Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [L]
Monsieur [C] [O]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Eric BARBOLOSI
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 24/01593 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ITM
N° MINUTE :
4/10
JUGEMENT
rendu le mardi 24 septembre 2024
DEMANDERESSE
Le Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 2], dont le siège social est sis Représenté par son syndic la SARL ACTIF IMMOBILIER - Sous l’enseigne CENTURY 21, [Adresse 1]
représentée par Me Eric BARBOLOSI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1206
DÉFENDEURS
Madame [L], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée
Monsieur [C] [O], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Audrey BELTOU, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 juin 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 septembre 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier
Décision du 24 septembre 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/01593 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ITM
EXPOSE DU LITIGE
Madame [U] [L] et Monsieur [C] [O] sont propriétaires du lot n°10 dans l'immeuble sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.
Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Madame [U] [L] et Monsieur [C] [O], par acte d'huissier en date du 25 avril 2023, en paiement solidaire des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
– 6842, 39 euros au titre des charges de copropriété, dues au 15 mars 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2022,
– 1500 euros de dommages et intérêts,
– 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.
Le tribunal judiciaire par un relevé de l’ordonnance de caducité du 3 octobre 2023 a renvoyé l’affaire à l’audience du 13 juin 2024. A l'audience du 13 juin 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, indiquant que le montant de la dette s’est accrûe pour information.
Bien que régulièrement avertis, Madame [U] [L] et Monsieur [C] [O] n'ont pas comparu
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Les pièces d'actualisation remises dans le dossier du demandeur sont inopérantes en ce que le demandeur n'a pas modifié ses demandes à l'audience puisqu'il s'en est remis au bénéfice de son acte introductif d'instance (la formulation d'une telle demande aurait nécessité en tout état de cause un renvoi de l'affaire pour le respect du contradictoire). Elles ne seront donc pas pris en compte au titre d'une actualisation des demandes, sauf à préciser qu'elles permettent toutefois de voir qu'aucun paiement n'est intervenu depuis l'assignation.
Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
– les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
– les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalité de paiement et d'exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
– la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l'origine de propriété, établissant la qualité de copropriétaire de Madame [U] [L] et Monsieur [C] [O] concernant le lot 10
– les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 01 octobre 2018 au 1er mars 2023, faisant apparaître les relevés de compte individuel,
– l'historique du compte du 1er janvier 2022 au 1er mars 2023 ainsi qu'un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 6842, 39 euros (en ce inclus 924 euros de frais),
– les procès-verbaux des assemblées générales
– deux mises en demeure, les noms de Madame [U] [L] et Monsieur [C] [O] étant effacés ou illisibles,
– le règlement de copropriété lequel contient une clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis de toutes les charges afférents à leur local,
– le contrat de syndic,
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4968, 15 euros portant sur la période allant du 1er octobre 2018 au 1er mars 2023, incluant l'appel provisionnel du 1er trimestre 2023 compris, la somme de 950, 24 euros, indiquée au débit de l’appel de fonds du 27 décembre 2018 étant retirée, aucune explication, ni justification, n’étant fournie sur ce montant.
Les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation, en raison de l’impossibilité de lire les noms sur les mises en demeure. Il y a lieu de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible. Et qu'en application de l'article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l'article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, produit le règlement de copropriété et justifie de la solidarité (article 100 du règlement de copropriété) , de sorte que Madame [U] [L] et Monsieur [C] [O] copropriétaires solidaires, doivent être condamnés solidairement à supporter la dette.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.
Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.
Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.
Les frais prévus à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doivent s'entendre de ceux exposés après la mise en demeure et strictement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat. Les frais avant mise en demeure ne sont pas dus à défaut d'existence de la mise en demeure préalable. Les frais réclamés doivent toutefois être justifiés.
Tel n'est pas le cas des frais de transmission du dossier à un auxiliaire de justice (avocat ou huissier) qui relèvent de l'activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent des actes élémentaires d'administration de la copropriété et dont la demande, n'étant de ce fait pas justifiée par les diligences précitées, sera rejetée, peu important qu'ils soient prévus dans le contrat de syndic dans la mesure où les rapports entre un syndicat de copropriétaires et ses membres sont régis par le règlement de copropriété et non par le contrat entre le syndicat et le syndic.
Par ailleurs, il est sans intérêt de multiplier les relances dès lors qu'une mise en demeure suffit pour faire courir les intérêts moratoires. En l'espèce, il a été procédé à l'envoi de plusieurs mises en demeure. Il sera relevé toutefois que l'envoi d'autant de courriers de relance avant toute action judiciaire est un choix qui appartient au syndicat. Le retour des AR n’étant pas lisibles, il ne sera pas fait droit à la demande.
Il est encore sollicité des sommes correspondant à des honoraires de syndic pour l'envoi du dossier à l'avocat/l'huissier ou du suivi comptable sans qu'il ne soit toutefois justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier. La somme sera par conséquent rejetée.
Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.
En l’espèce, faute de justifier tant de l'abus de droit et la mauvaise foi du débiteur que du préjudice subi distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE solidairement Madame [U] [L] et Monsieur [C] [O] à payer au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la somme de 4968, 15 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er octobre 2018 au 1er mars 2023, incluant l'appel provisionnel du 1er trimestre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2023,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais et au titre des dommages et intérêts
RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;
CONDAMNE in solidum Madame [U] [L] et Monsieur [C] [O] à payer au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes,
CONDAMNE in solidum Madame [U] [L] et Monsieur [C] [O] aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Fait et jugé à Paris le 24 septembre 2024
le greffier le Président
