Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
LOYERS COMMERCIAUX
30C
N° RG 24/06487 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZN3C
Minute n° 25/00005
EXPERTISE
Grosse délivrée
le :
à
JUGEMENT RENDU LE QUINZE JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ
Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.
Le Juge des Loyers Commerciaux,
A l’audience publique tenue le 04 Décembre 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 15 Janvier 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile
ENTRE :
Monsieur [S] [M]
né le 12 Février 1968 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Paul-André VIGNÉ de la SCP TMV, avocats au barreau de BORDEAUX
ET :
S.N.C. GALLIENA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Armand JAGOT-LACOUSSIERE, avocat au barreau de TOURS, plaidant et Maître Eléonore TROUVE, avocat au barreau de BORDEAUX, postulant
Qualification du jugement : contradictoire et succeptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile
EXPOSE DU LITIGE
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par contrat du 18 novembre 1996, monsieur [Z] [M] a donné à bail commercial à monsieur [Z] [W] et madame [N] [H] épouse [W], à compter du 1er janvier 1997, un local, comprenant deux magasins et un appartement de plusieurs pièces, situé [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer annuel initial de 33.600 francs hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de vente de tabac, journaux, papeterie, bibeloterie et jouets.
Par avenant du 21 juin 2001, l’assiette du bail a été réduite à un magasin et l’appartement.
Par avenant du 1er octobre 2014, les parties ont convenu que l’appartement ne fait plus partie de la location, le propriétaire s’est engagé à réaliser des travaux, et le prix du loyer a été fixé à la somme annuelle de 6.666,66 euros.
La SNC GALLIENA a acquis le fonds de commerce par acte du 07 novembre 2017
Le 03 juillet 2023, le preneur a fait signifier au bailleur, monsieur [S] [M] venant aux droits de monsieur [Z] [M], une demande de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2024. Par acte délivré le 26 mars 2024, le bailleur a fait signifier au preneur son acceptation de la demande de renouvellement du bail, moyennant le paiement d’un loyer annuel déplafonné de 23.000 euros.
Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 17 mai 2024, monsieur [S] [M] a, par acte du 17 juillet 2024, fait assigner la SNC GALLIENA devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2024.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
A l’audience, monsieur [S] [M], soutenant son mémoire déposé au greffe le 29 novembre 2024, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :
à titre principal, fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 23.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2024,à titre subsidiaire, ordonner une mesure d’expertise avec pour objet la détermination de la valeur locative du bail renouvelé,en tout état de cause, condamner la SNC GALLIENA au paiement des dépens de l’instance, et à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Monsieur [M] soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce que le loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2024 doit être déplafonné compte tenu de la modification notable des facteurs locaux de commercialité du fait des aménagements en terme de transport, aménagements routiers, et de stationnement, création de logements et de commerce, réalisés dans le secteur dans lequel se situe le local au cours du bail expiré. Il prétend que l’ampleur des travaux effectués permet de qualifier cette modification de notable et est de nature à avoir un intérêt favorable pour le commerce compte tenu de son activité.
A l’appui de sa demande subsidiaire, il soutient la nécessité d’ordonner une expertise sur le fondement de l’article R145-30 du code de commerce.
A l’audience, la SNC GALLIENA, soutenant son mémoire déposé au greffe le 12 novembre 2024, demande au juge des loyers commerciaux de:
à titre principal, débouter monsieur [M] de ses demandes, et fixer le loyer du bail commercial renouvelé le 1er janvier 2024 selon les règles du plafonnement,à titre subsidiaire, si une expertise était ordonnée, fixer le loyer provisionnel au montant du loyer en cours,en toutes hypothèses, condamner monsieur [M] au paiement des dépens et à lui payer une indemnité de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La SNC GALLIENA soutient que monsieur [M] ne démontre pas l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité durant la période du bail écoulé, en ce qu’il ne prouve pas l’impact sur la commercialité des évolutions invoquées. Elle prétend que son chiffre d’affaires est en constante baisse depuis 2021, que les travaux ont conduit à une suppression des places de stationnement de proximité nécessaires à sa clientèle, qu’un concurrent direct [Adresse 4] capte l’intégralité de la clientèle du secteur, et que l’environnement commercial est stable depuis plusieurs années.
Subsidiairement, sur la détermination de la valeur locative, la SNC GALLIENA prétend qu’il existe des facteurs de minoration.
MOTIVATION
Sur la fixation du montant du loyer du bail commercial
En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
La règle du plafonnement prévue par l’article L145-34 du code de commerce, est écartée en présence d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l'article L. 145-33.
En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d’un consultant. / Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder. / Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. / Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.
En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail au 1er janvier 2024 mais sont en désaccord sur le montant du loyer.
Or, l’expertise non judiciaire produite par monsieur [M] permet de relever, ce qui n’est pas contesté, que le local loué est situé dans un quartier qui a connu un réaménagement urbain de grande ampleur au cours des dix dernières années avec l’implantation de nombreux commerces et bureaux, et la rénovation d’immeubles. Cette expertise non judiciaire et non contradictoire ne peut servir seule à titre de preuve au soutien de la demande principale du bailleur, mais justifie l’organisation d’une expertise judiciaire qui donnera des éléments d’appréciation à la juridiction, compte tenu de la divergence des parties sur le caractère notable pour le commerce exercé de ces évolutions, et qui proposera une évaluation de la valeur locative.
En conséquence, il convient d’ordonner une expertise selon les modalités précisées au dispositif du jugement.
Durant le cours de l’expertise, il convient de fixer un loyer provisionnel égal au montant du loyer en cours.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
- dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.
- Frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
Les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles.
- Exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux,
Avant dire droit, sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 1er janvier 2024 entre monsieur [S] [M] et la SNC GALLIENA portant sur le local situé [Adresse 1] à [Localité 3], ordonne une mesure d’expertise confiée à madame [R] [E] épouse [B], demeurant cabinet [E] [Adresse 2], pour y procéder, avec mission de:
1 - se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires par les parties ou par des tiers conformément à l’article 243 du code de procédure civile, recueillir des informations écrites ou orales de toutes personnes selon les modalités de l’article 242 du code de procédure civile,
2 - donner tous éléments de nature à vérifier, sur la période du bail expiré du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2023, l’existence du critère de déplafonnement invoqué par le bailleur, à savoir:
- les facteurs locaux de commercialité
et évaluer la valeur locative en conformité avec les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L 145-34,
3 - de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,
Dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois suivant l’avis de consignation;
Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation ;
Fixe à la somme de 2.500 euros la provision que le demandeur, monsieur [S] [M], devra consigner par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente décision) dans le délai de deux mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ;
Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché ;
Dit que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement ;
Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord ;
Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;
Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R 145-31 du code de commerce ;
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;
La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
