Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/51761 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3747
N° : 7
Assignation du :
06, 12 et 13 Février 2024
[1]
[1] 1 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 27 août 2024
par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.C.I. 12 RUE BESSIERES
[Adresse 4]
[Localité 7]
représentée par Me Bruno SAFFAR, avocat au barreau de PARIS - #E0809
DEFENDEURS
La S.A.R.L. LA PIQUERIE
[Adresse 2]
[Localité 5]
non constituée
Monsieur [E] [G] [I], caution
[Adresse 3]
[Localité 6]
non constitué
comparant en personne
Monsieur [H] [D], caution
[Adresse 1]
[Localité 8]
non constitué
comparant en personne
DÉBATS
A l’audience du 01 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte du 12 mai 2022, la société SCI 12 RUE BESSIERES, a donné à bail commercial à la société LA PIQUERIE, des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 9], pour une durée de neuf ans à compter du 12 mai 2022, moyennant un loyer annuel en principal de 29.400,00 euros, payable d’avance, à une fréquence mensuelle, pour l’activité de tatouage.
L’acte comporte également les signatures de M. [I] [E] [G] et M. [D] [H] à côté de la mention « la caution ».
Des loyers sont demeurés impayés.
Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte extrajudiciaire en date du 28 novembre 2023, à la société LA PIQUERIE, pour une somme de 9.708,82 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 23 novembre 2023, outre 970,88 euros au titre de la clause pénale. Ce commandement a été dénoncé à M. [I] [E] [G] et M. [D] [H] par acte extrajudiciaire du 8 décembre 2024.
Par acte délivré les 6, 12 et 13 février 2024, la SCI 12 RUE BESSIERES a fait assigner la société LA PIQUERIE, M. [I] [E] [G] et M. [D] [H] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en matière de référés aux fins de voir :
- “Voir constater le jeu de la clause résolutoire par l'effet dudit commandement,
- Voir en conséquence ordonner l'expulsion de la société LA PIQUERIE ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux qu'elle occupe [Adresse 2], avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est.
- Ordonner la séquestration des meubles et facultés mobilières pouvant se trouver dans les lieux, soit dans l'immeuble, soit dans un garde-meubles au choix de la demanderesse, aux frais risques et périls de la société LA PIQUERIE.
- Voir déclarer mal fondée une éventuelle demande de délais.
Vu l’article 835 alinéa 2 du CPC,
- Voir condamner solidairement à titre provisionnel et en application de l'article 835 du CPC la société LA PIQUERIE, M. [E] [G] [I] et M. [H] [D] à payer à la société SCI DU 12 RUE BESSIERES la somme de 15.875,07 Euros avec intérêts de droit à compter de la date de l'assignation.
- Condamner sous la même solidarité la société LA PIQUERIE, M. [E] [G] [I] et M. [H] [D] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 3.675 euros jusqu'au départ effectif des lieux de la société LA PIQUERIE.
- Voir condamner solidairement la société LA PIQUERIE, M. [E] [G] [I] et M. [H] [D] à paiement de la somme de 2.000 Euros au titre de l'article 700 du C.P.C, ainsi qu'en tous les dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 novembre 2023".
A l’audience du 25 mars 2024, la société 12 RUE BESSIERES a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.
Il convient de se référer à l’acte introductive d’instance pour un exposé des moyens qui y sont contenus.
L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2024.
M. [I] [E] [G], gérant de la société LA PIQUERIE, et M. [D] [H] se sont présentés en personne après l’appel du dossier en fin d’audience et ont fait part de leur intention de prendre l’attache du conseil de la société 12 RUE BESSIERES.
Par décision du 29 avril 2024, les débats ont été rouverts afin de permettre :
- “s’agissant de la société SCI 12 RUE BESSIERES, de produire d’une part l'état des inscriptions concernant la société LA PIQUERIE visé en pièce 4 à l’assignation et non versé au dossier de plaidoirie et d’autre part, les actes de cautionnement souscrits par M. [D] et M. [I] dès lors qu’il est sollicité leur condamnation solidaire aux côtés de la société LA PIQUERIE et à défaut de s’expliquer sur l’existence et l’étendue de leurs engagements de cautionnement,
- à la société LA PIQUERIE, à M. [D] et à M. [I] de constituer avocat, étant rappelé qu’en application de l’article 760 du code de procédure civile, les parties sont tenues de constituer avocat devant le tribunal judiciaire”.
Les parties ont enfin été invitées à rencontrer un conciliateur de justice devant lequel elles ne se sont pas conciliées.
A l’audience du 01 juillet 2024, la société 12 RUE BESSIERES a, par l’intermédiaire de son conseil, soutenu oralement les conclusions déposées reprenant les prétentions et les moyens qui sont contenus à l’assignation, outre actualisé le montant de sa demande de provision à la somme de 18.682,48 euros, tout en indiquant être prête à accorder à la société défenderesse des délais de paiement sous réserve de la stipulation d’une clause de déchéance du terme.
Elle a signalé ne pas disposer d’autre acte de cautionnement souscrit par les gérants que le bail et fait état des virements effectués avant l’audience pour 8000 euros pour lesquels la vérification de leur bon encaissement est en cours et s’est engagée à adresser une note en délibéré pour confirmer les versements effectués en déduction de l’arriéré locatif.
