Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [M] [O]
Monsieur [S] [Z]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Karim BOUANANE
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/02508 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GIK
N° MINUTE :
12 JCP
JUGEMENT
rendu le jeudi 05 septembre 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public OPH PARIS HABITAT
[Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971
DÉFENDEURS
Monsieur [M] [O], demeurant Chez Monsieur [Z] [S] - [Adresse 2]
comparant en personne
Monsieur [S] [Z], demeurant [Adresse 3] (MAROC)
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mai 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 septembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
Décision du 05 septembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/02508 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GIK
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat du 22 juillet 1983 à effet au 1er août 1983, l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la ville de Paris, aujourd’hui dénommé PARIS HABITAT OPH, a donné à bail à M. [S] [Z] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2].
Par courrier du 30 juin 2022, M. [S] [Z] a adressé à PARIS HABITAT OPH une demande tendant à l’autoriser à partager son logement avec M. [M] [O] et à faire figurer le nom de ce dernier sur le contrat de bail.
Par courrier du 5 janvier 2023, reçu le 16 janvier 2023, M. [S] [Z] a adressé à PARIS HABITAT OPH une demande tendant à « annuler le logement », compte-tenu de l’établissement de sa résidence au Maroc, dont il communiquait l’adresse.
Par courrier du 20 février 2023, adressé tant à l’adresse parisienne de M. [S] [Z], celle du logement litigieux, qu’à son adresse marocaine, PARIS HABITAT OPH a accusé réception du congé donné le 16 janvier 2023, à effet au 16 février 2023, tout en l’informant du fait qu’à la date du 20 février 2023, le logement ne lui avait pas été rendu et qu’il lui appartenait de prendre ses dispositions afin de restituer le logement vide de tout occupant et de tout mobilier.
Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2023, PARIS HABITAT OPH a fait sommation à M. [M] [O] de quitter le logement dans un délai de huit jours.
C'est dans ce contexte que, par actes de commissaire de justice en dates du 31 janvier 2024 et 2 février 2024, l’établissement PARIS HABITAT OPH a fait assigner, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, M. [S] [Z] et M. [M] [O] aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:
A titre principal, juger valable le congé donné par M. [S] [Z] et juger que le bail s’est trouvé résilié en date du 16 février 2023,Subsidiairement, juger que M. [S] [Z] n’occupe pas huit mois par an dans son logement, en contravention avec les dispositions de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 et 10-2 de la loi du 1er septembre 1948 et juger que M. [S] [Z] a illicitement cédé son droit au bail à M. [M] [O],En tout état de cause :prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail du 22 juillet 1983,ordonner l’expulsion immédiate des défendeurs et de tout occupant de leur chef, avec, au besoin, assistance de la force publique et d’un serrurier, suppression du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et transport et séquestration du mobilier aux frais, risques et périls des défendeurs,condamner in solidum les défendeurs au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondante au loyer majoré de 30% et des charges, à compter de la décision à intervenir jusqu'à libération effective des lieux, condamner in solidum M. [S] [Z] et M. [M] [O] au paiement de la somme de 2095,95 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, échéance de novembre 2023 incluse, selon décompte arrêté au 14 décembre 2023,condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.
M. [M] [O], qui occupait le logement en l’absence de M. [S] [Z], a quitté les lieux en date du 19 mars 2024, date à laquelle un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé, M. [S] [Z] y ayant été représenté par M. [M] [O].
A l'audience du 21 mai 2024, à laquelle l’affaire a été appelée, le bailleur, représenté par son conseil, a indiqué que M. [M] [O] ayant quitté le logement, il renonçait à ses demandes formées au titre de l’expulsion des occupants et de la séquestration de leur mobilier. Il a toutefois précisé maintenir les autres demandes formulées dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 3109,02 euros, dont il précise qu’il comprend les réparations locatives. Il s’oppose à l'octroi de tout délai de paiement.
Au visa des articles 1103, 1104 et 1728 du code civil, des articles 2, 7, 8, 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, 10-2, 10-8, 10-9 et 78 de la loi du 1er septembre 1948, des articles L. 441-1 et suivants, et 412-6 et -8 du code la construction et de l’habitation, le bailleur expose que M. [S] [Z] ne résidait pas huit mois par an dans son logement, puisqu’il est établi qu’il résidait au Maroc, où il s’était rendu au chevet de sa mère. Il soutient que bien que le preneur ait sollicité un transfert de bail au profit de M. [M] [O], ce dernier ne figurant pas parmi les bénéficiaires prévus à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, la cession de son logement par M. [S] [Z] était illicite au regard des conditions générales du bail et de la loi précitée. Il rappelle que tant le preneur que l’occupant sans droit ni titre sont redevables des loyers et indemnités d’occupation jusqu’à restitution des clés.
M. [M] [O], comparant en personne, a indiqué ne pas contester la dette locative et a sollicité des délais de paiement, compte-tenu de sa situation de grande précarité. Il explique être sans domicile fixe depuis son départ du logement, le 19 mars 2024.
Bien qu'assigné selon formalités prévues par la convention franco-marocaine d’aide mutuelle judiciaire, d’exequatur des jugements et d’extradition du 5 octobre 1957, M. [S] [Z] n'a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
En application de l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
L'affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En l’espèce, l’un des défendeurs n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.
Sur la validation du congé du locataire
En application des dispositions de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur peut délivrer un congé à tout moment et sans besoin de justifier d'un motif. Le délai de préavis est en principe de trois mois, ce délai étant toutefois réduit à un mois pour les zones de tension locative. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.
En l'espèce, M. [S] [Z] a, par courrier du 5 janvier 2023, reçu le 16 janvier 2023, adressé à PARIS HABITAT OPH une demande tendant à « annuler le logement », demande qui doit être analysée en un congé donné à son bailleur, dès lors qu’il y exposait désormais résider au Maroc et ne plus avoir pour projet de résider en France ; il a en outre sollicité d’être informé des démarches à effectuer pour ce faire, si son courrier était insuffisant. Il y indiquait sa nouvelle adresse au Maroc.
L’établissement PARIS HABITAT OPH a accusé réception du congé par courrier 20 février 2023, lui indiquant que son congé avait pris effet au 16 février 2023.
Le bail s'est ainsi trouvé résilié par l'effet du congé le 16 février 2023, ce qui n’est au demeurant pas contesté, sans besoin de valider le congé.
Il sera simplement constaté que le bail a expiré à cette date.
Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de loyers et d'indemnité d'occupation
Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Le locataire a seul vocation à être condamné au titre des loyers impayés en ce qu'il est le seul débiteur contractuellement tenu par le contrat de bail, en application de l'article 1199 du code civil précisant que le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties, et dès lors qu'il n'est justifié d'aucune cotitularité du bail de droit au sens de l'article 1751 du code civil ni solidarité légale des charges ménagères au sens des articles 220 ou 515-4 du code civil.
En revanche, en ce que l'indemnité d'occupation, de nature délictuelle, trouve son fait générateur dans l'occupation du bien, y sont tenus au premier chef les occupants du bien, même non locataires. Le locataire non occupant peut par ailleurs en être tenu s'il peut lui être reproché un défaut de diligences pour restituer les lieux au bailleur et solliciter le départ de l'occupant installé dans les lieux de son fait. Les occupants et le locataire sont alors condamnés in solidum en leur qualité de coauteur du dommage, unique et indivisible, du bailleur.
En l'espèce, il ressort du décompte locatif, arrêté 13 mai 2024, produit par le bailleur, que l’arriéré locatif s’est constitué à compter du mois de juin 2023, de sorte que son contrat de bail ayant été résilié le 16 février 2023, le locataire ne saurait être tenu au paiement de loyers, ces derniers ayant été réglés sans incident jusqu’à la résiliation du bail.
Il est toutefois établi que l’état des lieux de sortie n’a pu être réalisé que le 19 mars 2024, M. [M] [O], introduit dans les lieux par M. [S] [Z], s’y étant maintenu et n’en ayant restitué les clés qu’à cette date. De sorte qu’il convient, sur le fondement de l’article 12 du code de procédure civile, de requalifier la demande en paiement d’un arriéré locatif en demande en paiement au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation.
Le décompte locatif produit par le bailleur fait état d’un solde débiteur de 3444,23 euros au 13 mai 2024, constitué d’indemnités d’occupation et charges impayées entre le 10 juin 2023 et le 19 mars 2024, de frais de recouvrement, d’un montant de 216,73 euros, et de « réparations locatives », d’un montant de 462,85 euros.
Ni les frais de recouvrement, ni les réparations n’ont fait l’objet d’une demande contradictoire dans le cadre de la présente instance. Ils ne sont au demeurant justifiés par aucune des pièces versées aux débats.
En conséquence, il sera retenu, au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation, une somme de 2764,65 euros.
La demande de condamnation in solidum est justifiée par l’introduction dans les lieux de M. [M] [O] par M. [S] [Z], ainsi que cela ressort de son courrier du 30 juin 2022. Ce dernier, non comparant, ne démontre en outre aucune tentative de faire sortir [M] [O] du logement indûment occupé.
M. [M] [O] par M. [S] [Z] seront donc condamnés in solidum au paiement de cette somme.
Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, il n’a pas été fait état des besoins du créancier. M. [M] [O] s'est prévalu d'une situation économique précaire, exposant aujourd’hui être sans domicile fixe. Il a démontré sa bonne foi, en représentant M. [S] [Z] lors de l’état des lieux contradictoire et en se présentant à l’audience. M. [S] [Z], dont le souci de respecter les formes requises, tant pour introduire M. [M] [O] dans les lieux, que pour donner congé, transparait de ses courriers du 30 juin 2022 et du 5 janvier 2023, est également de bonne foi. Le bailleur ne démontre d’ailleurs pas lui avoir répondu, qu’il s’agisse de la régularisation du bail au nom de M. [M] [O] sollicitée le 30 juin 2022 ou des formes à respecter pour donner congé.
Absent à l’audience, M. [S] [Z] n’a toutefois pas sollicité de délais.
Dans ces conditions, il convient d’octroyer à M. [M] [O] seul un délai de paiement de 24 mois, dans les modalités prévues au dispositif de la présente décision.
Sur les demandes accessoires
M. [S] [Z] et M. [M] [O], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.
L’équité commande de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions de délivrance à l’établissement PARIS HABITAT OPH par M. [S] [Z] d'un congé relatif au bail du 22 juillet 1983 concernant un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 16 février 2023 ;
CONDAMNE in solidum M. [S] [Z] et M. [M] [O] à verser à l’établissement PARIS HABITAT OPH la somme de 2764,65 au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation, constitué à compter du 10 juin 2023 et arrêté au 19 mars 2024, déduction faite des frais de recouvrement et des réparations locatives,
AUTORISE M. [M] [O] à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités de 115 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,
CONDAMNE in solidum M. [S] [Z] et M. [M] [O] aux dépens ;
REJETTE la demande formée au titre des frais irrépétibles ;
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Le greffier Le juge des contentieux
de la protection
