Cour de cassation, 25 février 2016. 14-22.570

CIV.3 CGA COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 25 février 2016 Rejet M. CHAUVIN, président Arrêt n° 289 F-D Pourvoi n° X 14-22.570 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par la société 3A, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 7], contre l'arrêt rendu le 28 février 2014 par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre civile TGI), dans le litige l'opposant à Mme [V] [O], épouse [J], domiciliée [Adresse 5], défenderesse à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 26 janvier 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, Mme Fossaert, conseiller, M. Dupont, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, les observations de la SCP Capron, avocat de la société 3A, de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de Mme [O], et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint Denis, 28 février 2014), que, le 1er juillet 1992, Mme [O] a acquis les droits au bail de deux locaux à usage commercial situés dans des immeubles contigus ; que, lui reprochant d'avoir, sans autorisation du bailleur, réuni les locaux en perçant le mur mitoyen, la société civile immobilière 3A (SCI 3A), devenue en 2002 propriétaire de l'un des immeubles, a, le 30 mars 2009, délivré à la locataire un congé avec refus de renouvellement et de paiement d'une indemnité d'éviction ; que Mme [O] l'a assignée en nullité de ce congé ; Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant constaté que, si les locaux avaient été loués initialement à deux personnes différentes, Mme [O] en était devenue l'unique locataire six ans plus tard, avant que la société 3A ne devienne propriétaire de l'immeuble, et qu'aucun état des lieux n'avait été établi lors de son entrée dans les lieux et retenu qu'il n'avait pas été établi, au vu des pièces produites aux débats, que l'actuelle locataire était l'auteur du percement du mur mitoyen, la cour d'appel, qui a exactement décidé que la SCI 3A devait rapporter la preuve des motifs graves et légitimes justifiant le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, a pu déduire, de ces seuls motifs, que, la preuve de l'infraction reprochée à la locataire n'étant pas rapportée, le congé était nul ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société civile immobilière 3A aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la société civile immobilière 3A et la condamne à payer à Mme [O] la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq février deux mille seize.MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour la société 3A Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR : . annulé le congé avec refus de renouvellement que la société 3a a fait délivrer, le 30 mars 2009, à Mme [V] [O]-[J] ; . décidé que ce congé n'a exercé aucune incidence sur le renouvellement du bail commercial dont Mme [V] [O]-[J] est preneur ; AUX MOTIFS QUE, « par actes du 30 mai 1990, la succession [B]-[H]-[R] a donné à bail à [I] [T] [P], par deux baux commerciaux distincts, des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 1] » (cf. arrêt attaqué, p. 2, 1er alinéa) ; que « ces baux ont été cédés avec l'accord des propriétaires le 1er juillet 1992 par le locataire à [V] [O], qui a acquis le 30 juin 1992 le fonds de commerce à l'enseigne "Le Cristal" situé [Adresse 4] à [Localité 1] » (cf. arrêt attaqué, p. 2, 2e alinéa) ; que, « le 11 mars 2002, la sci Alsafa, venant aux droits de la succession [B]-[H]-[R] a vendu à la sci 3a la portion de terrain de 1296 m² cadastrée section bo n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] lieudit [Adresse 6], avec les constructions y édifiées » (cf. arrêt attaqué, p. 2, 3e alinéa) ; qu'« il n'est pas contesté qu'à ce jour, les locaux commerciaux situés au [Adresse 3] qui font l'objet de deux baux distincts, communiquent par deux ouvertures et que les travaux n'ont pas été autorisés par le bailleur » (cf. arrêt attaqué, p. 5, 2e alinéa) ; que « [V] [O] est devenue locataire des locaux situés [Adresse 2] le 1er juillet 1992, dix ans avant que la sci 3a ne devienne propriétaire de l'ensemble des boutiques situées du [Adresse 1], et [qu']aucun état des lieux n'a été effectué lors de son entrée dans les lieux » (cf. arrêt attaqué, p. 5, 3e alinéa) ; que « la question qui se pose est de savoir si elle est l'auteur des ouvertures pratiquées dans le mur porteur pour faire communiquer les deux locaux, et non pas de savoir si ces deux locaux sont indivisibles » (cf. arrêt attaqué, p. 5, 3e alinéa) ; que « les parties sont contraires en fait » (cf. arrêt attaqué, p. 5, 4e alinéa) ; que « la sci doit rapporter la preuve des motifs graves et légitimes invoqués à l'encontre de la locataire » (cf. arrêt attaqué, p. 5, 5e alinéa) ; qu'« il ressort de l'ensemble des éléments ci-dessus développés que la preuve n'est pas rapportée que [V] [O], épouse [J], locataire actuel des boutiques situées au [Adresse 2] à [Localité 1], serait l'auteur des ouvertures pratiquées entre les deux locaux et d'un agrandissement du local » (cf. arrêt attaqué, p. 5, 6e alinéa, lequel s'achève p. 6) ; que « c'est à bon droit et sur des motifs pertinents que le premier juge a considéré que les infractions reprochées à la locataire n'étaient pas démontrées » (cf. arrêt attaqué, p. 6, 1er alinéa) ; . ALORS QUE, dans le cas où preneur est tenu d'une obligation de ne faire aucun percement dans les murs de l'immeuble loué sans le consentement exprès et écrit du bailleur, le bailleur n'est tenu, pour établir que le preneur a manqué à son obligation de ne pas faire qui est une obligation de résultat, à rien d'autre qu'à établir la matérialité du percement prohibé ; qu'il n'est pas tenu de prouver que le percement résulte du fait personnel du preneur ; que, cette preuve administrée, le preneur a toujours la ressource de prouver soit que le bailleur ou un de ses auteurs a autorisé le percement, soit que le percement est antérieur à la souscription du bail dont il est bénéficiaire, soit encore que le percement est la conséquence d'une cause qui lui est étrangère; qu'en énonçant, pour annuler le congé avec refus de renouvellement délivré par la société 3a, que cette société ne prouve pas que Mme [V] [O]-[J], son preneur, serait l'auteur du percement visé dans ce congé, la cour d'appel, qui relève que Mme [V] [O]-[J] occupe, les lieux loués depuis que le bail lui en a été cédé, sans état des lieux le 1er juillet 1992, et que le bailleur, ou son auteur, n'a jamais autorisé le percement dont il se plaint, a violé les articles 1142, 1728, 1730, 1731 et 1735 du code civil.