Cour d'appel, 29 juin 2023. 22/06802

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 29 JUIN 2023 N° 2023/ 475 Rôle N° RG 22/06802 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJL6T [S] [A] C/ [R] [E] [Z] [K] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Noreddine ALIMOUSSA Me Yannick HENTZIEN Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Juridiction de proximité de CANNES en date du 06 Janvier 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-21-000269. APPELANT Monsieur [S] [A] né le [Date naissance 2] 1956 à [Localité 4], demeurant [Adresse 8] représenté par Me Noreddine ALIMOUSSA, avocat au barreau de NICE INTIMEE Madame [R] [E] [Z] [K] venant aux droits de sa s'ur, selon certificat de légitimation d'héritier en date du 21 septembre 2012 de Maître [G] [X] [U] [N] [P] [H], notaire à [Localité 7], de Madame [Z] [K] [J], décédée le [Date décès 3] 2012 à [Localité 7]. née le [Date naissance 1] 1940 à [Localité 5] - PORTUGAL, demeurant [Adresse 9] ' Portugal représentée par Me Yannick HENTZIEN de la SCP HENTZIEN - BOCQUET-HENTZIEN, avocat au barreau de GRASSE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 23 Mai 2023 en audience publique devant la cour composée de : M. Gilles PACAUD, Président Mme Catherine OUVREL, Conseillère rapporteur Madame Myriam GINOUX, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Juin 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Juin 2023, Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Selon bail sous seing privé du 7 mars 2001, madame [J] [Z] [K] a donné en location à monsieur [S] [A], un logement situé [Adresse 8] à [Localité 10] (lot 866 et lot 883), moyennant un loyer mensuel initial de 12 000 francs, soit 1 829,39 €. La bailleresse est décédée le [Date décès 3] 2012, madame [R] [E] [Z] [K], sa soeur, en devenant propriétaire. Le loyer en 2022, avec indexation, est de 3 156,29 €. Par décision rendue le 16 février 2018, le tribunal d'instance de Cannes a soumis ce bail à la loi du 6 juillet 1989 et a, notamment, condamné monsieur [S] [A] au paiement de la somme de 147 204,18 euros au titre des loyers dus à partir de janvier 2011, la période antérieure à 2011 étant prescrite. Par acte du 24 avril 2020, un commandement de payer était délivré à monsieur [S] [A] portant sur la somme en principal de 147 204,18 €. Monsieur [S] [A] procédait au paiement le 5 mai 2020. Se plaignant de ne pas avoir accès aux infrastructures de la résidence, bien qu'affirmant être à jour de ses loyers et charges, monsieur [S] [A] a assigné madame [R] [E] [Z] [K] en référé le 25 mai 2021. Par ordonnance de référé en date du 6 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, pôle de proximité, de Cannes a : dit que madame [R] [E] [Z] [K] devra permettre à monsieur [S] [A] d'accéder aux installations suivantes '2 piscines, 2 tennis, 2 clubs, jardins et jeux pour enfants de la résidence' se trouvant dans la résidence de Port [6], sous astreinte de 100 € par mois à compter de la signification de la décision, débouté le locataire de sa demande de provision sur dommages et intérêts, ordonné, aux frais de madame [R] [E] [Z] [K], une expertise confiée à monsieur [Y] [O] afin de se rendre sur les lieux, consulter les titres de propriété des parties, déterminer la valeur locative des biens loués comparativement aux biens similaires, évaluer le montant des charges de copropriété, des charges de clubs et autres, évaluer le montant de la provision sur charges qui devrait être fixée, et, estimer la valeur vénale des lots 866 et 883 (maison et garage situé [Adresse 8] à [Localité 10]), rejeté les autres demandes des parties, réservé les dépens. Selon déclaration reçue au greffe le 10 mai 2022, monsieur [S] [A] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant uniquement sur : - le montant et la périodicité de l'astreinte fixés pour l'accès aux installations, - le rejet de sa demande de provision, - l'expertise ordonnée, - le rejet des prétentions au titre des frais irrépétibles et des dépens. Par dernières conclusions transmises le 18 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [S] [A] demande à la cour de : rejeter les demandes de madame [R] [E] [Z] [K], réformer la décision en ce qu'elle a rejeté sa demande de dommages et intérêts, désigné un expert, rejeté les demandes des parties notamment sur l'article 700 du code de procédure civile, juger irrecevable la demande reconventionnelle de madame [R] [E] [Z] [K] visant à la désignation d'un expert judiciaire, rejeter en tout état de cause la demande d'expertise, condamner madame [R] [E] [Z] [K] au paiement d'une provision de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance, outre 5 000 € au titre du préjudice moral, condamner madame [R] [E] [Z] [K] au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel. Monsieur [S] [A] indique se fonder sur l'existence d'une obligation non sérieusement contestable, donc sur l'article 835 du code de procédure civile, et non sur l'article 834 du code de procédure civile. Ainsi, il fait d'abord valoir que l'obligation d'avoir à laisser un accès aux infrastructures du Club résulte clairement du bail liant les parties et s'impose de manière non sérieusement contestable à madame [R] [E] [Z] [K]. Il indique que ce n'est qu'en juin 2022, postérieurement à l'assignation et à la décision de première instance, que cette dernière lui a permis cet accès, justifiant ainsi le bien fondé de sa demande à laquelle il dit renoncer en l'état de son exécution. S'agissant, ensuite, de sa demande de provision, monsieur [S] [A] invoque un préjudice de jouissance à raison de l'impossibilité soudaine d'accès aux infrastructures du Club et qui dure depuis plus de 5 ans, le stigmatisant par rapport aux autres membres dudit Club. Il en déduit également un préjudice moral. Il assure que la modicité du prix du loyer avancée par l'intimée est indifférente au regard d'une obligation figurant au bail et ne peut valoir fait justificatif, qui plus est au stade du référé. S'agissant, encore, de la demande reconventionnelle de madame [R] [E] [Z] [K] au titre d'une expertise, il en soulève l'irrecevabilité au regard de l'article 70 du code de procédure civile, faute de lien suffisant entre une telle expertise tendant à évaluer la valeur du bien et à faire un diagnostic, avec la prétention originaire tendant à permettre l'accès aux accessoires du bail. En tout état de cause, il estime la demande d'expertise et la mission confiée inutile et donc dépourvue d'intérêt légitime. Il ajoute que le juge des référés ne saurait qualifier un déséquilibre contractuel pour justifier une telle expertise, sans autre fondement juridique avancé. Par dernières conclusions transmises le 22 juin 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, madame [R] [E] [Z] [K] sollicite de la cour qu'elle : confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté monsieur [S] [A] de sa demande de provision sur dommages et intérêts, et en ce qu'elle a ordonné une expertise, dise qu'il n'y a plus lieu à quelconque condamnation sous astreinte pour avoir accès aux infrastructures du club qui a dès à présent été donné, condamne monsieur [S] [A] au paiement de la somme de 10 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Concernant l'accès aux infrastructures du club, madame [R] [E] [Z] [K] fait valoir qu'à la suite d'un mail de sa part du 11 mai 2022 et d'un mail de l'appelant le confirmant en date du 21 juin 2022, ce dernier y a accès. Elle en déduit que cette demande est obsolète et que l'appelant doit en être débouté. S'agissant de la demande de dommages et intérêts provisionnels, madame [R] [E] [Z] [K] estime que des contestations sérieuses y font obstacle. Elle rappelle que le loyer est modique et ne comprend pas de provisions sur charge supplémentaires alors qu'il porte sur une villa en duplex de l'ordre de 144 m² outre 44 m² de terrasse, incluse dans une résidence de luxe avec pleine vue mer, et qu'elle assume des charges conséquentes précisément pour le fonctionnement du club. Sur la demande d'expertise, l'intimée invoque l'article 1104 du code civil et estime sa demande justifiée par un motif légitime afin de déterminer la valeur vénale et la valeur locative du bien. Elle estime le lien de connexité avéré et ressortant des stipulations mêmes du bail que le locataire invoque. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 3 mai 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION La Cour d'appel précise, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations', de 'prise d'acte' ou de 'dire et juger' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques. Sur l'accès aux infrastructures du club Malgré les termes de l'appel, il convient de constater que la critique du montant de l'astreinte ordonnée en première instance, et assortissant la condamnation de madame [R] [E] [Z] [K] à permettre à monsieur [S] [A] d'accéder aux installations suivantes '2 piscines, 2 tennis, 2 clubs, jardins et jeux pour enfants de la résidence' se trouvant dans la résidence de Port [6], n'est pas reprise aux termes du dispositif des dernières écritures de l'appelant, ce dernier indiquant, dans ses motifs, renoncer à toute prétention à ce titre, ayant obtenu l'accès en cause. Pour sa part, l'intimée considère que cette condamnation n'a plus lieu d'être, sans pour autant former aucune demande d'infirmation de l'ordonnance entreprise. Ainsi, l'ordonnance entreprise doit être confirmée de ce chef. Sur la demande de provision sur dommages et intérêts présentée par monsieur [S] [A] Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il convient de rappeler qu'il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant, qui n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. En l'occurrence, il résulte expressément et manifestement du contrat de bail signé entre monsieur [S] [A] et l'auteur de l'intimée que le locataire a accès aux services suivants : 'deux piscines, deux tennis, deux clubs, jardins pour enfants', s'agissant d'accessoires au bail à usage commun. Or, il ressort des échanges de courriers produits aux dossiers entre monsieur [S] [A] et la SAS Club de Port [6], les 5 juillet 2016, 18 juillet 2017, 29 juillet 2019 et 28 septembre 2019, que l'appelant s'est vu refuser l'accès à ces équipements et infrastructures du Club de la résidence Port [6], seule la propriétaire des lieux étant membre dudit Club, et celle-ci ayant expressément demandé à ce que tout accès de monsieur [S] [A] et de ses ayants-droit soit interdit. Cela n'est pas contesté par l'intimée qui met en avant la dette locative de monsieur [S] [A] à son égard, celle-ci comprenant les cotisations pour l'accès au Club. Ainsi, par jugement du 16 février 2018 du tribunal d'instance de Cannes, monsieur [S] [A] a été condamné à payer à madame [R] [E] [Z] [K] la somme de 147 204,18 € au titre des loyers dûs. Il s'est acquitté de ce paiement en mai 2020. L'appelant justifie avoir sollicité pourtant le rétablissement de cet accès à plusieurs reprises. Il ressort de mails officiels entre les conseils des parties du 26 mars 2021, que madame [R] [E] [Z] [K] a maintenu son refus d'autorisation d'accès, conditionnant son rétablissement au paiement d'une contrepartie au titre des charges locatives. Ce n'est que le 21 juin 2022, en exécution de l'ordonnance entreprise que madame [R] [E] [Z] [K] a donné pour instruction au gestionnaire du Club de Port [6] de permettre de nouveau l'accès de celui-ci à monsieur [S] [A], et à sa compagne. Monsieur [S] [A] admet effectivement avoir obtenu de nouveau cet accès. Il résulte de ces éléments qu'à tout le moins sur la période de mai 2020 au 21 juin 2022, période de deux ans pendant laquelle aucune dette de loyer ne pouvait être opposée au refus d'accès au Club, monsieur [S] [A] a été privé d'un des accessoires de son bail qu'il exécutait alors normalement. Ceci lui cause donc nécessairement, et sans contestation sérieuse, un préjudice de jouissance qu'il convient de réparer, à titre provisionnel, par l'octroi d'une somme de 1 500 € eu égard à l'ampleur des infrastructures concernées et à la duré de privation prise en compte. Par ailleurs, monsieur [S] [A] sollicite l'indemnisation d'un préjudice moral au motif qu'il a été soudainement privé de cet accès, cette privation ayant un caractère stigmatisant par rapport aux autres membres du Club. Or, l'appelant ne démontre aucunement avoir été précédemment un membre assidu dudit Club, tout comme il n'établit aucunement la réalité d'un préjudice de cette nature. De plus, il convient d'observer