Tribunal judiciaire, 28 août 2024. 23/05985

T R I B U N A L JUDICIAIRE D E D R A G U I G N A N ____________ O R D O N N A N C E D E R É F É R É CONSTRUCTION RÉFÉRÉ n° : N° RG 23/05985 - N° Portalis DB3D-W-B7H-J6C3 MINUTE n° : 2024/ 403 DATE : 28 Août 2024 PRÉSIDENT : Madame Emmanuelle SCHOLL GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT DEMANDERESSE S.A.S. UFIPAR, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Colette BRUNET-DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et Me Bertrand RACLET, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant) DEFENDEURS Syndicat des Copropriétaires [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice l’AGENCE BENOIST TRANSACTIONS (ISIMMO), dont le siège social est sis [Adresse 1] représenté par Me Alain-david POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN S.C.I. [R], dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Me Frédérique GARIBALDI-RIBES, avocat au barreau de MARSEILLE SCI JP [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Me Frédérique GARIBALDI-RIBES, avocat au barreau de MARSEILLE DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 05 Juin 2024, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 10 Juillet 2024 puis a été prorogée au 17 Juillet 2024 et 28 Août 2024. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe. copie exécutoire à Me Colette BRUNET-DEBAINES Me Frédérique GARIBALDI-RIBES Me Alain-david POTHET 1 copie dossier délivrées le : Envoi par Comci à Me Colette BRUNET-DEBAINES Me Frédérique GARIBALDI-RIBES Me Alain-david POTHET EXPOSE DU LITIGE La copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 5] comprend quatre copropriétaires: - la SAS UFIPAR (propriétaire d’un local commercial et de l’appartement eu 1er étage), - Les époux [L] (propriétaires du second local commercial), -la SCI JP [Localité 5] (propriétaire de l’appartement au 2e étage), -la SCI [R] (propriétaire de l’appartement au 3e étage). Des différends se sont élevés notamment suite à l’installation de climatisation et de cumulus dans les combles. Par actes de commissaire de justice en date du 17 août 2023, la SAS UFIPAR a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice l’Agence BENOIST TRANSACTIONS (ISIMMO), la SCI JP [Localité 5] et la SCI [R] devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de mesures urgentes. A l’audience du 5 juin 2024, la SAS UFIPAR reprenant ses écritures notifiées par RPVA le 29 mars 2024, demande de: - Ordonner aux sociétés SCI [R] et SCI JP [Localité 5] de déposer les d'unités de climatisation et de deux cumulus installés dans les combles de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], sous astreinte définitive de 1000€ par jour de retard passé le lendemain du prononcé de l'ordonnance, - Dire qu'à défaut qu'il y soit procédé sous 24 heures par les sociétés SCI [R] et SCI JP [Localité 5], la demanderesse sera autorisée, en présence d'un commissaire de justice, à faire procéder à la dépose des unités de climatisation et de deux cumulus qui seront stockés dans un endroit aux frais des sociétés SCI [R] et SCI JP [Localité 5] jusqu'à leur récupération par ces dernières ou toute nouvelle décision de justice statuant différemment, même par voie de référé, - Se réserver la liquidation de l'astreinte, - Condamner les sociétés SCI [R] et SCI JP [Localité 5] au paiement chacune de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du CPC, ainsi qu'au paiement des dépens, comprenant les différents constats d'huissier outre l’assignation, - Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5] de ses demandes, - Débouter les sociétés SCI [R] et SCI JP [Localité 5] de I'ensemble de leurs demandes, - Rappeler que l'ordonnance à intervenir est exécutoire de plein droit. Il est fait expressément référence aux écritures pour les moyens au soutien des prétentions. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a repris ses conclusions notifiées par RPVA le 27 octobre 2023, et demande de: - PRENDRE acte de ce que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5] s’en rapporte à la sagesse de la juridiction, - CONDAMNER tout succombant à lui payer 2.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, - CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens. Il est fait expressément référence aux écritures pour les moyens au soutien des prétentions. Les SCI [R] et SCI JP [Localité 5] ont repris leurs conclusions notifiées par RPVA le 16 mai 2024, et demande de: - Débouter la société UFIPAR de toutes ses demandes fins et conclusions, - Renvoyer la société UFIPAR à mieux se pourvoir, - Condamner la société UFIPAR au paiement de la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens. Il est fait expressément référence aux écritures pour les moyens au soutien des prétentions. MOTIFS Dans la mesure où les moyens d’irrecevabilité (absence d’intérêt à agir en l’absence de contestation des assemblées générales) ne viennent pas au soutien d’une demande de déclarer la demande principale irrecevable, ils n’y a pas lieu à les examiner. Sur les mesures : Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Dans la mesure où les faits dénoncés existent depuis plusieurs années, il n’y a aucune urgence, même alléguée. Ce moyen sera rejeté. Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l’espèce, les installations litigieuses se situent dans les combles. Il est constant que le règlement de copropriété est taisant sur les combles. Les parties s’opposent sur la qualification des combles, notamment en raison d’une prescription acquisitive d’une partie de l’escalier qui en permet l’accès. Les photos produites tant dans le constat du commissaire de justice qu’en pièce 9, ainsi que les plans laissent un doute sur l’existence de deux trappes, l’une sur le palier (dont la qualification est sujette à discussion) et l’autre à l’intérieur dans une pièce privative. Si cette prescription acquisitive peut effectivement se discuter, le seul accès privatif ne permet pas de qualifier les combles de parties privatives, son usage pouvant conduire à la faire demeurer partie commune (accès aux toits, ..) La proposition de rachat a été effectuée à titre amiable, avec la précision qu’il ne s’agit pas d’une reconnaissance du droit de propriété, et ne peut dés lors être retenue comme élément permettant la qualification de cet escalier. En dehors de l’accès dont la propriété est discutée, plusieurs assemblées générales ont été amenées à discuter de l’aménagement des combles. Le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 octobre 2018 mentionne au sujet de la remise en état de l’escalier :”NOTA: la cage d’escalier à partir du 2e étage et du 3e étage et l’accès aux combles a été privatisé suivant constat de Maître [G] huissier de justice dressé par le mardi 7 août 2018. De ce fait, l’ensemble des points à venir et restant à savoir les résolutions 11 à 15 ne sont pas portés au vote. Il est décidé que les propriétaires SCI JP [Localité 5] (monsieur [X]) et SCI [R] (M. [R]) reviendront vers le syndic afin de faire une proposition: 1) acquisition en jouissance privative de la partie de la cage d’escalier annexée 2- Libération de la cage d’escalier annexée.” La proposition de rachat intervient dans ce contexte et comprend tant la cage d’escalier que les combles. Le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 novembre 2019 mentionne sur la proposition de rachat :”Après débat, il est décidé de surseoir à la question de la vente des combles. Il est demandé aux propriétaires Mr [R] et Mr [X] de mandater un ingénieur structure adin de savoir si les travaux exécutés n’ont pas déjà endommagé la structure de l’immeuble. Il est également demandé de connaître le détail des travaux envisagés. Il est demandé d’organiser une prochaine réunion de travail afin de recevoir les éléments et de rediscuter de la demande de vente en présence de l’architecte afin qu’elle présente ses projets et la clarification sur les interphones et boites aux lettres”. La résolution tendant à autoriser le syndic de copropriété à mandater une procédure judiciaire à l’encontre des SCI JP [Localité 5] et [R] n’a pas fait l’objet d’un vote. Le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 septembre 2020 mentionne la ratification de la nomination d’un bureau d’étude LACROIX BUREAU D’ETUDE relatif aux études d’exécution structure pour la création d’un plancher technique dans les combles et a ratifié les études relatives à la suppression de boisseaux dans les appartements des 2 et 3e étages. A également été ratifié la mission d’ingénierie acoustique. L’ensemble de ces ratifications supposait que les études aient déjà débuté. A également été voté la création d’un plancher technique sous réserves de la faisabilité technique (objet d’une des missions susmentionnées) de la validation financière du projet, de la consultation d’au moins une autre entreprise et à la majorité de l’article 26. Cette résolution a été votée à la majorité de l’article 26. Les mêmes réserves ont été posées pour l’aménagement du local pour groupe climatisation sous toiture et l’alimentation des blocs de climatisation. Ces votes interrogent quant à la qualification des combles, dans la mesure où leur aménagement est voté en assemblée générale. Le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 juillet 2021 mentionne une validation des rapports des bureaux d’études, en demandant le complément au regard du rapport de l’acousticien à venir et réservant le choix d’un architecte à une assemblée générale extraordinaire. La résolution suivante ratifie les travaux de création du plancher technique dans les combles dont le coût a été supporté par les SCI. Concernant la création de murs périphériques du local technique, la décision est reporté à la réception des études. Vient ensuite la résolution relative à l’installation de blocs de climatisation, il est mentionne :”Après débat: la résolution est décidée sans vote, dans l’attente de la réception des études complètes de Mr [W] et Accoustique consulting et la nomination de l’architecte de l’immeuble lors d’une prochaine assemblée générale spéciale. Des climatisations ont déjà été installées provisoirement sans autorisation du syndicat des copropriétaires et leurs emplacements seront réévalués à réception des rapports complets d’ici la fin de l’année.” Nonobstant cette résolution, il a été voté à l’unanimité que chacun des copropriétaires fera son affaire personnelle sur ses propres deniers de l’alimentation de son ou ses compresseurs, élément d’une climatisation.. L’assemblée générale ratifie ensuite l’installation d’un escalier escamotable financé par le propriétaire du 3e étage. Enfin concernant les cumulus déjà installés, l’assemblée générale décide de reporter son vote à une autre assemblée générale spéciale devant se tenir fin décembre. Celle-ci n’aura pas lieu. Le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 septembre 2022 mentionne un rejet de la résolution relative à la mise en oeuvre des recommandations du BET Collet relative à la faisabilité de l’installation des équipements de climatisation dans les combles parties communes de l’immeuble (rejet suite au vote contre des SCI). Cette résolution prévoyait notamment le retrait des climatisations et des cumulus installés avec la précision que ces retraits auraient été actés lors de l’assemblée générale du 17 juillet 2021, ce qui n’est pas le cas, l’assemblée générale ayant sursis à voter. L’assemblée générale rejette également la demande de dépose des climatisations et des deux cumulus installés sans autorisations par les SCI. En revanche, est validée la résolution désignant un architecte pour es travaux relatifs aux parties communes (escaliers et climatisation). Il résulte de ce qui précède que l’assemblée générale n’a jamais ratifié les travaux, exceptés ceux du plancher technique et de l’accès aux combles, tout en faisant supporter le coût des travaux par ceux qui en revendiquent la propriété, sans pour autant admettre la suppression des climatisations et cumulus, tout en prévoyant l’installation de tels appareils dans un futur proche. Cette situation apparaît particulièrement ambivalente et contraire à une illicéité manifeste du trouble. En conséquence, la demande sera rejetée. Sur les mesures accessoires : Succombant, la SAS UFIPAR sera condamnée à verser la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles au syndicat des copropriétaires et 5.000 euros aux SCI. La SAS UFIPAR supportera les dépens. PAR CES MOTIFS Nous, Emmanuelle SCHOLL, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire mise à disposition au greffe, exécutoire de droit et en premier ressort, Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande en retrait des climatisation et cumulus installés dans les combles, Condamnons la SAS UFIPAR à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, l’Agence BENOIST TRANSACTIONS (ISIMMO) la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles, Condamnons la SAS UFIPAR à verser à la SCI JP [Localité 5] et la SCI [R] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles, Condamnons la SAS UFIPAR aux dépens. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIER LA PRESIDENTE