Cour d'appel, 04 décembre 2023. 21/00375

JG/ND Numéro 23/4019 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRET DU 04/12/2023 Dossier : N° RG 21/00375 - N° Portalis DBVV-V-B7F-HYOI Nature affaire : Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé Affaire : S.A.R.L. STEMAN C/ [G] [B] épouse [D] [F] [B] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 04 décembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 16 Octobre 2023, devant : Madame Joëlle GUIROY, magistrat chargé du rapport, assistée de Madame Nathalène DENIS, Greffière présente à l'appel des causes, Joëlle GUIROY, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Laurence BAYLAUCQ et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère faisant fonction de Présidente Madame Joëlle GUIROY, Conseillère Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : S.A.R.L. STEMAN, exploitant sous l'enseigne 'Le Florian', immatriculée au RCS de Tarbes sous le n° 808 338 057, agissant poursuites et diligences de son en exercice, M. [A] [Z], domicilié en cette qualité au siège [Adresse 1] [Localité 8] Représentée par Me Isabelle BURTIN de la SCP BERRANGER & BURTIN, avocat au barreau de TARBES INTIMEES : Madame [G][B] épouse [D] née le 10 Février 1954 à [Localité 8] (65) de nationalité française [Adresse 7] [Localité 6] Madame [F] [B] née le 08 Février 1976 à [Localité 9] (65) de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 5] Représentées par Me Camille ESTRADE, avocat au barreau de PAU sur appel de la décision en date du 07 JANVIER 2021 rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE TARBES Exposé du litige et des prétentions des parties : Suivant acte notarié du 26 mars 1981, Madame [U] [Y] épouse [B] a donné à bail commercial à la SARL Société nouvel hôtel, les locaux ainsi désignés : « Un immeuble à usage commercial et d'habitation sis à [Localité 8], [Adresse 2] comprenant un : - bar, salle de restaurant, cuisine et hall d'entrée au rez-de-chaussée et vingt-cinq chambres dans les trois étages, l'ensemble à usage d'hôtel-café-restaurant ; - un appartement à usage d'habitation, situé au premier étage dudit immeuble ; L'ensemble figurant au cadastre rénové de ladite ville sous le numéro [Cadastre 3] de la Section AK pour une contenance de trois ares quarante-neuf centiares ». Par acte notarié du 5 septembre 1996, la SARL Société nouvel hôtel a vendu son fonds de commerce à la SARL Ary laquelle va le céder, par acte notarié du 6 décembre 2014, à la SARL Steman. Le bail s'est renouvelé avec échéance au 12 mars 2017 et s'est poursuivi à compter de cette date par tacite reconduction, le loyer mensuel payé par la SARL Steman étant d'un montant mensuel de 1.524 €, soit 18.288 € par an. Par acte d'huissier délivré le 24 août 2017, [C] [B], [G] [B] épouse [D] et [F] [B], en leur qualité de propriétaires indivis de l'immeuble, ont donné congé à la SARL Steman avec offre de renouvellement à compter du 31 mars 2018 aux clauses et conditions du bail initial sauf en ce qui concerne le montant du loyer offrant de le porter à la somme mensuelle de 4.401 € HT. Les parties n'ayant pas réussi à se mettre d'accord sur le prix du loyer, par lettre recommandée du 8 août 2018 avec accusé de réception signé, les consorts [B] ont notifié à la SARL Steman un mémoire préalable tendant à voir fixer le loyer mensuel du bail renouvelé à 4.401 euros hors taxes. Par acte d'huissier du 23 janvier 2019, les consorts [B] ont assigné la SARL Steman devant le juge des loyers commerciaux de Tarbes afin de voir fixer le loyer du bail renouvelé. Par jugement avant-dire droit du 6 juin 2019, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise et désigné [E] [S] pour y procéder, fixant le loyer provisionnel, pendant l'instance, au montant du loyer actuel. L'expert a déposé son rapport le 12 décembre 2019 par lequel il a conclu que la valeur locative pouvait être fixée, à compter du 31 mars 2018, à la somme de 24.300 € par an, soit 2.025 € par mois. Suivant mémoire notifié par le biais du RPVA le 18 mars 2020, les consorts [B] ont sollicité l'homologation des conclusions de l'expert et la condamnation du preneur à payer les dépens comprenant les frais d'expertise ainsi que la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Suivant conclusions notifiées par le biais du RPVA le 31 juillet 2020, la SARL Steman a demandé le sursis à statuer jusqu'à la réouverture de l'établissement et sinon jusqu'à la levée de l'arrêté du 3 décembre 2019 pris par le maire de [Localité 8] et sinon, avant-dire droit, de fixer à zéro la valeur locative de l'immeuble loué et de renvoyer l'affaire à une audience ultérieure pour permettre aux parties de conclure au fond en l'état de la fermeture du fonds. En toute hypothèse, elle a conclu au débouté des demandes des requérants et sollicité, au visa de l'article 1240 du code civil, leur condamnation à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages- intérêts ainsi que 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement en date du 07 janvier 2021, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Tarbes a : - rappelé que le juge des loyers n'a pas compétence pour statuer sur les autres obligations du bail et a renvoyé dès lors la SARL Steman à saisir le juge compétent sur les conséquences de la fermeture administrative, - fixé le montant du loyer renouvelé des locaux sis à [Localité 8], [Adresse 2] à l'enseigne « Hôtel Le Florian » à la somme de 24.300 € par an hors taxes et hors charges à compter du 31 mars 2018, - invité les parties à établir un bail écrit précisant leurs obligations respectives, et notamment les charges locatives, - invité les parties à se référer aux dispositions de l'article L. 145-34 du code de commerce concernant l'indexation du loyer, - débouté la SARL Steman de ses demandes, - dit que les dépens, y compris les frais d'expertise, seront partagés par moitié, - débouté les parties de leurs demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration au greffe du 05 février 2021, l'EURL Steman a relevé appel de ce jugement. L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 septembre 2023. Par conclusions d'incident du 23 décembre 2022, la société Steman a saisi le conseiller de la mise en état afin de voir, à titre principal, déclarer l'irrecevabilité des demandes de Mesdames [B] pour défaut de qualité et d'intérêt à agir. Ces dernières ont conclu à l'incompétence du conseiller à la mise en état pour statuer sur cette fin de non-recevoir et, à titre subsidiaire, au rejet de cette prétention et à l'irrecevabilité des demandes de la société. Par ordonnance du 26 avril 2023, le conseiller de la mise en état a rejeté les demandes d'incidents présentées par chacune des parties, s'est déclaré incompétent pour traiter des demandes d'incidents et fins de non-recevoir présentées par l'EURL Steman, s'est déclaré incompétent pour traiter les demandes de Mesdames [B] d'irrecevabilité des conclusions adverses, rejeté la demande de rabattre l'ordonnance de clôture et a renvoyé les parties devant la cour statuant au fond compétente pour connaître de leurs demandes respectives. ** Par conclusions en date du 02 mai 2022, la société Steman demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de : - prononcer le dessaisissement de la cour d'appel du fait que la demande est devenue sans objet à la suite de la vente amiable du fonds et des murs, même jour, même notaire, mêmes parties. - subsidiairement, fixer à zéro la valeur locative de l'immeuble loué par [G] [B] épouse [D] et [F] [B], en l'état de l'obligation de la démolition du mur menaçant de ruine ; - dans ce cas, ordonner la suspension du paiement du loyer du bail depuis l'arrêté du Maire du 03.12.2019, - ordonner à [G] [B] épouse [D] et [F] [B] de lui restituer les loyers qu'elle a payés postérieurement à cette date du 03.12.2019, et en cas de besoin, les y condamner. - plus subsidiairement, ordonner le plafonnement du déplafonnement du prix de loyer renouvelé à 10 % par an, En toute hypothèse, - condamner solidairement sinon in solidum [G] [B] épouse [D] et [F] [B] à lui payer la somme de 10.000,00 € par application des dispositions de l'article 1240 du code civil, - débouter [G] [B] épouse [D] et [F] [B] de toutes leurs demandes, fins, moyens et conclusions ; - les condamner solidairement sinon in solidum à lui payer la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - les condamner aux entiers dépens, en ce compris le rapport d'expertise de Monsieur [S]. ** Par conclusions en date du 08 décembre 2022, [G] et [F] [B] demandent à la cour, au visa des articles 29-1 du décret du 30 septembre 1953, R. 145-10 du code de commerce, 31, 32, 122 et 564 