Tribunal judiciaire, 13 septembre 2024. 24/00884

Du 13 septembre 2024 5AA SCI/JJG PPP Référés N° RG 24/00884 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZE6D Société VILOGIA C/ [X] [N] - Expéditions délivrées à la SELARL RACINE [Localité 6] - FE délivrée à la SELARL RACINE [Localité 6] Le 13/09/2024 Avocats : la SELARL RACINE [Localité 6] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 septembre 2024 PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL, GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, DEMANDERESSE : Société VILOGIA [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Maître CRUSE, avocat au barreau de Bordeaux substituant Maître Emmanuelle MENARD de la SELARL RACINE [Localité 6] DEFENDEUR : Monsieur [X] [N] [Adresse 2] [Adresse 2] - [Localité 5] Présent DÉBATS : Audience publique en date du 12 Juillet 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 30 Avril 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort, le défendeur ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé, la SAEMCIB a donné à bail à effet du 10 décembre 2008 à Madame [X] [N] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 316,91€ et une provision sur charges mensuelle de 115,46€. Par acte de commissaire de justice du 22 février 2024, la société VILOGIA venue aux droits de la SAEMCIB a fait délivrer à Madame [N] un commandement de payer la somme de 2.499,56€ au titre de l'arriéré locatif incluant l'échéance du mois de janvier 2024. L’arriéré locatif n’ayant pas été régularisé, la société VILOGIA a fait assigner, par acte introductif d'instance en date du 30 avril 2024, Madame [X] [N] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 12 juillet 2024 aux fins de voir constater la résiliation du contrat de location aux torts du locataire par le jeu de la clause résolutoire, obtenir son expulsion et celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux et au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ainsi que sa condamnation au paiement : de la somme de 3.635,04€ représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats des loyers et des charges impayés au jour du commandement de payer au jour de la décision à intervenir et avec intérêts d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges de la décision à intervenir jusqu'au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit de la somme de 300€ au titre de la participation aux frais et honoraires exposés par elle en application de l'article 700 du Code de procédure civile de tous les frais et dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières Lors de l'audience du 12 juillet 2024, la société VILOGIA, représentée par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 5.262,62€ à la date du 1er juillet 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement. En défense, Madame [X] [N] comparaît en personne, expose percevoir une retraite et vivre seule. Elle sollicite des délais de paiement en proposant de régler une somme mensuelle de 140€ en sus du loyer courant. La juridiction n'a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier. A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 13 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 6 mai 2024 soit au moins six semaines avant l’audience du 12 juillet 2024. La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 26 février 2024. L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, réformée, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. La société VILOGIA a fait signifier à Madame [N] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.499,56€ au titre des loyers échus suivant exploit du 22 février 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Madame [N], n’ayant pas, dans le délai légal de six semaines à compter de la délivrance du commandement du 22 février 2024, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 5 avril 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 5 avril 2024. Au vu des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, à défaut pour la locataire de démontrer qu'elle est en situation de régler sa dette locative et à défaut d’avoir repris le versement du loyer courant avant la date de l'audience, aucun loyer n'étant réglé depuis de nombreux mois, il ne pourra être accordé de délais de paiement à Madame [N]. De même, en application de l'article 24 VII de la loi précitée, à défaut d’avoir été sollicité et à défaut pour la locataire d'avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit ne peuvent pas être suspendus par la juridiction de céans. Dès lors, Madame [N] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 5 avril 2024, ce qui constitue pour la société VILOGIA un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail. Sur la provision et les indemnités d'occupation En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l’espèce, au soutien de sa demande, la société VILOGIA produit un décompte actualisé à la date du 1er juillet 2024 selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 5.262,62€ (juin 2024 inclus). Cependant, ce décompte intègre des sommes qu'il convient de déduire de cette créance à savoir les frais de procédure qui relèvent des dépens (141,10€+55,72€+80,58€ : 277,40€ au total) Madame [N], qui n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, sera donc condamnée au paiement de la somme de 4.985,22€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 1er juillet 2024 – échéance du mois de juin 2024 incluse. Madame [N] sera, en outre, condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (497,19€ par mois à la date de l'audience) à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux. S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens en ceux compris le coût du commandement de payer, ces frais antérieurs à l'engagement de la présente instance étant dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci, étant ici rappelé que les frais d'assignation sont des débours tarifés compris dans les dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [N]. Il n'y a pas lieu de mettre à la charge de la défenderesse les frais des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières à défaut d'en rapporter la preuve. Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [N] à verser à la société VILOGIA la somme de 150€. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence : CONSTATONS que la société VILOGIA a régulièrement mis en œuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges par commandement de payer en date du 22 février 2024 ; CONDAMNONS Madame [X] [N] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 5] ; AUTORISONS, à défaut pour Madame [X] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (497,19€ par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; CONDAMNONS Madame [X] [N] à payer à la société VILOGIA la somme de 4.985,22€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 1er juillet 2024 – échéance du mois de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, ainsi qu'au paiement des indemnités d'occupation à compter du 1er juillet 2024 jusqu'à libération effective des lieux ; REJETONS le surplus des demandes plus amples ou contraires des parties ; CONDAMNONS Madame [X] [N] à payer à la société VILOGIA une indemnité de 150€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [X] [N] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision Ainsi jugé les jours, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION