Tribunal judiciaire, 27 septembre 2024. 23/06915

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Priscilla PALMA Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sébastien MENDES GIL Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/06915 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2UVG N° MINUTE : 1 JCP JUGEMENT rendu le vendredi 27 septembre 2024 DEMANDERESSE E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173 DÉFENDERESSES Madame [M] [F], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Priscilla PALMA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1191 Madame [D] [O] [W] es qualité de tutrice de Mme [F] [M], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Priscilla PALMA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1191 COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aline CAZEAUX, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 28 juin 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier Décision du 27 septembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/06915 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2UVG EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 19 décembre 2022 à effet au 07 décembre 2018, [Localité 4] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [M] [F] un appartement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 310,13 euros. Madame [M] [F] a été placée sous tutelle le 14 septembre 2018. Par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2023, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait assigner Madame [M] [F] et Madame [O] [W] [D], en sa qualité de tutrice de la locataire, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins d'obtenir : la résiliation judiciaire du bail,l'expulsion de Madame [M] [F],l’enlèvement des meubles,la condamnation de la défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, ainsi que la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens en ce compris le coût de l'assignation et de la signification de la décision à intervenir. [Localité 4] HABITAT-OPH expose, au visa de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 5 du contrat de bail, que Madame [M] [F] ne respecte pas les obligations légales et contractuelles qui lui incombent et qu'elle génère, depuis plusieurs années, d'importantes nuisances au sein de l'immeuble. Il produit, au soutien de ces allégations, un certain nombre d’attestations émanant des autres locataires ainsi que la preuve de tentatives de règlement amiable du litige et soutient qu'il lui revient, en tant que bailleur sur le fondement de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, d'assurer une jouissance paisible des lieux aux habitants justifiant que soit sollicité la résiliation du bail et l'expulsion de la défenderesse. Lors de l'audience du 28 juin 2024 à laquelle l'affaire a été retenue, [Localité 4] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient les demandes formées dans son acte introductif d'instance. Madame [M] [F] et Madame [O] [W] [D], représentées par leur conseil, ont déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles elles demandent le débouté de [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sa condamnation au paiement de la somme de 1500 euros sur ce même fondement et au visa de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. Elle sollicitent également sa condamnation aux dépens. Elles reconnaissent les troubles de jouissances occasionnés par Madame [M] [F] qui est actuellement hospitalisée dans un service de psychiatrie, ne souhaitent pas se maintenir dans les lieux à sa sortie et sont à la recherche d'une structure d’hébergement adaptée à moyen terme. Madame [O] [W] [D] précise ne pas avoir la possibilité de résilier elle-même le bail et que demander l'autorisation du juge des tutelles à cette fin serait particulièrement long. Elle indique ainsi s'en remettre à la décision du tribunal quant au prononcé de la résiliation judiciaire. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 27 septembre 2024, date de prononcé de la présente décision par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de résiliation judiciaire du bail pour troubles de jouissance Il résulte de la combinaison de l'article 1728 du code civil et de l'article 7b) de la loi du 7 juillet 1989 que le locataire est tenu d'user paisiblement et raisonnablement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Il en résulte notamment que la jouissance paisible impose d’occuper les lieux loués sans créer aux autres occupants de l’immeuble des troubles excédants les inconvénients normaux du voisinage. Il résulte par ailleurs des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur doit garantir au preneur la jouissance paisible des lieux.   