Tribunal judiciaire, 05 septembre 2024. 22/12933

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE 59034 LILLE CEDEX ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 22/12933 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WUWJ N° de Minute : BX24/00626 JUGEMENT DU : 05 Septembre 2024 LILLE METROPOLE HABITAT C/ [S] [X] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 05 Septembre 2024 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) LILLE METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Mme [V], munie d'un mandat écrit ET : DÉFENDEUR(S) M. [S] [X], demeurant [Adresse 3] représenté par Me Cindy MALOLEPSY, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Mai 2024 Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 05 Septembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier EXPOSE DU LITIGE Suivant acte du 31 janvier 2018, LILLE METROPOLE HABITAT a donné en location à Monsieur [S] [X] un immeuble à usage d'habitation situé à [Adresse 4]. Le 30 septembre 2020, LILLE METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [S] [X] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Par exploit d'huissier du 21 septembre 2022, LILLE METROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [S] [X], pour l'audience du dix neuf Janvier deux mil vingt trois, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de : - constater ou à défaut prononcer la résiliation du bail portant sur l'immeuble sis à [Adresse 4] pour défaut de paiement de loyers ; - ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [X] ; - le condamner au paiement : - de la somme de 1050,74 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal; - d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient le montant de la provision jusqu'à la libération effective des lieux ; - de la somme de 152 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner Monsieur [S] [X] aux entiers dépens ; - ordonner l'exécution provisoire. A l'audience, LILLE METROPOLE HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser sa demande principale à la somme de 1054,12 euros, selon décompte arrêté au 7 mai 2024. Le bailleur indique s'opposer à une demande de délais de paiement. Monsieur [S] [X] sollicite les plus larges délais de paiement. Il est expressément fait référence aux conclusions des parties visées le 30 novembre 2023. L'affaire a été mise en délibéré au 15 février 2024 puis prorogée au 4 avril 2024. Elle a été mise en délibéré au 5 septembre 2024 suite à la Réouverture des Débats au 16 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité : Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 septembre 2020 puis avoir notifié au préfet du Nord, le 26 septembre 2022 l'assignation visant à obtenir l'expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Son action est donc recevable. Sur la demande de résiliation du bail : Le contrat de bail comporte effectivement une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges. La dette n'a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement. Monsieur [X] a repris le paiement de son loyer avant l'audience. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 30 novembre 2020. Sur la demande reconventionnelle : En application de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent lequel s'entend d'un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation et présentant les caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 décembre 2002. Le bailleur est également tenu d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat de d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et l'entretien normal des locaux loués. Aux termes de l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022, satisfait aux critères de la décence un logement : - qui assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation; - dont la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires; - dont les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement. Monsieur [X] produit aux débats un rapport du Service Communal d'Hygiène et de Santé de la Ville de Lille, en date du 28 mars 2023, suite à une visite effectuée le 12 janvier 2023 qui met en évidence les faits suivants: Ensemble du logement : manifestation de bruits provenant de l'extérieur et au-dessus du logement Cuisine : manifestation d'humidité sur le plafond, traces d'infiltration au plafond, étanchéité à vérifier, plafond dégradé, fenêtre : menuiserie vétustes et dégradées, défaut d'étanchéité (courant d'air perceptible, infiltration en cas de pluie), fuite du cumulus Cabinet d'aisance : forte odeur d'humidité à l'intérieur dans les lieux, fuites de la tuyauterie (eaux usées des sanitaires) en partie basse à l'arrière de la cuvette, plafond et sol dégradés Parties Communes : manque d'entretien courant, bruits important provenant du toit : pas d'accès possible pour une constatation (moteurs?) Le bailleur a été invité à prendre les mesures nécessaires pour remédier à la situation dans un délais de 2 mois. Monsieur [X] reconnait que suite à sa demande reconventionnelle les réparations suivantes ont été faites: - isolation de la fenêtre (facture du 27 juin 2023) - étanchéité de joint de dilatation pour joint sur costière intervention du 3 août 2023 - une intervention sur la plomberie (recherche et réparation de fuite tout conduit) le 2 août 2023. Par ailleurs LILLE METROPOLE HABITAT justifie : d'une intervention de la société PLOUVIER sur la plomberie dont le remplacement d'un groupe de sécurité pour cumulus le 19 avril 2023 (l'adresse de Monsieur [X] est bien indiquée sur la facture) : -d'une intervention de la société PLOUVIER le 31 août 2023 -d'une réparation de fuite en toiture le 12 octobre 2023. Ainsi les travaux ont été réalisés mais pas dans les délais impartis par le Service d'Hygiène et de santé, excepté en ce qui concerne le cumulus. Il subsiste le problème des nuisances sonores qui ont été signalées à LILLE METROPOLE HABITAT dès juin 2022. Le Service d'Hygiène et de Santé a constaté une manifestation de bruits provenant de l'extérieur et au dessus de l'immeuble et des bruits importants provenant du toit sans possibilité d'y accéder pour une constatation. LILLE METROPOLE HABITAT réplique qu'il s'agit d'un problème de VMC qui concerne tout l'immeuble, et qu'il n'y a pas de solution pour ce problème. Il fait observer qu'il n'y a pas de plaintes d'autres locataires. Le préjudice de jouissance de Monsieur [X] est tout à fait caractérisé, et le préjudice sonore reconnu par LILLE METROPOLE HABITAT est toujours d'actualité; Il convient dès lors de condamner la société LILLE METROPOLE HABITAT à lui verser la somme de 1000 euros au titre de son préjudice de jouissance. Il y a lieu d'ordonner la compensation des sommes dues entre les parties. Il apparait équitable d'allouer à Monsieur [X] une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Sur les sommes dues : Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s'élevait, au 7 mai 2024, à la somme de 793,56 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte. Le montant prélevé pour l'enquête sociale sera déduit en l'absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d'avoir à renvoyer l'enquête sociale. Monsieur [S] [X] sera donc condamné à payer en deniers ou quittances valables à LILLE METROPOLE HABITAT la somme de 793,56 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 7 mai 2024. Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement. Sur les délais de paiement : Monsieur [S] [X] sollicite les plus large délais de paiement. Au regard de la situation financière de Monsieur [S] [X], il convient de lui accorder la possibilité de régler sa dette par mensualités de 50 euros et de suspendre les effets de la clause résolutoire en soulignant toutefois que dès le premier impayé, soit de cette mensualité, soit du loyer courant, la totalité de la dette redeviendra exigible et l'expulsion pourra alors être poursuivie sans nouvelle décision. Sur l'indemnité mensuelle d'occupation : Dans l'hypothèse où Monsieur [S] [X] ne respecterait pas les délais qui lui ont été accordés par le juge, l'occupation des lieux deviendrait illégitime, causant au bailleur un préjudice qu'il convient de réparer en condamnant le locataire, devenu occupant sans titre, à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, soit 426,45 euros jusqu'à la libération effective et définitive des lieux. Sur les demandes accessoires : Les causes du commandement n'ont pas été soldées dans les 2 mois et il y avait une dette à la date de l'assignation. Monsieur [S] [X] supportera donc les entiers dépens. L'équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée. L'article 514 du code de procédure civile dispose désormais que : " les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ". PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Contradictoire et en premier ressort ; Déclare l'action de LILLE METROPOLE HABITAT recevable ; Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 janvier 2018 entre LILLE METROPOLE HABITAT et Monsieur [S] [X] concernant l'immeuble situé à [Adresse 4], sont réunies à la date du 30 novembre 2020 ; Condamne Monsieur [S] [X] à payer en deniers ou quittances valables à LILLE METROPOLE HABITAT, la somme de 793,56 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 7 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; Autorise Monsieur [S] [X] à payer sa dette, en principal par mensualités de 50 euros ; Dit que ces mensualités devront être payées le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ; Rappelle que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ; Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais ; Dit que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ; Dit qu'en revanche, en cas de non paiement d'une seule de ces mensualités, l'intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera automatiquement acquise à compter de la date de la première de ces mensualités impayées ; Dit que dans ce cas, à défaut d'avoir quitté les lieux dont il s'agit dans les deux mois du commandement de délaisser, Monsieur [S] [X] ou tout occupant de son chef pourra être expulsé, et ce, si besoin est, avec le concours de la Force Publique ; Condamne Monsieur [S] [X], au cas où la clause résolutoire reprendrait effet, à payer chaque mois pour lequel il sera resté dans les lieux, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer actuel charges comprises, soit 426,45 euros ; Dit que la part correspondant aux charges dans ces indemnités mensuelles d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges de l'année dépasseraient la provision ; Condamne LILLE METROPOLE HABITAT à payer à Monsieur [X] la somme de 1000 euros au titre de son préjudice de jouissance ; Ordonne la compensation entre la dette locative et le montant de l'indemnisation accordée à Monsieur [X] ; Condamne LILLE METROPOLE HABITAT à payer à Monsieur [X] la somme de 500 euros au titre de l'Article 700 du Code de Procédure Civile ; Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Certifie le présent jugement en tant que Titre Exécutoire Européen en application des dispositions du Règlement (CE) 805/2004 et dit que le greffier dudit tribunal sera tenu, sur simple demande de la partie requérante de délivrer le Titre Exécutoire Européen ensemble avec l'original du présent jugement ; Condamne Monsieur [S] [X] aux dépens ; Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ; Rejette toute autre demande. Ainsi jugé et prononcé le 05 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe. Le GREFFIER Le PRESIDENT