Cour de cassation, 17 juin 2014. 13-15.069

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, pris en ses première à quatrième branches, ci-après annexé : Attendu qu'ayant constaté que le règlement de copropriété d'avril 1956 stipulait que les parties qui faisaient l'objet d'une propriété exclusive et particulière étaient à diviser en deux groupes, le premier concernant le lot 1 (bâtiment A), le deuxième concernant les lots 2 à 26, correspondant aux bâtiments sur la rue Ordener et sur cour, que l'additif au règlement de copropriété de novembre 1956 qui subdivisait le premier lot en plusieurs lots fixait également la répartition des charges particulières pour les lots ainsi créés à l'intérieur du bâtiment A, relevé que lorsque le lot 1 avait été subdivisé, un syndic avait été désigné pour assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne du bâtiment A, et retenu, par une interprétation souveraine de ces deux actes que leur ambiguïté rendaient nécessaires, que cette désignation était conforme à la volonté des parties ressortant des clauses du règlement de copropriété et de son additif, peu important que la scission envisagée dès l'origine n'ait pas été réalisée, et que l'immeuble comportant plusieurs bâtiments, le règlement de copropriété avait clairement posé le principe pour le bâtiment A d'une gestion autonome avec spécialisation des charges qui aboutissait à l'existence d'un syndicat secondaire doté de la personnalité morale, la cour d'appel a pu, sans violer l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, en déduire que même si l'expression « syndicat secondaire » n'était pas utilisée dans le règlement datant de 1956, les demandes de la société civile immobilière Bonnet (la SCI) fondées sur l'inexistence d'un syndicat secondaire pour le 20 rue Duc devaient être rejetées ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant souverainement retenu que la SCI n'établissait pas la non-conformité de la répartition des charges de copropriété payées par le notaire chargé de la vente de son lot avec le règlement de copropriété, et qu'il résultait du décompte produit par le syndicat des copropriétaires que les sommes réclamées lors de la mutation du lot étaient dues conformément au règlement de copropriété, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres branches du premier moyen qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Immobilière Bonnet aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Immobilière Bonnet à payer au syndicat des copropriétaires du 20 rue Duc à Paris et à la société Cabinet Jourdan la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Immobilière Bonnet ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juin deux mille quatorze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la société Immobilière Bonnet PREMIER MOYEN DE CASSATION : IL EST FAIT GRIEFà l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de la SCI Immobilière Bonnet tendant à dire qu'aucun syndicat n'existe pour le seul bâtiment du 20 rue Duc et à constater l'inexistence du syndicat des copropriétaires du 20 rue Duc, d'avoir rejeté la demande tendant à constater l'inexistence des assemblées générales de copropriétaires du 20 rue Duc tenue les 19 juin 2009 et 11 juin 2009, ou à titre subsidiaire leur nullité, d'avoir rejeté la demande tendant à constater que le Cabinet Jourdan, syndic, n'avait pas qualité pour émettre un état daté, réclamer et recevoir la somme de 8. 045, 38 ¿ et que la répartition des charges de copropriété n'était pas conforme au règlement de copropriété, et d'avoirrejeté la demande de condamnation du cabinet Jourdan à payer à la SCI Immobilière Bonnet la somme de 8. 045, 38 ¿ ainsi que la somme de 17. 