Tribunal judiciaire, 21 octobre 2024. 24/01933

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY 8 allée Baratin 93345 LE RAINCY Téléphone : 01 43 01 36 70 @ : civil.tprx-le-raincy@justice.fr REFERENCES : N° RG 24/01933 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5XQ Minute : 24/934 S.A. d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT Représentant : CABINET BOUKRIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C/ Madame [J] [X] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Octobre 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ; Après débats à l'audience publique du 09 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : S.A. d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, demeurant [Adresse 1] [Localité 3] représentée par le CABINET BOUKRIS, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [J] [X], demeurant [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 4] comparante en personne D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 7 mai 2019, la SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a donné à bail à Madame [J] [X] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 498,69 euros, augmenté des provisions sur charges. Par contrat du 27 septembre 2019, la SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a loué à Madame [J] [X] un emplacement de stationnement numéro 180ZPS0023 situé [Adresse 2] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 49,92 euros augmenté des provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2023, la SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait signifier à Madame [J] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 8198,69 euros en principal, au titre des loyers impayés au 13 mars 2023. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 4 avril 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 23 février 2024, la SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait assigner Madame [J] [X] aux fins de : " à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire, " à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail , " ordonner l'expulsion de Madame [J] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, " supprimer le délai de deux mois de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution en raison de la mauvaise foi manifeste, " ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu'il plaira au bailleur aux frais de la défenderesse, " condamner Madame [J] [X] au paiement de la somme de 17003,29 euros au titre de la dette locative avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, " la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu'à libération effective des lieux, " la condamner au paiement de la somme de 250 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, " ordonner l'exécution provisoire. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 26 février 2024. À l'audience du 9 septembre 2024, la SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 21935,84 euros arrêtée au 2 septembre 2024, loyer du mois d'août inclus, frais déduits. Elle n'est pas opposée à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, malgré l'absence de reprise intégrale des versements. Elle soutient que Madame [J] [X] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 31 mars 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. À l'audience, Madame [J] [X], reconnait être redevable des loyers et charges. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle justifie d'un paiement de 350 euros par virement du 8 septembre 2024. Elle explique avoir repris une activité et percevoir des revenus de 1450 euros. Elle a rencontré des difficultés à la suite du décès de son conjoint, et d'un burn-out, les allocations de la caisse d'allocations familiales sont bloquées et la succession est en cours de règlement. Elle précise qu'elle dispose d'une assurance vie. L'affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2024. MOTIFS DE LA DECISION : Sur les demandes principales : Sur la loi applicable aux contrats : Aux termes de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur. En l'espèce, le contrat du 7 mai 2019 porte sur un logement et le contrat du 27 septembre 2019, concerne un emplacement de stationnement. Si ces engagements sont conclus par contrats distincts à des dates différentes, ils ont été conclus entre les mêmes parties et dans des délais rapprochés. En outre, d'une part, le stationnement est situé au sein de la même résidence, et d'autre part, le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans son assignation. Dès lors l'emplacement de stationnement doit être considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989. Sur la recevabilité de la demande : En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 26 février 2024 en vue d'une audience prévue le 9 septembre 2024, soit plus de six semaines après. D'autre part, la SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 23 février 2024. En conséquence, les demandes de la SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables. Sur la demande en paiement des loyers et charges : Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 7 mai 2019, du contrat du 27 septembre 2019, du commandement de payer délivré le 31 mars 2023 et du décompte de la créance actualisé au 2 septembre 2024 que la SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 137,60 euros le 11 décembre 2021, 195,60 euros le 31 mai 2023, 124,11 euros le 22 mars 2024 et des pénalités de 10 fois 7,62 euros, non justifiées, soit la somme de 533,51 euros. Les sommes dues s'élèvent 21722,04 euros. Il convient d'imputer le règlement de 350 euros du 8 septembre 2024 dont il est justifié et qui constitue un paiement libératoire au sens du code civil. En conséquence, il convient de condamner Madame [J] [X] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 21372,04 euros, au titre des sommes dues au 2 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur lors de la signification du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 31 mars 2023 vise la clause résolutoire insérée aux deux baux et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 31 mai 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 7 mai 2019 et du bail portant sur l'accesoire au logement conclu le 27 septembre 2019, à compter du 1er juin 2023. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire : En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Madame [J] [X] justifie de sa situation personnelle et financière. Il apparait que malgré des difficultés personnelles et financière, sa situation se stabilise et elle est donc en mesure de régler la dette locative. S'il ressort des éléments communiqués que Madame [J] [X] n'a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges, elle a néanmoins repris les versements, et a SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT est néanmoins favorable à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Il convient donc d'accorder à Madame [J] [X] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues. Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l'expulsion de Madame [J] [X] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d'un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si les baux s'étaient poursuivis, et de condamner Madame [J] [X] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation des baux jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution : Il résulte de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En l'espèce, compte tenu de la situation des parties, il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois. Il convient de rejeter la demande. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [J] [X] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [J] [X] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevables les demandes de la SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire des baux, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclus les 7 mai et 27 septembre 2019 entre la SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT d'une part, et Madame [J] [X] d'autre part, concernant les locaux, logement et emplacement de stationnement, situés [Adresse 2] à [Localité 4], sont réunies à la date du 1er juin 2023, CONSTATE la résiliation des baux à compter de cette date, CONDAMNE Madame [J] [X] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 21372,04 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 8 septembre 2024 échéance d'août incluse, paiement du 8 septembre déduit, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ACCORDE un délai à Madame [J] [X] pour le paiement de ces sommes, AUTORISE Madame [J] [X] à s'acquitter de la dette en trente-six fois, en procédant à trente-cinq versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges, DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, SUSPEND les effets de la clause résolutoire, RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [J] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE Madame [J] [X] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si les baux s'étaient poursuivis à compter du 1er juin 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus, CONDAMNE Madame [J] [X] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [J] [X] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 31 mars 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX, DEBOUTE la SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT de ses autres demandes et prétentions, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT