Tribunal judiciaire, 03 septembre 2024. 22/10117

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A JUGEMENT N°24/ du 03 SEPTEMBRE 2024 Enrôlement : N° RG 22/10117 - N° Portalis DBW3-W-B7G-2QXX AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 2] (Me CAUSSÉ) C/ S.A.R.L. LA GRIFFE (Me PIERI), S.C.I. VALMAR, S.D.C. [Adresse 1] et S.A.S. IMMOBILIÈRE PUJOL (Me ANDRAC) DÉBATS : A l'audience Publique du 09 avril 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente Greffière : Madame Pauline ESPAZE A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 09 juillet 2024, puis prorogée au 03 septembre 2024 PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 03 septembre 2024 Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière NATURE DU JUGEMENT réputée contradictoire et en premier ressort NOM DES PARTIES DEMANDEUR Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] représenté par son Syndic bénévole en exercice Monsieur [R] [Y] demeurant et domicilié sis [Adresse 2] pris en la personne de son représentant légal représenté par Maître Caroline CAUSSÉ, avocate au barreau de MARSEILLE C O N T R E DÉFENDEURS S.A.R.L. LA GRIFFE immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 341 509 164 dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son gérant en exercice représentée par Maître Etienne PIERI, avocat au barreau de MARSEILLE S.C.I. VALMAR immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 444 019 475 dont le siège social est sis [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal en exercice défaillante Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice la Société IMMOBILIÈRE PATRIMOINE ET FINANCES immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 418 712 501 dont le siège social est sis [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal représenté par Maître Fabrice ANDRAC, avocat au barreau de MARSEILLE PARTIE INTERVENANTE S.A.S. IMMOBILIÈRE PUJOL immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 056 808 868 dont le siège social est sis [Adresse 5] prise en la personne de son président en exercice représentée par Maître Fabrice ANDRAC, avocat au barreau de MARSEILLE *** EXPOSE DU LITIGE Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] a constaté le 14 septembre 2015 l’installation le long de sa façade d’un conduit d’extraction de fumée de cuisine du restaurant LE BISTROT A VINS, exploité par la SARL LA GRIFFE dans un local donné à bail par la SCI VALMAR. Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] a saisi le juge des référés, qui par ordonnance du 26 mars 2021 a rendu une mission mixte d’expertise et de médiation. Le processus de médiation n’a pas abouti. L’expert, Monsieur [J] [E], a rendu une note technique le 14 mars 2022. Par ordonnance du 28 janvier 2022, le juge des référés a débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] de sa demande de remise en état. Compte tenu notamment de l’absence d’urgence et de l’expertise en cours. * Suivant exploits du 7 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] a fait assigner devant le présent tribunal le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], la SARL LA GRIFFE et la SCI VALMAR. Par conclusions notifiées par RPVA le 8 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 544 et 1240 du code civil, de : - débouter les défendeurs de leurs demandes, - condamner solidairement ou in solidum les requis à déposer le conduit d’évacuation du restaurant LA GRIFFE, situé [Adresse 1], posé sur le mur privatif de l’ensemble immobilier du [Adresse 2], sans autorisation, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, - condamner solidairement ou in solidum les requis à effectuer les travaux de reprise nécessaires à la remise en état du mur privatif de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, - condamner solidairement ou in solidum les requis à payer la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts, - condamner solidairement ou in solidum les requis à payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant les frais de la médiation et de l’avis technique de l’expert, distraits au profit de Maître CAUSSE. Par conclusions notifiées par RPVA le 5 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] et la SAS IMMOBILIÈRE PUJOL intervenant volontairement à la procédure, demandent au tribunal, sur le fondement de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, de : - déclarer recevable l’intervention volontaire du cabinet Immobilière Pujol, représentant en exercice du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], - mettre hors de cause le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet Immobilière Pujol, - débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic bénévole M. [Y] [R], domicilié en cette qualité au [Adresse 2] de toutes ses demandes formulées à rencontre du Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice Immobilière Pujol, - condamner solidairement la SCI VALMAR et la SARL LA GRIFFE à déposer le conduit litigieux, et prononcer cette condamnation sous astreinte à hauteur de 500 euros par jour de retard à compter du prononcer de la décision à intervenir, - condamner tout succombant au paiement de la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile au profit du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice Immobilière Pujol. Par conclusions notifiées par RPVA le 11 décembre 2023, la SARL LA GRIFFE demande au tribunal de : - débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la SARL LA GRIFFE, - subsidiairement, dire qu’en cas de prononcé d’une astreinte pour l’enlèvement du conduit litigieux à l’encontre de la SARL LA GRIFFE, le point de départ de cette astreinte ne pourra être fixé qu’à compter du jour de la levée de l’arrêté de mise en sécurité et d’interdiction d’occuper l’immeuble [Adresse 1], - statuer ce que de droit sur les dépens. Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties. Régulièrement assignée par remise à étude, la SCI VALMAR n’a pas constitué avocat. La clôture a été prononcée par ordonnance du 13 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur l’intervention volontaire de la SAS IMMOBILIÈRE PUJOL L’article 329 du Code de procédure civile énonce que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention. En l’espèce, la SAS IMMOBILIÈRE PUJOL indique intervenir volontairement en qualité de syndic de la copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 1] car cette dernière n’est plus représentée par la société Immobilière et patrimoine. Il convient de donner acte à la SAS IMMOBILIÈRE PUJOL de son intervention volontaire en qualité de nouveau syndic de la copropriété. Sur la demande de retrait du conduit L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, énonce que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. L’article 544 du Code civil énonce que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] produit le procès-verbal de constat du 19 septembre 2018 qui montre une gaine de ventilation à l’arrière du bâtiment du [Adresse 1]. La sortie de cette gaine se situe à environ 30 cm au dessus du mur situé en partie gauche du toit de la copropriété de l’ensemble immobilier du [Adresse 2]. La partie haute de la gaine de ventilation est fixée sur le mur pignon gauche de l’immeuble du [Adresse 2] à l’aide de 5 points d’ancrage. L’expert judiciaire a décrit le conduit et l’a mis en évidence par photographies de manière identique que le procès-verbal de constat. Le conduit est accroché sur la façade de la copropriété de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] et l’exutoire se trouve à moins de 40 cm au dessus de la maçonnerie, à proximité immédiate des fenêtres du logement de Monsieur [Y]. La solution technique de remplacement consiste à fixer cette canalisation sur la façade de l’immeuble opposé et à la faire déboucher en haut de cette dernière beaucoup plus haute afin de se conformer à la réglementation. Il n’est contesté par aucune partie que la fixation de ce conduit sur la façade de l’immeuble de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] a été réalisée par la SARL LA GRIFFE sans autorisation de la copropriété du [Adresse 2] et qu’elle viole le droit de propriété de cette dernière. La SARL LA GRIFFE fait valoir des arguments tenant à dire qu’elle a obtenu l’autorisation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] et de la SCI GROBERT-MAUREL pour y procéder. Or d’une part cette autorisation donnée en dehors de toute assemblée générale n’a pas de valeur. Et d’autre part, elle ne peut être opposée à la copropriété de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] dont le droit de propriété n’a pas été respecté, aucune information sur la SCI GROBERT-MAUREL n’étant apportée et sur sa qualité pour donner une telle autorisation. Etant l’auteur de l’installation, la SARL LA GRIFFE sera nécessairement condamnée à supprimer le conduit en ses parties où il est attaché sur la façade de l’immeuble de de l’ensemble immobilier du [Adresse 2]. La SCI VALMAR sera également condamnée à retirer ou faire retirer cette installation dans la mesure où elle est propriétaire du local supportant l’installation. S’agissant du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], l’installation