M. [I] [E] [G] et M. [D] [H] ont comparu en confirmant les virements effectués et indiqué que la somme de 10.350 euros devrait être versée.
L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.
Bien que régulièrement assignés, la société LA PIQUERIE, M. [I] [E] [G] et M. [D] [H] n’ont pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statue par decision réputée contradictoire.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
MOTIFS
- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes
L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.
L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du Code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le bail stipule en son article 8 en son point 3., une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement par le preneur d’un seul terme de loyer et charges à son échéance, ou en cas d’inexécution de l’une ou de l’autre des conditions du bail, y compris en cas de non-production de la garantie à première demande et un mois après la délivrance commandement de payer demeurés infructueux.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, la SCI 12 RUE BESSIERE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 9.708,82 euros correspondant au solde de l’arriéré locatif arrêté au 23 novembre 2023.
Les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
Au vu des virements adressés pour la somme de 8.000 euros en règlement de la dette de la société LA PIQUERIE avant l’audience et en cours de vérification de bon encaissement, la SCI 12 RUE BESSIERE a indiqué être favorable à l’octroi de délais de paiement à l’audience en cas de respect des engagements pris par les défendereurs d’apurement de l’arriéré.
Il convient au vu des efforts de règlements sur les échéances courantes depuis l’assignation et sur la dette avant l’audience, d’octroyer, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du Code civil et L.145-41 du Code de commerce, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie .
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
Le bailleur sollicite alors le bénéfice d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au loyer en vigueur, majoré de 50 % telle que prévue au bail (article 8 - 3.), et en particulier fixée à la somme de 3.675 euros par mois.
Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier s’est acquitté, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif. En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail (à titre indicatif, mensualité de 2.585,75 euros en juillet 2024 charges comprises).
- Sur la demande de provision
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée
Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI 12 RUE BESSIERES en date du 1er février 2024 et joint à l’assignation signifiées aux parties défenderesses, l'obligation de la société LA PIQUERIE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires au 1er février 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 14.432,07 euros (échéance de février 2024 incluse), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société LA PIQUERIE. A défaut de signification des conclusions déposées et du décompte postérieur remis à l’audience à la société LA PIQUERIE non constituée, il n’y a pas lieu à référé sur le surplus de la demande de provision.
La SCI 12 RUE BESSIERES sollicite l'application de la pénalités contractuelle lui attribuant d’une part une indemnité équivalente à 10 % du montant des sommes impayées, conformément à l’article 8 du bail liant les parties.
Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation.
La clause pénale du bail qui prévoit une indemnité égale à 10% du montant des sommes dues, pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.
- Sur la demande de condamnation solidaire à l’encontre des cautions
Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
La SCI 12 RUE BESSIERES ne produit pour démontrer la réalité de l’engagement solidaire de M. [E] [G] [I] et M. [H] [D] en qualité de cautions des engagements de la société LA PIQUERIE que le bail à la signature duquel sont intervenus Messieurs [D] et [I], gérants associés de la société LA PIQUERIE, sous les termes “La Caution”. Toutefois, le bail ne prévoit que les engagements pris à l’acte par le preneur et ne contient aucune disposition concernant les engagements de Messieurs [D] et [I] en leur qualité de “caution”. Il n’est donc pas démontré une obligation non sérieusement contestable pesant sur ces derniers d’assurer le paiement solidaire des loyers et charges exigibles ni des indemnités d’occupation réclamées en paiement à la société LA PIQUERIE.
Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes présentées à l’encontre de M. [E] [G] [I] et M. [H] [D].
- Sur les autres demandes
La société LA PIQUERIE, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement.
L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société LA PIQUERIE ne permet d’écarter la demande de la société LA PIQUERIE formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 28 décembre 2023 à minuit ;
Disons n’y avoir pas lieu à référé sur les demandes de condamnation solidaire présentées à l’encontre de M. [E] [G] [I] et de M. [H] [D];
Condamnons la société LA PIQUERIE à payer à la société SCI 12 RUE BESSIERE :
- la somme provisionnelle de 14.432,07 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés au 01 février 2024 (échéance de février 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société LA PIQUERIE se libère des provisions et indemnités ci-dessus allouées en 11 mensualités égales et continues d'un montant de 1.443 euros et une 12ème et dernière mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais ;
Disons que ces mensualités seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail;
Disons que le paiement de la première mensualité devra intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de l'ordonnance et les mensualités suivantes avant le 10 de chacun des mois suivants;
Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;
Disons qu'à défaut de règlement d'une seule mensualité à son terme et dans son entier montant en sus d'un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de la société LA PIQUERIE et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 9],
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- la société LA PIQUERIE devra payer mensuellement à société SCI 12 RUE BESSIERE, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation mensuelle, une somme égale au montant du loyer mensuel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale prévue au bail liant les parties ;
Condamnons la société LA PIQUERIE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement;
Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes et renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal sur ces chefs de demandes ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Ainsi fait à PARIS, le 27 août 2024.
Le Greffier, Le Président,
Pascale GARAVEL Violette BATY