760 ¿ à titre de dommagesintérêts pour perte de jouissance ; I) AUX MOTIFS PROPRES QUEla clause querellée du règlement de copropriété du 27 avril 1956 est rédigée ainsi que suit : « il est stipulé qu'à tout moment le propriétaire du premier lot pourra demander en exécution de la loi du 15 juin 1943 aux autorités administratives la séparation de son lot d'avec le surplus de la copropriété. Si cette autorisation est donnée, les copropriétaires des 2e à 26e lots devront accepter les limites fixées par l'administration et les conditions de tout traité de cours communes qui seraient imposé. Dans ce cas, le premier lot serait exclu à compter du jour de la division de toute participation aux charges de la copropriété. Tous les frais inhérents à la demande et à son application seront à la charge exclusive du propriétaire du premier lot » ; que la SCI Immobilière Bonnet ne peut pas valablement soutenir que cette clause devrait être réputée non écrite au motif que la division de l'immeuble ne se solliciterait pas des autorités administratives mais du syndicat selon les processus détaillés aux articles 27 et 28 de la loi du 10 juillet 1965 alors que la stipulation querellée de ladite clause, qui n'avait vocation à s'appliquer que tant que le bâtiment A constituant le premier lot était détenu par un propriétaire unique, est devenue obsolète dès que le bâtiment a été subdivisé en plusieurs lots en novembre 1956 de telle sorte que la mention « pourra demander ¿ aux autorités administratives » ne peut plus trouver aujourd'hui à s'appliquer et qu'il serait donc vain de rechercher si cette stipulation est contraire aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965, étant observé qu'il appartient à l'assemblée générale des copropriétaires, et non au juge, de procéder aux adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires notamment par l'obsolescence de certaines de ces stipulations ; que cette demande sera donc rejetée ; que la clause querellée de l'additif du 23 novembre 1956 est rédigée ainsi que suit : « ENGAGEMENT PAR SOCIETE L'ECHO DE LA PROPRIETE ¿ M. Y...engage la société qu'il représente ou ses ayants cause à solliciter de la Préfecture de la Seine dans un délai de trois mois de ce jour, la division de l'immeuble dont il s'agit en deux lots : le premier étant constitué par la partie teintée en rose au plan sus énoncé. Et le deuxième étant constitué par la partie teintée en jaune au même plan. Les conditions prévues sous l'article 7 du règlement de copropriété sus-énoncé pour le cas de division continueront de s'appliquer. Tous les frais de division seront supportés par la société L'écho de la propriété ainsi que M. Y...l'y oblige et tous ceux inhérents à cette division quel qu'en soit l'origine (traité de cour commune, création de clôture, etc.). De plus en cas de refus de l'autorisation de diviser il serait nommé deux syndics, un pour l'immeuble de la rue Ordener, un pour l'immeuble rue Duc, les réparations de toutes charges restant divisées » ; que la SCI Immobilière Bonnet ne peut pas valablement soutenir que la stipulation prévoyant la nomination de deux syndics devrait être réputée non écrite comme contraire aux dispositions d'ordre public des articles 17, 27 et 28 de la loi du 10 juillet 1965 alors qu'elle n'explicite pas sa prétention de ce chef, étant observé que l'article 25 c) prévoit la désignation du ou des syndics, d'où il se déduit que la désignation de plusieurs syndics n'est pas en soi contraire à l'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ; que cette demande sera donc rejetée ; que subsidiairement, la SCI Immobilière Bonnet fait valoir à bon droit que la preuve n'étant pas rapportée que la société L'Echo de la propriété a sollicité la division auprès de la préfecture et que l'autorisation lui a été refusée, cette stipulation n'a jamais pu trouver à s'appliquer et ne peut donc être utilement invoquée par le syndicat du 20 rue Duc ; que, sur l'existence d'un syndicat 20 rue Duc, il appert de l'analyse du règlement de copropriété d'avril 1956 que « les parties qui font l'objet d'une propriété exclusive et particulière sont à diviser en deux groupes : le premier, concernant le premier lot (bâtiment A) sur la rue Duc avec courette intérieure ¿ qui, composant une unité, n'a pas à être subdivisé intérieurement. La totalité des constructions constitue une propriété privative et seul, le terrain fait l'objet d'une copropriété ¿ Le deuxième, concernant les deuxième à vingt-sixième lots (surplus de la propriété, bâtiment sur la rue Ordener et sur cour ¿ » ; que l'additif de novembre 1956, qui subdivise le premier lot en plusieurs lots (lots n° 27 à 70 inclus), fixe également la répartition des charges particulières pour les lots ainsi créés à l'intérieur du bâtiment A ; qu'il appert des autres pièces versées aux débats que, dès l'origine, en octobre 1956, un syndic bénévole en la personne de M. Z...a été désigné pour gérer les parties communes, à savoir le sol commun à tous et les bâtiments et courettes à l'exception du bâtiment A et sa courette intérieure qui formait le premier lot ; que lorsque le premier lot a ensuite été subdivisé, un syndic professionnel a été désigné en la personne du cabinet Maruani pour assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne du bâtiment A, conformément à la volonté des parties ressortant des clauses du règlement de copropriété et de son additif ayant divisé la copropriété en deux groupes séparés avec des gestions distinctes, peu important que la scission envisagée dès l'origine ne soit pas à ce jour réalisée ; qu'il résulte de ce qui précède que l'immeuble comportant plusieurs bâtiments, le règlement de copropriété a clairement posé le principe pour le bâtiment A d'une gestion autonome avec spécialisation des charges qui aboutit à l'existence d'un syndicat secondaire doté de la personne morale, étant observé que si l'expression « syndicat secondaire » n'est pas utilisée dans ledit règlement date de 1956, l'existence dudit syndicat secondaire n'en est pas pour autant implicite ; qu'en conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de la SCI Immobilière Bonnet fondées sur l'inexistence d'un syndicat pour le 20 rue Duc ; que la SCI Immobilière Bonnet ne peut pas valablement soutenir que les assemblées générales des copropriétaires du 20 rue Duc tenues les 19 juin 2008 et 11 juin 2009 devraient être déclarées inexistantes, et subsidiairement nulles, au motif de l'inexistence d'un syndicat principal ou secondaire alors que l'existence d'un syndicat secondaire est établi pour le bâtiment A sis 20 rue Duc (cf. arrêt, p. 5 et 6) ; 1°) ALORS QUE la constitution d'un syndicat secondaire au sein d'une copropriété composée de plusieurs bâtiments, pour l'un de ces bâtiments, n'est possible qu'à la condition préalable que ce bâtiment soit divisé en lots de copropriété ; qu'en l'espèce, la SCI Immobilière Bonnet rappelait que, selon le règlement de copropriété initial, établi le 27 avril 1956, le bâtiment du 20 rue Duc constituait un lot unique ; qu'aucun syndicat secondaire ne pouvait être constitué dès l'origine sur ce bâtiment puisqu'il n'était pas encore subdivisé en lots de copropriété ; qu'en décidant que le règlement de copropriété avait « clairement posé le principe pour le bâtiment A d'une gestion autonome avec spécialisation des charges qui aboutit à l'existence d'un syndicat secondaire » (cf. arrêt, p. 6 § 4), tandis que le règlement initial ne prévoyait pas, et ne pouvait d'ailleurs pas prévoir l'existence d'un syndicat secondaire pour le bâtiment A, puisqu'il n'avait qu'un unique propriétaire, la cour d'appel a dénaturé le règlement de copropriété établi le 27 avril 1956 et violé l'article 1134 du code civil ; 2°) ALORS QUE la SCI Immobilière Bonnet faisait valoir que l'additif au règlement de copropriété établi le 23 novembre 1956, à la suite de la division du bâtiment A en lots de copropriété, n'avait pas instauré de syndicat secondaire pour ce bâtiment mais seulement envisagé sa constitution ultérieure sous la condition que la division de la copropriété en deux copropriétés distinctes ait été refusée, ce qui n'avait pas été le cas ; qu'en décidant que le règlement de copropriété avait « clairement posé le principe pour le bâtiment A d'une gestion autonome avec spécialisation des charges qui aboutit à l'existence d'un syndicat secondaire » (arrêt, p. 6 § 4), tandis que l'additif au règlement de copropriété ne comportait aucune clause instaurant un syndicat secondaire, mais prévoyait seulement sa constitution, à certaines conditions, la cour d'appel a dénaturé l'additif au règlement de copropriété établi le 23 novembre 2006 et violé l'article 1134 du code civil ; 3°) ALORS QUE, à supposer que la clause prévue dans l'additif au règlement de copropriété ait été de nature à permettre, à elle seule, la constitution d'un syndicat secondaire, la cour d'appel a constaté que cette clause ne pouvait pas trouver application dès lors que la division de la copropriété n'avait pas été sollicitée (arrêt, p. 5 § 4) ; qu'en décidant néanmoins qu'il résultait du règlement de copropriété la désignation d'un syndicat secondaire pour le bâtiment du 20 rue Duc (arrêt, p. 6 § 4), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1134 du code civil ; 4°) ALORS QUE, EN TOUTE HYPOTHÈSE, la constitution d'un syndicat secondaire au sein d'une copropriété composée de plusieurs bâtiments, pour l'un de ces bâtiments, ne peut être décidée que par une assemblée spéciale des copropriétaires de ce bâtiment, à la majorité des voix de tous les copropriétaires dont les lots composent le bâtiment ; qu'en l'espèce, la SCI Immobilière Bonnet faisait valoir qu'aucune scission de la copropriété n'était intervenue, et qu'aucun syndicat secondaire n'avait été constitué pour le bâtiment de la rue Duc, ni lors de la constitution de la copropriété, ni ultérieurement par la convocation d'une assemblée spéciale (concl., p. 3 et 4) ; qu'en décidant qu'un syndicat secondaire avait été constitué de manière « implicite » pour le bâtiment du 20 rue Duc (arrêt, p. 6 § 5), tout en ayant constaté que ce syndicat n'avait pas été constitué dès l'origine et sans avoir relevé qu'une assemblée spéciale avait décidé de sa constitution, seule circonstance de nature à en permettre l'existence, la cour d'appel a violé l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 ; II) ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTES QU'il résulte de l'ensemble des pièces produites qu'il n'y a jamais eu de scission entre un syndicat principal et un syndicat de secondaire, et de création d'un syndicat secondaire ; mais que l'additif au règlement modificatif de copropriété en date du 23 novembre 1956 énonce qu'en l'absence de retrait de l'immeuble du 20 rue Duc, il serait nommé deux syndics, un pour cet immeuble et un pour le bien de la rue Ordener ; que cette clause n'a pas été annulée ; qu'elle est donc applicable ; qu'effectivement, une assemblée limitée aux copropriétaires de l'immeuble de la rue Ordener a désigné, le 1er octobre 1956, M. Z...en qualité de syndic ; que le cabinet Maruani a assuré la gestion de l'immeuble situé rue Duc et M. Z...celle de l'immeuble de la rue Ordener ; que Maître A...a été désigné en qualité d'administrateur provisoire du seul bien de la rue Duc ; que sa demande tendant à considérer que sa mission portait sur l'ensemble des bâtiments a été rejetée ; qu'un autre administrateur provisoire a été nommé pour le syndicat du 20 rue Duc et du 119 bis rue Ordener ; qu'ainsi, depuis la mise en place de la copropriété, les deux immeubles ont été gérés distinctement par deux syndics et les charges appelées divisément ; que cette pratique a été admise par les ordonnances définitives des 6 juillet 2004 et 29 septembre 2005 ayant nommé Maître A...administrateur provisoire du syndicat du 20 rue Duc et du 119 bis rue Ordener ; que ce fonctionnement est conforme aux stipulations du règlement de copropriété ; que la validité de celles-ci n'est pas discutée ; que par conséquent les immeubles des 20 rue Duc et 119 bis rue Ordener ont été gérés non selon les modalités consécutives à une scission d'un syndicat principal mais conformément aux stipulations non contestées du règlement de copropriété ; que les moyens de la SCI fondés sur l'absence de constitution d'un syndicat des copropriétaires du 20 rue Duc ne peuvent donc être accueillis ; qu'une assemblée générale définitive convoquée par Maître B... a désigné le cabinet Jourdan et a distingué ses honoraires de gestion de l'ensemble immobilier de ceux de la gestion de l'immeuble de la rue Duc ; que cette résolution est définitive ; que cette résolution prévoit une mission de gestion du « syndicat principal » et une mission de gestion du 20 rue Duc ; que, conformément à ces deux missions et à la clause précitée du règlement de copropriété, le cabinet Jourdan était habilité à convoquer les copropriétaires du 20 rue Duc ; qu'en conséquence, les demandes de la SCI tendant à déclarer inexistantes ou nulles les assemblées générales contestées seront rejetées (cf. jugement, p. 7 et 8) ; 5°) ALORS QUEle procès-verbal de l'assemblée générale tenue le 27 septembre 2007, convoquée par l'administrateur provisoire, M. B..., et sur lequel le tribunal s'est fondé pour considérer que le cabinet Jourdan était habilité à convoquer les copropriétaires du 20 rue Duc (jugement, p. 8 § 1 à 3), ne comporte aucune délibération prévoyant la constitution d'un syndicat secondaire sur cet immeuble, votée par les seuls copropriétaires de ce bâtiment ; qu'il se borne à désigner le cabinet Perlat Jourdan comme syndic de copropriété de la totalité de l'ensemble immobilier, avec une ventilation