du code de procédure civile et du rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [E] [S], de : - dire et juger irrecevable et injustifié l'appel interjeté par la SARL Steman, A titre principal, sur la forme, - constater que la SARL Steman n'a plus la qualité de locataire de l'immeuble litigieux, - dire et juger qu'elle n'a plus ni intérêt, ni qualité pour agir ni pour formuler quelconque demande au titre du bail commercial, - dire et juger qu'elle n'est pas recevable à critiquer le jugement entrepris rendu par le Juge des loyers commerciaux le 07 janvier 2021, - dire et juger que ses demandes sont nouvelles pour être formulées pour la première fois devant la cour d'appel. En conséquence, - dire et juger irrecevables les demandes de la SARL Steman, Si par extraordinaire la Cour devait déclarer recevables les demandes formulées par la SARL Steman. - déclarer irrecevables les demandes de la SARL Steman tendant à voir : ' Ordonner la suspension du paiement du loyer du bail en cours jusqu'à démolition et enlèvement des gravats de démolition du mur litigieux. ' fixer le montant du loyer au prix en cours sans augmentation, à compter de la démolition du mur. ' ordonner le plafonnement du déplafonnement du prix de loyer renouvelé à 10 % par an. A titre subsidiaire, au fond - confirmer le jugement du 7 janvier 2021 en ce qu'il a : o rappelé que le Juge des loyers n'a pas compétence pour statuer sur les autres obligations du bail et a renvoyé la société Steman à mieux se pourvoir, o fixé le montant du loyer renouvelé à la somme de 24.300 € par an hors taxes et hors charges à compter du 31 mars 2018, o invité les parties à établir un bail écrit précisant leurs obligations respectives et notamment les charges locatives, o invité les parties à se référer aux dispositions de l'article L 145-34 du code de commerce concernant l'indexation du loyer, o en ce qu'il a débouté la SARL Steman de toutes ses demandes. - à titre incident, Réformer le jugement en ce qu'il les a déboutées de leur demande d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de condamnation de la société Steman aux entiers dépens, en ceux compris les frais d'expertise judiciaire. Statuant à nouveau, - condamner la SARL Steman à leur payer une indemnité de 4.000 € en règlement des frais irrépétibles de première instance, outre une indemnité de 4.000 € en règlement des frais irrépétibles d'appel. - la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit de Me Camille Estrade en vertu de l'article 699 du code de procédure civile, en ceux compris les frais d'expertise qui s'élèvent à la somme de 2940 € TTC. - la débouter de ses demandes, fins et conclusions contraires. MOTIFS : - Sur les fins de non-recevoir et exceptions soulevées par les parties : Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. » Aux termes de l'article 74 du code de procédure civile, " Les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public. La demande de communication de pièces ne constitue pas une cause d'irrecevabilité des exceptions. Les dispositions de l'alinéa premier ne font pas non plus obstacle à l'application des articles 103,111,112 et 118." 1 - Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir : Sur le fondement des articles 31 et 32 du code de procédure civile, chacune des parties soulève une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir de l'autre depuis la cession par la société Steman du fonds de commerce donné à bail et la cession par les consorts [B] des murs du local à la société Lonoem intervenues le 24 janvier 2022 par actes notariés. [G] et [F] [B] considèrent que la société n'étant plus la locataire des lieux depuis cette date, elle n'est pas recevable dans ses demandes tendant à voir : - ordonner la suspension du paiement du loyer du bail depuis l'arrêté du Maire du 03.12.2019, - fixer le montant du loyer au prix en cours sans augmentation, à compter de la démolition du mur, - plus subsidiairement, ordonner le plafonnement du déplafonnement du prix de loyer renouvelé à 10 % par an. La SARL Steman leur répond que chacune des parties a cédé ses droits à la société Lonoem et que, par l'effet juridique de la double vente murs et fonds, le bail a été résolu par confusion des droits, ce qui a pour conséquence le dessaisissement du juge des loyers commerciaux. Ainsi, elle soutient que la cour doit constater son dessaisissement faute d'intérêt au litige. En droit, L'article 31 du code de procédure civile dispose que « l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi réserve le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ». Selon l'article 32 du même code, « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir». En l'espèce, par acte du 24 janvier 2022, la SARL Steman a cédé le bénéfice du bail commercial dont elle était la titulaire depuis le 6 décembre 2014 et les consorts [B] ont cédé la propriété du bien objet du bail. Il n'en reste pas moins que chacune des parties a gardé un intérêt légitime au succès ou au rejet de ses prétentions qui portent à titre principal sur la valeur locative de l'immeuble loué et l'obligation au paiement des loyers à compter de la date de renouvellement du bail, le 31 mars 2018. La fin de non-recevoir que chacune a opposé à l'autre sera dès lors rejetée. 2 - Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de pouvoir juridictionnel du juge des loyers commerciaux concernant l'application du « plafonnement-déplafonnement » : [G] [B] épouse [D] et [F] [B] font valoir que la SARL Steman doit être déclarée irrecevable dans sa demande visant à voir ordonner le plafonnement du déplafonnement du prix de loyer renouvelé à 10 % par an, cette demande ne relevant pas de la compétence du juge des loyers commerciaux. La SARL Steman fait au contraire valoir que le juge des loyers est compétent pour connaître de l'ensemble de ses demandes, les dispositions de l'article L. 145-34 du code de commerce étant d'ordre public et leur application ne pouvant être écartée en ce qu'elle s'applique aux baux antérieurs dont aucune disposition contractuelle ne peut avoir pour effet de les écarter. En droit, il résulte des dispositions de l'article R. 145-23 du code de commerce que : 'Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble'. Et l'article L. 145-34 du code de commerce est, depuis la réforme Pinel du 18 juin 2014 (applicable à l'espèce dans la mesure où le renouvellement du bail est postérieur au 1er septembre 2014), complété par un alinéa 4, ainsi libellé : "En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1°à 4° de l'article L. 145-33, ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation du loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente" Cet article instaure donc une limitation annuelle de 10 % de l'augmentation du loyer découlant du déplafonnement, règle communément appelée "plafonnement du déplafonnement" et qui est applicable lorsque le loyer sur renouvellement est déplafonné pour modification notable d'un élément de la valeur locative. Cependant, il n'entre pas dans l'office du juge des loyers commerciaux, mais dans celui des parties, d'arrêter, le cas échéant, l'échéancier des loyers qui seront exigibles durant la période au cours de laquelle s'applique l'étalement de la hausse du loyer instauré par l'article L. 145-34 sus visé (en ce sens avis Cour de cassation du 9 mars 2018). Ainsi, c'est à bon droit que le premier juge a renvoyé aux parties la faculté de se référer aux dispositions de l'article L. 145-34 du code de commerce concernant l'indexation du loyer. 3 - Sur l'accomplissement des formalités prescrites par l'article 29-1 du décret du 30 septembre 1953 : Sur le fondement des articles 29-1 du décret du 30 septembre 1953 et 564 du code de procédure civile, les intimées affirment que la SARL Steman doit être, déclarée irrecevable dans les demandes qu'elle a formulées dans ses conclusions notifiées par RPVA le 31 juillet 2020 au motif que ledit décret impose que les demandes formulées devant le juge des loyers commerciaux soient présentées, en demande comme en défense, par mémoire. Elles ajoutent que le mémoire après expertise qui leur a été signifié par l'intermédiaire de leur conseil est dépourvu d'effet faute de leur avoir été adressé personnellement Elles en concluent que les demandes de l'appelante alors présentées doivent être déclarées irrecevables pour être des demandes nouvelles à hauteur d'appel. Elles précisent que la connaissance de la fin de non-recevoir qu'elles soulèvent relève de la cour et qu'elles sont bien fondées à la soulever en tout état de cause. La SARL Steman leur oppose qu'il s'agit d'une exception de procédure qui, n'ayant pas été soulevée en première instance est irrecevable à hauteur d'appel. Elle souligne qu'en tout état de cause les fins de non-recevoir relèvent de la compétence du conseiller en charge de la mise en état qui n'a pas été saisi en l'espèce. En droit, Aux termes de l'article R. 145-23, alinéa 1 du code de commerce, « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. [...].. » Dans le cas où expertise a été ordonnée, l'article R. 145-31, alinéa 1er, du code de commerce dispose que « dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avise les parties par lettre recommandée avec demande d'avis de réception de la date à laquelle l'affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l'exécution de la mesure d'instruction devront être échangés. » La jurisprudence a étendu l'exigence de la notification préalable d'un mémoire aux demandes nouvelles formées en cours d'instance devant le juge des loyers commerciaux et dit que l'échange de mémoires après expertise constitue une formalité indispensable à la régularité de la procédure, qui ne peut être suppléée par la signification de conclusions, ces dernières étant affectées d'une irrégularité de fond éteignant définitivement l'instance devant le juge des loyers. Toutefois, aux termes de l'article 121 du code de procédure civile, « dans les cas où elle est susceptible d'être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. » En l'espèce, les intimées soulèvent une fin de non-recevoir qui peut être proposée en tout état de cause. Elles saisissent la cour d'une demande d'irrecevabilité des demandes de la SARL Steman pour être nouvelles en application de l'article 564 du code de procédure civile mais pas d'une demande visant à voir constater l'extinction de l'instance. La fin de non-recevoir sera dès lors rejetée, les demandes de la SARL Steman ayant été examinées par le premier juge et ne pouvant dès lors être considérées comme nouvelles à hauteur d'appel. - Sur la fixation du loyer du bail renouvelé : Par jugement du 6 juin 2019, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise afin d'obtenir toutes indications utiles pour permettre d'apprécier la valeur locative du bien à la date de renouvellement du bail et eau regard des critères définis par les articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-2 à R. 145-11 du code de commerce. Aux termes de son rapport déposé le 12 décembre 2019, l'expert a relevé que l'immeuble était à usage exclusif de commerce d'hôtel, café, restaurant, qu'il bénéficiait d'un des meilleurs emplacements commerciaux dans la ville mais que les facteurs locaux de commercialité n'avaient pas connu de modification, qu'au vu de sa vétusté, la partie arrière de l'ensemble immobilier était inexploitable, que les parties avaient effectué les travaux et réparations qui leur revenaient conformément aux usages, que le bail ne s'était pas prolongé plus de 12 ans et que la hausse des taxes foncières ne correspondait pas à une amélioration de son environnement mais à une politique nationale. Dans ce contexte, l'expert a relevé que les locaux pouvaient être considérés comme monovalents au motif que, si le bar constitue désormais l'activité principale du fonds, il ne demeurait qu'un seul fonds de commerce et que les locaux conservaient leur vocation initiale unique. Ainsi, tenant compte de la capacité d'exploitation et du mauvais état d'une partie de l'hôtel à la date du renouvellement du loyer, tout en précisant que la ruine à l'arrière du bâtiment n'est pas visible depuis l'entrée de l'établissement ni par sa clientèle, il a proposé une valeur locative du bien, à compter du 31 mars 2018, à la somme de 24.3000 euros, soit 2.025 eurosHT/HC par mois. La SARL Steman critique le premier juge qui a retenu cette valeur. Elle soutient en effet qu'elle est au contraire fondée à se prévaloir de la perte de valeur locative du bien loué. Elle expose en effet que l'immeuble est vétuste, que certaines de ses parties ont été frappées d'inondation et que la structure du bâtiment formant le fond de l'ensemble bâti est atteinte et menace de ruine. Les bailleresses n'ayant pas fait réaliser les travaux leur incombant, ces désordres ont rendu l'exploitation de l'hôtel et du restaurant impossible. A l'appui de son argumentation, elle invoque l'avis défavorable à la poursuite de son exploitation des lieux rendu le 29 novembre 2019 par la commission de sécurité de la ville de [Localité 8] pour défaut de garantie de la sécurité du public lequel a souligné que le risque d'effondrement des structures sur la partie arrière de l'établissement (non exploitée) ne garantissait pas une stabilité à froid de la partie exploitée. Elle affirme que l'arrêté provisoire d'exploitation d'un établissement recevant du public pris par le maire de la commune le 3 décembre 2019 lui a fait interdiction d'exploiter les locaux donnés à bail de telle sorte qu'à compter de cette date, la valeur locative du bien doit être fixée à zéro jusqu'à la démolition du mur menaçant ruine puis à sa valeur au jour de la fin du bail antérieur. Elle sollicite dès lors qu'il soit ordonné aux bailleresses de lui rembourser les loyers qu'elles ont perçus depuis cette date. Les bailleresses concluent à l'inverse à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a retenu le principe du déplafonnement du loyer renouvelé et la fixation du loyer à la somme proposée par l'expert. Elle affirment en effet que l'argumentation de l'appelante ne repose que sur la vétusté de la partie arrière de l'immeuble dont l'expert a tenu compte, et que l'incidence des mesures administratives sur l'exploitation des locaux et le respect par les parties de leurs obligations respectives ne relèvent pas de la compétence du juge des loyers qui doit uniquement fixer le prix du loyer. Elles soulignent que l'assiette du bail : - n'inclut pas le mur dont il est dit qu'il menace ruine. Il ne peut dès lors justifier une diminution de la valeur locative des locaux donnés à bail. - inclut 12 chambres de la partie hôtel bar qui ne sont pas affectées par des désordres et la non exploitation alléguée de l'hôtel, tout comme la suppression de l'activité de restaurant, résultent du seul choix de l'exploitant. En l'espèce, les pièces produites et le rapport de l'expert établissent que les locaux donnés à bail n'ont pas connu de modification de leur aménagement initial et ont conservé leur vocation unique de telle sorte qu'ils doivent être considérés comme monovalents. Selon les dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, "Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage". Et, il est de jurisprudence constante que le juge apprécie de manière souveraine la valeur locative du bien en adoptant le mode de calcul le plus adapté à l'espèce. Au cas présent, il n'est pas contesté que les locaux donnés à bail se situent dans l'axe commercial principal de [Localité 8] et qu'ils n'ont pas connu de modification de nature à justifier une modification de leur valeur locative sur ce fondement. Les biens sont divisés en trois bâtiments s'articulant autour d'une petite cour intérieure, les étages du bâtiment 2 et le bâtiment 3, hormis une petite partie incluse dans la salle des petits déjeuners, sont vétustes et inexploitables. Selon l'expert, l'état général du bâtiment 1 et des parties exploitées des bâtiments 2 et 3 sont dans un état général qualifié de correct, les quelques fuites dénoncées comme le dysfonctionnement de l'ascenseur devant faire l'objet d'un signalement à la charge du locataire auprès de l'assureur et de l'entreprise concernée. Les travaux financés par les parties, bien que coûteux, relèvent des charges incombant à chacune des parties Pour proposer une valeur locative annuelle à 24.300 euros à compter du 31 mars 2018, l'expert a pris en compte le nombre de chambres d'hôtel exploitables et exploitées, le coefficient d'occupation pour les hôtels appartenant à la même classe que l'établissement de la SARL Steman et il a appliqué un pourcentage à la recette théorique prenant en compte la qualité de son emplacement, l'importance de l'immeuble, son classement et les surfaces annexes mises à disposition. Il a également pris en compte la particularité tenant à la salle de bar qui occupe une très faible part de l'ensemble des surfaces incluses dans l'assiette du bail mais valorise le fonds avec la possibilité de bénéficier de terrasses extérieures. S'agissant des répercussions de l'état du mur menaçant de ruine se trouvant au fond de la cour commune avec le bien loué, l'expert a précisé qu'il ne tenait compte que de la capacité actuelle de l'hôtel et donc de sa partie exploitée qui, compte tenu de la configuration des lieux, n'a pas de vue sur la