Cour de cassation, 21 janvier 2014. 12-25.241

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant souverainement retenu, par motifs propres et adoptés, abstraction faite de motifs erronés mais surabondants relatifs à la nécessité d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité, qu'il y avait eu entre le 1 er janvier 2004 et le 25 octobre 2007 une modification matérielle, locale et exceptionnelle des facteurs locaux de commercialité par la restructuration et la réhabilitation de l'hyper centre ville, mais que celle-ci n'avait pas eu d'effet sur l'activité considérée, et que la création d'une petite terrasse devant le magasin permettant l'installation d'à peine trois tables n'influait pas non plus sur la fréquentation de la clientèle, la cour d'appel, sans modifier l'objet du litige, procédant à la recherche prétendument omise et sans être tenue d'effectuer une recherche sur la variation de la valeur locative que ses constatations rendaient inopérante, en a justement déduit que le prix du bail commercial révisé était limité par l'évolution de l'indice INSEE du coût de la construction ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI Les Cordeliers aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Les Cordeliers à payer aux consorts X... la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Les Cordeliers ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un janvier deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Les Cordeliers Il est fait grief à l'arrêt attaqué (21 mai 2012) D'AVOIR dit et jugé que le prix du bail commercial entre la SCI LES CORDELIERS et les consorts X... renouvelé à compter du 25 octobre 2007 et portant sur des locaux commerciaux qui dépendent d'un immeuble sis à PAU, 2 rue GACHET, dans lesquels la SARL X... exploite une activité de charcuterie et d'alimentation générale, est limité par l'évolution de l'indice I. N. S. E. E du coût de la construction et débouté, en conséquence, la SCI LES CORDELIERS de toutes ses demandes. AUX MOTIFS PROPRES QU'il convient de rappeler qu'il ya lieu d'examiner si, comme le prétend la bailleresse, le déplafonnement peut être justifié par la modification notable des facteurs locaux de commercialité pendant la période du 1 er janvier 2004 au 25 octobre 2007, entraînant elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative ; que c'est à celui qui invoque cette modification notable d'en justifier ; que l'expert a répondu à la mission impartie et estimé en conclusion de son rapport que la modification des facteurs locaux de commercialité intervenue pendant la période considérée n'était pas suffisante pour entraîner le déplafonnement ; qu'il n'est pas contesté que les travaux de rénovation de la place Clémenceau ont contribué à faire du centre-ville une zone piétonne et semi piétonne et plus particulièrement de cette place une zone d'activité commerciale attractive en journée, du fait de la présence d'enseignes commerciales connues et d'un parking souterrain de 400 places ; que pour autant, l'impact sur la clientèle n'apparaît pas et en tout cas notablement sur le commerce considéré, s'agissant d'une activité traditionnelle de charcuterie traiteur, et ne se situant pas directement sur la place mais dans une artère parallèle à l'angle de la rue Louis Barthou et de la rue Gachet et sur la façade arrière du Palais des Pyrénées, cette rénovation urbaine ne s'étant pas non plus accompagnée par la création de place de stationnement aérienne à proximité du magasin pouvant bénéficier à sa clientèle ; que par ailleurs, les commerces des grands enseignes connues installés dans le Palais des Pyrénées, sont pour l'essentiel des magasins de prêt à porter à destination d'une clientèle jeune et la FNAC ; que les banques et compagnies d'assurances qui se sont établies aux alentours du Palais des Pyrénées ne sont pas constitutives d'une clientèle susceptible d'influer notablement sur l'activité de charcuterie traiteur de l'établissement exploité par Monsieur Philippe X..., mais plutôt sur celle des quelques établissements de restauration qui s'y sont implantés, alors que dans le même temps l'accès au centre ville a été rendu plus difficile notamment par les changements du plan de circulation de la ville, incitant les palois à réaliser leurs courses alimentaires en périphérie, de nombreux commerce en centre ville ayant depuis fermé ; que les travaux de ravalement de la façade de l'immeuble et de réfection de la toiture entrepris par le bailleur, ne sont pas de nature non plus à influer notablement sur la fréquentation de la clientèle de ce commerce