Tribunal judiciaire, 12 décembre 2024. 24/05893

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Marie-Caroline HUBERT Copie exécutoire délivrée le : à : Me Alexia DROUX Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/05893 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5DPS N° MINUTE : JUGEMENT rendu le jeudi 12 décembre 2024 DEMANDERESSE [Adresse 5] dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Alexia DROUX, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, DÉFENDEUR Monsieur [G] [U] demeurant [Adresse 4] représenté par Me Marie-Caroline HUBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0346 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2024-016763 du 09/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris) COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, Vice-présidente, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 29 octobre 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 décembre 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière Décision du 12 décembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/05893 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5DPS EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 25 septembre 2020, la SA d'HLM ESPACIL HABITAT a donné à bail à Monsieur [G] [U] un logement à usage d'habitation situé au [Adresse 3], d'une durée d'un mois renouvelable jusqu'à 24 mois. Se prévalant du dépassement de la durée maximale de séjour, la SA d'HLM ESPACIL HABITAT a fait signifier au locataire un congé le 26 février 2024, par acte d'huissier, Monsieur [U] ayant déjà bénéficié d'une prolongation jusqu'au 30 mars 2023. Le congé transmis à Monsieur [U] prévoyait qu'il quitte le logement le 27 mai 2024. Par acte d'huissier en date du 3 juin 2024, la SA d'HLM ESPACIL HABITAT a fait assigner Monsieur [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : -constater la résiliation du contrat de bail liant les parties depuis le 15 juin 2019 et subsidiairement prononcer la résiliation du bail liant les parties, -autoriser l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, -condamner Monsieur [G] [U] à lui payer une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel de 600 euros -condamner le défendeur à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la SA d'HLM ESPACIL HABITAT expose que le défendeur a dépassé la durée maximale de séjour de 24 mois. A l'audience du 29 octobre 2024, la SA d'HLM ESPACIL HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et s'est opposé aux délais sollicités en défense pour quitter les lieux, estimant que le défendeur a déjà obtenu des délais exceptionnels, et rappelant que l'âge des occupants est une condition de recevabilité de la demande de logement et non, comme le soutient le défendeur, une condition pour pouvoir se maintenir dans le logement. Monsieur [G] [U], représenté par son conseil, dépose des écritures, en indiquant qu'âgé de 27 ans, il remplit les conditions d'attribution du logement. Il en déduit que les demandes de la société bailleresse devront être rejetées. Il sollicite, à titre subsidiaire, un délai de 12 mois pour quitter les lieux afin de finir son diplôme et la diminution de l'indemnité d'occupation au niveau des redevances, rappelant qu'il a toujours payé. Il indique avoir des difficultés de relogement et de faibles ressources, sa demande de logement social datant du 4 juin 2019, ce dernier étant jugé prioritaire dès le 25 juin 2020. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 décembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [G] [U] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du titre d'occupation Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. Cette durée d'un mois, renouvelable tacitement n'interdit pas, et aucune autre disposition du code de la construction et de l'habitation n'interdisent de fixer une durée maximale de séjour. La fixation d'une telle durée au titre d'occupation comme au règlement intérieur ne s'avère pas contraire aux dispositions du code de la construction et de l'habitation dans la mesure où cela répond directement à l'objet de la résidence sociale, lequel est "d'accueillir essentiellement des jeunes salariés de moins de 30 ans, ayant des difficultés à trouver un logement en raison de la modicité de leur rémunération". Ainsi le caractère limité du nombre de renouvellements tacites offert au résident répond à un objectif d'accueil du plus grand nombre de jeunes salariés, comme au caractère normalement précaire de la situation de jeune travailleur aux ressources modiques, qui permet d'espérer à terme un accès à un logement soumis à des dispositions plus générales (loi du 6 juillet 1989 ou réglementation HLM). L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité. Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795). L'arrivée du terme du contrat et le dépassement de la durée maximum de séjour n'est pas mentionné au titre des motifs de résiliation judiciaire. Il s'agit toutefois d'un motif légitime de congé assimilable à une cessation des conditions d'admission dans l'établissement. La mise en jeu de ce motif par le bailleur nécessite ainsi que la durée du contrat d'occupation soit acquise mais également que soit respecté un préavis de trois mois, dans la mesure où ce seul terme ne suffit pas à la résiliation mais qu'un congé doit également être délivré. En l'espèce, le bail conclu le 25 septembre 2020 contient une durée maximale de 24 mois, rappelée en outre dans le règlement de fonctionnement de la résidence sociale. Les conditions générales prévoient enfin qu'un congé puisse être donné par le bailleur, sous préavis de 3 mois, en cas de non respect des conditions d'admission telles qu'elles sont précisées dans les conditions particulières. Un congé, rappelant expressément la durée de séjour limitée à deux ans a été délivré par huissier du 26 février 2024, à effet du 27 mai 2024. Force est de constater qu'un jugement datant du 23 novembre 2023 a débouté la société bailleresse de ses demandes, faute d'avoir transmis un courrier de résiliation, aucun congé n'ayant été, alors, adressé. Il sera relevé que le délai de préavis, règlementaire et contractuel, de 3 mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement n'a pas été respecté, de sorte que le congé sera validé à la date du 27 mai 2024. Il sera ainsi constaté la résiliation du bail à cette date. Monsieur [G] [U] étant sans droit ni titre depuis le 28 mai 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Sur la demande de délai pour quitter les lieux Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être supérieure à une année. En l'espèce, Monsieur [G] [U] a d'ores et déjà bénéficié d'avenants lui permettant de prolonger le séjour dans le logement. En conséquence, il ne sera pas accordé de délais complémentaires. Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Monsieur [G] [U] sera par ailleurs condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 27 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance avec charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et de l'augmenter à 600 euros comme sollicité. Sur les demandes accessoires Monsieur [G] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. L'équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La décision est assortie de l'exécution provisoire, en application de l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, CONSTATE la résiliation du contrat de résidence conclu le 25 septembre 2020 entre la SA d'HLM ESPACIL HABITAT et Monsieur [G] [U] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2], par l'effet du congé délivré et ce à compter du 27 mai 2024; DEBOUTE Monsieur [G] [U] de sa demande de délai pour quitter les lieux ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut pour Monsieur [G] [U] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai ou à défaut de paiement d'une échéance de l'indemnité d'occupation, la SA d'HLM ESPACIL HABITAT pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique; CONDAMNE Monsieur [G] [U] à verser à la SA d'HLM ESPACIL HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance, telle qu'elle aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de la date de résiliation, le 27 mai 2024, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [G] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l'assignation ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées. La greffière, La juge des contentieux de la protection