Tribunal judiciaire, 28 février 2025. 24/02247

Du 28 février 2025 5AA SCI/JJG PPP Référés N° RG 24/02247 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Z3PD [D] [G] C/ [Z] [P] [K], [U] [I] - Expéditions délivrées à Me Damien MERCERON - FE délivrée à Me Damien MERCERON Le 28/02/2025 Avocats : Me Damien MERCERON TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 février 2025 PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ, Juge GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, DEMANDEUR : Monsieur [D] [G] né le 26 Février 1955 à [Localité 6] [Adresse 3] [Localité 2] Représenté par Maître Damien MERCERON, avocat au barreau de Bordeaux, DEFENDEURS : Monsieur [Z] [P] [K] [Adresse 4] [Localité 2] Présent Madame [U] [I] [Adresse 4] [Localité 2] Présente DÉBATS : Audience publique en date du 07 Février 2025 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 25 Novembre 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: Contradictoire et en premier ressort EXPOSÉ DU LITIGE : Par un contrat daté du 1er août 2019, M. [D] [G] a donné à bail à M. [Z] [P] [K] et Mme [U] [I] un logement sis [Adresse 4] à [Localité 5] avec un loyer mensuel de 750 €, ainsi qu’une avance sur charges, outre une clause d’indexation et une clause de solidarité. Par exploit de commissaire de justice en date du 1er octobre 2024, M. [D] [G] a fait délivrer à M. [Z] [P] [K] et Mme [U] [I] un commandement de payer afin d’obtenir le règlement de la somme de 15.000 €, au titre des loyers et charges impayés à la date du 31 août 2024. Par assignation en date du 25 novembre 2024, notifiée à la Préfecture de GIRONDE, par transmission électronique en date du 26 novembre 2024, M. [D] [G] a saisi le juge des référés du tribunal de Céans d’une demande en paiement et d’expulsion dirigée contre M. [Z] [P] [K] et Mme [U] [I]. A l’audience du 7 février 2025, M. [D] [G], représenté par son conseil, demande au juge des référés, avec exécution provisoire, de : Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;Condamner M. [Z] [P] [K] et Mme [U] [I] et tous occupants de leur chef à évacuer les lieux loués corps et biens, au besoin avec l’assistance de la force publique ;condamner solidairement M. [Z] [P] [K] et Mme [U] [I] à lui payer la somme de 19.500 € au titre des loyers et charges échus au 6 février 2025 et non encore réglés avec intérêts au taux légal ;ordonner la capitalisation des intérêts ;condamner solidairement M. [Z] [P] [K] et Mme [U] [I] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail ;condamner solidairement M. [Z] [P] [K] et Mme [U] [I] aux entiers frais et dépens (incluant les frais du commandement), ainsi qu’au paiement de la somme de 600 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Au soutien de ses prétentions, M. [D] [G] fait valoir que le bail se trouve résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire qui y est stipulée, M. [Z] [P] [K] et Mme [U] [I] n’ayant pas, dans le délai de deux mois imparti, réglé les arriérés de loyers et de charges visés au commandement de payer délivré le 1er octobre 2024. M. [D] [G] ajoute qu’en tout état de cause, elle est fondée à obtenir la condamnation de M. [Z] [P] [K] et Mme [U] [I] à lui payer les sommes lui restant dues, ainsi que leur expulsion. M. [Z] [P] [K] et Mme [U] [I], présents à l’audience, ne contestent pas la créance alléguée par la demanderesse. Ilq sollicitent des délais de paiement, par le biais de versements mensuels de 500 €, en sus du loyer courant, afin de pouvoir se maintenir dans les lieux. M. [D] [G] s’oppose à cette demande. Eu égard à la nature des faits, il est statué par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort. MOTIFS DE LA DECISION  I - Sur la demande en paiement des loyers et des charges : Attendu qu’aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ; Attendu qu’en l’espèce, il est stipulé au contrat de bail liant les parties que les locataires doivent verser un loyer mensuel de 750 € avec qu’une avance sur charges, et une clause d’indexation, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 outre une clause de solidarité ;   Qu’il n’est cependant pas justifié du paiement régulier de ces sommes par les locataires aux termes contractuellement convenus ; Qu’il résulte en effet du décompte produit aux débats que M. [Z] [P] [K] et Mme [U] [I] restent redevables, à la date du 6 février 2025, de la somme de 19.500 € ; Attendu qu’il convient en conséquence de condamner solidairement M. [Z] [P] [K] et Mme [U] [I] à payer à M. [D] [G] la somme de 19.500 € au titre des arriérés dus au 6 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ; Attendu que la demande de capitalisation des intérêts, qui s’apparente en ce cas à une forme de sanction