de ses honoraires en fonction d'une répartition entre un « syndicat principal » et la « gestion du 20 rue Duc » (p. 5) ; qu'en attribuant à ce document la désignation d'un syndicat secondaire, la cour d'appel a dénaturé cet écrit et violé l'article 1134 du code civil ; 6°) ALORS QUE, EN TOUTE HYPOTHÈSE, l'inexistence d'un syndicat secondaire de copropriétaires sur l'un des bâtiments composant la copropriété prive d'effet toutes les assemblées ou délibérations ultérieurement tenues au nom de ce syndicat dépourvu d'existence ; qu'en décidant que l'assemblée générale tenue le 27 septembre 2007 avait habilité le cabinet Jourdan à convoquer les copropriétaires du 20 rue Duc, sans avoir constaté qu'un syndicat secondaire aurait été régulièrement constitué sur ce bâtiment, la cour d'appel a violé l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 ; 7°) ALORS QU'à supposer que la cour d'appel se soit fondée, par motifs adoptés sur les ordonnances rendues les 16 juillet 2004 et 29 septembre 2005, ayant désigné Mme A...comme administrateur provisoire du bâtiment 20 rue Duc, et Mme B... comme administrateur provisoire du 119 bis rue Ordener, pour considérer qu'il existait un syndicat des copropriétaires du 20 rue Duc (jugement, p. 7 § 8 et 9), tandis que ces ordonnances n'avaient pour objet que la désignation d'un administrateur et n'avaient pas constitué, et ne pouvaient pas constituer, un syndicat secondaire sur ce bâtiment, la cour d'appel a dénaturé ces ordonnances et a violé l'article 455 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION, SUBSIDIAIRE : IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI Immobilière Bonnet de sa demande subsidiaire en remboursement de la somme de 8. 045, 38 ¿ au titre de charges indûment perçues ; AUX MOTIFS QUEle cabinet Jourdan étant le syndic en exercice du syndicat secondaire du 20 rue Duc, avait la qualité pour établir un état daté et réclamer au notaire, lors de la vente du lot de la SCI Immobilière Bonnet, les charges dues au syndicat secondaire ; qu'en conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI Immobilière Bonnet de ce chef ; que la SCI Immobilière Bonnet ne peut pas valablement soutenir que le syndicat des copropriétaires devrait lui restituer la somme de 8. 045, 38 ¿ au titre des charges directement payées par le notaire chargé de la vente de son lot au motif que lesdites charges ne seraient pas réparties conformément au règlement de copropriété alors qu'elle n'établit pas la non-conformité qu'elle allègue et qu'il résulte au contraire des pièces produites par le syndicat, notamment les procès-verbaux des assemblées générales des 19 juin 2008 et 11 juin 2009 ayant approuvé les comptes et voté le budget prévisionnel, les appels de fonds et un décompte des sommes dues que les sommes réclamées lors de la mutation du lot étaient dues conformément au règlement de copropriété ; qu'en conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI Immobilière Bonnet de ce chef (cf. arrêt, p. 6 dernier § et p. 7 § 1 à 3) ; ALORS QUE l'article 19 du règlement de copropriété établi le 27 avril 1956 prévoyait, s'agissant de certaines charges communes, à savoir la rétribution du syndic et les dépenses relatives au fonctionnement du syndicat des copropriétaires, une répartition à hauteur de 100/ 2000e pour le lot n° 1, et à hauteur de 1. 900/ 2000e pour les lots 2 à 26 (p. 20) ; que l'additif à cet acte, établi le 23 novembre 1956 à la suite de la division du lot n° 1, n'a pas dérogé à cette répartition pour les parties communes visées (not. p. 24) ; que la SCI Immobilière Bonnet faisait valoir que les charges de copropriété qui lui avait été facturées correspondaient à 24/ 2000e sans tenir compte de la répartition prévue à l'article 19 du règlement ; que, pour écarter la demande en remboursement de la SCI Immobilière Bonnet de ce chef, la cour d'appel considéré que les appels de fonds établis par le syndic l'avaient été conformément au règlement de copropriété ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher si, en vertu de l'article 19 du règlement de copropriété, les charges communes correspondant à la rémunération du syndic et aux dépenses relatives au fonctionnement du syndicat faisaient l'objet d'une répartition différente des autres charges de copropriété, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.