que le défaut de paiement des loyers, comprenant les cotisations pour le fonctionnement du Club et de ses infrastructures, est à l'origine du refus d'accès opposé par madame [R] [E] [Z] [K]. Dans ces conditions, sa demande d'indemnisation provisionnelle d'un préjudice moral se heurte à des contestations sérieuses. En définitive, il convient d'infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a écarté toute indemnisation provisionnelle d'un préjudice de jouissance de l'appelant, mais de la confirmer en ce qu'elle a débouté monsieur [S] [A] de sa demande d'indemnisation d'un préjudice moral. Sur la demande d'expertise En vertu de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. La demande d'une mesure d'instruction doit reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables qui permettent de projeter le litige futur, qui peut n'être qu'éventuel, comme plausible et crédible. Il appartient donc aux appelants de rapporter le preuve d'éléments suffisants à rendre crédibles leurs allégations, et de démontrer que le résultat de l'expertise à ordonner présente un intérêt probatoire. En vertu de l'article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. En l'espèce, la présente instance a été introduite par monsieur [S] [A] devant le juge des référés, ce dernier demandant qu'il soit mis fin au trouble manifestement illicite qu'il dénonçait, relativement aux accessoires du bail, étant observé que d'autres contentieux avaient précédemment opposé les parties quant à la qualification du bail et quant à la dette locative opposée, notamment. Reconventionnellement, madame [R] [E] [Z] [K] a sollicité une expertise afin d'évaluer la valeur locative du bien loué par monsieur [S] [A], dénonçant la modicité du loyer et un déséquilibre manifeste dans l'économie du contrat. Le premier juge y a fait droit et a ordonné une expertise en vue de déterminer la valeur locative et la valeur vénale des lots 866 et 883 appartenant à madame [R] [E] [Z] [K]. Si le bail est bien à l'origine de la demande principale de monsieur [S] [A] et de la demande reconventionnelle de madame [R] [E] [Z] [K], il apparaît que ces prétentions, l'une fondée sur un trouble manifestement illicite pour manquement par le bailleur à ses obligations contractuelles, l'autre sur la détermination de la valeur vénale et locative du bien loué en vue d'envisager une éventuelle action sur le fondement de l'article 1104 du code civil, à raison d'un déséquilibre contractuel, sont distinctes, et relèvent de fondements et de logiques procédurales différents. Elles ne peuvent être considérées comme étant liées entre elles par un lien suffisant, de sorte que la demande reconventionnelle présentée par l'intimée doit être déclarée irrecevable. Sur ce point, l'ordonnance entreprise doit être réformée. Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens Madame [R] [E] [Z] [K] qui succombe au litige en appel comme en première instance, supportera les dépens de première instance et d'appel. En revanche, l'équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance, l'ordonnance entreprise étant confirmée à ce titre, qu'en appel. PAR CES MOTIFS La cour, Dans les limites de l'appel, Infirme l'ordonnance en ce qu'elle a débouté monsieur [S] [A] de sa demande de dommages et intérêts au titre d'un préjudice de jouissance, en ce qu'elle a ordonné une expertise en vue de déterminer la valeur vénale et la valeur locative des biens loués, et en ce qu'elle a réservé les dépens, Confirme l'ordonnance entreprise dans les limites de l'appel en ses autres dispositions soumises à la cour, Statuant à nouveau et y ajoutant : Condamne madame [R] [E] [Z] [K] à payer à monsieur [S] [A] la somme provisionnelle de 1 500 € au titre du préjudice de jouissance subi à raison du refus d'accès aux infrastructures du Club de Port [6], Dit irrecevable la demande d'expertise présentée à titre reconventionnel par madame [R] [E] [Z] [K], Déboute monsieur [S] [A] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute madame [R] [E] [Z] [K] de sa demande sur ce même fondement, Condamne madame [R] [E] [Z] [K] au paiement des dépens de première instance et d'appel. Le Greffier Le Président