financière à l’encontre du locataire, et qui se trouve donc incompatible avec l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, interdisant au bailleur de percevoir des pénalités en cas de non respect, par le locataire, de ses obligations contractuelles, sera rejetée ; II - Sur la demande de délais de paiement : Attendu que l’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, à l’exception des dettes d’aliments ; Que l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, par dérogation à ces dispositions, la durée des délais de paiement, accordés dans le cadre d’une procédure intentée sur le fondement d’une clause résolutoire contenue dans un bail d’habitation, peut être étendue à 36 mois ; Attendu que ces dispositions imposent, à titre de condition liminaire à l’octroi de délais de paiement, la reprise du règlement intégrale du loyer courant ; Attendu que le décompte produit aux débats par M. [D] [G] révèle que tel n’est pas le cas, le loyer courant n’étant pas réglé par M. [Z] [P] [K] et Mme [U] [I] ; Que, dans ces conditions, la demande de délais de paiement sera rejetée ; III - Sur la résiliation du bail et sur ses conséquences : Attendu que le contrat de bail conclu entre les parties le 1er août 2019 contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges échus dans le délai de deux mois à compter de la date du commandement de payer, telle que prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; Attendu que M. [D] [G] a, par communication électronique en date du 26 novembre 2024 informé la Préfecture de l’assignation en expulsion ; Attendu que M. [D] [G] a fait signifier, le 1er octobre 2024, un commandement de payer conforme aux dispositions légales ; Attendu que la partie requise ne s’est pas exécutée dans le délai qui lui était accordé ; Attendu qu’il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 1er décembre 2024 et d’ordonner l’expulsion de M. [Z] [P] [K] et Mme [U] [I] ainsi que de tous occupants de leur chef ; Que par conséquent, les lieux loués devront être libérés corps et biens deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ; Attendu qu’il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de maintien dans les lieux et de condamner in solidum, en tant que besoin, M. [Z] [P] [K] et Mme [U] [I] à verser, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs, cette indemnité d’occupation, qui sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ; IV - Sur les demandes accessoires : Attendu qu’il est fait droit à la demande de M. [D] [G], il convient de condamner in solidum M. [Z] [P] [K] et Mme [U] [I] à lui payer la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’au paiement des entiers frais et dépens de la présente instance (incluant les frais du commandement de payer), conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile ; Qu’il convient de constater l’exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l’article 514 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS, LE JUGE DES REFERES, Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, et rendue en premier ressort, CONSTATONS que le bail liant M. [D] [G] d’une part, et M. [Z] [P] [K] et Mme [U] [I] d’autre part, a été résilié à la date du 1er décembre 2024 ; CONDAMNONS solidairement M. [Z] [P] [K] et Mme [U] [I] à payer en deniers et quittances à M. [D] [G] la somme de 19.500 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date du 6 février 2025 ; DISONS n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts ; ORDONNONS à M. [Z] [P] [K] et Mme [U] [I] de libérer de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous les occupants de leur chef le logement situé [Adresse 4] à [Localité 5] dans un délai de deux mois suivant la notification d’un commandement de quitter les lieux ; DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [Z] [P] [K] et Mme [U] [I] et à celle de tous occupants de leur chef avec la force publique qui devra être requise selon les normes légales et règlementaires applicables ; CONDAMNONS in solidum M. [Z] [P] [K] et Mme [U] [I] à payer en deniers et quittances à M. [D] [G] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de l’avance sur charges normalement dus si le bail s’était poursuivi à compter du 7 février 2025 jusqu’à libération effective des lieux ; CONDAMNONS in solidum M. [Z] [P] [K] et Mme [U] [I] à payer à M. [D] [G] la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNONS in solidum M. [Z] [P] [K] et Mme [U] [I] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement ; CONSTATONS que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire par provision ; La présente ordonnance est signée par le président et le greffier Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT