Cour de cassation, 13 mai 1997. 94-19.614

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par M. Jean-Pierre Y..., demeurant ..., ès qualités de mandataire-liquidateur de M. Luc D..., demeurant 30670 Aimargues, en cassation d'un arrêt rendu le 7 juillet 1994 par la cour d'appel de Pau (1re chambre), au profit : 1°/ de M. Michel C..., 2°/ de Mme Michel C..., demeurant ensemble à Beuste 64800 Nay-Bourdettes, 3°/ de M. Elie A..., demeurant ..., 4°/ de M. Christian Z..., demeurant ..., 5°/ de M. Gérard F..., demeurant 64530 Pontacq, 6°/ de la société Compagnie commerciale de location (CCL) venant aux droits de la société Financière de banque et de l'union meunière (BFUM), dont le siège est ..., défendeurs à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 18 mars 1997, où étaient présents : M. Bézard, président, Mme Mouillard, conseiller référendaire rapporteur, M. Nicot, conseiller, M. Mourier, avocat général, Mme Moratille, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Mouillard, conseiller référendaire, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. X..., ès qualités, de Me Baraduc-Benabent, avocat de la société CCL, de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. F..., de Me Odent, avocat de M. Z..., de Me Parmentier, avocat des époux C... et de M. B..., les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 7 juillet 1994) que, par acte notarié du 7 avril 1990, M. Luc E... a acheté un fonds de commerce d'hôtel-restaurant appartenant aux époux C... et à M. A... ; qu'estimant avoir été victime d'un dol, il a demandé l'annulation de la vente ainsi que du prêt souscrit en vue de son financement, et la condamnation in solidum de l'agent immobilier, du notaire et de la société de financement à l'indemnisation de son préjudice; que le Tribunal puis la Cour ont rejeté les demandes de M. E..., lesquelles, à la suite de sa mise en liquidation judiciaire, ont été reprises par M. Y..., en sa qualité de mandataire liquidateur ; Sur le premier moyen, pris en ses trois branches : Attendu, qu'il est fait grief à l'arrêt d'avoir rejeté la demande de M. E... d'annulation pour dol, subsidiairement pour erreur sur la substance de la vente avec prêts intervenue le 7 avril 1990 alors que, d'une part, il résulte des propres énonciations de l'arrêt attaqué que sur les 21 chambres avec 57 clients possibles annoncées par les vendeurs, 16 seulement, avec une capacité d'accueil de 44 clients, étaient exploitables et classées dans la catégorie une étoile NN, et que ce classement remontant à 1972 ne pouvait être maintenu qu'à la condition de mettre, avant le 6 mars 1992, 10 chambres sur les 16 en conformité avec les normes définies aux règlements en vigueur; qu'il est constant que ces informations essentielles n'ont pas été portées à la connaissance de l'acquéreur lors de la vente; que, dès lors, les vendeurs ont manqué à leur obligation de contracter de bonne foi et ont commis un dol par réticence, justifiant l'annulation de la vente avec prêts; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1116 du Code civil; alors, d'autre part, qu'en refusant l'annulation de la vente, aux motifs que M. E... ne démontrait pas que la capacité d'accueil était un élément déterminant de son consentement, et que la nécessité de mise en conformité aux normes exigées pour bénéficier du classement annoncé était insusceptible de constituer un élément substantiel du contrat, sans s'expliquer sur les circonstances que faisait valoir M. E..., à savoir l'étude de faisabilité de son projet, effectuée par la banque prêteur de fonds, avait été faite sur la base d'une capacité d'accueil de 57 clients, et que la mise en conformité pour le maintien du classement "1 étoile NN" nécessitait un investissement non négligeable de 280 000 francs, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1116 du Code civil; et alors, de troisième part, que l'obligation précontractuelle de renseignement pèse sur le vendeur, non sur l'acquéreur; qu'il n'est pas contesté que lors de la vente, les vendeurs n'ont attiré l'attention de