Les articles 1224 et 1227 du code civil permettent au bailleur de demander la résiliation du bail pour inexécution suffisamment grave de ses obligations par le preneur. Selon l'article 1741 du même code, le juge apprécie, au jour où il statue, si l’infraction est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation. Enfin, l'article 5 du contrat de bail signé par Madame [M] [F] stipule que « le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et notamment de jouir paisiblement des lieux loués et respecter toutes les prescriptions établies dans l’intérêt de la sécurité de l’hygiène et de la bonne tenue de l’immeuble (...) ». En l'espèce, [Localité 4] HABITAT-OPH soutient que Madame [M] [F] génère des troubles importants au sein de l'immeuble dont il est propriétaire et entend en rapporter la preuve par la production de nombreuses attestations émanant des autres locataires rédigées entre 2020 et 2023 et dénonçant des nuisances sonores en particulier la nuit, des nuisances olfactives, un comportant dangereux et inquiétant, notamment. [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir pris attache, par courrier des 17 février 2023 et 11 avril 2023, ainsi que par courriel du 23 février 2023, avec sa tutrice afin de mettre un terme aux troubles causés, en vain. Il en résulte pour les locataires un trouble important, qui dépasse une simple gène ponctuelle et s'étale sur plusieurs années. Ces nuisances causées par Madame [M] [F] ne sont pas contestées par la défenderesse dont la tutrice indique qu'elle est actuellement hospitalisée, et ce depuis la fin du mois de juillet 2023, que sa date de sortie n'est pas encore fixée mais que son retour dans l’appartement litigieux n'est pas envisagé et que les démarches de relogement au sein d'un structure adaptée sont en cours. Ainsi, la matérialité du trouble est caractérisée et son caractère actuel est également avéré dans la mesure où il n'a cessé que de manière temporaire, en lien avec l'hospitalisation de Madame [M] [F]. Le comportement de Madame [M] [F] constitue un manquement à ses obligations légales et contractuelles particulièrement grave. En tant que propriétaire des lieux, [Localité 4] HABITAT-OPH est tenu d'en garantir la jouissance paisible à ses locataires ; Par conséquent, le bail signé par Madame [M] [F] sera résilié et il sera fait droit à la demande de [Localité 4] HABITAT-OPH tendant à voir prononcer l'expulsion de Madame [M] [F], ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement. S’agissant des meubles, il y a seulement lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, qui permettent d’en régler le sort et il n’y a pas lieu de prévoir d’autres dispositions, lesquelles ne sont pas à ce jour nécessaires et ne sont justifiées par aucun litige actuel. Sur la demande de versement d'une indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. En l'espèce, Madame [M] [F], représentée par sa tutrice Madame [M] [F], sera condamnée au paiement d'un indemnité mensuelle d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi à compter du prononcé de la présente décision et jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés de l'appartement au bailleur. Sur les demandes accessoires Madame [M] [F], représentée par sa tutrice, Madame [O] [W] [D], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l'instance en ce compris le coût de la délivrance de l'assignation et de la signification de la présente décision. En application de l'artticle 700 du code de procédure civile, elle sera déboutée de sa demande de condamnation de [Localité 4] HABITAT-OPH au paiement de la somme de 1500 euros. L'équité commande en revanche de condamner Madame [M] [F], représentée par sa tutrice Madame [M] [F], à verser au requérant la somme de 500 euros sur ce fondement. Il sera rappelé, au visa de l'article 514 du code de procédure civile, que l'exécution provisoire est de droit et que rien ne justifie, en l'espèce, de l'écarter. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, PRONONCE la résiliation du bail conclu le 19 décembre 2022 entre [Localité 4] HABITAT-OPH et Madame [M] [F] portant sur des locaux sis [Adresse 2], ORDONNE en conséquence à Madame [M] [F], représentée par sa tutrice Madame [O] [W] [D], de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Madame [M] [F], représentée par sa tutrice Madame [O] [W] [D], d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 4] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort des meubles garnissant le logement est régi par les articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE Madame [M] [F], représentée par sa tutrice Madame [O] [W] [D], à verser à la [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, à compter du prononcé de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, DÉBOUTE Madame [M] [F], représentée par sa tutrice Madame [O] [W] [D], de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [M] [F], représentée par sa tutrice Madame [O] [W] [D], à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [M] [F], représentée par sa tutrice Madame [O] [W] [D], aux dépens de l'instance, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de PARIS à la date précitée. La greffière La juge Décision du 27 septembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/06915 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2UVG