Cour d'appel, 26 juin 2023. 23/00132

ARRÊT DU 26 Juin 2023 IL / NC -------------------- N° RG 23/00132 N° Portalis DBVO-V-B7H -DCTM -------------------- SCI IMMO TUGA C/ [J] [V] épouse [D] ------------------- GROSSES le aux avocats ARRÊT n° 276-23 COUR D'APPEL D'AGEN Chambre Civile LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire, ENTRE : SCI IMMO TUGA pris en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Laurent HUC, avocat au barreau du GERS APPELANTE d'une ordonnance de référé du tribunal judiciaire d'AUCH en date du 17 janvier 2023, RG 22/00204 D'une part, ET : Madame [J] [V] épouse [D] née le 18 septembre 1952 à [Localité 6] de nationalité française, retraitée domiciliée : [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 4] représentée par Me Marie-Luce D'ARGAIGNON, SCP D'ARGAIGNON-BOLAC, avocate au barreau du GERS INTIMÉE D'autre part, COMPOSITION DE LA COUR : l'affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 17 mai 2023, sans opposition des parties, devant la cour composée de : Laurent IZAC, Vice-Président placé auprès du premier président qui en a rendu compte dans le délibéré de la cour composée outre lui-même de : Cyril VIDALIE et Valérie SCHMIDT, Conseillers en application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, et après qu'il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés, Greffière : Nathalie CAILHETON ARRÊT : prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ' ' ' EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte authentique dressé le 6 décembre 2019 par Me [H], notaire à [Localité 3], Mme [J] [V] épouse [D] (ci-après désignée Mme [D]) a vendu à la SCI Immo Tuga une maison d'habitation sise [Localité 1] à [Localité 3] moyennant le prix de 50.000 euros payable selon un échéancier de 100 mensualités de 500 euros chacune, la première mensualité devant être réglée le 15 janvier 2020. L'acte a été assorti d'une clause résolutoire stipulant que : « à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de remboursement du capital et trente jours après une mise en demeure restée sans effet contenant déclaration par le vendeur de son intention de se prévaloir de la présente clause, la présente vente sera résolue de plein droit, purement et simplement, sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, nonobstant une offre postérieure au paiement. ». Par acte du 11 août 2022, Mme [D] a fait délivrer à la SCI Immo Tuga un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.175 euros. Par acte d'huissier du 24 novembre 2022, Mme [D] a fait assigner la SCI Immo Tuga en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Auch aux fins qu'il : - constate la résolution de la vente du 6 décembre 2019 ; - prononce l'expulsion de la SCI Immo Tuga, sous astreinte de 50 euros par jours de retard ; - lui attribue une provision de 525 euros, correspondant aux intérêts de retard contractuels ; - lui attribue une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamne la SCI Immo Tuga au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement du 11 août 2022 et la convocation devant le notaire du 7 octobre 2022, dont distraction au profit de la SCP d'Argaignon-Bolac ; - ordonne l'exécution de l'ordonnance à venir intervienne au seul vu de la minute. Par ordonnance du 17 janvier 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Auch a : - constaté la résolution de l'acte de vente du 6 décembre 2019 ; - ordonné l'expulsion de la SCI Immo Tuga et de tout occupant de son chef des lieux appartenant à Mme [D] et objets de la vente, et ce, au besoin, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte provisoire d'une durée de 4 mois d'un montant de 50 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision ; - dit que l'expulsion se fera conformément aux dispositions notamment de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné la SCI Immo Tuga à payer à Mme [D] la somme de 525 euros à titre de provision, au titre des intérêts contractuels de retard, mensualité de novembre 2022 comprise ; - condamné la SCI Immo Tuga à payer à Mme [D] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SCI Immo Tuga aux dépens qui comprendront le coût du commandement du 11 août 2022 mais dont sera exclu le coût de la convocation devant notaire du 7 octobre 2022, et dit que ces derniers pourront être recouvrés directement par la SCP d'Argaignon-Bolac conseil de Mme [D] pour ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; - rappelé que la présente ordonnance est de plein droit assortie de l'exécution provisoire. Le tribunal a estimé que : - à l'issue de la délivrance du commandement de payer du 11 août 2022 visant la clause résolutoire, les sommes réclamées sont demeurées impayées, de sorte que les effets de ladite clause ont été acquis à compter du 11 septembre 2022 ; - l'expulsion doit être ordonnée sous l'astreinte sollicitée ; - les