Tribunal judiciaire, 20 décembre 2024. 24/04152

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 10] Service des contentieux de la protection [Adresse 8] [Localité 2] JUGEMENT DU 20 Décembre 2024 N° RG 24/04152 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LAXH Jugement du 20 Décembre 2024 N° : 24/826 [W] [P] C/ [Z] [G] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à Me SUDRON COPIE à la PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 20 Décembre 2024 ; Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ; Audience des débats : 22 Novembre 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Décembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR M. [W] [P] [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Maître Camille SUDRON de la SELARL LX RENNES-ANGERS, avocats au barreau de RENNES substituée par Me Marie VERRANDO, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEUR : M. [Z] [G] [Adresse 5] [Localité 3] non comparant, ni représenté • EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 15 janvier 2022, M. [W] [P] a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [G] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 850 € et d’une provision pour charges de 11 €. Par acte de commissaire de justice du 27 février 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 377 € au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [Z] [E] [V] le 26 avril 2024. Par assignation du 29 mai 2024, M. [W] [P] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion de M. [Z] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,Dire qu’à compter du prononcé de la décision à intervenir, il courra contre M. [G] une astreinte de 50 € par jour de retard dans l’exécution,Se déclarer compétent pour liquider l’astreinte prononcée,Dire par décision spéciale et motivée que cette expulsion pourra intervenir sans délai à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,Ordonner l’enlèvement des meubles en un autre lieu approprié, aux frais, risques et périls du locataire,Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :713,95 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, et capitalisation des intérêts,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 mai 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 22 novembre 2024, M. [W] [P], représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 19 novembre 2024, s'élève désormais à 6 709,50 €. M. [W] [P] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le dernier paiement, d’un montant de 1 100 €, étant intervenu au mois de juillet 2024. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [Z] [G] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. M. [W] [P] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. M. [W] [P] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [Z] [G]. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande M. [W] [P] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément à la loi applicable lors de la conclusion du contrat de bail. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 27 février 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 377 € n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 avril 2024. Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [W] [P] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. 2. Sur les délais d’expulsion Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement […]. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En l’espèce, M. [Z] [G] est entré dans les locaux légalement, au titre du contrat de bail consenti par M. [W] [P]. En outre, aucune des pièces versées au débat ne permet de considérer que le locataire est de mauvaise foi. Ainsi, aucune circonstance ne justifie la réduction du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. L’expulsion ne pourra donc avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale. 3. Sur la demande d’astreinte En vertu de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. En l’espèce, le bailleur sollicite que l’expulsion du locataire soit assortie d’une astreinte de 50 € par jour de retard dans l’exécution, à compter du prononcé de la décision à intervenir. Il convient toutefois de rappeler qu’à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion peut être mise en œuvre avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier passé un délai de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux. Dès lors, le prononcé d’une astreinte est inutile, M. [W] [P] pouvant requérir le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier à défaut d’une libération volontaire des lieux par le locataire. 4. Sur la dette locative En vertu de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, M. [W] [P] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 novembre 2024, M. [Z] [G] lui devait la somme de 6 709,50 €, soustraction faite des frais de procédure. M. [Z] [G] n’ayant pas comparu, il n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024 sur la somme de 377 €, à compter de l'assignation sur la somme de 336,95 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. La capitalisation des intérêts prévue à l’article 1343-2 du code civil sans caractère obligatoire n’est pas opportune. Il n’y a pas lieu de l’ordonner. 5. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. En cas de contestation, son montant sera fixé à 921,50 €. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du19 novembre 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [W] [P] ou à son mandataire. 6. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [Z] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 € à la demande de M. [W] [P] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant de la dette, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 janvier 2022 entre M. [W] [P], d’une part, et M. [Z] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 9] est résilié depuis le 28 avril 2024, DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [Z] [G], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ORDONNE à M. [Z] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 7]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE M. [Z] [G] à payer à M. [W] [P] la somme de 6 709,50 € (six mille sept cent neuf euros et cinquante centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024 sur la somme de 377 €, à compter de l'assignation sur la somme de 336,95 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, CONDAMNE M. [Z] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 921,50 € (neuf cent vingt et un euros et cinquante centimes) par mois, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 19 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE M. [Z] [G] à payer à M. [W] [P] la somme de 100 € (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [Z] [E] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 février 2024 et celui de l'assignation du 29 mai 2024, DEBOUTE M. [W] [P] de ses autres demandes, plus amples ou contraires. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge