Cour d'appel, 21 décembre 2023. 23/02406

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 21 DECEMBRE 2023 N°2023/830 Rôle N° RG 23/02406 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BKZKE S.A.R.L. CHHONG SIN C/ S.C.I. SAINT VERAN Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jean-Luc MARCHIO Me Cédric PEREZ Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de GRASSE en date du 19 Janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01705. APPELANTE S.A.R.L. CHHONG SIN exerçant sous l'enseigne ALLO SUSHI, dont le siège social est [Adresse 1] représentée par Me Jean-Luc MARCHIO, avocat au barreau de NICE substitué par Me Julien PRANDI, avocat au barreau de NICE, plaidant INTIMEE S.C.I. SAINT VERAN, dont le siège social est [Adresse 2] représentée par Me Cédric PEREZ, avocat au barreau de NICE, plaidant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Novembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sophie LEYDIER, Présidente, et Mme Angélique NETO, Conseillère. Mme Angélique NETO, Conseillère, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme Sophie LEYDIER, Présidente Mme Angélique NETO, Conseillère Mme Florence PERRAUT, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Décembre 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Décembre 2023, Signé par Mme Sophie LEYDIER, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 28 janvier 2016, la société civile immobilière (SCI) Saint Veran a consenti à la société à responsabilité limitée (SARL) Chhong Sin un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4]. Le 26 septembre 2022, la société Saint Veran a délivré à la société Chhong Sin un commandement de payer la somme de 5 288,77 euros au titre d'un arriéré de loyers et charges en visant la clause résolutoire insérée au bail. Se prévalant d'un commandement de payer resté infructueux, la société Saint Veran a fait assigner, par acte d'huissier en date du 16 novembre 2022, la société Chhong Sin devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse aux fins de voir ordonner la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel. Par ordonnance réputée contradictoire en date du 19 janvier 2023, ce magistrat a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 27 octobre 2022 ; - ordonné l'expulsion de la SARL Chhong Sin des locaux ; - fixé le montant de l'indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle à la somme de 2 533,98 euros à compter du 27 octobre 2022 jusqu'à libération des lieux ; - condamné la société Chhong Sin au paiement de cette indemnité ; - condamné la société Chhong Sin à verser à la société Saint Veran la somme provisionnelle de 2 533,98 euros en deniers ou quittance à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 13 décembre 2022 ; - condamné la même société à verser la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Suivant déclaration transmise au greffe le 10 février 2023, la SARL Chhong Sin a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 27 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle demande à la cour : - d'écarter des débats les conclusions de la société Saint Veran et la pièce 11 qui y est annexée ; - d'infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; - statuant à nouveau ; - d'ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail en date du 28 janvier 2016 et visée au commandement en date du 26 septembre 2022 ; - de lui accorder les plus larges délais sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil pour s'acquitter de sa dette de manière rétraocative à compter du 26 septembre 2022 ; - de débouter la société Saint Veran de ses demandes ; - de la condamner à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code civile et aux dépens. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 27 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la société Saint Véran sollicite de la cour qu'elle : - déboute la société Chhong Sin de ses demandes ; - confirme l'ordonnance entreprise ; - déboute la société Chhong Sin de sa demande de délais pour s'acquitter de sa dette ; - la déboute de ses autres demandes ; - la condamne à lui verser la somme de 1 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance en date du 30 octobre 2023. Aux termes de conclusions de procédure transmises le 30 octobre 2023, postérieurement à l'ordonnance de clôture, la société Saint Véran s'oppose au rejet de ses écritures transmises le 27 octobre 2023 ainsi que la pièce n° 11 qui y est annexée au motif qu'elle n'a fait que communiquer un décompte actualisé de la dette locative au 24 octobre 2023. MOTIFS DE LA DECISION Sur le rabat de l'ordonnance de clôture et/ou le rejet des conclusions transmises par l'intimée le 27 octobre 2023 et la pièce n° 11 qui y est annexée Il résulte de l'article 802 du code de procédure civile, qu'après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l'ordonnance de clôture. L'article 803 du code de procédure civile dispose que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue. Elle peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats sur décision du tribunal. Par ailleurs, l'article 15 du code de procédure civile énonce que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacun soit à même d'organiser sa défense. Enfin, aux termes de l'article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il est admis que le juge dispose d'un pouvoir souverain pour apprécier si des conclusions et/ou des pièces ont été déposées en temps utile. Ainsi, s'il estime qu'elles ont été déposées peu de temps avant le moment prévu pour l'ordonnance de clôture, le juge doit veiller au respect des droits de la défense et, éventuellement, les écarter des débats en caractérisant les circonstances particulières qui l'ont conduit à se prononcer en ce sens. En outre, par application des dispositions de ce texte, doivent également être considérées comme tardives les conclusions déposées le jour ou la veille de la clôture de la procédure dont la date a été communiquée à l'avance. En l'espèce, après avoir échangé des écritures les 8 mars 2023 pour l'appelante et 5 avril 2023 pour l'intimée, l'intimée a adressé de nouvelles conclusions le 27 octobre 2023 en y annexant, en pièce n°11, un décompte actualisé de la dette locative édité le 24 octobre 2023. Tout en répondant, partiellement sur le fond, à ces conclusions, par des écritures transmises le 27 octobre 2023, l'appelante en sollicite le rejet. Il convient de relever que, si l'intimée à transmis de nouvelles écritures le 30 octobre 2023, postérieurement à l'ordonnance de clôture, c'est uniquement pour expliquer les raisons pour lesquelles elle s'oppose à la demande de rejet de ses écritures transmises le 27 octobre 2023 ainsi qu'à la pièce n° 11 qui y est annexée. En effet, sur le fond, elle reprend exactement les mêmes moyens et arguments que ceux énoncés dans ses précédentes conclusions du 27 octobre 2023. Les écritures transmises le 30 octobre 2023 n'étant que des conclusions de procédure, recevables même après l'ordonnance de clôture, il n'y a pas lieu de la révoquer. Il convient de relever qu'alors même que le dernier décompte actualisé au 3 avril 2023, édité le même jour, avait été transmis par l'intimée le 5 avril 2023, en même temps que ses écritures, cette dernière a attendu le vendredi 27 octobre 2023 à 13 heures pour transmettre un décompte actualisé au 12 octobre 2023, édité le 24 octobre 2023, lequel fait état d'un arriéré locatif par suite de loyers qui auraient été partiellement réglés en septembre et octobre 2023, outre des frais, Or, alors même que la société Chhong Sin a transmis des conclusions le 27 octobre 2023 à 18h17, dans lesquelles elle sollicite le rejet des conclusions transmises le même jour par l'intimée, ainsi que la pièce n° 11 qui y est annexée, tout en apportant une réplique partielle aux conclusions adverses reçues le même jour, en page 7 de ses écritures, concernant le fait qu'elle aurait pour habitude de régler avec retard ses loyers, elle ne fait état d'aucune circonstance particulière qui l'aurait empêchée de discuter le décompte arrêté au 12 octobre 2023 avant le lundi 30 octobre 2023. Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter la demande de la société Chhong Sin tendant au rejet des conclusions transmises le 27 octobre 2023 par la société Saint Véran, ainsi que la pièce n° 11 qui y est annexée. Sur la constatation de la résiliation du bail Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l'article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement. En l'espèce, le contrat de bail commercial liant les parties stipule dans un article 25, qu'à défaut de paiement intégral, à son échéances exacte, d'un seul terme de loyer ou d'un complément de dépôt de garantie, ou de toutes sommes quelconques dues en vertu du bail et de ses accessoires (...), comme en cas d'inexécution de l'une des clauses ou conditions du présent contrat, celui-ci sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer ou d'exécuter fait à personne ou à domicile élu, contenant mention de la présente clause restée sans effet. Le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail délivré le 26 septembre 2022 porte sur la somme principale de 5 288,77 euros correspondant à des loyers impayés arrêtés au 1er septembre 2022, échéance du mois de septembre incluse. La société Chhong Sin, qui reconnaît ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer avant l'expiration du délai qui lui était imparti, sollicite des délais de paiement rétroactifs. Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 27 octobre 2022. Sur la demande de provision portant sur les loyers, charges et indemnités d'occupation Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Enfin c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. En l'espèce, le dernier décompte versé aux débats par la société Saint Veran démontre que l'arriéré locatif, tel qu'il avait fixé par le premier juge à la somme de 2 533,98 euros à la date du 13 décembre 2022, a été réglé, de même que la locataire a repris le paiement de ses loyers et charges courants, jusqu'au mois d'août 2023, son compte présentant un solde négatif à la date du 4 août 2023, déduction faite de la somme sérieusement contestable de 9 euros réclamée au titre de frais. Il s'avère que les impayés, à la date du 12 octobre 2023, portent sur les loyers des mois de septembre et octobre 2023. Sur la somme non sérieusement contestable due de 2 533,98 euros en septembre 2023 et octobre 2023, l'appelante n'a réglé que 1 833,98 euros les 6 et 7 septembre 2023 et 1 300 euros le 12 octobre 2023, le solde étant alors de 1 933,98 euros. Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société Chhong Sin à verser à la société Saint Veran la somme provisionnelle de 2 533,98 euros arrêtée au 13 décembre 2022 à valoir sur l'arriéré de loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation et de la condamner à verser à la société Saint Veran la somme provisionnelle de 1 933,98 euros arrêtée au 12 octobre 2023, échéance du mois d'octobre 2023 incluse, au titre de l'arriéré locatif. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire L'alinéa 2 de l'article L 145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l'autorité de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. En l'espèce, il résulte de ce qui précède qu'alors même que l'appelante était à jour du paiement de ses loyers et charges courants jusqu'au mois d'août 2023, tout en ayant apuré sa dette locative à la date du 6 février 2023, le dernier décompte fait état de loyers et charges partiellement réglés en septembre et octobre 2023, le solde restant dû s'élevant à la somme de 1 933,98 euros. L'appelante n'est donc pas fondée à solliciter des délais de paiement rétroactifs. En tout état de cause, et quand bien même l'appelante serait à jour de l'intégralité du paiement de ses loyers et charges, les décomptes versés à la procédure révèlent que l'appelante ne règle pas régulièrement ses loyers et charges aux dates convenues, et ce, depuis la conclusion du bail à effet au 1er avril 2016. Les loyers des mois de juin et juillet 2016 ne seront réglés qu'en août 2016 tandis que le loyer du mois d'août 2016 qu'en décembre 2016. Le loyer du mois de janvier 2017, de même que les loyers des mois de juin et juillet 2017, ne seront réglés que partiellement en août 2017, l'arriéré locatif passant alors de 6 183,09 euros en juillet 2017 à 2 250,09 euros en août 2017. Les impayés se poursuivront à compter du mois de septembre 2017, le compte ne présentant un solde négatif qu'au 14 juin 2018, après avoir présenté un solde débiteur de 7 587,59 en janvier 2018. De nouveau, le loyer du mois de mai 2019 ne sera réglé que partiellement, en juin 2019, de même que les échéances postérieures, l'échéance du mois de décembre 2019 n'étant pas réglée, de sorte qu'à la fin de l'année 2019, le compte présentait un solde débiteur de 4 022,18 euros. En 2020, le compte ne présentera jamais un solde négatif, l'arriéré locatif atteignant 6 673,18 euros en juin 2020 pour être ramené à 2 200,18 euros en décembre 2020. En 2021, le compte présentera un solde positif, jusqu'au mois d'octobre 2021, en raison notamment de la somme de 5 400 euros portée au crédit du compte à la suite d'une régularisation annuelle de charges. Outre le loyer du mois d'octobre 2021 qui ne sera réglé qu'en février 2022, les échéances de mars, octobre et novembre 2022 seront réglées avec retard. Après apurement de l'ensemble des sommes dues le 6 février 2023 et de la reprise du paiement des échéances courantes, le compte présentera un solde négatif jusqu'au mois d'août 2023, avant d'être de nouveau débiteur à compter du mois de septembre 2023. La société Veran justifie avoir délivré à l'appelante, en plus du commandement de payer litigieux du 26 septembre 2022, quatre autres commandements, à savoir : - le 23 juin 2017 pour un montant de 4 065,79 euros concernant les loyers et charges d'avril, mai et juin 2017 ; - le 9 décembre 2017 pour un montant de 7 689,99 euros concernant les loyers et charges arrêtés au 1er décembre 2017 ; - le 10 septembre 2018 pour un montant de 4 500 euros