Tribunal judiciaire, 18 décembre 2023. 23/02364

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 54G Minute n° 23/ N° RG 23/02364 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YPBE 3 copies GROSSE délivrée le18/12/2023 àMe Louise FONTAINE la SELARL MP AVOCAT COPIE délivrée le à Rendue le DIX HUIT DECEMBRE DEUX MIL VINGT TROIS Après débats à l’audience publique du 04 Décembre 2023 Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de David PENICHON, Greffier. DEMANDERESSE GROUPE FLO société par actions simplifiée dont le siège social est : [Adresse 3] [Localité 5] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège Représentée par Maître Louise FONTAINE, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Daniela SABAU de la SELAS BDD AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS DÉFENDERESSE HMC société en nom collectif dont le siège social est : [Adresse 4] [Localité 1] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège Représentée par Maître Martin PEYRONNET de la SELARL MP AVOCAT, avocats au barreau de BORDEAUX EXPOSE DU LITIGE Par acte de commissaire de justice délivré le 15 novembre 2023, la SAS GROUPE FLO a fait assigner la SNC HMC devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de la voir condamnée à faire réaliser les travaux de toiture et de réparation de l'immeuble dont dépendent les locaux loués par elle, sis [Adresse 2], sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de l'ordonnance à intervenir, et d'être à défaut autorisée à faire réaliser ces travaux à ses frais avancés pour la compte de la SNC HMC. Elle a en outre sollicité la condamnation de la défenderesse au paiement d'une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi que des entiers dépens de l'instance. Aux termes de ses dernières écritures, la SAS GROUPE FLO a sollicité la condamnation de la SNC HMC: - à faire réaliser les travaux de toiture et de réparation de l'immeuble dont dépendent les locaux loués par elle, sis [Adresse 2], et à débuter ces travaux au plus tard le 15 janvier 2024, sous astreinte, passé cette date, de 1000 euros par jour de retard, - à verser une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - à assumer la charge des entiers dépens de l'instance. Elle expose au soutien de ses demandes avoir, suivant acte sous seing privé du 15 juin 2014, pris à bail un local commercial à usage de restaurant sis [Adresse 2], les locaux étant exploités sous l'enseigne HIPPOPOTAMUS par la société HFOOD PESSAC en vertu d'un contrat de location-gérance. Elle précise que le local présente depuis plusieurs mois des fuites et infiltrations au niveau de la toiture, mettant en péril l'exploitation du restaurant et la sécurité des employés, et fait valoir que la bailleresse, à laquelle incombent les travaux de grosses réparations, n'a donné aucune suite à ses demandes répétées d'intervention.  La SNC HMC a argué in limine litis de la nullité de l'assignation délivrée par la SAS GROUPE FLO, cette assignation ne reposant sur aucun fondement juridique et ne précisant pas l'objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit, en violation de l'article 56 du Code d e procédure civile.  Elle a en tout état de cause conclu au rejet des demandes formées à son encontre, en particulier de la demande de condamnation sous astreinte, précisant justifier que les travaux débuteront au plus tard le 15 janvier 2024. Elle a sollicité à titre reconventionnel la condamnation de la requérante au paiement d'une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi que des entiers dépens de l'instance. L'affaire, appelée à l'audience du 20 novembre 2023, a été renvoyée, à la demande des parties, à l'audience du 4 décembre 2023, et mise en délibéré au 18 décembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION Sur l’exception de nullité de l’assignation Aux termes de l’article 56 du Code de procédure civile, l’assignation contient, à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice et celles énoncées à l’article 54: 1° Les lieu, jour et heure de l’audience à laquelle l’affaire sera appelée 2° Un exposé des moyens et en fait et en droit 3° La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée, dans un bordereau qui lui est annexé. L’assignation en référé délivrée par la SAS GROUPE FLO visant au cas d’espèce les articles 606 du Code civile et R 145-35 du Code de commerce, relatifs aux travaux de grosses réparations, imputables au bailleur, elle contient un exposé des moyens, en droit comme en fait, la circonstance qu’elle ne fasse pas référence aux textes relatifs à la compétence du Juge des référés, étant sans incidence. Il convient en conséquence de rejeter l’exception de nullité de l’assignation invoquée par la défenderesse. Sur la demande de condamnation de la bailleresse à réaliser des travaux de réparation de toiture Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11décembre 2019, le juge des référés peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire toute mesure conservatoire ou de remise en état qui s'impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il peut également, lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, allouer une provision, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire. L’article 606 du Code civil dispose que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. Aux termes de l’article R 145-35 du Code de commerce, ne peuvent être imputées au locataire les dépenses de grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil, ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux. Il est constant que les travaux de réfection de toiture constituent de grosses réparations, incombant au bailleur, quand bien même le contrat de bail prévoirait que le preneur est responsable de toutes réparations normalement à la charge du bailleur. Il résulte en l’espèce des pièces versées aux débats que la toiture des locaux loués présente un défaut d’étanchéité, à l’origine d’infiltrations en plusieurs endroits du restaurant, constatées par procès-verbal de constat dressé le 27 octobre 2023, et présente au surplus des traces d’amiante, relevées dans le cadre d’un diagnostic réalisé en janvier 2018. La bailleresse ne conteste pas aux termes de ses écritures, devoir réaliser les travaux sollicités par la requérante, et précise avoir accepté le devis relatif aux travaux de désamiantage et celui relatif à la pose d’ardoises, avant même la délivrance de l’assignation en référé, de sorte que cette instance n’était pas justifiée. Elle ajoute que la requérante ne rapporte en tout état de cause pas la preuve d’un risque de dommage imminent, ou d’un quelconque trouble manifestement illicite. Force est cependant de constater que la défenderesse, si elle justifie avoir procédé les 22 et 30 novembre 2023, soit postérieurement à la délivrance de l’assignation, à deux virements correspondant aux premiers acomptes des travaux de désamiantage ainsi que des travaux de couverture, ne démontre pas qu’elle aurait accepté les devis relatifs à ces travaux antérieurement à la délivrance de l’assignation en référé, sa signature apposée sur les devis n’étant accompagnée d’aucune précision de date. Il convient au surplus de relever que l’absence de caractérisation d’un quelconque trouble manifestement illicite ou risque de dommage imminent est sans incidence, dès lors qu’il est établi une obligation non sérieusement contestable de la bailleresse d’avoir à réaliser les travaux de réfection de toiture. Les conditions de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile étant réunies, il y a lieu d’ordonner à la SNC HMC, bailleresse, de réaliser les travaux de toiture et de réparation de l'immeuble dont dépendent les locaux loués par elle, sis [Adresse 2], ces travaux devant débuter au plus tard le 15 janvier 2024, sous astreinte provisoire, passé cette date, de 300 euros par jour de retard, durant trois mois. Sur les autres demandes La SNC HMC, partie perdante, supportera la charge des entiers dépens de l’instance. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS GROUPE FLO, tenue d’ester en justice, la part des frais non compris dans les dépens, et il convient en conséquence de condamner la SNC HMC à lui verser une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le Juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d'appel ; Condamne la SNC HMC à réaliser les travaux de toiture et de réparation de l'immeuble dont dépendent les locaux loués par la SAS GROUPE FLO, sis [Adresse 2], ces travaux devant débuter au plus tard le 15 janvier 2024, sous astreinte provisoire, passé cette date, de 300 euros par jour de retard, durant trois mois, Condamne la SNC HMC à verser à la SAS GROUPE FLO une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, Rejette toutes autres demandes, Condamne la SNC HMC aux entiers dépens de l’instance. La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par David PENICHON, Greffier. Le Greffier,Le Président,