Tribunal judiciaire, 03 juin 2024. 24/01396

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 8] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 5] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 6] REFERENCES : N° RG 24/01396 N° Portalis DB3S-W-B7I-Y2YB Minute : 726/24 OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7] EPIC Représentant : Me Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971 C/ Monsieur [N] [D] Madame [F] [S] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me Nathalie FEUGNET Copie délivrée à : M. [D] MME [S] Le 03 Juillet 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 03 Juin 2024 ; par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ; Après débats à l'audience publique du 25 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7], EPIC ayant son siège social au [Adresse 4] Représentée par Me Nathalie FEUGNET, Avocat au barreau de Paris D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Monsieur [N] [D], demeurant [Adresse 3] Non comparant, Madame [F] [S], demeurant [Adresse 3] Comparante en personne D'AUTRE PART RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Aux termes d'un acte sous seing privé établi le 9 janvier 2004, l'Office public d'habitation à loyer modéré de [Localité 7], (ci-après désigné l'OPH de [Localité 7]) a consenti à Mme [F] [S] et M. [N] [D] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7] moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 278,40 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal. Le 27 mai 2022, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 2 306,74 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 18 mai 2022, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location. Par exploit de commissaire de justice délivré le 30 janvier 2024, l'OPH de [Localité 7] a fait citer Mme [F] [S] et M. [N] [D] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de : " constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail, " ordonner l'expulsion sans délai de Mme [F] [S] et M. [N] [D] et celle de tous occupants de leur chef des lieux, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu, " ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu'il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls des défendeurs, " condamner solidairement Mme [F] [S] et M. [N] [D] au paiement : - de la somme de 3 675,24 € au titre des arriérés de loyers et charges, selon décompte arrêté au 23 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, - d'une indemnité mensuelle d'occupation au titre du local d'habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, - de la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, A l'appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que les locataires ont cessé de payer régulièrement les loyers et les charges, qu'un commandement de payer leur a été délivré, qu'ils n'ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au contrat de bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée. A l'audience du 25 mars 2024, l'OPH de [Localité 7], représenté, a réactualisé le montant de sa créance à la somme de 3550,79 euros arrêtée au 13 mars 2024. Il a indiqué que les locataires ont repris le paiement du loyer courant et ne s'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à la partie adverse. Madame [F] [S], comparante, a exposé que Monsieur [D] perçoit l'allocation adulte handicapé, qu'elle-même perçoit la somme de 1700 euros par mois. Elle a sollicité l'octroi de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire proposant d'apurer la dette en versant une somme de 100 euros en sus du paiement du loyer courant. Monsieur [N] [D], cité à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la résiliation - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine Saint Denis par la voie électronique le 1er février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, l'OPH de [Localité 7] justifie avoir saisi la caisse d'allocations familiales le 23 mai 2022 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 30 janvier 2024, pour un impayé locatif persistant à ce jour, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. - sur le bien-fondé de la demande : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer du 27 mai 2022, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail en date du 9 janvier 2004 contient une clause résolutoire (article 4.5). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mai 2022, pour la somme en principal de 2306,74 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 27 juillet 2022. Sur le montant de l'arriéré locatif L'OPH de [Localité 7] produit un décompte indiquant que Monsieur [N] [D] et Madame [F] [S] restent lui devoir la somme de 3550,79 € à la date du 13 mars 2024. Madame [F] [S], comparante, ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette. Monsieur [N] [D], non comparant, ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de la dette. Monsieur [N] [D] et Madame [F] [S] seront donc condamnés au paiement de la somme de 3550,79 euros, arrêtée à la date du 13 mars 2024, échéance de février 2024 incluse. En l'absence de clause de solidarité dans le contrat de bail, cette condamnation provisionnelle ne sera pas assortie de la solidarité. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. En l'espèce, Madame [F] [S] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière des défendeurs décrite, ils sont en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Ils ont par ailleurs repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [N] [D] et Madame [F] [S] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues. Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. En revanche, s'ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. L'OPH de [Localité 7] ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée. En outre, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à leur départ définitif des lieux. L'indemnité d'occupation étant par nature délictuelle, la condamnation sera prononcée in solidum. Sur les demandes accessoires Monsieur [N] [D] et Madame [F] [S], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir l'OPH de [Localité 7], Monsieur [N] [D] et Madame [F] [S] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail en date 9 janvier 2004 entre l'OPH de [Localité 7] et Monsieur [N] [D] et Madame [F] [S], concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], à [Localité 7] sont réunies à la date du 27 juillet 2022 ; CONDAMNE Monsieur [N] [D] et Madame [F] [S] à verser à l'OPH de [Localité 7] la somme de 3550,79 euros, arrêtée à la date du 13 mars 2024, échéance de février 2024 incluse, AUTORISE Monsieur [N] [D] et Madame [F] [S] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 € et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, le premier versement devant intervenir en même temps que le paiement du loyer suivant la signification du jugement, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers sauf meilleur accord des parties, SUSPEND pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement. DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer et arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets, CONSTATE EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [N] [D] et Madame [F] [S] sur le local à usage d'habitation sis [Adresse 3], à [Localité 7], AUTORISE EN CE CAS l'expulsion de Monsieur [N] [D] et Madame [F] [S] et celle de tous occupants de leur chef du local d'habitation précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, RAPPELLE EN CE CAS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE EN CE CAS in solidum Monsieur [N] [D] et Madame [F] [S] à payer à l'OPH de [Localité 7] une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer révisé comme lui et des charges dûment justifiées, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux, CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [D] et Madame [F] [S] à verser à l'OPH de [Localité 7] une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [D] et Madame [F] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, La greffière, Le juge