partie dégradée qui n'entre pas dans l'assiette du bail. En outre, comme l'a justement relevé le premier juge, l'incidence de l'arrêté provisoire d'exploitation d'un établissement recevant du public 2019/223 du 3 décembre 2019, c'est à dire postérieur à la date du renouvellement du bail, et le litige qui oppose les parties sur ses causes ne relèvent pas de la compétence du juge des loyers dont l'office n'est pas d'apprécier les obligations des parties et leurs éventuels manquements à celles-ci. En conséquence, les références et méthodes appliquées par l'expert n'étant pas contestées par des données objectives et la situation du bien, dans son état et ses conséquences sur son exploitation à la date du renouvellement du bail, ayant été prise en compte dans la valeur locative retenue, il convient, par confirmation du jugement, de fixer le prix du bail donné à la SARL Steman, au 31 mars 2018, à la somme de 24.300 euros HT/HC par an. L'appelante sera ainsi déboutée de sa demande de voir fixer à zéro la valeur locative de l'immeuble loué par [G] [B] épouse [D] et [F] [B] et de voir ordonner la suspension du paiement du loyer du bail à compter de l'arrêté municipal 03 décembre 2019, ceci d'autant qu'il n'est pas établi que l'établissement a fermé, ledit arrêté portant autorisation provisoire d'exploitation pour un délai de 5 mois, cette autorisation étant assortie de prescriptions tenant à la réalisation de travaux dont il n'est pas justifié que leur non exécution aurait entraîné la fermeture de l'hôtel et/ou du bar. D'ailleurs, les échanges entre les parties à la suite de la pandémie de la covid-19 ne sont pas en faveur de la fermeture de l'établissement dans les suites de cet arrêté. Les demandes subséquentes de la SARL Steman en restitution des loyers seront également rejetées. - Sur l'abus de droit : la SARL Steman soutient que la saisine du juge des loyers commerciaux afin de voir augmenter le prix du bail en dépit des désordres constatés à leur jouissance des locaux donnés à bail serait constitutive d'un abus de droit sur le fondement de l'article 1240 du code civil. Les consorts [B] allèguent pour leur défense que, d'une part, le loyer n'a pas été revalorisé depuis 1981 et d'autre part que l'appelante ne démontre pas en quoi l'exercice du droit de délivrer un congé à son locataire et de saisir le juge des loyers commerciaux d'une demande en fixation du loyer renouvelé est constitutif d'un abus de droit. Ils ajoutent que le juge des loyers n'est pas compétent pour octroyer des dommages et intérêts et statuer sur la responsabilité délictuelle qui pourrait être la sienne. En tout état de cause, les bailleresses ont exercé le droit de soutenir le déplafonnement du loyer et le voir fixer à la valeur locative des locaux à l'occasion du renouvellement du bail et le montant du loyer demandé ne suffit pas à caractériser un abus de ce droit, alors que la procédure suivie à la suite du refus du preneur permet de préserver les intérêts de ce dernier. Dans ces conditions, il ne peut être raisonnablement soutenu que les bailleresses ont fait preuve de mauvaise foi en réclamant un loyer largement augmenté. la SARL Steman sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts faute de rapporter l'existence d'un abus de droit, le jugement étant confirmé également sur ce point. - Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : Au regard de la nature et de la solution du litige, le jugement déféré sera confirmé des chefs des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. A hauteur d'appel, les parties succombent toutes deux partiellement. Dès lors, chacune gardera la charge de ses dépens et il n'apparaît pas inéquitable de leur laisser également la charge de leurs frais irrépétibles respectifs. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, Rejette les fins de non-recevoir et exceptions soulevées par la SARL Steman ; Rejette les fins de non-recevoir soulevées par [G] [B] épouse [D] et [F] [B] : Confirme le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Tarbes du 7 janvier 2021 dans toutes ses dispositions soumises à la cour, et y ajoutant, Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ; Déboute les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère faisant fonction de Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière, La Présidente,