concernant les loyers et charges arrêtés au 1er septembre 2018 ; - le 21 juin 2019 pour un montant de 5 050,80 euros concernant les loyers et charges arrêtés au 1er juin 2019. Ces éléments démontrent que l'appelante rencontre des difficultés pour respecter ses engagements depuis la conclusion du bail, de sorte que les impayés ayant conduit à la délivrance du dernier commandement de payer du 26 septembre 2022 ne s'expliquent aucunement par des circonstances exceptionnelles résultant notamment de la crise sanitaire liée à la Covid-19 ou de tout autre évènement ponctuel. En effet, si les comptes annuels versés aux débats par l'appelante révèlent une augmentation de son chiffre d'affaires, lequel est passé de de 289 596 euros en 2019 à 347 604,19 euros en 2020 et à 567 178,93 euros en 2021, le compte annuel de 2022 n'étant pas produit, le résultat net comptable est passé de 15 209 euros en 2019 à 4 664,91 euros en 2020 et - 45 131,48 euros en 2021, ce qui apparaît traduire un manque de rentabilité de l'entreprise et, dès lors, des difficultés, économiques et/ou de gestion, qui s'inscrivent dans la durée. Le fait pour l'appelante de parvenir, à chaque fois, à apurer sa dette locative, tout en reprenant le paiement de ses loyers et charges courants, n'enlève rien au non-respect de son engagement premier en tant que locataire de régler ses loyers et charges aux termes convenus, à savoir tous les mois et d'avance, lequel se caractérise par un compte présentant un solde débiteur la plupart du temps, excepté en 2021, en raison notamment d'une somme de 5 400 euros portée au crédit du compte par suite d'une régularisation annuelle de charges, et de février à août 2023, durant la présente procédure. Or, la bailleresse n'a pas à pâtir indéfiniment des difficultés rencontrées par sa locataire pour régler ses loyers et charges aux termes convenus. Il y a donc lieu de débouter la société Cchong Sin de ses demandes de délais de paiement, rétroactifs ou non, et de suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le bail. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a ordonné son expulsion et a fixé l'indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle due à la somme de 2 533,98 euros tout en condamnant l'appelante à la verser, sauf à dire que cette indemnité commencera à courir à compter du mois de novembre 2023, et ce, jusqu'à parfaite libération des lieux. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile La société Chhong Sin, succombant en appel, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens de première instance et à verser à la société Saint Veran la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle sera également tenue aux entiers dépens de la procédure d'appel. En outre, l'équité commande de la condamner à verser à la société Saint Veran la somme de 1 600 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile. En tant que partie perdante, la société Chhong Sin sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement. PAR CES MOTIFS La cour, Dit n'y avoir lieu à révoquer l'ordonnance de clôture ; Rejette la demande de la SARL Chhong Sin de voir déclarer irrecevables les dernières conclusions de fond transmises le 27 octobre 2023 par la SCI Saint Veran, ainsi que la pièce n° 11 qui y est annexée ; Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : - condamné la société ChhongSin à verser à la société Saint Veran la somme provisionnelle de 2 533,98 euros en deniers ou quittance à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 13 décembre 2022 ; - dit que le montant de l'indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle fixée à la somme de 2 533,98 euros commencera à courir à compter du 27 octobre 2022 jusqu'à libération des lieux ; La confirme pour le surplus ; Statuant à nouveau et y ajoutant ; Condamne la SARL Chhong Sin à verser à la SCI Saint Veran la somme provisionnelle de 1 933,98 euros arrêtée au 12 octobre 2023, échéance du mois d'octobre 2023 incluse, à valoir sur l'arriéré de loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation ; Condamne la SARL Chhong Sin à verser à la SCI Saint Veran une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle de 2 533,98 euros à compter du mois de novembre 2023, jusqu'à libération des lieux ; Déboute la SARL Chhong Sin de ses demandes de délais de paiement, rétroactifs ou non, et de suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le bail ; Condamne la SARL Chhong Sin à verser à la SCI Saint Veran la somme de 1 600 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute la SARL Chhong Sin de sa demande formulée sur le même fondement ; Condamne la SARL Chhong Sin aux entiers dépens de la procédure d'appel. La greffière La présidente