n’est pas une partie commune de l’immeuble. Sa responsabilité ne saurait être engagée et il ne peut être condamné à faire supprimer l’installation, même s’il a donné un accord verbal à cette dernière. En conséquence, la SARL LA GRIFFE et la SCI VALMAR seront condamnées in solidum à supprimer le conduit en ses parties où il est attaché sur la façade de l’immeuble de l’ensemble immobilier du [Adresse 2]. L’exutoire de ce conduit ne pourra pas se trouver à moins de 8 mètres de toute ouverture de l’ensemble immobilier du [Adresse 2]. S’agissant de l’astreinte, par arrêté de mise en sécurité du 15 avril 2022, l’occupation des locaux de l’ensemble immobilier [Adresse 1] a été interdite. Par arrêté du 22 juin 2022, les copropriétaires des appartements ont été autorisés à réintégrer les lieux. Toutefois, le local commercial en rez-de-chaussée est resté interdit à toute occupation et utilisation. Par arrêté du 21 mars 2023, le local commercial en rez-de-chaussée et les caves sont restées interdites à toute occupation. Aucune pièce ne permet de démontrer que les travaux sont possibles en l’état actuel de l’impossibilité d’accès à ce local du rez-de-chaussée. En tout état de cause, les nuisances issues de l’exutoire sont nécessairement arrêtées en l’absence d’exploitation des cuisines. Il n’y a pas lieu en l’état de la persistance de cet arrêté de fixer une astreinte. Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] L’article 1240 du Code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] formule une demande de principe, sans étayer l’existence d’un préjudice. L’expertise n’a pas mis en évidence de dommage pour l’immeuble du fait de l’accrochage du conduit. Le seul préjudice éventuellement constitué est celui de Monsieur [Y] du fait des fumées à proximité de son lot. Toutefois d’une part ce dernier n’est pas partie à la procédure et d’autre part, la réalité de la gêne n’est étayée par aucune pièce. La demande de dommages et intérêts sera rejetée. Sur les demandes accessoires L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie. En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision. La SARL LA GRIFFE et la SCI VALMAR succombant principalement dans cette procédure, seront condamnées in solidum aux entiers dépens distraits au profit de Maître Caroline CAUSSE. Il doit être rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur le sort de l’expertise judiciaire, qui est comprise par définition dans les dépens suivant dispositions de l’article 695 du Code de procédure civile. S’agissant des frais de médiation, d’une part ils ne sont pas partie des dépens. D’autre part, la médiation n’a pas eu lieu, l’existence de frais en lien avec cette dernière n’est pas démontrée. Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %. En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens. Il conviendra en conséquence de condamner in solidum la SARL LA GRIFFE et la SCI VALMAR à payer la somme de 2.000 € au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Elles seront également condamnées in solidum à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Aucune circonstance ne justifie qu’il soit fait obstacle au bénéfice de l’exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, Accueille l’intervention volontaire de la SAS IMMOBILIÈRE PUJOL en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], Condamne in solidum la SARL LA GRIFFE et la SCI VALMAR à supprimer le conduit d’extraction des fumées de cuisine en ses parties où il est attaché sur la façade de l’immeuble de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] et où il rejette des fumées à moins de 8 mètres de toute ouverture de l’ensemble immobilier du [Adresse 2], Condamne in solidum la SARL LA GRIFFE et la SCI VALMAR à remettre en état la façade de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] après suppression de ce conduit et de ses accroches, Dit qu’il n’y a pas lieu en l’état à fixation d’une astreinte, Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice de sa demande de dommages et intérêts, Condamne in solidum la SARL LA GRIFFE et la SCI VALMAR aux dépens, qui comprennent les frais d’expertise, et distraits au profit de Maître Caroline CAUSSE, Condamne in solidum la SARL LA GRIFFE et la SCI VALMAR à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile : - 2.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice, - 1.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, Dit n’y avoir lieu à écarter le bénéfice de l’exécution provisoire. AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE TROIS SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE