Cour d'appel, 24 septembre 2024. 21/04781

24/09/2024 ARRÊT N°337 N° RG 21/04781 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OP54 AC/FP Décision déférée du 02 Novembre 2021 Tribunal judiciaire de Montauban M. REDON S.A.R.L. TOUT POUR L'EMBALLAGE C/ S.A.R.L. GEDA Infirmation partielle Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 2ème chambre *** ARRÊT DU VINGT QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE *** APPELANTE S.A.R.L. TOUT POUR L'EMBALLAGE [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Maxime GAYOT de la SARL SOCIETE GAYOT, avocat plaidant au barreau de LOT et par Me Arnaud CLARAC, avocat postulant au barreau de TOULOUSE INTIMEE S.A.R.L. GEDA [Adresse 4] [Localité 6] Représentée par Me Jean CAMBRIEL de la SCP CAMBRIEL - DE MALAFOSSE - STREMOOUHOFF - GERBAUD COUTURE-ZOU ANIA, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant F. PENAVAYRE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles , chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : V. SALMERON, présidente M. NORGUET, conseillère F. PENAVAYRE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier, lors des débats : N.DIABY ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre. Faits et procédure : Suivant contrat du 21 janvier 2016, la SARL GEDA a donné à bail commercial à la société TOUT POUR L'EMBALLAGE pour une durée de 9 ans commençant à courir le 1er avril 2016, un local à usage commercial et industriel d'environ 700 m² situé [Adresse 1] à [Localité 6] moyennant un loyer annuel de 52 000 € hors charges. La société TOUT POUR L'EMBALLAGE a donné congé au bailleur pour le 31 mars 2019 et a restitué les locaux le 1er avril 2019. Les parties n'ayant pu s'entendre sur l'apurement des comptes, la SARL GEDA a, par acte d'huissier du 19 juillet 2019, assigné la société TOUT POUR L'EMBALLAGE devant le tribunal de commerce de Montauban pour obtenir sa condamnation à lui payer le solde des loyers et des réparations locatives. Par jugement du 17 mars 2021, le tribunal de commerce de Montauban s'est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Montauban. Par jugement du 2 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Montauban a : -condamné la SARL TOUT POUR L'EMBALLAGE à payer à la SARL GEDA les sommes suivantes : *4429,40 euros au titre du solde net de loyer * 2730,10 euros au titre du solde net de charges locatives * 16 102,22 euros hors taxes au titre du remplacement des climatiseurs -ordonné la compensation partielle de ces sommes à due concurrence avec le montant du dépôt de garantie de 4333,33 euros restant dû à la société locataire -débouté la SARL TOUT POUR L'EMBALLAGE de ses demandes -condamné la SARL TOUT POUR L'EMBALLAGE à payer à la SARL GEDA la somme de 4000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l'instance y compris devant le tribunal de commerce -ordonné l'exécution provisoire de la décision. Par déclaration enregistrée au greffe le 12 décembre 2021 la SARL TOUT POUR L'EMBALLAGE a formé appel à l'encontre du jugement du tribunal judiciaire de Montauban en date du 2 novembre 2021 en ce qu'il a : -condamné la SARL TOUT POUR L'EMBALLAGE à payer à la SARL GEDA les sommes suivantes : *4429,40 euros au titre du solde net de loyer *2730,10 euros au titre du solde net de charges locatives *16 102,22 euros hors taxes au titre du remplacement des climatiseurs -ordonné la compensation partielle de ces sommes à due concurrence avec le montant du dépôt de garantie de 4333,33 euros restant dû à la société locataire -débouté la SARL TOUT POUR L'EMBALLAGE de ses demandes -condamné la SARL TOUT POUR L'EMBALLAGE à payer à la SARL GEDA la somme de 4000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l'instance est compris devant le tribunal de commerce -ordonné l'exécution provisoire de la décision. Au terme de ses conclusions notifiées le 18 mars 2024, la SARL TOUT POUR L'EMBALLAGE demande à la cour : -d'infirmer le jugement du 2 novembre 2021 en toutes ses dispositions Et statuant à nouveau : A titre principal : -de condamner la SARL GEDA à lui payer la somme de 4333 € en remboursement du dépôt de garantie et 870,59 euros pour le trop-perçu sur le loyer - de débouter la SARL GEDA de toutes ses demandes hormis le paiement du loyer du mois de mars à hauteur de 5199,99 euros -d'opérer compensation entre les créances respectives si bien que la SARL TOUT POUR L'EMBALLAGE reste redevable de la somme de 96,07 euros -de débouter la société bailleresse du surplus de ses demandes A titre subsidiaire, sur les unités extérieures et intérieures de climatisation : -de juger que les deux unités de climatisation sont fonctionnelles et à la disposition de la société bailleresse qui pourra en reprendre possession -de rejeter ses autres demandes À défaut : -de juger que le montant de l'indemnisation pour l'enlèvement des climatiseurs ne saurait excéder la somme de 6571,20 euros sans TVA en tenant compte de la vétusté et du maintien des raccordements et de rejeter les autres demandes de la SARL GEDA Dans tous les cas : - de condamner la SARL GEDA à lui payer la somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles de première instance et 2500 € pour les frais irrépétibles de la procédure d'appel -de mettre à sa charge les entiers dépens de première instance et d'appel. La SARL GEDA a conclu en réplique le 23 mai 2022. Elle demande à la cour : -de confirmer la décision rendue par le tribunal judiciaire le 2 novembre 2021 en toutes ses dispositions -de condamner la SARL TOUT POUR L'EMBALLAGE à lui payer la somme de 2730,10 euros au titre du solde net de charges locatives et 16 102,22 euros hors taxes au titre du remplacement des climatiseurs, -d'ordonner la compensation partielle de ces sommes à due concurrence avec le montant du dépôt de garantie de 4333,33 euros restant dû à la société locataire -de débouter la SARL TOUT POUR L'EMBALLAGE de ses demandes -de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société TOUT POUR L'EMBALLAGE à lui payer la somme de 4000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et, y ajoutant, de la condamner à lui verser une somme complémentaire de 4000 € pour les frais exposés à hauteur d'appel -de condamner la SARL TOUT POUR L'EMBALLAGE aux entiers dépens des instances y compris devant le tribunal de commerce À titre subsidiaire si la cour devait réformer la décision entreprise : -Et faire application du prorata temporis concernant le règlement de la taxe foncière, de condamner la SARL TOUT POUR L'EMBALLAGE à lui verser la somme de 3900 € TTC correspondant à la taxe foncière -Et faire application d'un taux de vétusté concernant le remplacement de l'installation de climatisation/ chauffage, de condamner la SARL TOUT POUR L'EMBALLAGE au paiement d'une indemnité de 12 881,78 euros - Et considérer que les frais de commandement visant la clause résolutoire ne peuvent être compris dans les dépens, de condamner la TOUT POUR L'EMBALLAGE au paiement de ladite somme au titre des frais irrépétibles ajoutant à la demande de la SARL GEDA la somme de 172,13 euros - de confirmer en l'ensemble de ses autres dispositions le jugement entrepris et d'opérer en conséquence les comptes entre les parties En tout état de cause y ajoutant -de condamner la société TOUT POUR L'EMBALLAGE au paiement de la somme de 4000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et subsidiairement de 4172,13 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ainsi qu'aux entiers dépens y compris ceux du tribunal de commerce et du tribunal judiciaire de Montauban. Il y a lieu de se reporter expressément aux conclusions susvisées pour plus ample informé sur les faits de la cause, moyens et prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est en date du 2 avril 2024. MOTIFS Le litige porte sur l'apurement des comptes entre les parties après que le départ de la société locataire qui a quitté les lieux après un congé donné le 21 septembre 2018 pour l'échéance triennale du 31 mars 2019. Selon le contrat, le loyer mensuel s'élève à 4333,33 € hors taxes outre la TVA de 20 % (866,66 euros) et une provision pour charges de 100 €, soit 5299,99 euros au total. Le dépôt de garantie s'élève à 4333,33 euros. L'état des lieux de sortie dressé le 1er avril 2019 par Me [Z], huissier de justice à [Localité 6] ayant révélé que le locataire avait retiré les groupes de climatisation, la SARL GEDA a mis en demeure le locataire de remettre en place les groupes de climatisations enlevés. Par acte d'huissier du 27 mars 2019, elle a fait commandement au locataire de payer le loyer du mois de mars 2019 demeuré impayé à hauteur de 5378, euros. Sur l'apurement des comptes entre les parties : Les parties s'accordent sur le fait que le loyer du mois de mars 2019 (y compris la provision pour charges) reste dû à hauteur de 5299,99 euros et qu'il existe un trop-perçu d'indexation à déduire de 870,59 euros, soit un solde débiteur de 4429,40 euros incombant au preneur. En ce qui concerne les charges locatives, la société bailleresse réclame la somme totale de 4230,10 € - 1500 € pour les provisions déjà perçues soit un solde de 2730,10 euros conformément aux décompte opéré par le tribunal, et, subsidiairement la somme de 2411,70 euros si le montant de la taxe foncière est calculé au prorata temporis de l'occupation des lieux. La société locataire conteste : - la facturation de la location du compteur d'eau (11, 70€) - l'impôt foncier majoré de la TVA réclamé pour toute l'année 2019 à hauteur de 4218,40 euros après déduction des provisions déjà versées à hauteur de 982,39 euros. Le