jouissant d'une notoriété acquise depuis longue date, pas plus que la création par la mairie d'une petite terrasse devant le magasin permettant l'installation à peine de trois tables ; qu'enfin, l'augmentation du chiffres d'affaires, enregistrée à partir de 2007 par rapport à 2004 après la fin des travaux de rénovation Urbaine qui se sont déroulés courant 2005/ 2006, ne saurait être seule prise prendre en compte pour le déplafonnement, celui-ci s'appréciant au seul regard d'une modification notable des facteurs de commercialité qu'elle soit favorable ou pas, et non d'une : donnée dépendant des efforts du commerçant et de la conjoncture, ce d'autant qu'en l'espèce Monsieur X... a pu largement développer dans le même temps, selon son expert comptable, la vente de ses produits en dehors de la sphère locale, profitant du renom de son frère restaurateur et de ses retombées médiatiques et commerciales certaines ; qu'en conséquence, en l'espèce d'une modification notable des facteurs de commercialité, il y a lieu de confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré ; que la SCI LES CORDELIERS qui succombe doit supporter les dépens d'appel, en ce compris les frais et honoraires de l'expertise judiciaire, et avec application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ; qu'il serait également inéquitable de laisser à la charge des consorts X... les frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel ; qu'aussi, il convient de leur allouer la somme de 2. 000 ¿, surie fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en l'espèce, il ya bien eu le 1er janvier 2004 et le 25 octobre 2007 une modification matérielle, locale et exceptionnelle des facteurs locaux de commercialité au sens de l'article R 145-6 du code du commerce ; qu'en effet, la zone de chalandise de la Place CLEMENCEAU, du Palais des Pyrénées et de leurs alentours immédiats, dont la Rue GACHET, ont fait l'objet d'une restructuration et d'une réhabilitation en profondeur par la ville de PAU, qui a voulu en faire un " centre de vie " et accroître son attractivité commerciale afin de revitaliser l'hyper centre ville qui avait perdu au profit des centres commerciaux périphériques avec l'aménagement par agrandissement d'un parking souterrain pré existant, la rénovation complète de la Place CLEMENCEAU en zone piétonne et la réhabilitation du Palais des Pyrénées avec l'arrivée et l'implantation d'enseignes nationales franchisées ; que cette modification a été telle dans son ampleur qu'elle a nécessairement entraîné par elle-même une variation de la valeur locative du quartier considéré et son environnement immédiat de plus de 10 % depuis la dernière fixation contractuelle du loyer intervenue le 1er janvier 2004 en prolongement de la précédente fixation du 1 er janvier 1995 (60 000 F ou 9 146, 94 €) et ce quand bien même la S. C. I. " LES CORDELIERS " ne justifie pas de comparatif des prix de loyers entre le 1 er janvier 2004 et le 4ème trimestre 2007 ; que l'appréciation de l'effet de la modification doit être également concrète et objective. Autrement dit, pour déterminer si la modification des facteurs peut être retenue à l'appui d'un déplafonnement, il convient aussi de rechercher si celle-ci a eu concrètement un effet sur l'activité considérée, ou aurait dû avoir un résultat ; que la S. C. I. " LES CORDELIER " ne prouve ni que la restructuration de la Place CLEMENCEAU en zone piétonne, voire semi-piétonne sur ses abords (rue GACHET), ni que l'aménagement par agrandissement du parc de stationnement CLEMENCEAU, ni que la réhabilitation de l'avenue du Général de Lattre de Tassigny et les nouvelles enseignes du Palais des Pyrénées ont eu un effet potentiel sur l'activité de charcuterie et plus généralement sur le commerce de bouche des consorts X... et ont procuré à ce dernier un avantage certain ; que la nouvelle commercialité du Palais des Pyrénées (prêt-à-porter pour la clientèle jeune, H et M, QUICK SILVER, BEROCHKA, FNAC...) vise précisément un créneau de clientèle ciblé dont ne bénéficie par un commerce classique comme celui des preneurs, qui vit sur une clientèle d'habitués et du quartier en question, alors que la situation eût été bien différente s'il y avait eu la création de nouveaux logements, de bureaux, ou s'il s'agissait par exemple d'un commerce de restauration rapide ; qu'il n'est pas établi que les consorts X... n'ont pas su tirer parti d'une évolution des facteurs locaux de commercialité qui aurait dû leur être favorable, alors au contraire que la baisse constante du chiffre d'affaires de la S. A. R. L. X... sur les années 2004, 2005, 2006, tend à démontrer que les modifications intervenues, dont l'importance a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative des locaux commerciaux n'ont eu que peu ou prou d'intérêt, ou du moins qu'une incidence négligeable pour le fonds X... ; qu'en conséquence, le prix du loyer révisé à compter du 25 octobre 2007 est limité par l'évolution de l'indice INSEE du coût de la construction ; qu'il y a donc lieu de débouter la SCI LES CORDELIERS de l'ensemble de ses demandes. 