l'acquéreur ni sur le fait que le classement annoncé (1 étoile NN) n'avait été accordé que pour 16 chambres sur 21, ni sur le fait que les équipements de l'hôtel ne correspondaient plus, au jour de la vente, au classement annoncé qui risquait d'être rapidement perdu, sauf mise en conformité onéreuse; qu'en énonçant qu'il appartenait à M. E... de se renseigner sur la capacité d'accueil et le respect des normes administratives, que ce dernier n'invoquait pas de réticence à des précisions qu'il aurait sollicitées et que son erreur était dès lors inexcusable comme procédant de sa propre négligence, tandis qu'il appartenait aux vendeurs de renseigner spontanément l'acquéreur sur les problèmes de nature à compromettre l'exploitation normale du fonds, la cour d'appel a violé les articles 1110, 1116 et 1134, alinéa 3, du Code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé que M. E..., même s'il n'était pas alors un professionnel de l'hôtellerie, devait savoir, en sa qualité d'ancien exploitant d'une pizzeria, que l'exploitation d'un établissement ouvert au public suppose le respect de certaines normes administratives et qu'il lui appartenait dès lors, après avoir procédé à la visite détaillée des lieux au cours de laquelle, rien ne lui ayant été dissimulé, il avait été mis en mesure de se rendre compte de ce qui poserait difficulté sur le plan réglementaire, de se renseigner à ce sujet, la cour d'appel a pu, par ces seuls motifs, tous autres étant surabondants, considérer que le défaut d'information spontané de la part des vendeurs n'était pas constitutif d'un dol; que le moyen, inopérant en ses deux premières branches, n'est pas fondé pour le surplus ; Sur le deuxième moyen, pris en ses deux branches : Attendu qu'il est encore fait grief à l'arrêt d'avoir rejeté la demande de dommages-intérêts de M. E... dirigée contre M. Z..., agent immobilier ayant négocié la vente du fonds de commerce alors, d'une part, qu'en se fondant sur les seules affirmations de M. Z..., sans vérifier l'exacte teneur de ce bulletin non produit par l'agent immobilier, et sans s'expliquer sur l'arrêté du 2 juin 1972, produit par M. E..., portant classement de l'hôtel en catégorie 1 étoile NN pour 16 chambres, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil; et alors, d'autre part, que l'agent immobilier, négociateur professionnel, a l'obligation de fournir aux parties les renseignements nécessaires relatifs au bien qu'il est chargé de vendre; qu'en l'espèce, la cour d'appel constate expressément que l'hôtel a été proposé à la vente comme classé en catégorie 1 étoile NN et comportant 21 chambres avec 57 clients possibles, tandis que seules étaient classées dans cette catégorie et exploitables 16 chambres, la capacité réelle d'accueil étant de 44 personnes; qu'en omettant de révéler ce problème au futur acquéreur, l'agent immobilier a manqué à son devoir d'information et engagé sa responsabilité; qu'en excluant toute responsabilité de M. Z..., la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; Mais attendu, que la cour d'appel a relevé que M. Z... avait fait visiter l'immeuble, communiqué les conditions générales de la vente ainsi que la comptabilité du vendeur et vérifié la catégorie de l'hôtel sur le bulletin de l'office municipal du tourisme; que c'est donc à bon droit qu'elle a considéré, justifiant par là-même sa décision, que l'agent immobilier, n'étant pas tenu des obligations d'un conseil juridique ou financier ni investi d'une mission d'expert, n'avait commis aucune faute pour n'avoir pas vérifié l'existence d'une stricte concordance du classement de l'hôtel avec la règlementation se rapportant à ce classement, ce qu'il appartenait à l'acquéreur de faire lui-même, une fois la visite effectuée; que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen, pris en ses deux branches : Attendu qu'il est aussi fait grief à l'arrêt, d'avoir rejeté la demande de dommages-intérêts de M. E... dirigée contre Me F..., notaire ayant rédigé l'acte authentique de vente du fonds de commerce alors, selon le pourvoi