bail prévoit que le preneur acquittera régulièrement ses consommations d'eau, électricité et autres suivant les indications des compteurs installés dans les lieux loués ainsi que les frais de mise à disposition, d'entretien, de relevé et de de réparation desdits compteurs. Au vu des dispositions contractuelles, la société bailleresse réclame à bon droit une somme de 11,70 euros au titre de la location du compteur d'eau qui s'analyse en des « frais de mise à disposition » récupérables sur le locataire dont le montant est justifié par la facture Veolia du 27 décembre 2018 versée aux débats. Toutes explications ont été fournies sur l'adresse mentionnée sur la facture qui est différente de celle des locaux donnés à bail qui s'incorporent dans un ensemble immobilier plus vaste sis au [Adresse 5] et les contestations de ce chef seront rejetées. Le bail prévoit que « la taxe foncière et la taxe d'ordures ménagères seront supportées par le preneur qui s'y oblige (et payées) au bailleur, mensuellement par provision, avec régularisation en fin d'année au prorata de la surface occupée par le preneur aux présentes au titre des locaux loués ainsi que la TVA au taux en vigueur. Son montant n'excédera pas un mois de loyer hors taxes ». Au vu de ces dispositions, le bailleur a plafonné le paiement de la taxe foncière à la somme de 4333,33 € correspondant à un mois de loyer hors taxes. Elle a appliqué à ce montant le taux de TVA de 20 % puisque le bail est soumis à la TVA et ce point de litige n'est plus contesté à hauteur d'appel. Il y a lieu d'en prendre acte. La société locataire conteste être redevable de la taxe foncière pour toute l'année 2019 dès lors qu'elle a quitté les lieux en mars et que les locaux ayant été reloués, il est vraisemblable que le bailleur a répercuté la taxe foncière sur son nouveau locataire. Il est d'usage de calculer la taxe foncière au prorata temporis de la durée d'occupation des lieux, notamment en matière de vente immobilière. Aucune disposition du bail n'indiquant que la taxe est due pour une année entière, quelle que soit la durée d'occupation effective du locataire, alors que la clause de répartition des charges doit s'interpréter de manière stricte et en cas de doute, en faveur du débiteur, il y a lieu de faire droit à la demande de la société TOUT POUR L'EMBALLAGE et de dire que le montant de la taxe foncière due pour l'année 2019 s'établit au prorata temporis de la durée d'occupation , soit à la somme de 982,39 euros. Cette somme ayant déjà été réglée, il n'existe aucun solde débiteur à ce titre. Par contre le bailleur qui n'a facturé aucune taxe foncière pour l'année 2016 et a répercuté les provisions perçues en 2016 (900€) sur l'année 2017 selon la facture produite aux débats en pièce 23 est recevable à sa demande de restitution formée pour la première fois devant le tribunal de commerce et reprise devant le premier juge. Il ne peut lui être opposé ni la commune intention des parties ni la renonciation du bailleur à sa réclamation dès lors que le preneur remet en cause le mode de calcul qu'il a pratiqué jusque-là consistant à réclamer la taxe foncière au locataire en place au 1er janvier. Ce dernier ne peut demander sans contradiction l'application de la règle du prorata temporis pour l'année 2019 et s'opposer à l'application de la même règle pour l'année où il est rentré dans les lieux. Selon le bailleur, il reste dû au titre de l'impôt foncier la somme de 3900 € et après déduction des provisions de 1500 €, la somme de 2400 €. Le décompte des sommes dues s'établit donc comme suit : - 4429,40 euros au titre du solde de loyer du mois de mars 2019 - 11,70 € au titre de la location du compteur d'eau - 2400 € au titre de la taxe foncière pour l'année 2016 à déduire, le montant du dépôt de garantie de 4333,33 euros . En définitive, la société TOUT POUR L'EMBALLAGE est redevable d'une somme de 2507,77 euros au titre des loyers et charges impayées en fin de bail. Le jugement sera partiellement réformé de ce chef. Sur la dépose du système de chauffage/climatisation installée par le locataire : L'article 8. 