1°) ALORS QUE dans son mémoire en réponse après expertise (p. 4), la SCI LES CORDELIERS revendiquait le déplafonnement du loyer révisé du bail commercial au profit des consorts X... en application de l'article L 145-38 du Code de commerce permettant ce déplafonnement en cas de modification « matérielle » des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative ; qu'en particulier, l'exposante avait fait valoir (p. 7, § B, al. 1) que c'était à bon droit que le premier juge avait retenu qu'il y avait eu entre le 1er janvier 2004 et le 25 octobre 2007 une modification matérielle, locale et exceptionnelle des facteurs locaux de commercialité au sens de l'article R 145-6 du Code de commerce ; qu'en retenant qu'il y avait lieu d'examiner si, comme le prétendait la bailleresse, le déplafonnement du loyer pouvait être justifié par la modification « notable » des facteurs locaux de commercialité pendant la période du 1er janvier 2004 au 25 octobre 2007, entraînant elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la Cour d'appel a dénaturé les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile. 2°) ALORS QU'aux termes de l'article L 145-38 du Code du commerce, il ne peut y avoir lieu à plafonnement du loyer révisé, dans les trois ans du point de départ du bail commercial renouvelé, que dans le seul cas où la preuve d'une modification « matérielle » des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative n'a pas été rapportée ; qu'il n'est nullement exigé, comme dans le cas de la fixation du loyer du bail renouvelé, que soit rapportée la preuve d'une modification « notable » de ces facteurs locaux de commercialité ; qu'en écartant tout déplafonnement du loyer révisé du bail commercial unissant la SCI LES CORDELIERS aux consorts X... faute de justification d'une modification « notable » des facteurs locaux de commercialité, la Cour d'appel a violé par fausse application les articles L145-33 et L du Code de commerce et, par refus d'application, les articles L 145-33, L 145-38 et R. dudit Code. 3°) ALORS QUE dans son mémoire en réponse après expertise (p. 6, al. 2), la SCI LES CORDELIERS avait fait valoir que les consorts X... exploitent dans les lieux loués une activité de charcuterie, de traiteur et depuis quelques mois une activité de restauration avec mise en place d'une terrasse devant le local loué ; que si la Cour d'appel a relevé (p. 5, al. 7) que les banques et compagnies d'assurances qui se sont établies aux alentours du Palais des Pyrénées ne sont pas constitutives d'une clientèle susceptible d'influer notablement sur l'activité de charcuterie traiteur de l'établissement exploité par monsieur Philippe X..., en revanche elle a constaté que ces banques et compagnies d'assurance étaient constitutives d'une clientèle des quelques établissements de restauration qui s'y sont implantés ; qu'en recherchant pas si la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité intervenue pendant la période considérée n'avait pas eu un effet sur le commerce des consorts X... en ce qu'il incluait également une activité de restauration en plus de celle de charcuterie traiteur, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 145-38 et R 145-6 du Code du commerce. 4°) ALORS QUE dans son mémoire en réponse après expertise (p. 5, al. 1 et svts), la SCI LES CORDELIERS reprochait à l'expert de n'avoir pas répondu à la question posée par la Cour d'appel qui était celle de savoir si la valeur locative avait, du fait de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, varié de plus de 10 % et soutenait (p. 13, al. 3), qu'au regard de la valeur locative, telle que fixée par l'expert à la somme de 18. 606, 85 €, soit 202, 91 € le 2, on constatait qu'entre 2005 et 2007, celle-ci avait augmenté de plus de 40 % ; qu'en ne recherchant pas elle-même si les modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité constatées par l'expert avaient entraîné ou non une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la Cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard des articles L 145-38 et R 145-6 du Code du commerce.