d'une part, qu'il appartenait à tout le moins au notaire d'exiger l'arrêté de classement de l'hôtel, dont la prise de connaissance lui aurait permis de voir que seules 16 chambres sur 21 étaient classées en catégorie 1 étoile, la désignation du bien résultant de l'acte authentique, faisant état d'un hôtel-restaurant 1 étoile NN, et comportant en annexe l'inventaire de 21 chambres exploitables, est objectivement inexacte; qu'en la disant exacte pour refuser de retenir la responsabilité du notaire à ce titre, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil; et alors, d'autre part, que si le notaire n'a pas l'obligation de vérifier sur place l'état des équipements d'un hôtel et leur conformité aux dispositions applicables en matière de classement, il a en revanche l'obligation de s'informer sur la situation administrative exacte d'un fonds de commerce d'hôtel objet d'une vente dont il est chargé, même en tant que simple rédacteur d'acte, et d'éclairer l'acquéreur sur les éventuels problèmes; qu'en l'espèce, le notaire a engagé sa responsabilité pour avoir négligé de prendre auprès des services de la mairie ou la préfecture les renseignements sur la situation administrative de l'hôtel, sur la prochaine caducité du classement en catégorie 1 étoile dont le maintien était soumis à la mise en conformité des équipements aux règlements intervenus en la matière; que, dès lors, en écartant la responsabilité du notaire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; Mais attendu que les conclusions prises par M. E... devant la cour d'appel faisaient grief au notaire, qui s'était rendu sur les lieux pour dresser l'inventaire du matériel, de ne pas avoir signalé à l'acquéreur les anomalies qui devaient conduire l'Administration à remettre en cause le classement; qu'elles n'avaient nullement invoqué qu'il aurait dû vérifier auprès des services administratifs la réalité ou la validité de ce classement ; que dès lors, le moyen, nouveau et mélangé de fait, est irrecevable ; Et sur le quatrième moyen : Attendu qu'il est enfin fait grief à l'arrêt, d'avoir rejeté la demande de dommages-intérêts dirigée par M. E... contre la banque prêteur de fonds pour l'acquisition du fonds de commerce alors, selon le pourvoi, qu'une banque engage sa responsabilité lorsqu'elle consent, en connaissance de cause, un crédit ruineux; qu'en l'espèce, le seul élément objectif dont disposait la banque pour apprécier la faisabilité de l'opération envisagée par M. E... était le chiffre d'affaires réalisé par le vendeur du fonds de commerce, correspondant à un bénéfice en 1988 de 105 600 francs, étant précisé que le montant annuel du remboursement du prêt était de 164 223,48 francs; que dès lors, en se fondant, pour accorder néanmoins le prêt à M. E..., sur l'avis manifestement peu sérieux du consultant local, dont le Tribunal a constaté qu'il était intéressé à l'opération, ainsi que sur les déclarations optimistes et non vérifiées de l'emprunteur, la banque a agi avec une légèreté blâmable et a engagé sa responsabilité ; qu'en estimant le contraire, la cour a violé l'article 1147 du Code civil ; Mais attendu que la cour d'appel, a relevé que, compte tenu des chiffres produits par M. E... à l'appui de sa demande de prêt, fondés sur une estimation de rentabilité reconnue exacte par le consultant local qu'elle avait interrogé préalablement, la banque pouvait légitimement estimer l'affaire rentable, de sorte qu'aucune faute professionnelle ne peut lui être reprochée; qu'en l'état de ces motifs déduits de son appréciation souveraine de faits de la cause, la cour d'appel a pu considérer que la responsabilité de la banque n'était pas engagée; que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. Y..., ès qualités, aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes des époux C... et de M. A..., de M. Z..., de Me F... et de la Compagnie commerciale de location venant aux droits de la Financière de banque et de l'union meunière ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du treize mai mil neuf cent quatre-vingt-dix-sept.