2 du bail prévoit que le preneur aura à sa charge les travaux de chauffage/ climatisation. L'article 8.2.3 prévoit en outre une clause d'accession ainsi rédigée : « tous travaux, aménagements ou embellissements qui seraient faits par le preneur, même avec l'autorisation du bailleur, resteront en fin de bail la propriété de celui-ci, sans que le preneur ne puisse prétendre à aucune indemnité, à moins que le bailleur ne demande pour tout ou partie la remise des biens dans leur état primitif aux frais exclusifs du preneur, à l'exception des travaux qu'il aurait autorisés sans réserve. Pour les travaux effectués sans son autorisation, le propriétaire aura toujours droit d'exiger le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais exclusifs du preneur ». Il en résulte que le bailleur qui est devenu propriétaire en fin de bail des travaux et aménagements réalisés par le locataire, a le choix entre les conserver ou exiger la remise en état antérieure à ses frais. Il n'est pas contesté que le locataire a retiré les climatiseurs qui se trouvaient sur les murs ainsi que les ventilateurs qui étaient à l'extérieur du bâtiment et a refusé de déférer à la sommation du bailleur de remettre en fonctionnement les groupes de climatisation enlevés. C'est à bon droit que le tribunal a considéré par des motifs pertinents que la cour s'approprie, que l'installation climatique réalisée par le locataire en application de l'article 8.2 du bail, relève des améliorations visées par la clause d'accession susvisée et ne constitue pas un élément d'équipement démontable, par référence aux articles 524 et 525 du Code civil. En effet la clause d'accession est générale. Elle vise tous les embellissements, aménagements et travaux réalisés par le locataire et pas seulement ceux qui constituent des immeubles par destination ou s'incorporent à la chose donnée à bail. Dès lors il y a lieu de rejeter la contestation formée par la société TOUT POUR L'EMBALLAGE de ce chef. Le bailleur ne peut être contraint d'accepter la restitution des blocs de climatisation telle que proposée par le locataire dans le cours de la présente procédure, plusieurs années après les avoirs enlevés, et c'est à bon droit qu'il réclame une indemnité compensatrice équivalente à la valeur des équipements emportés. C'est au jour où le contrat a pris fin qu'il y a lieu de se placer pour déterminer le montant du préjudice subi par le bailleur. Contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, le preneur ne peut être condamné à payer le coût d'une nouvelle installation laquelle selon le devis établi par la société BOURRIE le 29 mai 2019 s'établit à 16 102,22 euros et comporte des prestations plus onéreuses. Au vu des documents produits aux débats, il y a lieu d'évaluer l'indemnité compensatrice à la somme qu'il a lui-même payée lors de l'installation soit la somme de 12 230,82 euros. Il n'existe aucune raison d'appliquer un coefficient de vétusté sur ce montant. En définitive la société locataire sera condamnée à verser la somme de 12 230,82 euros au titre de l'indemnité compensatrice pour l'enlèvement des blocs climatiseurs. La TVA n'est pas applicable sur le montant d'une indemnité compensatrice et la condamnation sera prononcée hors TVA. Sur les autres demandes : Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société bailleresse partie des frais irrépétibles par elle exposés pour assurer sa représentation en justice. Il y a lieu de confirmer les sommes allouées en première instance et y ajoutant, de condamner la société locataire à lui verser une somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour l'ensemble des frais qu'elle a du exposer pour faire valoir ses droits en appel. Par contre la demande de remboursement des frais de commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée postérieurement au congé n'est pas justifiée. Il y a lieu de rejeter la demande formée de ce chef à hauteur de 172,13 euros. La partie qui succombe doit supporter les frais de l'instance tant devant le premier juge qu'en appel. Il n'y a aucune raison de condamner la société locataire à assumer les frais de l'instance introduite devant le tribunal de commerce au mépris des règles d'attribution de compétence. PAR CES MOTIFS La cour statuant après en avoir délibéré, Infirme partiellement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montauban sauf en ce qu'il a fixé à la somme de 4429,40 euros le solde net des loyers et a condamné la société TOUT POUR L'EMBALLAGE à payer à la société GEDA la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Et statuant à nouveau des chefs réformés et y ajoutant, Condamne la société TOUT POUR L'EMBALLAGE à payer à la société GEDA, au titre des sommes dues en fin de bail, la somme de 2507,77 euros après déduction du dépôt de garantie, Condamne la société TOUT POUR L'EMBALLAGE à payer à la société GEDA la somme de 12 230,82 euros au titre de l'indemnité réparatrice pour l'enlèvement des blocs climatiseurs, Dit que cette indemnité s'entend hors TVA, Rejette le surplus des demandes et les prétentions contraires, Condamne la société TOUT POUR L'EMBALLAGE à payer à la société GEDA la somme de 800 € pour l'ensemble des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, Condamne la société TOUT POUR L'EMBALLAGE aux entiers dépens de première instance et d'appel, Déboute la société GEDA du surplus de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens. La Présidente Le greffier .