déclaration d'achèvement des travaux, laquelle n'a pas été contestée par l'autorité administrative dans le délai de trois mois prévu par l'article R. 462-6 du code de l'urbanisme ; qu'en condamnant la société Castel Pierre à la remise en état des terrains vendus, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les travaux réalisés par la société Castel Pierre n'étaient pas indispensables à leur viabilisation, comme le prévoyait la promesse, ni se prononcer sur le courrier de la commune attestant de l'achèvement des travaux et sur l'absence de contestation de la déclaration d'achèvement des travaux par cette dernière, établissant leur conformité à la déclaration préalable, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que, dans ses écritures d'appel (concl., p. 17 s.), la société Castel Pierre a fait valoir que l'enrochement des parcelles était prévu par la déclaration préalable, ce qui lui imposait de faire réaliser un mur de soutènement, « édifié en collaboration étroite avec les services de la mairie » (concl., p. 18), étant précisé que l'enrochement était « destiné à garantir la stabilité des parcelles », en raison du fort dénivelé présenté par les parcelles ; qu'en condamnant néanmoins la société Castel Pierre à supprimer le mur servant à tenir les remblais et l'enrochement horizontal, ainsi qu'à restaurer les « blockhaus », sans se prononcer sur ces points, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 3°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que, dans ses écritures d'appel, s'agissant de l'altimétrie (concl., p. 19), la société Castel Pierre a fait valoir que « le relevé topographique complémentaire établi au mois de septembre 2011, ainsi que les plans de coupe produits par l'architecte, M. [R], ne révèlent pas de différence majeure, notamment du point de vue de l'altimétrie » ; qu'en condamnant néanmoins la société Castel Pierre à supprimer les exhaussements existants, sans se prononcer sur ce point, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 4°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que, dans ses écritures d'appel, s'agissant de la végétation (concl., p. 20), la société Castel Pierre en a dénié la présence au moment de la conclusion de la promesse, en invoquant les plans établis antérieurement à la division de la parcelle [Cadastre 2] qui, « s'ils font état de pins voire d'une pinède sur les lots avoisinants, ne relèvent l'existence d'aucun arbre sur le lot acquis par M. [M] », ainsi que les photographies versées au débat, réalisées avant et après les travaux, établissant l'absence de toute modification de la végétation située sur les parcelles vendues ; qu'en condamnant néanmoins la société Castel Pierre à « restaurer les végétaux qui existaient lors de la signature dudit compromis », sans se prononcer sur ce point, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 5°) ALORS QUE la contradiction entre les motifs et le dispositif constitue un défaut de motifs ; que la cour d'appel a relevé que « le compromis de vente concerne un terrain à bâtir de 707 m² (et non 772 m²) » ; qu'en condamnant cependant la société Castel Pierre à « proposer la livraison d'un lot de 772 m² comme initialement stipulé », la cour d'appel, qui a entaché sa décision d'une contradiction entre les motifs et le dispositif, a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 6°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que, dans ses écritures d'appel, s'agissant de l'« l'accès à la placette de retournement » (concl., p. 20), la société Castel Pierre a fait valoir qu'il devait être réalisé par l'acquéreur lui-même, dès lors qu'il « n'est pas concevable que cet accès, qui constitue le parachèvement de la construction envisagée, soit effectué avant elle » ; qu'en condamnant néanmoins la société Castel Pierre à créer la rampe d'accès à la parcelle, sans se prononcer sur ce point, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 7°) ALORS QUE si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut, cependant, se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties ; que la société Castel Pierre a dénié toute valeur probante au « rapport d'analyse relatif à la déclaration préalable » établi par M. [Z] [U], « de manière non contradictoire à la demande de M. [M] » (concl., p. 22) ; que, pour condamner la société Castel Pierre à la remise en état des parcelles vendues, la cour d'appel a énoncé que « le rapport d'analyse établi par M. [Z] [U] le 1er septembre 2011 et relatif à la déclaration préalable du 15 juillet 2008 devenue motif et dispositif de l'autorisation administrative de l'arrêt municipal du 9 octobre 2008, relève des non-conformités des travaux réalisés par la SARL Castel Pierre » ; qu'en se fondant ainsi sur ce rapport amiable, non contradictoire, sans relever d'autres éléments de preuve venant le corroborer, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction et violé l'article 16 du code de procédure civile ; 8°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que, dans ses écritures d'appel (concl., p. 23-24), la société Castel Pierre a fait valoir que « seule la juridiction administrative serait compétente pour apprécier la décision de la commune d'attester de la conformité des travaux », sans que le juge ne puisse « se substituer à elle » ; qu'en statuant comme elle l'a fait, pour estimer que les travaux réalisés par la société Castel Pierre n'étaient pas conformes à la déclaration préalable, sans se prononcer sur ces chefs de conclusions, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.