Cour de cassation, 04 février 2016. 13-10.580

CIV.3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 4 février 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10063 F Pourvoi n° U 13-10.580 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Pram Invest, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 6], représentée par son mandataire liquidateur la société Actis, prise en la personne de M. [M] [N], domiciliée [Adresse 1], contre l'arrêt rendu le 8 novembre 2012 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. [B] [K] aux droits duquel vient la société [K], société civile professionnelle, ès qualités de successeur de M. [B] [K], dont le siège est [Adresse 5], 2°/ à Mme [O] [E] veuve [F], épouse [G], domiciliée [Adresse 3], défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 5 janvier 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Maunand, conseiller rapporteur, M. Mas, conseiller doyen, M. Dupont, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Boullez, avocat de la société Pram Invest, de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de la société [K], ès qualités, de la SCP Ghestin, avocat de Mme [E] veuve [F] ; Sur le rapport de M. Maunand, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Pram Invest aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre février deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la société Pram Invest. Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR dit que Mme [O] [G] était en droit de demander l'indemnité d'immobilisation de 340 000 € stipulée dans la promesse de vente du 10 décembre 2007, D'AVOIR enjoint à Me [K] de remettre à Mme [G] la somme de 170.000 € séquestrée lors de la signature de la promesse de vente du 10 décembre 2007, D'AVOIR condamné la société PRAM INVEST à payer à Mme [G] la seconde moitié de l'indemnité d'immobilisation et D'AVOIR, en conséquence, écarté l'action en responsabilité que la société PRAM INVEST avait formée contre le notaire, Me [K] ; AUX MOTIFS PROPRES QUE les moyens développés par la société PRAM INVEST au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle mais sans justification complémentaire utile ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts et que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; qu'à ces justes motifs, il suffit d'ajouter que s'il n'est pas contesté que la déclaration d'intention d'aliéner du 11 décembre 2007 était irrecevable car elle portait sur deux unités foncières distinctes (l'hôtel particulier sis [Adresse 2] d'une part et les deux garages situés [Adresse 4] d'autre part), en revanche, celle du 26 décembre 2007, qui portait sur une seule unité foncière, à savoir l'hôtel particulier, pour un prix de vente de 3.330.000 € incluant pour 3.230.000 € le prix de l'hôtel particulier et 100.000 € celui des meubles ainsi que prévu dans la promesse de vente, était régulière et suffisante, les deux parkings, situés dans un bâtiment soumis au régime de la copropriété depuis plus de dix ans à la date du projet d'aliénation, bien que constituant des locaux accessoires à la vente de l'hôtel particulier, n'étant pas soumis au droit de préemption urbain par application de l'article L 211-4 du Code de l'urbanisme, étant observé qu'il n'est pas contesté que l'immeuble, sis [Adresse 4], n'est pas dans une zone où aurait été instauré un droit de préemption renforcé et que le notaire a annexé à la déclaration d'intention d'aliéner l'hôtel particulier un extrait de la promesse de vente faisant apparaître que la vente de l'immeuble du [Adresse 2] et des meubles pour le prix de 3.330.000 € est indissociable de la vente des deux garages sis [Adresse 4] pour le prix, en sus, de 70.000 €, la Mairie [1] étant donc complètement informée de la vente projetée ; que Me [K] a donc pu, sans faute, ne déposer qu'une seule déclaration d'intention d'aliéner concernant la seule aliénation de l'unité foncière constituée par l'immeuble principal, l'unité foncière constituée par les deux garages n'étant pas soumise au droit de préemption urbain ; que la Ville de [Localité 1] a renoncé à l'exercice du droit de préemption par lettre du 8 février 2008, étant observé que c'est manifestement à la suite d'une simple erreur matérielle qu'il est fait état d'un prix global de 3.300.000 € au lieu de 3.300.000 €, sans incidence sur la portée de l'acte de renonciation puisqu'il est précisé entre parenthèses que ce prix est la somme de 3.230.000 € et de 70.000 €, la condition suspensive relative à l'exercice du droit de préemption de la mairie [1] ayant donc été réalisée dans le délai de la promesse qui expirait le 20 février 2008, ce dont Me [W], notaire assistant la société PRAM INVEST a été avisé par télécopie du 15 février 2008, disposant ainsi d'un délai suffisant pour rédiger l'acte de vente et le soumettre à la signature des parties le 20 février 2008, étant observé qu'est inopposable à la promettante et à Me [K], l'erreur d'appréciation qu'a pu commettre Me [W] sur la validité et l'efficacité de la déclaration d'intention d'aliéner du 26 décembre 2007 et de la renonciation par la mairie [1] à l'exercice de son droit de préemption par décision du 8 février 2008 ; que la société PRAM INVEST n'ayant pas levé l'option au plus tard le 20 février 2008 à 17 h, la promesse de vente est devenue caduque sans que le promettant ait besoin de faire aucune mise en demeure ni de remplir aucune formalité judiciaire ainsi que prévu contractuellement (page 12 § réalisation) et Mme [G], qui a pu, sans aucune faute, refuser toute prorogation de la promesse de vente, et conclure, postérieurement à sa caducité, une nouvelle promesse de vente le 17 mars 2008 avec un tiers, est bien fondée en sa demande de paiement de l'indemnité d'immobilisation ; que le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a dit que la société PRAM INVEST est tenue envers Mme [G] au paiement du montant de l'indemnité d'immobilisation et en ce qu'il a débouté la société PRAM INVEST de sa demande subsidiaire à l'encontre de M. [K] à la charge duquel aucune faute extracontractuelle n'étant établie ainsi qu'il a été dit ci-dessus ; que faute de rapporter la preuve d'une faute caractérisée de M. [K], la société PRAM INVEST sera également déboutée de sa demande très subsidiaire tendant à voir M. [K] condamné à la relever et à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ; que l'anatocisme est de droit dès que sont réunies les conditions de l'article 1154 du Code civil ; AUX MOTIFS ADOPTES QUE la société PRAM INVEST soutient que l'Administration s'est prononcée sur une déclaration d'intention d'aliéner irrégulière, et qu'elle a été induite en erreur par Me [K] à propos du prix puisqu' elle a renoncé à préempter pour un prix total de 3 300 000 € alors que le prix réel était de 3 400 000 € ; qu'enfin, les deux garages n'ont pas fait l'objet d'une déclaration d'aliéner séparée ; que la déclaration d'aliéner déposée le 26 décembre 2007 ne porte que sur les biens situés [Adresse 2] ; que Mme [G] soutient que les deux parkings se trouvant dans un immeuble de plus de 10 ans non situé dans un secteur de droit de préemption renforcé, n'étaient pas soumis au droit de préemption en application de l'article L. 211- 4 du Code de l'urbanisme ; que rien au dossier ne permet d'établir le contraire ; 1. ALORS QU'aux termes de l'article L. 211-4 a) du Code de l'urbanisme, « le droit de préemption n'est pas applicable à l'aliénation d'un ou plusieurs lots constitués soit par un seul local à usage d'habitation, à usage professionnel ou à usage professionnel et d'habitation, soit par un tel local et ses locaux accessoires, soit par un ou plusieurs locaux accessoires d'un tel local, compris dans un bâtiment effectivement soumis, à la date du projet d'aliénation, au régime de la copropriété […] depuis dix années au moins dans les cas où la mise en copropriété ne résulte pas d'un tel partage, la date de publication du règlement de copropriété constituant le point de départ de ce délai » ; qu'en décidant que le droit de préemption urbain n'était pas applicable à la vente de deux parkings isolés qui étaient compris dans un immeuble soumis au régime de la copropriété depuis plus de dix ans, bien que que le vendeur ne possédait dans cet immeuble aucun appartement dont ces parkings constituent l'accessoire, la cour d'appel a violé l'article L 211-4 a) du Code de l'urbanisme ; 2. ALORS QU'à défaut de publication du règlement de copropriété au fichier immobilier depuis plus de dix ans, l'exclusion prévue à l'article L 211-4 a) du Code de l'urbanisme ne permet pas de soustraire au droit de préemption urbain, la vente isolée d'un parking compris dans un immeuble en copropriété, quelle que soit sa date d'achèvement ; qu'en décidant que le droit de préemption urbain n'était pas applicable à la vente de deux parkings isolés qui étaient compris dans un immeuble soumis au régime de la copropriété depuis plus de dix ans, sans constater que le règlement de copropriété avait été publié depuis plus de dix ans, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 211-4 a) du Code de l'urbanisme ; 3. ALORS QU'en cas de promesse de vente conclue sous la condition de non-exercice du droit de préemption, il appartient au promettant que la vente d'une unité foncière est exclue de son champ d'application ; qu'en retenant, pour décider que la vente des deux garages n'était pas soumise au droit de préemption, qu'aucune pièce du dossier ne permet d'affirmer le contraire, quand il appartenait à Mme [G] de rapporter la preuve que les conditions mises à l'exclusion prévue à l'article L 211-4 du Code de l'urbanisme étaient satisfaites, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve ; qu'ainsi, elle a violé l'article 1315 du Code civil.