Cour d'appel, 27 mars 2025. 24/02100

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 24/02100 - N° Portalis DBVH-V-B7I-JHPX LM COUR D'APPEL DE NIMES 30 mai 2024 RG:24/00048 [E] [E] C/ [D] - [K] [K] - [G] Copie exécutoire délivrée le à : SCP AKCIO BDCC SCP LOBIER & ASSOCIES COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 2ème chambre section C ARRÊT DU 27 MARS 2025 Décision déférée à la cour : Ordonnance du Cour d'Appel de Nîmes en date du 30 Mai 2024, N°24/00048 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, Mme L. MALLET, Conseillère, Mme S. IZOU, Conseillère, GREFFIER : Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision DÉBATS : A l'audience publique du 09 Décembre 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 27 Février 2025 prorogé à ce jour. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTS : Mme [N] [E] née le 08 Août 1956 à [Localité 5] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Pascale COMTE de la SCP AKCIO BDCC AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro C-30189-2023-1388 du 14/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes) M. [W] [E] né le 08 Septembre 1954 à [Localité 5] [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Pascale COMTE de la SCP AKCIO BDCC AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro C-30189-2023-1387 du 14/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes) INTIMÉES : Mme [V] [D] - [K] [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Raphaël LEZER de la SCP LOBIER & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES Mme [O] [K] - [G] épouse [G] née le 24 Septembre 1958 à [Localité 5] [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Raphaël LEZER de la SCP LOBIER & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 09 Décembre 2024 ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 27 Mars 2025,par mise à disposition au greffe de la cour EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé à effet du 1er janvier 2013, Mme [V] [D] épouse [K] et M.[Y] [K] a donné à bail à M. [W] [E] et Mme [N] [E] un appartement sis à [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 720 '. Par jugement du juge des tutelles près du tribunal judicaire de Nîmes du 31 juillet 2020, Mme [O] [K] veuve [G], fille de Mme [V] [D] veuve [K] a été habilitée à représenter sa mère de manière générale pour l'ensemble des biens portant sur ses biens et sa personne jusqu'au 21 juillet 2030. Par acte d'huissier délivré le 28 mai 2021, Mme [V] [D] veuve [K] représentée par Mme [O] [G] et Mme [O] [G] ont fait délivrer à M. [W] [E] et Mme [N] [E] un congé pour vendre. M. [W] [E] et Mme [N] [E] n'ont pas quitté les lieux à l'issue de la date prévue par le congé. Par acte d'huissier en date du 13 juin 2022, Mme [V] [K] représentée par Mme [O] [G] et Mme [O] [G] ont assigné M. [W] [E] et Mme [N] [E] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes. Par jugement contradictoire du 6 décembre 2022, assorti de l'exécution provisoire, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes a : -déclaré valable le congé délivré par Mme [V] [K] née [D] représentée par Mme [O] [K] veuve [G] et Mme [O] [G] à M. [W] [E] et Mme [N] [E] le 28 mai 2021, -constaté par conséquent que le bail conclu entre Mme [V] [K] née [D] représentée par Mme [O] [K] veuve [G] et Mme [O] [G] et M. [W] [E] et Mme [N] [E] est résilié depuis le 31 décembre 2021 ; -ordonné en conséquence à M. [W] [E] et Mme [N] [E] de libérer les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 3] et de restituer les clés dans le délai de trente jours à compter de la signification du présent jugement ; -dit qu'à défaut pour M. [W] [E] et Mme [N] [E] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [V] [K] née [D] représentée par Mme [O] [K] veuve [G] et Mme [O] [G] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; -condamné M. [W] [E] et Mme [N] [E] à payer à Mme [V] [K] née [D] représentée par Mme [O] [K] veuve [G] et Mme [O] [G] une indemnité d'occupation mensuelle fixée à la somme de 720 euros, jusqu'à la libération effective des lieux à compter du 31 décembre 2021, -dit que les versements doivent être pris en compte dans le montant des sommes éventuellement dues au titre de l'indemnité d'occupation ; -rejeté la demande reconventionnelle en paiement formulée par M. [W] [E] et Mme [N] [E] à l'encontre de Mme [V] [K] née [D] représentée par Mme [O] [K] veuve [G] et Mme [O] [G] ; -condamné M. [W] [E] et Mme [N] [E] à payer à Mme [V] [K] née [D] représentée par Mme [O] [K] veuve [G] et Mme [O] [G] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile -condamné M. [W] [E] et Mme [N] [E] aux dépens. Mme [N] épouse [E] et M. [E] [W] ont interjeté appel de l'ensemble des dispositions de cette décision par déclaration du 7 mars 2023. Par ordonnance d'incident du 11 décembre 2023, le magistrat de la mise en état a ordonné la radiation de l'affaire enregistrée sous le numéro 23/872 du répertoire général du rôle de la cour et rappelé que sur justification de l'exécution de la décision attaquée, les appelants pourront être autorisés, sauf péremption constatée, à réinscrire l'affaire au rôle de la cour. Par conclusions de remise au rôle notifiées le 12 juin 2024, Mme [N] épouse [E] et M. [E] [W] ont saisi la cour d'appel de Nîmes. Par ordonnance de référé du 30 mai 2024, le premier président a : -déclaré les consorts [E] recevables à solliciter l'arrêt de l'exécution provisoire attachée au jugement rendu le 6 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Nîmes, -ordonné l'arrêt de l'exécution provisoire attachée à ladite décision, -dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné les consorts [E] aux dépens de la présente procédure. Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 25 novembre 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, les consorts [E], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 564, 802, 803 et suivants du code de procédure civile, de l'article 1104 du code civil, et des articles 15 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de : -ordonner la remise au rôle de la procédure n°23/00872, -ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture et accueillir les présentes conclusions et pièces, -le déclarer recevable et bien fondé, -réformer la décision déférée, -prononcer la nullité du congé pour vente délivré le 28 mai 2021, -condamner Mme [V] [D]-[K] et Mme [O] [K] -[G] au paiement de la somme de 26974,25 ' en remboursement des travaux effectués par les époux [E], -condamner Mme [V] [D]- [K] et Mme [O] [K] -[G] à payer la somme de 30 000 ' à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'exécution déloyale du contrat de bail -rejeter l'appel incident de Mme [K] A titre subsidiaire, -déclarer irrecevable la demande de résiliation du contrat de bail comme nouvelle en cause d'appel, En tout état de cause, -débouter Mesdames [K] de leur demande de résiliation du contrat de bail pour non-paiement des loyers, -suspendre le jeu de la clause résolutoire, -accorder aux époux [E] les plus larges délais sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, -les condamner au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Ils soutiennent que le congé qui leur a été délivré est entaché de nullité dans la mesure où il comporte des imprécisions. Ils invoquent plusieurs discordances entre le bail et le congé : l'absence de mention des deux chambres, de la cour commune et des panneaux photovoltaïques, l'absence d'état descriptif de division outre la fixation d'un prix prohibitif. Ils répliquent que la demande visant à la résiliation du bail est irrecevable comme étant une demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile, puisque les deux actions ne tendent pas aux mêmes fins. Ils indiquent par ailleurs que la résiliation du bail et leur expulsion entraînent à leur égard des conséquences manifestement excessives dans la mesure où cela les contraindrait à quitter le logement qu'ils occupent depuis 32 ans alors même qu'ils n'arrivent pas à se reloger et n'ont pas de ressources suffisantes pour trouver un logement dans le parc locatif privé puisqu'on leur réclame des garanties qu'ils ne sont pas en mesure d'offrir n'ayant aucune épargne disponible. Concernant la demande au titre des travaux, ils indiquent qu'ils fournissent la preuve des travaux qu'ils ont effectués par la production de l'intégralité des factures et le récapitulatif desdits travaux qui ne sont pas contestés par la bailleresse. Ils prétendent ensuite avoir subi un préjudice moral considérable du fait de l'exécution déloyale du contrat de bail, qui s'est accru pendant la procédure première instance. Ils concluent enfin au rejet de la demande reconventionnelle des intimées puisqu'ils n'ont fait qu'user d'une voie de droit, celle du recours au double degré de juridiction, et que par conséquent, leur appel n'est pas dilatoire. Mme [V] [D] et Mme [O] [K] épouse [G], en leur qualité d'intimées, par dernières conclusions en date du 9 octobre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, demandent à la cour, au visa des articles 7a) et 15 de la loi du 6 juillet 1989, et de l'article 564 du code de procédure civile, de : A titre principal, -confirmer la décision intervenue en toutes ses dispositions, Y ajoutant, -condamner Mme [N] [E] et M. [W] [S] [E], in solidum, à porter et payer à Mme [V] [D] [K] et Mme [O] [K] épouse [G] la somme de 5000 ' au titre de leur préjudice moral. -condamner Mme [N] [E] et M. [W] [S] [E], in solidum, à porter et payer à Mme [V] [D] [K] et Mme [O] [K] épouse [G] la somme de 2 500 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, -juger que le bail liant Mme [N] [E] et M. [W] [S] [E] à Mme [K] épouse [G], est résilié au tort exclusif des preneurs pour défaut de paiement du loyer depuis décembre 2023 -condamner Mme [N] [E] et M. [W] [S] [E], in solidum, à porter et payer à Mme [V] [D] [K] et Mme [O] [K] épouse [G] 8 729,09 ' au titre des loyers impayés au 31 octobre 2024 sauf à parfaire au jour de l'arrêt -condamner Mme [N] [E] et M. [W] [S] [E], in solidum, à porter et payer à Mme [V] [D] [K] et Mme [O] [K] épouse [G] une indemnité d'occupation de 738,59 ' par mois jusqu'à la libération effective des locaux -ordonner l'expulsion de Mme [N] [E] et M. [W] [S] [E], ainsi que tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique -condamner Mme [N] [E] et M. [W] [S] [E], in solidum, à porter et payer à Mme [V] [D] [K] et Mme [O] [K] épouse [G] la somme de 2 500 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile. -les condamner aux entiers dépens A l'appui de leurs écritures, les intimées soutiennent que le congé pour reprise du 28 mai 2021 est valide et ne souffre donc d'aucune nullité puisqu'il a été signifié en faisant précisions du bien loué avec tous ses caractéristiques. Elles prétendent que le congé pour reprise du 28 mai 2021 est opposable aux époux [E] avec ou sans état descriptif de division puisqu'il ne ressort ni de la loi ALUR de 2014, ni de la loi du 06 juillet 1989 une quelconque obligation de créer une copropriété qui est imposée au bailleur vendeur. S'agissant de la prétendue fixation d'un prix prohibitif, elles indiquent que le bailleur est libre de vendre son bien au prix qu'il souhaite par la signification d'un congé dans les délais et selon les modalités prévues sans avoir à justifier de son choix qui est discrétionnaire. S'agissant des travaux prétendument réalisés, elles indiquent que ces travaux, à les supposer réels, n'étaient ni nécessaires, ni autorisés par la bailleresse et que les factures produites à l'appui de la réclamation sont toutes datées de 2012 alors que le bail est à effet au 01 janvier 2013. Elles soutiennent enfin que l'appel formé au soutien de moyens dilatoires justifie que les appelants soient solidairement condamnés à indemniser Mme [K] au titre du préjudice moral. Subsidiairement, les intimées sollicitent la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer depuis le mois de décembre 2023, soit postérieurement au jugement, qu'ainsi les faits étant postérieurs au jugement, la demande est recevable conformément à l'article 464 du code de procédure civile. La clôture de la procédure est intervenue le 21 novembre 2024. A l'audience du 9 décembre 2024, l'ordonnance de clôture a été révoquée avec l'accord des parties et une nouvelle clôture est intervenue ce jour avant l'ouverture des débats. MOTIFS DE LA DECISION Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point. Sur la demande de nullité du congé pour vendre du 28 mai 2021, Selon l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, le congé doit indiquer, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée outre les mentions obligatoires prévues à ce texte. L'objet de la vente doit être déterminé et correspondre aux locaux donnés à bail. L'offre de vente doit mentionner tous les éléments inclus dans le bail. Le congé dépourvu des mentions obligatoires ou de mentions suffisantes, notamment quant à la désignation du bien, n'est annulé qu'à la condition, en application de l'article 114 du code de procédure civile, de démontrer que le défaut ou l'insuffisance de mention quant à la description du bien vendu a causé grief au locataire. En l'espèce, le paragraphe " description du logement " du contrat de bail liant les parties mentionne : " Appartement : Cuisine équipée - salle à manger avec cheminée en pierre du Gard -1 hall d'entrée- 2 chambres- 1 salle d'eau équipée wc -1 terrasse plein sud attenante à l'appartement Chauffage électrique- volets roulants- fenêtres doubles vitrages- La cour devant l'appartement est commune avec le propriétaire. " Dans le congé délivré, l'offre porte sur : " un appartement de type P3 d'environ 85 m2 sis [Adresse 1] à [Localité 3] désigné comme suit : cuisine équipée, salle à manger avec cheminée en pierre du Gard ,un hall d'entrée, une salle d'eau avec wc , une terrasse d'environ 24 m2, et au rez de chaussé un garage et une buanderie complète le lot. " Si les locataires ne pouvaient se méprendre sur l'existence de deux chambres, l'offre indiquant qu'il s'agissait d'un appartement de type P3, force est de constater qu'aucune précision n'est donnée sur la cour mentionnée dans le contrat de bail. Or, il n'est pas contesté par la bailleresse que les locataires sont contraints de passer par la cour pour accéder à la porte d'entrée de l'appartement et qu'ils peuvent jouir dans le cadre du bail de la cour et notamment y stationner leur véhicule. Cette absence de précision quant à la cour est de nature à porter grief puisque les locataires ne peuvent savoir si cette cour est comprise dans l'offre qui leur est faite les empêchant de se positionner sur l'achat d'un bien en toute connaissance de cause et d'apprécier la pertinence de l'offre, situation causant un grief aux locataires. En conséquence et infirmant le jugement déféré, cette offre de vente imprécise et équivoque encourt la nullité qui sera prononcée. Sur la demande en résiliation du bail, Sur la recevabilité de la demande, Selon l'article 564 du code de procédure civile " A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. " Selon l'article 565 du code de procédure civile " les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent " En l'espèce, la demande en résiliation du bail pour non-paiement des loyers n'a pas été formulée en première instance. Les intimés soutiennent que cette demande ne peut être qualifiée de nouvelle puisque les non paiements des loyers à compter de décembre 2023 sont postérieurs au jugement déféré. Or, l'action exercée en première instance avait pour but la validation du congé pour vendre tandis que la demande formulée en appel tend à la résiliation du bail pour non-paiement des loyers. Par ailleurs, il ne faut pas confondre un fait " survenu " ou " révélé " avec un fait entièrement nouveau. En effet, le premier se situe dans le prolongement du litige initial, qui le contenait au moins " en germe ", le fait nouveau est, au contraire, un fait hors de relation avec ce litige ; il ne peut, pour cette raison être pris en considération. Le non-paiement des loyers depuis décembre 2023 est un fait nouveau et non un fait révélé postérieurement au jugement déféré. En conséquence, la demande en résiliation pour non-paiement des loyers et de paiement des loyers constitue des demandes nouvelles qui seront déclarées irrecevables. Dès lors, les demandes subséquentes à la demande de résiliation (expulsion, indemnité d'occupation suspension de la clause résolutoire et délais) sont sans objet. Sur la demande en paiement au titre des travaux, Les locataires sollicitent la somme de 26 974,25 ' en remboursement des travaux effectués dans les logements loués à Mme [K], la maison dans un premier puis l'appartement ensuite à compter de 2013. Il convient de rappeler que les parties sont actuellement liés par le bail à effet du 1er janvier 2013 pour l'appartement qu'ils occupent. Ainsi, la demande relative à la maison ne concerne pas les locaux objet du contrat de location liant les parties, nombre de factures produites étant antérieures à 2013. Les locataires ne peuvent transformer les locaux et équipements loués à défaut d'accord écrit du bailleur. A défaut d'accord du bailleur, les locataires ne peuvent réclamer une indemnisation des frais engagés. Or, en l'espèce, les appelants se contentent d'affirmer avoir reçu l'accord des bailleurs sans le justifier. Par ailleurs, les travaux d'aménagement restent à la charge des locataires. Enfin, il n'est pas démontré que les matériaux objet des factures aient été affectés aux travaux dans l'appartement loué. En conséquence le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté les appelants de ce chef de demande. Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [N] [E] et M. [W] [S] [E] en réparation du préjudice moral subi du fait de l'exécution déloyale du contrat de bail, Les locataires soutiennent subir un préjudice moral du fait du non remboursement des travaux réalisés dans le bien loué malgré l'accord de M.[K] aujourd'hui décédé que sa fille feint de ne pas connaître. Cependant, comme indiqué ci-avant, les locataires ne rapportent pas la preuve de l'accord des bailleurs concernant le principe, la nature et le montant des travaux. Par ailleurs, et concernant la délivrance du congé, le propriétaire est libre de vendre son bien sauf à respecter les modalités imposées par la loi, non-respect qui a été sanctionné par la nullité du congé et alors que les appelants sont demeurés dans les lieux. En conséquence, cette demande sera rejetée. Sur la demande de dommages et intérêts des intimés, Eu égard à la présente décision, la demande de dommages et intérêts pour appel dilatoire n'est pas justifiée. Elle sera rejetée. Sur les demandes accessoires, Les dispositions du jugement déféré concernant les dépens et les frais irrépétibles de première instance seront infirmées. En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [V] [D] veuve [K] représentée par Mme [O] [K] veuve [G] qui succombe supportera les dépens de première instance et d'appel. Il n'est pas équitable de laisser supporter aux appelants leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel. Il leur sera alloué la somme de 1 500 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, après débats en audience publique par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort, Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle en paiement formulée par M. [W] [E] et Mme [N] [E] à l'encontre de Mme [V] [K] née [D] représentée par Mme [O] [K] veuve [G] et Mme [O] [G], Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, Prononce la nullité du congé pour vendre délivré le 28 mai 2021, Déclare irrecevable comme nouvelle la demande de résiliation du bail et de paiement des loyers, Déboute M. [W] [E] et Mme [N] [E] de leur demande de dommages et intérêts, Déboute Mme [V] [D] veuve [K] représentée par Mme [O] [K] veuve [G] de sa demande de dommages et intérêts, Condamne Mme [V] [D] veuve [K] représentée par Mme [O] [K] veuve [G] aux dépens de première instance et d'appel, Condamne Mme [V] [D] veuve [K] représentée par Mme [O] [K] veuve [G] à payer à M. [W] [E] et Mme [N] [E] la somme de 1 500 ' au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,