Tribunal judiciaire, 28 novembre 2024. 24/05850

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 20 Février 2025 Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 28 Novembre 2024 GROSSE : Le 20 février 2025 à Me BAINVEL Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 20 février 2025 à Mme [N] Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/05850 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5PEM PARTIES : DEMANDERESSE S.A. ERILIA VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE LOGIREM dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Clarisse BAINVEL, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEURS Monsieur [R] [D] demeurant [Adresse 5] non comparant Madame [E] [N] demeurant [Adresse 5] comparante en personne EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous signature privée en date du 16 janvier 2024, la Société [Adresse 3] a donné à bail à Monsieur [R] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initialement fixé à 1486,58 francs. Suivant Avenant du 14 mars 2019, prenant effet au 29 octobre 2015, la Société LOGIREM SA d'HLM a attribué le logement à Monsieur [R] [D] et Madame [E] [N] engagés solidairement. Suivant Procès-Verbal du 21 juin 2024, la Société [Adresse 4] a fait l’objet d’une fusion absorption par la Société ERILIA. Des loyers étant demeurés impayés, la SA ERILIA venant aux droits de la Société [Adresse 3] a fait signifier à Monsieur [R] [D] et Madame [E] [N] par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2023 un commandement de payer la somme de 1 113,12 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2024, la SA ERILIA venant aux droits de la Société [Adresse 3] a fait assigner Monsieur [R] [D] et Madame [E] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir : - recevoir la Société ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM en ses demandes, les disant bien fondées, - constater par le jeu de la clause résolutoire, le bail d’habitation consenti par la société ERILIA venant aux droits de la Société LOGIREM à Monsieur [R] [D] et Madame [E] [N] est résolu de plein droit depuis le 24 septembre 2023, et que ces derniers occupent sans droit ni titre le logement sis [Adresse 2] depuis cette date, - condamner Monsieur [R] [D] et Madame [E] [N] à payer à la Société Erilia venant aux droits de la Société LOGIREM la somme provisionnelle de 5 326,13 euros au titre de sa dette locative, correspondant aux loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation dus, arrêtée à la date du 31 juillet 2024, - condamner Monsieur [R] [D] et Madame [E] [N] à payer à la Société Erilia venant aux droits de la Société LOGIREM une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des derniers loyers, soit 351,87 euros par mois d’occupation sans droit ni titre, charges en sus, aux mêmes conditions d’indexation et de révision, jusqu’à complète libération des lieux loués, - ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [D] et Madame [E] [N] et de tous occupants de leur chef ainsi que de leurs biens, de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clés, - autoriser la Société Erilia venant aux droits de la Société LOGIREM, propriétaire, à expulser Monsieur [R] [D] et Madame [E] [N] des lieux avec le concours de la force publique si besoin, en faisant procéder s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance d’un serrurier, faire constater et estimer les relations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet assisté le cas échéant, d’un technicien, séquestrer les effets mobiliers  qui en sont susceptibles pour sureté des loyers échus et charges collectives, - condamner Monsieur [R] [D] et Madame [E] [N] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, outre les frais d’exécution de la décision à intervenir, - condamner Monsieur [R] [D] et Madame [E] [N] à payer à la Société Erilia venant aux droits de la Société LOGIREM la somme de 800 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Au soutien de ses prétentions, la SA ERILIA venant aux droits de la Société [Adresse 3] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 24 juillet 2023 et ce, pendant plus de deux mois. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 novembre 2024. A cette audience, la SA ERILIA venant aux droits de la Société [Adresse 3], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 6 778,11 euros, selon décompte en date du 14 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus. Bien qu’assignés à étude, seule Madame [E] [N] comparait à l’audience et signale que Monsieur [R] [D] est décédé mais ne produit pas d’acte de décès à l’audience. Elle indique avoir effectuer des versements et sollicite des délais. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 février 2025. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de la demande de résiliation Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 23 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 28 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, la SA ERILIA venant aux droits de la Société [Adresse 3] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 19 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. De surcroit, la SA ERILIA venant aux droits de la Société [Adresse 4] justifie de l’acte de propriété du bien loué, du Procès-verbal de fusion-absorption avec la Société LOGIREM SA d'HLM et de l’extrait k bis et ainsi de sa qualité à agir. La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, le bail conclu le 16 janvier 2024 contient une clause résolutoire (article 6.6) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 juillet 2023, pour la somme en principal de 1 113,12 euros. Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 24 septembre 2023. L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. En l'espèce, Madame [E] [N] déclare avoir effectué des versements. Il résulte du décompte que les locataires ont effectivement repris les paiements, mais ces derniers ont fait l’objet de rejet. De surcroît le versement effectué avant la date d’audience n’est pas intégral. Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée. Monsieur [R] [D] et Madame [E] [N] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [R] [D] et Madame [E] [N] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail. Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [R] [D] et Madame [E] [N] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 600,66 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [R] [D] et Madame [E] [N] à son paiement. Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [R] [D] et Madame [E] [N] restent devoir la somme de 6 778,11 euros, à la date du 14 novembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d’octobre inclus.   Pour la somme au principal, Madame [E] [N] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.   Monsieur [R] [D] et Madame [E] [N] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 6 778,11 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 113,12 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.   Monsieur [R] [D] et Madame [E] [N], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.   Il n'apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SA ERILIA venant aux droits de la Société [Adresse 3] les sommes exposées par lui dans la présente instance.    La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.   PAR CES MOTIFS   Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,   Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,   DECLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ;   CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 janvier 2024 entre la SA ERILIA venant aux droits de la Société [Adresse 3] et Monsieur [R] [D] et Madame [E] [N] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 24 septembre 2023 ;   REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [R] [D] et Madame [E] [N] ;   ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [D] et Madame [E] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;   DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [D] et Madame [E] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ERILIA venant aux droits de la Société [Adresse 3] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;   RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;   REJETTE la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux de Monsieur [R] [D] et Madame [E] [N] ;   CONDAMNE Monsieur [R] [D] et Madame [E] [N] à verser à la SA ERILIA venant aux droits de la Société [Adresse 3], à titre provisionnel, la somme de 6 778,11 euros décompte arrêté au 14 novembre 2024 incluant la mensualité d’octobre 2024, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 113,12 euros à compter du 24 juillet 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ; CONDAMNE Monsieur [R] [D] et Madame [E] [N] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 600,66 euros à ce jour, à compter du 15 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;   REJETTE le surplus des demandes ;   CONDAMNE Monsieur [R] [D] et Madame [E] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;   REJETTE la demande de la SA ERILIA venant aux droits de la Société [Adresse 3] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;   DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l'Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;   RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.   Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.     La greffière,                                                                                                            Le président