Cour d'appel, 28 novembre 2024. 24/01044

N° RG 24/01044 - N° Portalis DBV2-V-B7I-JTQN COUR D'APPEL DE ROUEN CHAMBRE DE LA PROXIMITE ARRET DU 28 NOVEMBRE 2024 DÉCISION DÉFÉRÉE : 23-000302 Jugement du Tribunal de proximité de Bernay du 26 janvier 2024 APPELANTS : Madame [X] [B] épouse [W] [Adresse 1] [Localité 4] représentée et assistée par Me Céline BART, avocat au barreau de ROUEN (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-002410 du 24/06/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Rouen) Monsieur [D] [W] [Adresse 1] [Localité 4] représenté et assisté par Me Céline BART, avocat au barreau de ROUEN INTIMEE : S.C.I. CAJEG [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Me Olivier COTE de la SELARL COTE JOUBERT PRADO, avocat au barreau de l'EURE assistée par Me JOUBERT de la SELARL COTE JOUBERT PRADO, avocat au barreau de l'EURE COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 26 septembre 2024 sans opposition des avocats devant M. TAMION, président, rapporteur. Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : Madame ALVARADE, présidente Monsieur TAMION, résident Madame GERMAIN, conseillère DEBATS : Madame DUPONT greffière ARRET : Contradictoire Prononcé publiquement le 28 novembre 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, signé par Monsieur TAMION, président et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition. Exposé des faits et de la procédure Par acte sous seing privé du 1er juillet 2016, la SCI MEPA a consenti à M. [D] [W] et Mme [X] [B] épouse [W] un bail portant sur un bien à usage d'habitation situé [Adresse 1], à [Localité 4] (27), moyennant un loyer mensuel de 650 euros, outre une provision sur charges de 30 euros. Par acte sous seing privé du 19 juin 2018, la SCI MEPA a vendu à M. [J] [Y] et Mme [H] [M] le bien susmentionné. Par acte notarié du 22 juin 2020, M. [Y] et Mme [M] ont vendu à la SCI CAJEG ledit bien. Rencontrant des impayés de loyers et charges la SCI CAJEG a saisi a saisi le juge des contentieux de proximité de Bernay. Par jugement du 3 mars 2023, le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Bernay a notamment : - rejeté la demande de la SCI CAJEG en constat de la résiliation du bail pour validation du congé ; - rejeté la demande de la SCI CAJEG en résiliation du bail en raison des loyers impayés ; - débouté la SCI CAJEG de ses demandes de libération des lieux, expulsion, et paiement d'une indemnité d'occupation ; - condamné solidairement M. et Mme [W] à verser à la SCI CAJEG la somme de 8 445,88 euros arrêtée au 30 novembre 2022 au titre des impayés de loyers et charges, portant intérêts de retard au taux légal à compter de la signification du jugement ; - autorisé M. et Mme [W] à se libérer de leur dette en onze mensualités de 120 euros et une douzième mensualité réglant le solde de la dette ; - dit que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du jugement ; - décidé qu'en cas défaut de paiement d'une échéance à sa date exacte, après présentation d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant sept jours, l'échelonnement serait caduc et la totalité de la dette redeviendrait exigible ; - rappelé que la décision suspendait les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que la majoration d'intérêts ou pénalités de retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la décision ; - rejeté la demande formée par la SCI CAJEG sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SCI CAJEG à payer la moitié des dépens ; - condamné M. et Mme [W] à payer la moitié des dépens ; - dit que les dépens comprendraient le coût de l'assignation et de sa notification à la préfecture mais ne comprendraient par le coût de notification du congé du 27 septembre 2021 ni le coût de la notification CCAPEX ; - rappelé l'exécution provisoire du jugement ; - dit que la décision serait notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de l'Eure en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. Se plaignant d'un défaut de paiement des loyers à compter du mois de décembre 2022, la SCI CAJEG a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 mars 2023, puis les a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Bernay par acte d'huissier du 20 juillet 2023 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, l'expulsion des locataires et leur condamnation au paiement de l'arriéré locatif. Par jugement contradictoire du 26 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Bernay a : - déclaré recevable l'action de la SCI CAJEG ; - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2016 entre la SCI MEPA, aux droits de laquelle intervient la SCI. CAJEG, et M. et Mme [W] concernant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] (27), sont réunies à la date du 25 mai 2023 et que le contrat est résilié à cette