pièces produites justifient la provision sollicitée à hauteur de 525 euros, mensualité de novembre 2022 comprise, s'agissant des intérêts contractuels de retard. La SCI Immo Tuga a formé appel le 14 février 2023, désignant Mme [D] en qualité d'intimée, et visant dans sa déclaration l'ensemble des dispositions de l'ordonnance de référé. Par uniques conclusions d'appelant du 30 mars 2023, la SCI Immo Tuga demande à la cour, de : - annuler et infirmer l'ordonnance de référés rendue le 17 janvier 2023, en ce qu'elle a : # constaté la résolution de l'acte de vente du 6 décembre 2019 ; # ordonné l'expulsion de la SCI IMMO TUGA et de tout occupant de son chef, les lieux appartenant à Mme [D], objet de la vente et ce au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte provisoire d'une durée de 4 mois d'un montant de 50 € par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision ; # dit que l'expulsion se fera conformément aux dispositions de l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécutions ; # condamné la SCI Immo Tuga à payer à Mme [D] la somme de 525 euros à titre de provision, au titre des intérêts contractuels de retard, mensualité de novembre 2022 comprise ; # condamné la SCI Immo Tuga à payer à Mme [D] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; # condamné la SCI Immo Tuga aux dépens qui comprendront le coût du commandement du 11 août 2022 mais dont sera exclu le coût de la convocation devant notaire du 7 octobre 2022 et dit que ces derniers pourront être recouvrés directement par la SCI d'Argaignon-Bolac conseil de Mme [D], pour ce dont elle a fait l'avance sans avoir reçue provision conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; # rappelé que la présente ordonnance est de plein droit assortie de l'exécution provisoire ; Statuant à nouveau, - déclarer que la SCI Immo Tuga a trouvé un acquéreur du bien immobilier pour une vente au prix de 50.000 euros payable comptant ; - suspendre les effets de la clause résolutoire et ses conséquences, dans l'attente de la vente du bien à venir, au profit de Mme [C] ; - supprimer en conséquence l'astreinte de 50 euros par jour de retard dont était assortie l'expulsion de la SCI IMMO TUGA, ainsi que toute demande d'article 700 du code de procédure civile ou dépens. - statuer ce que de droit sur les dépens d'appel. Au soutien de ses prétentions, elle fait essentiellement valoir que : - rencontrant des difficultés de paiement, elle a pris la décision de mettre le bien en vente afin de rembourser le solde dû à Mme [D], et cela avant même de recevoir le commandement de payer du 11 août 2022 ; - elle a signé un compromis de vente le 18 mai 2023 pour la somme de 86.000 euros qui n'a pu cependant aboutir faute pour l'acquéreur d'obtenir le prêt nécessaire au financement du prix ; - elle dispose aujourd'hui, en la personne de Mme [C], d'un acquéreur lui offrant de payer comptant la somme de 50.000 euros ; ce qui lui permettra à son tour de s'acquitter en totalité du solde du prix envers Mme [D]. Par uniques conclusions d'intimée du 12 avril 2023, Mme [D] demande à la cour, au visa des articles 1103 et suivants, 1217, 1224 du code civil et 566 du code de procédure civile, de : - confirmer dans toutes ses dispositions l'ordonnance rendue par le juge des référés le 17 janvier 2023 en ce qu'elle a : # constaté la résolution de l'acte de vente du 6 décembre 2019 ; # ordonné l'expulsion de la SCI IMMO TUGA et de tout occupant de son chef, les lieux appartenant à Mme [D], objet de la vente et ce au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte provisoire d'une durée de 4 mois d'un montant de 50 € par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision ; # dit que l'expulsion se fera conformément aux dispositions de l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécutions ; # condamné la SCI Immo Tuga à payer à Mme [D] la somme de 525 euros à titre de provision, au titre des intérêts contractuels de retard, mensualité de novembre 2022 comprise ; # condamné la SCI Immo Tuga à payer à Mme [D] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; # condamné la SCI Immo Tuga aux dépens qui comprendront le coût du commandement du 11 août 2022 mais dont sera exclu le coût de la convocation devant notaire du 7 octobre 2022 ; Y ajoutant, - condamner la SCI Immo Tuga au paiement de la somme de 3.500 euros au titre des échéances échues impayées, outre intérêts de 5% par mois de retard à compter du 11 août 2022 ; - condamner la SCI Immo Tuga au paiement d'une somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SCI Immo Tuga aux entiers dépens de l'instance, distraits au profit de la SCP d'Argaignon-Bolac, avocats aux offres de droit. Au soutien de ses prétentions, elle invoque essentiellement le fait que : - la résolution de la vente procède de l'application de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 11 août 2022 et demeuré par la suite infructueux durant les 30 jours suivants ; - de surcroît, les manquements reprochés à la SCI Immo Tuga sont suffisamment graves pour justifier à eux-seuls une résolution judiciaire tandis que la « lettre d'intention d'achat » invoquée par la SCI Immo Tuga a été signée postérieurement à l'ordonnance de référé. Il sera renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la résolution de la vente et l'expulsion de la SCI Immo Tuga Aux termes de l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Aux termes des dispositions combinées des articles 1224, 1225 et 1229 du code civil, la clause résolutoire met fin au contrat dès lors que les engagements qui y sont contenus n'ont pas été respectés. Lorsque tel est le cas, il appartient uniquement au juge de constater la résolution du contrat au jour où les effets de ladite clause ont été acquis. En l'espèce, il est constant que dans les 30 jours ayant suivi le commandement de payer du 11 août 2022, visant la clause résolutoire contenue dans l'acte de vente du 6 décembre 2019, les sommes réclamées sont demeurées impayées. Dès lors, par application de cette clause le contrat de vente a été résolu de plein droit le 11 septembre 2022. C'est donc à bon droit que le juge des référés a constaté la résolution de la vente à cette date et ordonné l'expulsion des lieux de la SCI Immo Tuga. En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée sur ce point. Sur les demandes de paiement provisionnel de Mme [D] Selon les dispositions de l'article 1299 du code civil, la résolution met fin au contrat. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Aux termes de l'article 1300 du code civil, la résolution n'affecte ni les clauses relatives au règlement des différends, ni celles destinées à produire effet même en cas de résolution, telles les clauses de confidentialité et de non-concurrence. Ce texte est applicable à la clause pénale. En l'espèce, l'acte de vente du 6 décembre 2019 prévoit que « en cas de non-paiement d'une somme à échéance celle-ci sera de plein droit productive d'une indemnité de cinq pour cent par mois de retard ». Une telle disposition s'analysant en une clause pénale, c'est par des motifs pertinents, que la Cour adopte, que le juge des référés a accordé une provision de 525 euros, mensualité de novembre 2022 comprise, s'agissant des intérêts contractuels de retard. En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée sur ce point. Par ailleurs, s'il n'est pas contesté qu'entre le mois de juillet 2022 et le 17 janvier 2023, jour où l'ordonnance entreprise a constaté le jeu de la clause résolutoire, la SCI Immo Tuga n'a pas réglé plusieurs échéances, Mme [V] ne saurait en obtenir le paiement dès lors que, d'une part, une telle mesure consisterait à mettre à exécution le contrat résolu et, d'autre part, aucune demande de restitution n'est formulée au titre de la valeur de la jouissance que la chose a procurée. Enfin, les intérêts conventionnels de retard, calculés par application de la clause pénale de 5 %, sont quant à eux déjà pris en compte dans la provision accordée par l'ordonnance entreprise. En conséquence, Mme [V] sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 3.500 euros au titre des échéances impayées et il sera indiqué au dispositif que les intérêts de 5 % par mois de retard sont pris en compte dans la provision accordée par l'ordonnance entreprise. Sur les demandes accessoires L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en remette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En conséquence, compte tenu de l'économie de la présente décision, la totalité des dépens de l'instance d'appel sera supportée par la SCI Immo Tuga. L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie, la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité, de la situation économique de la partie condamnée. En l'espèce, eu égard aux circonstances, il y a lieu de condamner la SCI Immo Tuga à payer à Mme [D] la somme de 1.500 euros sur ce fondement. PAR CES MOTIFS : La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition et en dernier ressort, - Déboute Mme [J] [D] de sa demande en paiement de la somme de 3.500 euros au titre des échéances échues impayées ; - Dit que les intérêts de retard sur cette somme sont pris en compte dans la provision accordée par l'ordonnance entreprise ; - Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, - Condamne la SCI Immo Tuga à payer à Mme [D] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamne la SCI Immo Tuga aux entiers dépens de l'instance d'appel, dont distraction au profit de la SCP d'Argaignon-Bolac pour toute somme dont elle aurait fait l'avance sans recevoir provision. Le présent arrêt a été signé par Cyril VIDALIE, conseiller faisant fonction de président, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière, Le Président,