Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
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N° RG 24/01414 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZNYW
Minute : 24/78
Madame [G] [W]
Représentant : Me Richard R. COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1887
C/
Monsieur [S] [M]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 Septembre 2024
DEMANDEUR :
Madame [G] [W]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Me Richard R. COHEN, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Monsieur [S] [M]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
non comparant, ni représenté
DÉBATS :
Audience publique du 01 juillet 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2024, par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Siham DERRAJI, Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 30 avril 2021, Madame [G] [W] a donné à bail à Monsieur [S] [M] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 693,18 euros, et 10 euros de provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2023, Madame [G] [W] a fait signifier à Monsieur [S] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4143,77 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Par notification électronique du 29 décembre 2023 Madame [G] [W] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2024, Madame [G] [W] a fait assigner, en référé, Monsieur [S] [M] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
· à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,
· ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard,
· autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,
· ordonner la suppression du délai de 2 mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
· condamner Monsieur [S] [M] au paiement des sommes suivantes :
o 7317.17 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
o une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,
o 731.17 euros au titre de la clause pénale,
o 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile
o les dépens,
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 6] le 17 mai 2024.
À l'audience du 1er juillet 2024, Madame [G] [W], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7.396,65 euros arrêtée au 13 juin 2024, loyer du mois de juin inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.
Madame [G] [W] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [S] [M] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 20 décembre 2023. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur [S] [M], régulièrement assigné, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représenté.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 30 septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, Monsieur [S] [M] assigné, ne comparait pas et n'est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 17 mai 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, Madame [G] [W] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande de Madame [G] [W] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la demande en paiement
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 avril 2021, du commandement de payer délivré le 20 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 13 juin 2024 que Madame [G] [W] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 41.74 euros imputée pour des frais.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [S] [M] à payer à Madame [G] [W] la somme provisionnelle de 7355.21 euros, au titre des sommes dues au 13 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 décembre 2023 sur la somme de 1903.23 euros, de l’assignation du 16 mai 2024 sur la somme de 4676.16 euros et du présent jugement sur le surplus.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.
Dès lors son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.
De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.
Le contrat a été conclu le 30 avril 2021 et tacitement reconduit le 30 avril 2024.
Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 20 décembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 mais après la signification du commandement de payer, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer. A cette date, le bail n’étant pas encore reconduit, il y a lieu de retenir le délai de 2 mois semaines, mentionné dans la clause résolutoire et le commandement de payer.
Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 20 février 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 30 avril 2021 à compter du 21 février 2024.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d'une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.
Sur les modalités de l’expulsion
Sur la demande d'astreinte
Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [S] [M] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.
Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution
Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.
Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.
Il convient de rejeter la demande.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [S] [M]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.
En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21 février 2024, Monsieur [S] [M] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation provisionnelle à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [S] [M] à son paiement à compter de 21 février 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.
Madame [G] [W] demande la fixation de l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
Au vu des différents éléments versés aux débats, cette pénalité apparaît manifestement excessive et il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [S] [M] au paiement de cette indemnité jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la clause pénale
Aux termes de l'article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.
Le contrat de bail conclu le 30 avril 2021 ne contient aucune clause qui prévoit une majoration ou pénalité en cas d’impayés.
En tout état de cause la clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s'analyse en une clause pénale, contraire aux dispositions d'ordre public précitées, et ainsi réputée non écrite.
Dès lors il convient de rejeter les demandes formulées à ce titre.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [S] [M] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il convient également de condamner Monsieur [S] [M] à payer à Madame [G] [W] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevable la demande de Madame [G] [W] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 avril 2021 entre Madame [G] [W] d'une part, et Monsieur [S] [M] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 21 février 2024,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [S] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte,
REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
REJETTE la demande de désignation d'un lieu de séquestre,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [S] [M] à compter du 21 février 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE Monsieur [S] [M] à payer à Madame [G] [W] la somme de 7355.21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 13 juin 2024 échéance de juin incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à compter du 20 décembre 2023 sur la somme de 1903.23 euros, de l’assignation du 16 mai 2024 sur la somme de 4676.16 euros et du présent jugement sur le surplus,
CONDAMNE Monsieur [S] [M] à payer à Madame [G] [W] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 13 juin 2024, échéance de juillet, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,
REJETTE la demande au titre de la clause pénale,
CONDAMNE Monsieur [S] [M] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 20 décembre 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
CONDAMNE Monsieur [S] [M] à payer à Madame [G] [W] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE Madame [G] [W] de ses autres demandes et prétentions,
RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE JUGE