date ; - ordonné en conséquence à M. et Mme [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; - dit qu'à défaut pour M. et Mme [W] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la bailleresse pourrait, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; - condamné solidairement M. et Mme [W] à verser à la SCI CAJEG la somme de 6 444,36 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 03 novembre 2023 (terme de novembre 2023 inclus) ; - dit que cette somme porterait intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2023 sur la somme de 2.827,12 euros ; - condamné in solidum M. et Mme [W] à verser à la SCI CAJEG une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, soit 706,78 euros sans indexation ni variation, à compter du 03 novembre 2023 et jusqu'à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; - condamné in solidum M. et Mme [W] à verser à la SCI CAJEG la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté M. et Mme [W] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné in solidum M. et Mme [W] aux dépens qui comprendraient notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ; - rappelé que l'exécution provisoire était de droit. - dit que la présente décision serait notifiée à M. le Préfet de l'Eure en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. Par déclaration électronique du 19 mars 2024, M. et Mme [W] ont interjeté appel de cette décision. L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2024. Exposé des prétentions des parties Dans ses conclusions communiquées le 10 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des motifs, M. et Mme [W] demandent à la cour de : - déclarer M. et Mme [W] recevables et fondés en leur appel ; - infirmer le jugement rendu le 26 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Bernay en ce qu'il a notamment constaté la résiliation du bail et ordonné l'expulsion de M. et Mme [W] ; Statuant à nouveau - débouter la SCI CAJEG de toutes ses demandes, fins et conclusions s'agissant de la résiliation du bail et de l'expulsion des locataires ; En tout état de cause - accorder à M. et Mme [W] des délais de paiement pour apurer la dette de loyer sur 36 mois à raison de 200 euros par mois, le solde la dernière échéance ; Subsidiairement, - suspendre pendant les délais ainsi accorder les effets de la clause résolutoire ; - condamner la SCI CAJEG à payer à M. et Mme [W] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SCI CAJEG aux dépens. Dans ses conclusions communiquées le 7 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des motifs, la SCI CAJEG demande à la cour de : - confirmer le jugement du tribunal de proximité de Bernay en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, - débouter M. et Mme [W] de l'ensemble de leurs demandes ; - débouter M. et Mme [W] de leurs demandes de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ; - condamner in solidum M. et Mme [W] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et le paiement des loyers Les appelants demandent l'octroi de délais de paiement sur une période de 36 mois, le solde payable à la dernière mensualité, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Par ailleurs, ils soutiennent que la mauvaise foi de la SCI CAJEG ne lui permet pas de solliciter la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et leur expulsion au motif qu'elle a fait suspendre le versement de leurs aides personnalisées au logement en invoquant un plan d'apurement des dettes qui n'existe pas, grâce à un motif illusoire ; que la suspension des aides serait une des causes d'aggravation de la dette locative puisqu'elles permettaient le règlement d'une part significative des sommes dues. En réplique, l'intimée sollicite la confirmation du jugement au motif que les conditions de la clause résolutoire ont été acquises par le manquement contractuel des locataires à leur obligation de paiement du loyer et qu'il convient également de s'opposer à la demande de délais de paiement en raison de l'absence du respect du premier plan d'apurement mis en place par le jugement du 3 mars 2023, en ce que M. et Mme [W] n'ont pas réglé le paiement de la dernière mensualité prévoyant le paiement du solde des sommes dues. Aux termes de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 24 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, M. et Mme [W] reconnaissent avoir manqué à leur obligation de paiement des loyers et charges entre décembre 2022 et avril 2023, ainsi qu'au règlement, dans les deux mois suivant l'acte, de la somme demandée par le commandement de payer du 24 mars 2024, en raison de la mauvaise foi de la SCI CAJEG dont ils ne justifient pas. Dès lors, leur manquement à l'obligation de paiement des loyers et charges est constituée. Le constat de l'acquisition de la clause résolutoire est donc acquis, le jugement entrepris sera donc confirmé. Par ailleurs, les appelants ne formulent aucune prétention dans le dispositif de leurs conclusions en contestation du montant des sommes dues. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce sens. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, il n'est pas contesté que M. et Mme [W] ont réglé la somme due au titre de l'indemnité d'occupation du mois de mai 2024. Ces derniers justifient également du règlement de la somme mensuelle de 706,78 euros pour les mois de juin 2024 à août 2024. Si l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge d'accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, ces délais qui sont de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire supposent que le locataire soit en situation de régler le loyer courant. M. et Mme [W], qui ne s'expliquent pas par un motif légitime sur leur carence dans le paiement régulier des loyers alors qu'ils disposent de fonds leur permettant d'y faire face, ont effectué des règlements au cours de l'instance d'appel, démontrant ainsi leur capacité à s'acquitter du paiement des sommes dues. Il est en outre également considéré par la bailleresse que ces derniers ont des revenus permettant 'amplement de procéder au règlement du loyer en cours', la dette locative ayant d'ailleurs diminué depuis le jugement du 3 mars 2023. Il convient en conséquence d'accorder à M. et Mme [W] des délais de paiement sur une durée de 36 mois, afin de leur permettre de s'acquitter du montant de la dette locative telle qu'arrêtée par le premier juge et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai, étant précisé qu'elle sera réputée ne pas avoir joué si les locataires s'acquittent de l'intégralité des sommes restant dues dans le délai de deux mois suivant la signification de la présente décision et qu'elle reprendra ses effets en cas de non-respect des délais ainsi accordés. En cas de résiliation du bail, la bailleresse pourra faire procéder à l'expulsion des occupants qui seront condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la restitution effective des lieux. Par conséquent le jugement déféré sera infirmé en ce sens et il sera statué à nouveau dans les termes précisés au dispositif. Sur les frais et dépens Les dépens et frais prévus au titre de l'article 700 du code de procédure civile de la première instance seront confirmés. M. et Mme [W], qui succombent, seront condamnés en cause d'appel aux dépens ainsi qu'à payer à la SCI CAJEG la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, ils seront déboutés de ce chef. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement du 26 janvier 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Bernay, en ce qu'il a qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2016 sont réunies à la date du 25 mai 2023 et que le bail est résilié à compter de cette date, qu'il a condamné solidairement M. [D] [W] et Mme [X] [B] épouse [W] à payer à la SCI CAJEG 6 444,36 euros au titre des loyers impayés et indemnités d'occupation avec intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2023 sur la somme de 2 827,12 euros, ainsi qu'à 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; infirme ledit jugement pour le surplus ; Statuant à nouveau des chefs infirmés, Autorise M. [D] [W] et Mme [X] [B] épouse [W] à s'acquitter de leur dette en principal, intérêts et frais dans un délai maximum de 36 mois suivant la signification de la présente décision, par mensualités de 200 euros, au plus tard le 10 du mois, la dernière mensualité correspondant au solde ; Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect des conditions fixées ; Dit que si M. [D] [W] et Mme [X] [B] épouse [W] se libèrent de leur dette selon les délais et les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée non acquise ; Dit qu'à défaut de versement de la somme due ou d'un seul loyer à bonne date, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié et M. [D] [W] et Mme [X] [B] épouse [W] tenus de rendre libre de leur personne, de leurs biens et de tout occupant de leur chef les lieux loués situés au [Adresse 1] à [Localité 4] (27) ; Dit que si le bail est résilié : - il pourra être procédé à l'expulsion de M. [D] [W] et Mme [X] [B] épouse [W] au besoin avec le concours de la force publique; - l'expulsion ne pourra être mise en oeuvre qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié et le ou les occupants seront condamnés à en verser mensuellement le montant à la SCI CAJEG ; Y ajoutant, Condamne M. [D] [W] et Mme [X] [B] épouse [W] aux dépens d'appel ; Condamne M. [D] [W] et Mme [X] [B] épouse [W] à payer à la SCI CAJEG la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les déboutent de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La greffière Le président