Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [W] [B]
Monsieur [C] [B]
PREFET DE PARIS
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Fabrice POMMIER
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 23/02874 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZPGS
N° MINUTE :
2
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 05 septembre 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public PARIS HABITAT OPH,
dont le siège social est sis[Adresse 2]d - [Localité 3]
représentée par Me Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114
DÉFENDEURS
Madame [W] [B],
demeurant [Adresse 1] - [Localité 4]
non comparante, ni représentée
Monsieur [C] [B],
demeurant [Adresse 1] - [Localité 4]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 14 mai 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 septembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 05 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/02874 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZPGS
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé prenant effet au 20/01/2010, PARIS HABITAT - OPH a donné à bail à [C] [B] et [W] [B] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 1], [Localité 4], esc A, 4ème étage, porte 19, pour un loyer initial de 663,44 euros outre les charges provisionnelles locatives.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail leur a été délivré le 01/12/2022 pour avoir paiement d'un arriéré de 4935,75 euros.
Par actes de commissaire de justice en date du 23/02/2023 délivrés à personne physique et à étude, PARIS HABITAT - OPH a respectivement fait assigner [C] [B] et [W] [B] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;
- ordonner, à défaut de libération volontaire, l'expulsion de [C] [B] et [W] [B] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier ;
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [C] [B] et [W] [B] ;
- condamner solidairement [C] [B] et [W] [B] au paiement d'une somme provisionnelle de 6204,19 euros, montant des loyers, charges et indemnités impayés arrêtés au 02/02/2023, mois de janvier 2023 inclus, avec intérêt au taux légal à comptent du commandement de payer ;
- condamner in solidum [C] [B] et [W] [B] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle, à compter du lendemain de la date de résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux loués, d'un montant égal au loyer indexé plus charges ;
- condamner in solidum [C] [B] et [W] [B] au paiement d'une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer du 01/12/2022.
L'assignation a été dénoncée au PREFET DE PARIS le 24/02/2023.
L'affaire était appelée à l'audience du 20/06/2023 et faisait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties en attente de la décision d'aide juridictionnelle puis d'échanges de conclusions. L'affaire était finalement examinée à l'audience du 14/05/2024.
A l'audience du 14/05/2024, le bailleur, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l'assignation et actualise l'arriéré locatif à la somme de 14252,29 euros, avril 2024 inclus. Il s'oppose à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et à l'octroi de délais de paiement suspensifs.
[C] [B], comparent en personne, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement, à titre subsidiaire il demande un délai supplémentaire pour quitter les lieux.
Il indique avoir été hospitalisé pendant une longue période, l'empêchant d'effectuer les démarches nécessaires pour la procédure et de régler sa dette. Il indique être arrêté suite à un accident de travail depuis 2006 et être en attente du versement de l'indemnisation. Il perçoit une indemnité à hauteur de 998 euros par mois et bénéficie d'un suivi avec une assistante sociale.
[W] [B], régulièrement avisée, ne comparait pas et n'est pas représentée.
Un diagnostic social et financier était reçu au greffe et transmis au bailleur au cours des débats.
La décision était mise en délibéré au 05/09/2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En vertu de l'article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de l'action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés
En application de l'article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du code de la construction et de l'habitation .
A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.
Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 05/12/2022 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l'assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de PARIS deux mois avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi.
Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire
Le commandement de payer délivré le 01/12/2022 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.
[C] [B] et [W] [B] n'ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 01/02/2023 à minuit, soit à compter du 02/02/2023.
[C] [B] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, mais ne justifie pas de la reprise du paiement du loyer avant l'audience. Il résulte du décompte locatif produit par le bailleur que la dette locative a augmenté depuis la délivrance du commandement de payer, et que le loyer du mois d'avril 2024 n'a pas été acquitté.
Le bailleur s'oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Dans ces conditions, les conditions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas respectées et la demande reconventionnelle sera rejetée.
Il convient donc d'ordonner l'expulsion de [C] [B] et [W] [B] et de tout occupant de leur chef à défaut de départ volontaire des lieux deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier.
Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [C] [B] et [W] [B] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, le cas échéant.
Sur la demande reconventionnelle d'octroi d'un délai supplémentaire pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions combinées des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation, L412-3, L412-4, L412-6 à L412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
En l'espèce, [C] [B] sollicite l'octroi d'un délai supplémentaire de 12 mois pour quitter les lieux et produit pour justifier de sa situation les documents médicaux liés à son accident du travail et au rendez-vous du 01/10/2023 avec l'expert médical pour détailler son préjudice. S'il ressort de ces pièces que [C] [B] est en arrêt maladie pour accident de travail depuis 2006 et est en attente de son indemnisation complète, il n'est produit aucun élément sur la situation de [W] [B], sur les revenus du ménage et sur l'éventuelle recherche d'un nouveau logement.
En outre, il résulte du décompte locatif que les locataires sont en difficulté pour régler l'intégralité du loyer tous les mois depuis plusieurs années. Or, le maintien dans les lieux ne pourrait qu'entraîner une augmentation de la dette, déjà importante.
Par conséquence, la demande sera rejetée.
Il convient de relever que les défendeurs ont bénéficié d'un délai de fait de plus d'un an depuis le début de la procédure, et bénéficie du délai légal de deux mois suivants la délivrance du commandement de quitter les lieux.
Sur l'indemnité d'occupation
Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu'au départ effectif de [C] [B] et [W] [B] par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion, au montant du loyer actualisé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, et de condamner solidairement [C] [B] et [W] [B] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus.
Sur la demande en paiement de l'arriéré
Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte produit que [C] [B] et [W] [B] restent devoir une somme de 13979,54 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus, arrêtés au 30/04/2024, mois d'avril 2024 inclus, hors frais.
Il convient en conséquence de condamner solidairement [C] [B] et [W] [B] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation compte tenu des règlements intervenus postérieurement au commandement de payer.
Sur les demandes accessoires
L'exécution provisoire est de droit.
Compte tenu de la situation des parties et au regard de l'équité, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il y a lieu de condamner solidairement [C] [B] et [W] [B] aux dépens de la procédure, incluant le coût du commandement de payer du 01/12/2022.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, mise à disposition au greffe :
RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent :
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 02/02/2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 1], [Localité 4], esc A, 4ème étage, porte 19, pour défaut de paiement des loyers et charges ;
DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, PARIS HABITAT - OPH pourra faire procéder à l'expulsion de [C] [B] et [W] [B], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
REJETTE les demandes reconventionnelles de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais supplémentaires pour quitter les lieux;
DIT que l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle, due solidairement par [C] [B] et [W] [B] à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion ou de reprise, sera égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges en sus ;
CONDAMNE solidairement [C] [B] et [W] [B] à payer à PARIS HABITAT - OPH la somme provisionnelle de 13979,54 euros au titre des loyers et charges, indemnités d'occupation dus au 30/04/2024, avril 2024 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
AUTORISE PARIS HABITAT - OPH à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [C] [B] et [W] [B] à défaut de local désigné ;
DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
ORDONNE la communication au PREFET DE PARIS de la présente décision ;
DIT n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE solidairement [C] [B] et [W] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 01/12/2022 ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
La greffière La juge des contentieux de la protection
